Дело № 2-296/2025
УИД 52RS0012-01-2024-002900-67
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 июля 2025 года городской округ город Бор
Борский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Копкиной И.Ю., с участием представителя истца, допущенной в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, ФИО1, представителей ООО «Городстрой» - адвоката Адвокатской конторы № НОКА ФИО2, действующей по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, при секретаре Смирновой Г.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО «Городстрой», Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о признании недействительным результат аукциона, применении последствий недействительности сделки: признании недействительным договор купли-продажи прекращении записи о государственной регистрации права, признании права собственности на земельный участок,
Установил:
ФИО4 обратился с иском с учетом уточненных требований к ответчикам ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО «Городстрой», Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (далее ТУ Росимущества в <адрес>) о признании недействительным результат аукциона в электронной форме на электронной площадке <данные изъяты>, процедура №, Лот №, от ДД.ММ.ГГГГ по продаже земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; применении последствий недействительности сделки; признании недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и ООО «Городстрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; прекращении записи о государственной регистрации права собственности ООО «Городстрой» № от ДД.ММ.ГГГГ; признании за ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>
В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между СЮА и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>
Продажная цена указанного земельного участка, в соответствии с п.4 договора составила 60 000 рублей.
На момент заключения договора ФИО4 полностью уплатил продавцу денежные средства в размере продажной цены, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.
Нотариальное удостоверение сделки не предусмотрено и не совершалось.
Стороны по договору не успели обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации перехода право собственности на спорный земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ СЮА умер.
ФИО5 является наследником СЮА
Право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано на ее имя ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок был зарегистрирован на ООО «Городстрой» по результатам публичных торгов, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства.
При этом ФИО4 действовал добросовестно, не имел сведений о долгах продавца СЮА, заключил сделку в обычной гражданско-правовой форме, его нельзя лишить права на собственность исключительно по формальному признаку отсутствия государственной регистрации.
Истец считает торги и последующую сделку незаконными. Судебный пристав-исполнитель не предпринял надлежащих мер по проверке наличия прав третьих лиц на земельный участок, что является существенным нарушением требований ст.ст.69, 80 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», т.к. при надлежащей проверке мог и должен был обнаружить сведения о наличии заключенного и оплаченного договора от ДД.ММ.ГГГГ. взять объяснения у ФИО5
Торги и последующая регистрация права собственности за ООО «Городстрой» существенно нарушают законные права истца и подлежат признанию недействительными в порядке ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сделка по итогам незаконных торгов, должна быть признана недействительной по ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец, представитель истца ФИО1, допущенная к участию в деле в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме. Ответчик ФИО5 в суд не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Против удовлетворения заявленных исковых требований не возражает. Ответчик ФИО6 в суд не явилась, ранее суду пояснила, что им было неизвестно о делах отца, ответчик ФИО7 также подтвердила, что отец их не ставил в известность о своих делах. Решение оставляют на усмотрение суда. Представитель ответчика ООО «Городстрой», действующая по ордеру и на основании доверенности ФИО2, представитель по доверенности ФИО3 с иском не согласны, представив письменную позицию, которую поддержали и согласно которой считают ООО «Городстрой» добросовестным приобретателем спорного земельного участка. К заявленным требованиям просят применить срок исковой давности Представитель ответчика ТУ Росимущства в <адрес> в суд не явился, извещен надлежащим образом. Представитель третьего лица Главное Управление Федеральной службы судебных приставов по <адрес> в суд не явился, извещен надлежащим образом. Представитель третьего лица Борское РОСП УФССП России по <адрес> в суд не явился, ранее представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.
Третье лицо ФИО8 в суд не явилась, извещена надлежащим образом, ранее суду пояснила, что была «ногами» СЮА, поскольку дедушка не ходил, был лежачим. Он выдал доверенность на нее, по которой она производила какие-либо действия по поручению деда. В разговорах по совершению сделки она не участвовала, все проходило за закрытыми дверьми, денег она также не получала, лишь ездила куда-либо по поручению деда и расписывалась на основании доверенности. Решение оставляет на усмотрение суда. Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля ВСИ, изучив материалы дела, суд приходит к следующему: В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) (пункт 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). На основании части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за СЮА (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>
В материалах рассматриваемого дела имеется согласие ФИО5, супруги СЮА на отчуждение указанного земельного участка, удостоверенное нотариусом г.о.з. <адрес> ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ, представленное по запросу суда. В соответствии с п. 4 договора купли-продажи продажная цена указанного земельного участка, по взаимному согласию Сторон установлена в размере 60 000 рублей. На момент заключения договора ФИО4 полностью уплатил продавцу денежные средства в размере продажной цены, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ о получении денежной суммы в размере 60 000 рублей представителем СЮА – ФИО8 В соответствии с п.6 договора, право собственности на спорный земельный участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Из пояснений истца и его представителя в ходе судебного разбирательства, следует, что в связи со смертью СЮА, последовавшей ДД.ММ.ГГГГ, у ФИО4 отсутствует возможность зарегистрировать переход права собственности по заключенному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанного земельного участка. Наследником после смерти СЮА является его супруга - ФИО5, в отношении которой решением Борского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, был установлен факт фактического принятия ею наследственного имущества, в т.ч. спорного земельного участка, КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, после смерти СЮА, также включена в состав наследства СЮА задолженность по договору займа, заключенного между СЮА и ОВВ, задолженность по договорам займа, заключенного между СЮА и БТА и взысканы с ФИО5 задолженности по договору займа в пользу ОВВ в размере 16 000 Евро по официальному курсу Банка России на дату исполнения решения суда, проценты по договору займа в размере 61 280 Евро по официальному курсу Банка России на дату исполнения решения суда, в пользу БТА задолженность по договорам займа в размере 550 000 рублей.
В исполнение данного решения судебным приставом-исполнителем Борского РОСП УФССП России по <адрес> было вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ о проведении государственной регистрации права собственности на имущество должника – спорный земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, прошло государственную регистрацию на имя ФИО5
Заочным решением Борского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, обращено взыскание на имущество ФИО5, принадлежащее ей на праве собственности, в т.ч. спорный земельный участок, по исковому заявлению судебного пристава-исполнителя Борского РОСП УФССП по <адрес>. В исполнение данных судебных актов спорный земельный участок судебным приставом-исполнителем Борского РОСП УФССП России по <адрес> был передан на реализацию на торги (постановление от ДД.ММ.ГГГГ).
По результатам торгов по продаже арестованного недвижимого имущества победителем стал ООО «Городстрой», что подтверждается протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного недвижимого имущества в электронной форме.
ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в <адрес> и ООО «Городстрой» был подписан протокол № г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества, на основании которого Общество приняло в собственность и оплатило: земельный участок площадью <данные изъяты>, категория земель –земли населенных пунктов. вид разрешенного использования – для размещен я объектов характерных для населенных пунктов, КН №, местоположение: <адрес>
Общая стоимость имущества составляет 4 504 920 рублей 00 копеек (п.2.1 Протокола №).
ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в <адрес> и ООО «Городстрой» был заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества №.
ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи спорного земельного участка, и ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация права ООО «Городстрой» на данный участок (запись регистрации №
Истец ФИО4 просит признать недействительным результат аукциона с применением последствий недействительности сделки: признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного ТУ Росимущества в <адрес> и победителем торгов ООО «Городстрой».
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. Согласно разъяснениям, данным в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. В силу приведенных норм и разъяснений по их применению, основанием для признания торгов недействительными является нарушение правил проведения торгов, установленных законом. В данном случае истец в качестве основания для признания торгов недействительными указывает на бездействие судебного пристава-исполнителя по проверке наличия прав третьих лиц на спорный земельный участок, с чем суд не может согласиться, поскольку в нарушение условий договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между СЮА и ФИО4, а также нормы ч.1 ст. 551 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, право собственности на спорный земельный участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что сторонами не производилось. В соответствии с ч.1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Анализируя установленные по делу обстоятельства, с учетом представленных доказательств, принимая во внимание обстоятельства правовых последствий заключения сделки по отчуждению спорного земельного участка после принятия обеспечительных мер в отношении данного объекта недвижимости, факт добросовестного приобретения ООО «Городстрой» спорного земельного участка в порядке ч. 2 ст. 223 ГК РФ, суд находит заявленные исковые требования ФИО4 не обоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Относительно довода ответчика о пропуске срока исковой давности истцом суд его отклоняет, поскольку на требование о признании права собственности срок исковой давности не распространяется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО «Городстрой», Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о признании недействительным результат аукциона в электронной форме на электронной площадке <данные изъяты>, процедура №, лот № от ДД.ММ.ГГГГ по продаже земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, применении последствий недействительности сделки: признании недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и ООО «Городстрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, прекращении записи о государственной регистрации права собственности ООО «Городстрой» № от ДД.ММ.ГГГГ, признании за ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, - отказать.
Меры по обеспечению иска, принятые определением Борского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, - отменить.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Борский городской суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированный текст решения суда изготовлен 14 июля 2025 года.
Судья - И.Ю. Копкина