Судья Желтковская Я.В. Дело № 33-2377/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 05 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе

председательствующего Жолудевой М.В.,

судей Марисова А.М., Миркиной Е.И.

при секретаре Климашевской Т.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело №2-283/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ПАО «Сбербанк России», АО «Альфа-Банк», ПАО «Совкомбанк», ООО «Газпром Межрегионгаз Новосибирск», УФССП России по Томской области о признании договора купли-продажи действительной сделкой, отмене запретов на совершение действий по регистрации

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 ФИО3 на решение Кировского районного суда г.Томска от 24.03.2023.

Заслушав доклад судьи Марисова А.М., объяснения представителя истца ФИО4, настаивавшего на удовлетворении жалобы, представителя ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО5, возражавшей против её удовлетворения, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ПАО «Сбербанк России», АО «Альфа-Банк», в котором, с учетом уточнения исковых требований, просил признать действительной сделкой договор купли-продажи от 23.11.2021 в отношении 1/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: /__/, номера на поэтажном плане /__/, состоящего из основного строения, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/; отменить запреты на совершение действий по регистрации в отношении 1/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: /__/, номера на поэтажном плане /__/, состоящего из основного строения, общей площадью /__/ кв.м., кадастровый номер /__/, наложенные постановлениями судебного пристава исполнителя ОСП по Кировскому району г. Томска УФССП России по Томской области № /__/ от 10.11.2022, № /__/ от 30.09.2022, №/__/ от 06.02.2023, № /__/ от 09.03.2023, №/__/ от 09.03.2023; взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 руб.

В обоснование требований указал, что 10.10.2001 между ЗАО ТЗКМиП и ФИО1, ФИО2 заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому ФИО1 и ФИО2 получают в общую долевую собственность по 1/2 доли каждому нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, расположенные в цоколе 5-этажного административно-бытового комплекса с жилой пристройкой по адресу: /__/ (строительный адрес). Договор исполнен, за ФИО1 и за ФИО2 зарегистрировано по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, номера на поэтажном плане /__/. 14.11.2016 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, по условиям которого стороны в срок до 31.12.2017 обязались заключить основной договор купли-продажи принадлежащей ФИО2 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, номера на поэтажном плане /__/, цена договора составила 2 000 000 руб. В ноябре 2017 года истцу стало понятно, что он не сможет исполнить данный договор, поскольку у него имелась лишь сумма 1 600 000 руб., в связи с чем 10.11.2017 между истцом и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ФИО2 продал, а ФИО1 получил 4/5 доли от принадлежащей ФИО2 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: /__/, номера на поэтажном плане /__/, состоящего из основного строения, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/. Сумма в размере 1 600 000 руб. передана ФИО2 после заключения сделки (п. 16 договора), право собственности на долю (9/10 долей) в праве общей долевой собственности зарегистрировано в установленном порядке, собственником 1/10 доли в праве на данный объект являлся ФИО2 26.12.2019 подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым в срок до 31.12.2019 обязались заключить основной договор купли-продажи принадлежащей ФИО2 1/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровый номер /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, номера на поэтажном плане /__/, цена договора составила 400000руб., которые передаются в день подписания в день подписания ФИО2 400 000 руб. наличными. 23.11.2021 с ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью /__/ кв.м, номер на поэтажном плане /__/, кадастровый номер: /__/, находящееся по адресу: /__/, которым изменен порядок расчетов: 50 000 руб. передавалось покупателем после подписания договора и фактической передачи имущества, 350 000 рублей - в срок до 23.11.2022, данная сделка исполнена, в счет исполнения договора купли-продажи ФИО2 переданы денежные средства 23.11.2021 в размере 50 000 руб., 20.12.2021- 100 000 руб., 20.01.2021 - 100 000 руб., 17.02.2022 - 50 000 руб., 29.08.2022 - 100 000 руб. После полного расчета они обратились к нотариусу г.Томска для оформления сделки купли-продажи 1/10 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей ФИО2, ввиду отсутствия нотариального согласия супруги ответчика, нотариальное удостоверение сделки не состоялось, впоследствии ФИО2 уклонялся от нотариального удостоверения договора. Позднее истец узнал, что судебным приставом-исполнителем ОСП по Кировскому району г. Томска ФИО6 и судебным приставом-исполнителем ОСП по Кировскому району г. Томска ФИО7 наложен запрет на принадлежащую ФИО2 1/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, номера на поэтажном плане /__/, что лишает возможности нотариально удостоверить фактически исполненный сторонами договор купли-продажи доли и зарегистрировать право собственности на нее.

