Дело № 2-1061/22

УИД 26RS0013-01-2022-001543-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 ноября 2022 года город Железноводск

Железноводский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Гараничевой И.П.,

при секретаре судебного заседания Микаеляне М.Э.,

с участием:

представителя истца ФИО3 - ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6, ФИО6, ФИО3, ФИО7, действующего в интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО1, к администрации города-курорта Железноводска

о сохранении объекта недвижимого имущества в реконструированном виде, признании права общей долевой собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества,

установил:

ФИО6, ФИО6, ФИО1, ФИО1, ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к администрации города-курорта Железноводска о сохранении объекта недвижимого имущества в реконструированном виде, признании права общей долевой собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества.

Свои требования истцы мотивируют тем, что им на праве общей долевой собственности принадлежит гостиница-пансионат «Буковая Роща» на 60 мест, с кадастровым №, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок, на котором расположена гостиница-пансионат, общей площадью 2300 кв.м., с кадастровым №, предоставлен им на праве долгосрочной аренды, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора о предоставлении земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией города Железноводска.

В 2018 году по их заявке ООО «Архитектурная мастерская ФИО8.» разработало проектную документацию реконструкции санатория «Буковая роща». В период пандемии - с 2019 по 2020 год, пользуясь отсутствием отдыхающих, они произвели капитальный ремонт и реконструкцию пансионата, так как при первоначальном строительстве не смогли предусмотреть особенности эксплуатация пансионата, направленные на удобство отдыхающих. Так как это происходило в период пандемии, они не смогли получить разрешение на реконструкцию в органах исполнительной власти. В результате реконструкции здание пансионата претерпело изменение параметров объекта капитального строительства, а именно: увеличилось количество помещений здания цокольном и на первом этажах (№№ по плану 37, 38, 39, 40, 41, 71, 72). Общая площадь помещений Пристройки 1 и Пристройки 2 составляет 242,0 кв.м., возведенные пристройки к объекту недвижимого имущества обладают признаками самовольной постройки, так как, в соответствии со статьей 222 ГК РФ возведены без получения на это необходимых согласований, разрешений.

Пристройки к корпусу санатория построены с учетом и на основании существующих СНИП, требований пожарной и санитарной безопасности и не создают угрозы жизни и здоровья граждан. После проведения реконструкции они обратились к кадастровому инженеру Дубровной Е.А., которая ДД.ММ.ГГГГ изготовила технический план объекта недвижимости. В результате проведения кадастровых работ установлено, что площадь реконструированного объекта недвижимости составляет 3041,2 кв.м., согласно выписке из ЕГРН общая площадь гостиницы-пансионата составляет 2566,3 кв.м., площадь самовольно возведенных пристроек составляет 242,0 кв.м.

Это объясняется тем, что на момент выполнения технического паспорта ДД.ММ.ГГГГ и постановки на учет объекта капитального строительства с кадастровым № в 2012 году общая площадь здания исчислялась как сумма площадей помещений, а площадь здания в настоящем техническом плане вычислена в соответствии с приказом от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393( в пределах внутренней поверхности наружных стен без учета перегородок). Таким образом, законная площадь гостиницы - пансионата составляет 3041,2 кв.м. - 242,0 кв.м.=2799,2 кв.м.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от ДД.ММ.ГГГГ).

При обращении в Администрацию города-курорта Железноводска им было отказано в получении акта ввода реконструированного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, поскольку отсутствует разрешение на реконструкцию, что подтверждается Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, с учетом увеличенных исковых требований, просят суд: сохранить объект недвижимого имущества - гостиницу-пансионат на 60 мест, общей площадью 3041,2 кв.м., в границах земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, в реконструированном виде, признать право общей долевой собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества - гостиницу-пансионат на 60 мест, общей площадью 3041,2 кв.м., установив следующее долевое участие: ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. -42/100, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. - 23/100, ФИО1 - 1/40, ФИО2 -1/40, ФИО3 - 3/10.

Истцы ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО3, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть исковое заявление в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 - ФИО4 поддержал заявленные исковые требования и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать, представив возражения, согласно которым, истцы в установленном законом порядке не получили разрешения на реконструкцию объекта.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела и инвентарного дела, а также представленные сторонами письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцам на праве общей долевой собственности принадлежит гостиница-пансионат на 60 мест, с кадастровым №, расположенная по адресу: <адрес>, со следующим долевым участием:

1. ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. -42/100;

2.ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. - 23/100;

3. ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. - 1/40;

4. ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. -1/40;

5. ФИО3 -ДД.ММ.ГГГГ.

Право общей долевой собственности на указанную гостиницу-пансионат зарегистрировано за истцами в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок, на котором расположена вышеуказанная гостиница-пансионат, общей площадью 2300 кв.м., с кадастровым №, предоставлен истцам на праве долгосрочной аренды, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора о предоставлении земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией города Железноводска. Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Указанный земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для размещения санатория.

В период с 2019 года по 2020 год истцами произведена реконструкция вышеуказанного нежилого здания путем строительства двух пристроек на первом и цокольном этажах, в результате которой, увеличилась общая площадь нежилого здания на 242,2 кв.м. (№№ по плану 37, 38, 39, 40, 41, 71, 72).

В силу пункта 2 ст.222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Препятствий к получению разрешения на реконструкцию спорного нежилого здания судом не установлено, а, следовательно, если такие препятствия отсутствуют, решение о сносе постройки будет основываться лишь на формальном подходе к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, что противоречит положениям ст. ст. 195, 196 и 198 ГПК Российской Федерации.

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от ДД.ММ.ГГГГ).

По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, которая ответчиком не оспорена.

Как следует из заключения указанной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, увеличение общей площади нежилого здания – гостиницы - пансионата с кадастровым №, расположенного на земельном участке площадью 2300 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, произошло в результате реконструкции объекта, а именно в результате пристройки со стороны фасада здания помещений № и №, расположенных в уровне цокольного и первого этажа.

Реконструированное нежилое здание пристроек к гостинице – пансионату, общей площадью 242 кв.м., расположено в границах земельного участка, площадью 2300 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Реконструкция нежилого здания - гостиницы-пансионата на 60 мест, расположенного на земельном участке с кадастровым №, по адресу: <адрес>, на день обследования, соответствовала:

- ст. 28.1 Постановления администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 24 декабря 2021 г. N 1425 "Об утверждении проекта Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Железноводска Ставропольского края», в части этажности объекта и высоты объекта;

-п. 6.1.26, п. 6.3.1-6.3.4, п. 6.5.1, п. 6.8.1, п.6.8.11 Свод правил СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах". Актуализированная редакция СНиП П-7-81* (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 мая 2018 г. N 309/пр) (с изменениями и дополнениями);

- п.5.1.2-п.5.1.3 СП 52-101-2003 "Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры";

- п. 9.1, п. 9.2, п. 9.11 СП 17.13330.2017 "Кровли". Актуализированная редакция СНиП П-26-76 (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 мая 2017 г. N 827/пр) (с изменениями и дополнениями);

- ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (принятый Государственной Думой 23 декабря 2009 г. и одобрен Советом Федерации изменениями и дополнениями);

- п.4.2.5 и п.4.3.4 Приказа МЧС РФ от 25 марта 2009 г. N 171 "Об утверждении свода правил "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (с изменениями и дополнениями);

- п.8.6 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. приказом МЧС России от 24 апреля 2013 г. N 288);

-ст. 80 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (с изменениями и дополнениями).

Не соответствовала ст.38.12 решения Думы города-курорта Железноводска Ставропольского края от 27 апреля 2018 г. N 182-V "Об утверждении Правил землепользования и застройки города-курорта Железноводска Ставропольского края" (с изменениями и дополнениями), в части минимальных расстояний от границ земельного участка (эксперт обращает внимание, что объект расположен в границах участка).

Исследуемые пристройки, образованные в результате реконструкции нежилого здания - гостиницы-пансионата на 60 мест, расположенного на земельном участке с кадастровым №, по адресу: <адрес>, на день обследования не создают угрозу жизни и здоровья граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью и отношения по использованию земель.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы закона и установленные судом обстоятельства, учитывая, что самовольно реконструированное нежилое здание с учетом самовольных пристроек расположено в территориальной зоне сложившейся малоэтажной застройки, размещение самовольных пристроек не противоречит документации территориального планирования и градостроительного зонирования, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов граждан, в том числе, собственников соседних земельных участков, которым является ответчик по делу - администрация города-курорта Железноводска, при этом, реконструкция здания проведена с соблюдением градостроительных, строительных, технических, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, а указанные пристройки расположены в границах земельного участка, находящегося в пользовании истцов на основании договора аренды, учитывая, что истцами принимались меры к легализации реконструированного ими строения, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований и признании за истцами права общей долевой собственности на реконструированное строение.

Все исследованные в судебном заседании и представленные сторонами доказательства свидетельствуют, по мнению суда, о возможности признания за истцами права общей долевой собственности на реконструированное нежилое здание, так как требований о сносе самовольной постройки администрацией города-курорта Железноводска не заявлялось, а отсутствие разрешения на реконструкцию нежилого здания само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

На основании изложенного, руководствуясь п.3 ст.222 ГК РФ, ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО6, ФИО6, ФИО3, ФИО7, действующего в интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО1, к администрации города-курорта Железноводска о сохранении объекта недвижимого имущества в реконструированном виде, признании права общей долевой собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества, удовлетворить.

Сохранить объект недвижимого имущества - гостиницу-пансионат на 60 мест, общей площадью 3041,2 кв.м., расположенный в границах земельного участка с кадастровым №, по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Признать за ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ФИО2, ФИО1, право общей долевой собственности на гостиницу-пансионат на 60 мест, общей площадью 3041,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым №, по адресу: <адрес>, установив следующее долевое участие: ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. -42/100 долей в праве общей долевой собственности, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. - 23/100 долей в праве общей долевой собственности, ФИО1 - 1/40 доля в праве общей долевой собственности, ФИО2 -1/40 доля в праве общей долевой собственности, ФИО3 - 3/10 долей в праве общей долевой собственности.

Данное решение является основанием для регистрации за ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1, ФИО2, ФИО3, права общей долевой собственности на гостиницу-пансионат на 60 мест, общей площадью 3041,2 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым №, по адресу: <адрес>, а также для внесения регистрирующим органом и соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в регистрационные и технические документы на указанный в решении объект недвижимого имущества - гостиницу-пансионат на 60 мест, общей площадью 3041,2 кв.м., по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Железноводский городской суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий,

судья И.П. Гараничева

Мотивированное решение составлено 18 ноября 2022 года.