Дело № 2-2408/2022

23RS0042-01-2021-005067-25

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 22 августа 2022 года

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Гамаюнова С.С.,

при секретаре Тагиеве И.А.,

с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о взыскании суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о взыскании суммы задатка. Исковые требования мотивированы тем, что истец ФИО1 и ее супруг ФИО5 решили приобрести жилье в г. Анапа с использованием кредитных средств, для чего обратились в ПАО Сбербанк. Однако, кредит мог быть выделен банком после заключения сделки купли-продажи и проверки объекта недвижимости на соответствие требованиям банка о предмете ипотеки. Истец и ее супруг остановили свой выбор на квартире, расположенной по адресу: <адрес>. <ДД.ММ.ГГГГ> ФИО1 (покупатель) заключила с ФИО6 и ФИО4 (продавцы) предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, согласно которому передала каждому продавцу в качестве задатка по 100 000 руб. Однако, в дальнейшем ПАО Сбербанк отказало в выдаче кредита на покупку квартиры, так как согласно отчету об оценке в квартире выявлено наличие не согласованных перепланировок – перенос подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения радиаторов отопления на площади летних помещений. Истец обратилась к продавцам с просьбой о возврате уплаченной сумму задатка. Однако, ответчик ФИО6 отказалась возвращать сумму задатка, так как предварительный договор купли-продажи заключен с ФИО1, а отказ в выдаче кредита ПАО Сбербанк предоставило ФИО5, который к сделке купли-продажи отношения не имеет. ФИО4 свою часть задатка также не вернул. Считает, что ответчики незаконно пользуются денежными средствами, уплаченными им в качестве задатка, а поскольку сделка по покупке квартиры не состоялась по их вине, так как они скрыли факт перепланировки в квартире, то сумма задатка подлежит возврату в двойном размере. Просит взыскать с ФИО3 и ФИО4 сумму задатка в двойном размере, по 200 000 руб. с каждого.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 на исковых требованиях настаивали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что между сторонами сложились отношения по предварительному договору, обеспеченному задатком, что допускается законом. В предварительном договоре стороны достигли соглашения о цене квартиры, при этом было указано, что цена складывается из личных и кредитных денежных средств. В предварительном договоре покупателем указана только ФИО1, а заемщиком по ипотечному кредиту выступил ее супруг ФИО5, так как он официально трудоустроен и является титульным заемщиком. При этом устно оговаривалось, что покупать квартиру супруги ФИО7 будут вместе. Впоследствии истец направила в адрес продавцов уведомление о том, что сделка не может состояться по причине наличия в квартире самовольной перепланировки в виде переноса радиаторов отопления. Кроме того, банк отказал в выдаче кредита и предложил другой объект для ипотеки, так как имеются определенные риски. Основной договор не был заключен по вине ответчиков, так как они с иском в суд о понуждении к заключению основного договора не обратились. Также имело место виновное поведение ответчиков в части того, что они не сообщили истцу о наличии перепланировки в квартире, что явилось основанием отказа в выдаче кредита. По общему правилу задаток должен быть возвращен либо по соглашению сторон либо при обоюдном отказе от сделки. Задаток остался у ответчиков незаконно и безосновательно.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала и показала, что факт перепланировки в своей квартире она не скрывала. ФИО1 осматривала квартиру перед заключением предварительного договора купли-продажи и претензий у нее не возникло. Сделка не состоялась по вине самих покупателей. Предложение о заключении основного договора она от покупателей не получала. Продавцы сами много раз пытались связаться с покупателями, но те уклонялись от общения. В связи с этим задаток не подлежит возврату.

Третьи лица ФИО9, ФИО5, представитель ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, извещены надлежащим образом.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля <ФИО8 показал, что он был свидетелем переговоров ФИО1 с ФИО3 по вопросу покупки квартиры. В ходе обсуждения условий сделки ФИО1 созванивалась со своим мужем, которому квартира не понравилась, после чего они потребовали снизить цену, чтобы ипотечного кредита хватило и на задаток и на первоначальный взнос, но банк сумму кредита не увеличил, поэтому они таким образом начали шантажировать продавца. Фактически им перестала нравиться квартира, а формально объяснили, что банк им отказал в выдаче кредита на эту квартиру.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п. 4).

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с требованиями ч.ч. 1, 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основному на всестороннем, полном, объективном и непосредственным исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Судом установлено, что ответчики ФИО3 и ФИО4 на основании решения Анапского городского суда Краснодарского края от <ДД.ММ.ГГГГ> являются долевыми собственниками, по <данные изъяты> доле каждый, квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

<ДД.ММ.ГГГГ> между ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО9 и ФИО4 с одной стороны (продавцы), и ФИО1 с другой стороны (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (с передачей задатка), согласно которому продавцы обязуются в срок не позднее <ДД.ММ.ГГГГ> заключить основной договор купли продажи объекта – квартиры с кадастровым номером <№>, площадью <№> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно условиям предварительного договора стоимость квартиры определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей (п. 3 предварительного договора).

В обеспечение заключения основного договора купли-продажи и его исполнения покупатель перечисляет, а продавцы принимают в счет будущей оплаты по основному договору купли-продажи квартиры за продаваемый ими объект задаток в размере 200 000 рублей (п. 4 предварительного договора).

Оставшаяся сумма по договору в размере <данные изъяты> рублей оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств при подписании договора купли-продажи в размере 200 000 рублей и кредитных денежных средств в размере 4 950 000 рублей, предоставляемых покупателю банком-кредитором в соответствии с кредитным договором, заключаемым покупателем с банком-кредитором (п. 5 предварительного договора).

Техническое состояние объекта покупателю известно. Претензий к состоянию объекта у покупателя не имеется (п. 10 предварительного договора).

В случае отказа покупателя от покупки данного объекта задаток остается в распоряжении продавцов. В случае отказа продавцов от продажи данного объекта задаток возвращается покупателю в двойном размере (ст.ст. 380, 381 ГК РФ) в течение трех календарных дней после истечения срока, указанного в п. 8 настоящего договора (п. 14 предварительного договора).

В случае невозможности совершения сделки по обстоятельствам, не зависящим от волеизъявления сторон (отказ банка-кредитора в выдаче кредита на покупку объекта), задаток признается авансом и возвращается в полном объеме покупателю в течение трех дней с момента требования о возврате (п. 17 предварительного договора).

Согласно представленным истцом распискам от <ДД.ММ.ГГГГ> продавцы ФИО3 в лице представителя ФИО9 и ФИО4 получили от покупателя ФИО1 в качестве задатка 200 000 руб., по 100 000 руб. каждый. Факт получения указанной суммы задатка ответчики в ходе судебного разбирательства не оспаривали.

По утверждению истца основной договор купли-продажи квартиры в срок, установленный предварительным договором купли-продажи (не позднее 11.08.2021 г.), не был заключен по причине того, что ПАО Сбербанк отказало в выдаче кредита на покупку квартиры, так как в приобретаемой квартире выявлено наличие не согласованных перепланировок – перенос подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения радиаторов отопления на площади летних помещений.

В подтверждение указанных доводов истцом представлен отчет об оценке ООО «Черноморская оценочная компания» <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, в котором содержатся сведения о произведенной перепланировке в квартире – планировка квартиры не соответствует поэтажному плану, вынос радиатора отопления на лоджию (<№> по плану), несущие стены не затронуты.

Также истцом представлено письмо ПАО Сбербанк, в котором клиенту ФИО5 по его кредитной заявке сообщается, что поскольку согласно отчету оценщика <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> выявлено наличие перепланировок, не согласованных в установленном порядке, положительное решение по объекту не предоставляется банком, так как объект является рисковым для приобретения заемщиком.

<ДД.ММ.ГГГГ> ФИО1 направила ФИО3 и ФИО4 претензию с требованием о возвращении денежных средств в размере <данные изъяты> рублей в соответствии с п. 17 предварительного договора купли-продажи.

В письме от <ДД.ММ.ГГГГ> на претензию ФИО1 представитель ФИО3 по доверенности ФИО9 сообщила, что оснований для возврата задатка не имеется, так как ФИО5, которому отказано в выдаче кредита, не имеет отношения к предварительному договору купли-продажи квартиры и не является стороной этого договора, так как договор заключен с ФИО1, сведений об отказе банка в выдаче кредита ФИО1 не представлено, следовательно, п. 17 предварительного договора применению не подлежит.

ФИО4 полученный им от ФИО1 задаток также не возвратил.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований, поскольку право требования возврата задатка в двойном размере возникает, исходя из буквального толкования условий заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры от <ДД.ММ.ГГГГ>, при отказе продавцов от продажи квартиры, а в силу ст. 381 ГК РФ – при наличии вины продавцов в неисполнении обязательств по продаже квартиры.

Однако, таких доказательств, подтверждающих отказ продавцов от продажи квартиры, либо иное виновное неисполнение ими условий предварительного договора, истцом не представлено.

Напротив, как указано в п. 10 предварительного договора, ФИО1 было известно техническое состояние объекта и претензий к состоянию объекта у нее не имелось. Следовательно, ей было известно и о наличии произведенной в квартире перепланировки, что не явилось для нее препятствием для заключения предварительного договора купли-продажи квартиры.

При таких обстоятельствах суд признает несостоятельными приведенные в качестве основания для возврата суммы задатка доводы истца о наличии вины ответчиков в не заключении основного договора купли-продажи квартиры.

Оснований для возврата денежных средств в качестве аванса суд также не усматривает, поскольку условием признания спорной суммы авансом и возврата ее покупателю в соответствии с п. 17 предварительного договора является отказ банка-кредитора в выдаче кредита на покупку объекта, а согласно п. 5 предварительного договора такой кредит на покупку квартиры должен быть предоставлен покупателю, то есть, ФИО1 Однако, доказательств отказа банка в предоставлении кредита именно ФИО1 суду не представлено, в связи с чем предусмотренное п. 17 предварительного договора условие для возврата аванса истцом не соблюдено.

Представленное истцом письмо ПАО Сбербанк об отказе в выдаче кредита ФИО5 суд во внимание не принимает, поскольку данное лицо стороной предварительного договора не является, возможность возврата аванса в случае отказ банка-кредитора в выдаче кредита на покупку квартиры иным лицам, не являющимся стороной сделки, условиями предварительного договора не предусмотрено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о взыскании суммы задатка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Гамаюнов С.С.

Мотивированное решение суда изготовлено 29.08.2022 г.