Определениями Кировского районного суда г.Томска от 27.01.2023, 15.02.2023, 13.03.2023, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены судебные приставы-исполнители ОСП по Кировскому району г.Томска УФССП России по Томской области ФИО8, ФИО9, в качестве ответчиков УФССП России по Томской области, ООО «Газпром Межрегионгаз Новосибирск», ПАО «Совкомбанк».

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО4 исковые требования поддержал, пояснил, что с 2017 года осуществляет правомочия собственника в отношении всего нежилого помещения по адресу: /__/, включая спорную долю (1/10), сдавал все нежилое помещение в аренду, размещал там оборудование, вносил платежи по оплате капитального ремонта и коммунальных услуг.

Представитель ответчика Спектр Л.В. пояснила, что договор купли-продажи доли заключен 23.11.2021, на момент заключения сделки ФИО2 не располагал информацией о возбуждении в отношении него исполнительного производства и наложении оспариваемых запретов, в настоящее время ФИО2 от явки к нотариусу для нотариального удостоверения сделки купли-продажи доли не уклоняется, нотариальное согласие его супруги, выданное в 2017 году на распоряжении с супружеским имуществом, является действительным, однако наложенные судебными приставам-исполнителями запреты лишают возможности зарегистрировать переход права собственности на спорную долю на ФИО1

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк» ФИО5 иск не признала, полагал, что удовлетворение иска ФИО1 приведет к нарушению прав взыскателя ПАО «Сбербанк», т.к. ФИО2 является должником по исполнительному производству, у него имеется задолженность в размере 1842177,53 руб. Считала, что основания для применения положений п. 1 ст. 165 ГК РФ в данном споре отсутствуют, т.к. ФИО2 не уклонялся от нотариального удостоверения сделки, а не обеспечил согласие супруги на момент ее подписания.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО2, представителей ответчиков ПАО «Совкомбанк», АО «Альфа-банк», ООО «Газпром Межрегионгаз Новосибирск», УФССП России по Томской области, третьих лиц судебных приставов – исполнителей ОСП по Кировскому району г. Томска ФИО8, ФИО9, ФИО6, ФИО7

Обжалуемым решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО3 просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд необоснованно не применил положения п.1 ст. 165 ГК РФ, поскольку ФИО1 в качестве оплаты по договору от 23.11.2021 были переданы 400000 руб.

Полагает, что вопреки выводам суда ФИО2 факт уклонения от нотариального удостоверения сделки не оспаривался, в своем отзыве он признал этот факт. Считает, что судом не дана надлежащая оценка представленным истцом и ответчиков доказательствам, свидетельствующим о том, что договор купли-продажи от 23.11.2021 исполнялся сторонами, акту приема передачи, факту оплаты коммунальных услуг, согласию супруги ФИО2 2017 года на отчуждение доли, факту оплаты ФИО2 платежей по кредиту.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции, на основании договора долевого участия в строительстве от 10.10.2001, заключенного между застройщиком ЗАО ТЗКМиП и дольщиками ФИО1, ФИО2, они получили в общую долевую собственность по 1/2 доли каждому нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, расположенные в цоколе 5-этажного административно-бытового комплекса с жилой пристройкой по адресу: /__/ (строительный адрес).

