№ 2-5063

61RS0022-01-2025-006471-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«11» ноября 2025 года

Таганрогский городской суд Ростовской области

В составе: председательствующего судьи Иванченко М.В.

при секретаре Бескровной М.С.

с участием ФИО3, её представителя ФИО9, действующей по доверенности от <дата> года,

Рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого участия,

Установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском, указав следующее. <дата> между Обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» и ФИО3 был заключен Договор участия в долевом строительстве №

Согласно п. 3.1. указанного Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Многоквартирный жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома передать Объект, расположенный в Многоквартирном жилом доме, Участнику, а Участник обязался уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять Объект по Акту приема-передачи Объекта при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома.

Объектом долевого строительства является квартира: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, литер 3, условный №, этаж <данные изъяты>. этажность <данные изъяты>, подъезд <данные изъяты>. проектная площадь <данные изъяты> кв.м. Согласно п. 3.5. Договора срок передачи объекта долевого строительства Застройщиком Участнику - <дата>.

Согласно п. 4.1. Договора цена Договора составляет денежную сумму в размере 5 796 000 (пять миллионов семьсот девяносто шесть тысяч) руб. 00 копеек.

Указанная стоимость уплачена Участником в полном объеме в порядке, установленном Договором.

<дата> ФИО3 проведен осмотр квартиры/жилого помещения №, этаж <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, а также составлен акт комиссионного осмотра. Настоящий акт подписан ФИО3 и экспертом по обследованию зданий и сооружений ФИО2. В данном акте стороны зафиксировали все обнаруженные дефекты и недостатки, допущенные Застройщиком при строительстве.

Однако по настоящее время недостатки и дефекты Застройщиком не устранены, то есть обязательства Застройщика перед Участником не исполнены.

<дата> ФИО3 в адрес застройщика направлено обращение о необходимости устранения установленных недостатков, обозначения повторной даты приемки квартиры. Застройщик данное обращение также проигнорировал.

В соответствии с договором на проведение экспертизы, заключенным с ИП ФИО8 установлены существенные недостатки, общая стоимость строительно-ремонтных работ составляет 824 821, 00 рублей. Экспертиза недостатков в присутствии представителя застройщика произведена <дата>.

<дата> в адрес Ответчика направлен запрос о сроках устранения недостатков и необходимости обозначения срока для явки Истца и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

<дата> аналогичный запрос был сделан представителем Истца.

<дата> Застройщик оповестил Истца о невозможности в срок произвести устранение недостатков с указанием ориентировочной даты приемки- <дата>. Однако, устранение недостатков так и не было произведено.

<дата> ФИО3 подано исковое заявление об устранении Застройщиком недостатков строительства Объекта в Советский районный суд города ФИО5, назначена судебная экспертиза в рамках дела №. Исковое заявление с требованиями о взыскании с Ответчика в пользу Истца стоимости устранения дефектов и недостатков в размере 824 821, 00 рублей, взыскании с Ответчика компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей; взыскании с Ответчика штрафа, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ от <дата> N 2300-1 «О защите прав потребителей».

В результате рассмотрения судом апелляционной инстанции в ноябре 2024 <адрес> судом дела №, ФИО3 стало известно о существовании одностороннего акта передачи, который Ответчик в нарушение норм права представил суду как основание к уменьшению нeyстойки.

Истица считает, что односторонний акт передачи объекта не является допустимым с учетом нарушений, допущенных Ответчиком, как недобросовестным Застройщиком.

ФИО3 просит признать недействительным односторонний акт передачи Объекта долевого участия от <дата>.

В судебном заседании ФИО3 и её представитель ФИО9 поддержали доводы иска, пояснили, что квартира до настоящего времени не передана истице, недостатки не устранены, а односторонний акт не может считаться легитимным.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направил письменные возражения. Возражая против заявленных требований, представитель ответчика полагал, что иск принят судом с нарушением правил подсудности, так как договором между сторонами определено, что за разрешением споров стороны обращаются в Советский районный суд города ФИО5. Судом рассмотрено данное ходатайство, вынесено определение об отказе в его удовлетворении.

Возражая по предмету заявленного иска, представитель ответчика указал, что <дата> застройщиком получено разрешение на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию №, участникам долевого строительства направлены уведомления о завершении строительства и необходимости принятия объекта. Такое уведомление было получено истицей <дата> <дата> истец явился на осмотр квартиры, однако от подписания акта приема-передачи отказался в связи с выявлением недостатков, о чем был составлен акт об устранении недостатков по квартире. По мнению ответчика, недостатки являются несущественными и создают препятствий для принятия объекта долевого строительства. Акт принят в работу ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» и включен в реестр работ по устранению недостатков в рамках ДДУ. Ссылаясь на Постановление Правительства РФ от <дата> № ответчик полагает, что у истца не было законных прав для отказа принятия объекта долевого строительства, он обязан был принять объект с указанием перечня недостатков, подлежащих устранению застройщиком. Учитывая, что истец уклонился от принятия объекта, <дата> застройщик составил односторонний акт приема-передачи. Также ответчик обратил внимание, что в Советском районном суде города ФИО5 рассматривается спор по иску ФИО3 о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства. По мнению ответчика, истец злоупотребляет правами, поэтому ответчик просит в удовлетворении иска отказать.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении требований.

Из представленных доказательств установлено, что <дата> между Обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» и ФИО3 был заключен Договор участия в долевом строительстве №.

Объектом долевого строительства является квартира: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, литер <данные изъяты>, условный номер <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>. этажность <данные изъяты>, подъезд <данные изъяты><данные изъяты> проектная площадь <данные изъяты> кв.м.

Разрешение на ввод в эксплуатацию «Комплекса жилых домов по <адрес> и <адрес> внутригородском округе г. ФИО5. Корректировка 2» выдано <дата>.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Советского районного суда г. ФИО5 от <дата>, вступившим в законную силу <дата> установлено, что истец выполнил свои обязательства по договору. Ответчик в установленный законом срок свои обязательства не выполнил. <дата> ФИО3 проведен осмотр <адрес>, этаж <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, а также составлен акт комиссионного осмотра. В акте зафиксированы все обнаруженные дефекты и недостатки, допущенные ответчиком при строительстве. Акт о недостатках и заявление представлены застройщику <дата>. По состоянию на <дата> недостатки застройщиком не устранены.

При рассмотрении настоящего спора ответчик не представил доказательств устранения недостатков объекта долевого строительства.

<дата> застройщиком составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства.

В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.02002 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 6 закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с п. 4 ст. 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В силу ст. 7 закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст. 8 указанного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Исходя из требований закона право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

<дата> ФИО3 в адрес застройщика было направлено обращение о необходимости устранения недостатков.

Доказательств того, что после получения претензии и до составления оспариваемого акта от <дата> ответчик сообщил истцу о готовности объекта долевого строительства к передаче и устранении недостатков, в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика оснований для составления одностороннего передаточного акта, а также наличия оснований для признания оспариваемого акта недействительным, поскольку поведение истца нельзя расценивать как недобросовестное. Реализация права на судебную защиту не может рассматриваться как недобросовестное поведение.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере, предусмотренном ст. 333.19 НК РФ, что составляет 3000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительным односторонний акт передачи объекта долевого участия от <дата>.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» госпошину в доход местного бюджета Муниципального образования «Город Таганрог» в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 20 ноября 2025 года.

Председательствующий: