Дело № 2-2093/2022
УИД 58RS0008-01-2022-003739-05
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 ноября 2022 года г. Пенза
Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе:
председательствующего судьи Аравиной Н.Н.,
при секретаре Прониной К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о возврате земельного участка,
установил:
Управление муниципального имущества г. Пензы обратилось в суд с названным иском к ФИО1, ссылаясь на то, что 08.08.2012 года между сторонами по делу был заключен договор аренды земельного участка № 177/12, с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Участок был предоставлен для строительства индивидуального жилого дома, в аренду сроком на три года с 07.09.2011 года по 07.09.2014 года (пункт 3.1). Согласно пункта 6.1 договора, поскольку ни одна из сторон не уведомила другую сторону о прекращении договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок. 25.11.2021 года истец направил в адрес ФИО1 уведомление № 9/9320 о том, что договор считается прекратившим свое действие и так как договор продлению не подлежит, ответчику было предложено в добровольном порядке возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи арендодателю. Данное уведомление ответчиком не получено. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. До настоящего времени арендованное имущество не возвращено. Полномочия Управления муниципального имущества г. Пензы на совершение сделок по передаче в аренду, передаче в безвозмездное пользование и распоряжение муниципальным имуществом г. Пензы, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Пензы, а также земельные участки, государственная собственность на которых не разграничена, находящихся в границах г. Пензы, предусмотрены Уставом города Пензы (п. 1.7 ст. 44.1).
Истец просит обязать ФИО1 возвратить Управлению муниципального имущества г. Пензы по акту приема-передачи арендованный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; взыскать с ответчика почтовые расходы за отправку уведомлении от 23.07.2021 года и искового материала в размере 141,60 рублей.
В судебном заседании представитель истца Управления муниципального имущества г. Пензы – ФИО2, действующая на основании доверенности (в деле), исковые требования поддержала по доводам иска. Дополнительно пояснила, что задолженность у ответчика отсутствует, при этом, внесенные последним платежи истец расценивает как плату за пользование землей, которое предполагается платным, поскольку земельный участок до настоящего времени не возвращен. Уведомление о прекращении договора аренды ФИО1 не вручено, однако, с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ считается доставленным адресату. Какие-либо сведения о том, что на спорном земельном участке располагается объект недвижимости, истцу не предоставлены. Просит иск удовлетворить
Ответчик ФИО1 с иском не согласен, ссылаясь на то, что им на спорном земельном участке был возведен объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, в соответствии с разрешенным использованием и при наличии действующего договора аренды. Земельным законодательством предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, при этом, данные объекты следуют судьбе земельного участка. По общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости, а индивидуальное жилищное строительство не требует подготовки проектной документации. Уведомление истца о прекращении договора аренды им получено не было. Кроме того, им полностью была оплачена арендная плата по октябрь 2022 года, возврата денежных средств УМИ г. Пензы не произвело, следовательно, в силу п.5 ст. 450.1 ГК РФ принятие истцом арендной платы свидетельствует о совершении действий, которые подтверждают и продлевают срок действия договора аренды земельного участка. Следовательно, договор аренды является действующим и спорный земельный участок не может быть возвращен до разрешения вопроса о судьбе расположенного на нем объекта недвижимости. Просит исковые требования оставить без удовлетворения.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, считает, что исковое заявление подлежит оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.
В ходе рассмотрения дела установлено, что согласно постановлению главы Администрации г. Пензы № 1067 от 07.09.2011 года ФИО1 предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома в аренду сроком на три года. Во исполнение указанного постановления 08.08.2012 года между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям Администрации г. Пензы и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, предназначенный для строительства № 177/12. Земельный участок передан по акту приема-передачи земельного участка, сдаваемого в аренду, от 08.08.2012 года.
В соответствии с условиями договора, арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер №, площадью 1500 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома, относящийся к землям населенных пунктов (пункты 1.1, 1,2, 1.3 договора).
Согласно пункта 3.1 договора, последний заключен сроком на 3 года, с 07.09.2011 года по 07.09.2014 года, арендная плата за пользование участком определена в год – 1021,07 рублей, в месяц – 85,09 рублей (пункт 3.3 договора).
Согласно договора, на арендодателя возложены обязанности: в течение 14 дней со дня подписания договора обратится в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и за свой счет зарегистрировать договор и дополнительные соглашения к нему; использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 договора; своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном договором и последующими изменениями (дополнениями) к нему. В соответствии со ст. 432 ГК РФ стороны определили существенным условием договора обязанность арендатора ежемесячно предоставлять арендодателю копию платежного документа с одновременным предъявлением его оригинала о перечислении суммы арендной платы или пени в десятидневный срок после даты платежа (пункты 4.2.1, 4.2.2, 4.2.6 договора).
Пунктами 6.1 и 6.4 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок. При заключении, либо продлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц.
Разделом 6 договора сторон предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признаваемых сторонами существенными, нарушениях договора, независимо от их последующего устранения: в случае начала строительства без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство (пункт 6.3.1), при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные п. 1.2 договора (пункт 6.3.2), при невнесении арендной платы в течение четырех и более месяцев независимо от её последующего внесения (пункт 6.3.4), при несоблюдении обязанностей, предусмотренных договором (пункт 6.3.7).
Поскольку стороны договора в срок по 07.09.2014 года не уведомили друг друга о прекращении договора, с учетом положений п. 6.1 договора правоотношения сторон были продолжены и договор возобновлен на неопределенный срок.
25 ноября 2021 года Управлением муниципального имущества Администрации г. Пензы в адрес ФИО1 было направлено уведомление об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора аренды земельного участка от 08.08.2012 года № 177/12, его расторжении по истечении месяца с даты уведомления, а также с требованием о необходимости явки в течение 5 дней для передачи земельного участка по акту приема-передачи представителю УМИ, свободным от каких-либо строений.
Уведомление ФИО1 не получено, заказное письмо возвращено отправителю.
Ссылаясь в иске на положения ст. 622 ГК РФ и, полагая договор аренды расторгнутым, истец заявил требование о возврате земельного участка.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно положениям абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Между тем, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишают арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет безусловную обязанность освободить земельный участок.
Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
В силу п.п. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно ч.ч. 1 и 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
При рассмотрении дела установлено, что ФИО1 в рамках исполнения обязательств по договору аренды договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области, проведено освоение земельного участка - проведено межевание земельного участка, осуществлен кадастровый учет объекта недвижимости, 14.11.2014 года получено разрешение № RU58304000-269 на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, сроком действия на 10 лет.
Согласно технического плана на объект незавершенного строительства – жилой дом, расположенный на спорном земельном участке по адресу: <адрес>, площадью застройки 82 кв.м., имеет степень готовности 70%.
Таким образом, ответчик, используя предоставленный ему в аренду земельный участок, получил в установленном законом порядке разрешение на строительство и правомерно осуществляет на испрашиваемом участке строительство индивидуального жилого дома. При этом, отсутствие государственной регистрации на объект незавершенного строительства, имеющий степень готовности – 70%, не является основанием для произвольного расторжения договора аренды.
Кроме того, в судебном заседании бесспорно установлено, что ФИО1, в том числе на момент рассмотрения дела, внесена полностью арендная плата по договору за пользование земельным участком, возврата денежных средств истцом не осуществлено, что в силу положений п. 5 ст. 450.1 ГК РФ подтверждает действие договора и согласие арендатора на продление его действия, выраженное в поведении последнего. Позиция представителя истца о том, что денежные средства были приняты не в качестве арендных платежей, а как плата за пользование земельным участком, объективно не подтверждена.
В свою очередь, выдача истцом разрешения на строительство на спорном земельном участке со сроком действия 10 лет, а затем предъявление к истцу требований о расторжении договора в одностороннем порядке, исключает применение положений п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего возможность немотивированного отказа от договора заключенного на неопределенный срок.
Каких-либо объективных причин для расторжения договора аренды и возврата земельного участка арендатором не указано. Публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения собственности в данном случае нарушаются произвольным расторжением договора аренды с изъятием законно предоставленного земельного участка, на котором находятся объекты капитального строительства. При этом, право собственности на данный объект строительства и законность его возведения никем не оспорены.
С учетом вышеизложенного, а также принимая во внимание, что судьба объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, не разрешена, исковые требования УМИ г. Пензы к ФИО1 подлежат оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о возврате земельного участка - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 07 декабря 2022 года.
Судья: Н.Н. Аравина