Впоследствии между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 10.11.2017 заключен удостоверенный нотариусом договор купли-продажи доли нежилого помещения, согласно которому ФИО2 продал, а ФИО1 получил 4/5 доли от принадлежащей ФИО2 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: /__/, номера на поэтажном плане /__/, состоящего из основного строения, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/. Сумма в размере 1 600 000 руб. передана ФИО2 Согласно п. 16, договор имеет силу акта приема-передачи.

Кроме того, 10.11.2017 истцом и ответчиком ФИО2 подписано дополнительное соглашение к предварительному договору от 14.11.2016, в соответствии с которым в срок до 31.12.2019 стороны обязались заключить основной договор купли-продажи принадлежащей ФИО2 1/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровый номер /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, номера на поэтажном плане /__/ цена договора составила 400000 руб., которые передаются в день подписания ФИО2 наличными.

23.11.2021 истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 подписан договор купли-продажи 1/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью /__/ кв.м, номер на поэтажном плане /__/, кадастровый номер: /__/, находящееся по адресу: /__/, общая стоимость недвижимого имущества составила 400 000 руб., из которых 50 000 руб. подлежало передаче после подписания договора, 350 000 руб. - в срок до 23.11.2022.

Ссылаясь на то, что на основании указанного договора ФИО1 приобрел право собственности на нежилое помещение по /__/, последующее наложение запрета на совершение регистрационных действий с ним постановлениями судебного пристава-исполнителя от 30.09.2022, 10.11.2022, 06.02.2023, 09.03.2023 нарушают его права как собственника имущества.

Отклоняя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для его удовлетворения.

Судебная коллегия находит решение суда первой инстанции правильным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является должником по сводному исполнительному производству № /__/ от 20.12.2022, в составе которого находятся исполнительные производства, возбужденные: 07.11.2022 в пользу взыскателя ПАО Сбербанк (остаток долга- 1842177,53 руб.), 07.11.2022 – в пользу взыскателя ООО «Газпром Медрегионгаз Новосибирск» (остаток долга 2327,6 руб.), 23.09.2022 в пользу взыскателя АО «Альфа-Банк» (остаток долга 876053,49 руб.), 22.09.2022 в пользу взыскателя АО «Альфабанк» (остаток долга 139044,47 руб.), 01.03.2023 в пользу взыскателя ПАО «Совкомбанк» в отношении ответчика ФИО2 возбуждено исполнительное производство с предметом исполнения - задолженность по кредитным платежам, остаток долга 90241,40 руб.

Судебными приставами-исполнителями в интересах взыскателей ПАО «Сбербанк», АО «Альфа-Банк», ПАО «Совкомбанк» вынесены постановления от 30.09.2022, 10.11.2022, 06.02.2023, 09.03.2023 о запрете на регистрационные действия с имуществом должника ФИО2

По выписке из ЕГРН от 08.03.2023 ФИО1 и ФИО2 являются собственниками нежилого помещения по /__/ в /__/, номера на поэтажном плане – /__/, кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв.м, зарегистрировано право общей долевой собственности 9/10 и 1/10 долей соответственно, в отношении 1/10 доли зарегистрированы запреты совершение действий по регистрации от 06.02.2023, 10.11.2022, 03.10.2022, 30.09.2022.

В суде истец настаивал на том, что право собственности у него на 1/10 долю в праве собственности праве на нежилое помещение по /__/, номера на поэтажном плане /__/, возникло на основании договора купли-продажи от 23.11.2021 до наложения судебными-приставами ограничений в отношении имущества должника ФИО2

Между тем с данными доводами нельзя согласиться ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Следовательно, правом на обращение с иском об освобождении имущества от ареста обладает собственник (иной законный владелец) имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно абзаца 2 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Из изложенного следует, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество.

Судом установлено, что на момент вынесения судебными приставами-исполнителями постановлений и до настоящего времени переход права собственности на спорное имущества к истцу зарегистрирован не был, имущество принадлежит на праве собственности ответчику.

В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает истцу право заявить иск об освобождении спорного имущества от запрета на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом и признания договора купли-продажи действительным.

Ввиду изложенного доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению как необоснованные.

При таких обстоятельствах решение суда надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г.Томска от 24.03.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: