УИД 77RS0009-02-2021-011370-89
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 февраля 2023 года адрес
Зюзинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Е.Ю. Игнатьевой, при помощнике фио,
с участием истца – ФИО1, представителя истца по доверенности – фио, представителя ответчика адрес по доверенности – фио, представителя ответчика ФИО2 по доверенности – фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3/2023 по иску ФИО1 к ФИО2, Акционерному обществу «Банк Жилищного Финансирования» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании договора ипотеки недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, адрес о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании договора ипотеки недействительным, мотивируя свои требования тем, что ФИО1 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес, на основании Договора о дарении квартиры от 25.07.1993, удостоверенного нотариусом адрес фио, зарегистрировано в реестре за № 12. Договор дарения зарегистрирован Управлением приватизации жилищного фонда 10.08.1993 за № 2-956039. Сведения о собственности истца на указанную квартиру были внесены в ЕГРН за № 77-77-08/060/2013-844, о чем ей 19.06.2013 выдано Свидетельство о государственной регистрации права бланк 77-АО 919250. Кадастровый номер квартиры 77:06:0002016:1567.
14.07.2021 истец обратилась в Росреестр с заявлением о внесении записи о невозможности проведения регистрационных действий в отношении квартиры без личного участия. 21.08.2021 обратившись за получением результата государственной услуги ей было выдано Уведомление от 19.07.2021 о возврате заявления без рассмотрения, из которого истцу стало известно о том, что в отношении ее квартиры был зарегистрирован переход права собственности в пользу гражданки ФИО2.
На основании сведений из Росреестра (в том числе о переходе прав) от 24.08.2021 истцу стало известно, что неизвестные лица от ее имени продали квартиру неизвестной гражданке ФИО2, которая является собственником квартиры на основании Договора купли-продажи квартиры (запись регистрации № 77:06:0002016:1567- 77/005/2019-1 от 10.09.2019). адрес является залогодержателем квартиры по договору ипотеки от 28.05.2021 (срок действия с 04.06.2021 на 182 месяца), государственная регистрация ипотеки произведена 04.06.2021 за № 77:06:0002016:1567-77/055/2021-3.
О том, что квартира принадлежит ФИО2 и находится в ипотеке у адрес истцу ранее известно не было. Истец с ФИО2 не знакома, в квартире она не объявлялась, единые платежные документы на оплату коммунальных услуг и квитанции за электроэнергию приходят на имя истца, как собственника, истец оплачивает коммунальные услуги, получала справки в МФЦ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, в том числе на 28.12.2019, из которой также следовало, что истец собственник квартиры на указанную дату, в июне и июле 2021 года оформляла в квартире замену ХВС и ГВС счетчиков.
Истец принадлежащую ей квартиру не продавала, договора купли-продажи квартиры не подписывала, не заключала, намерения реализовать свое имущество третьим лицам не имела, доверенность на распоряжение квартирой не оформляла, денежных средств не получала.
При таких данных Договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, право собственности на которую зарегистрировано в Росреестре за ФИО2 10.09.2019 за № 77:06:0002016:1567-77/005/2019-1 истцом не подписывался, следовательно, ею не заключался указанный договор, в связи с чем договор купли-продажи квартиры подлежит признанию недействительным. Поскольку договор купли-продажи признается недействительным, то подлежат применению последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: адрес, и возвращения данной квартиры в собственность ФИО1. Решение должно являться основанием для погашения записи о праве собственности ФИО2 на квартиру по адресу: адрес, и регистрации права собственности ФИО1 на квартиру. Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, соответственно у ФИО2 отсутствовали права на передачу в ипотеку квартиры, принадлежащей истцу, и в связи с признанием недействительным договора купли-продажи подлежит признанию недействительным Договор ипотеки в отношении квартиры по адресу: адрес, на основании которого произведена государственная регистрация ипотеки 04.06.2021 за № 77:06:0002016:1567- 77/055/2021-3 в пользу адрес и такая запись об ипотеке подлежит погашению. Каких-либо правоотношений между истцом и адрес в отношении квартиры не имеется.
Истец просит признать Договор купли-продажи квартиры по адресу адрес, с кадастровым номером: 77:06:0002016:1567, оформленный между ФИО1 и ФИО2 – недействительным; применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0002016:1567; возвратить квартиру по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0002016:1567, в собственность ФИО1; признать недействительным Договор ипотеки в отношении квартиры по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0002016:1567, на основании которого произведена государственная регистрация ипотеки 04.06.2021 за № 77:06:0002016:1567-77/055/2021-3 в пользу адрес; указать в решении, что вступившее в законную силу решение является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО2 на квартиру по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0002016:1567, и регистрации права собственности ФИО1 на квартиру по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0002016:1567; указать в решении, что вступившее в законную силу решение является основанием для погашения записи об ипотеке в отношении квартиры по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0002016:1567, произведенной в пользу адрес.
Истец ФИО1, представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.
Представитель ответчика адрес по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Ответчик фио в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО2 по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Представитель третьего лица адрес в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
С учетом мнения истца, представителя истца, представителей ответчиков, суд постановил возможным слушание дела в отсутствии ответчика, представителя третьего лица, извещенных о дате, времени и месте слушания дела надлежащим образом.
Выслушав истца, представителя истца, представителей ответчиков, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли всех сторон.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Положения ст. 160 ГК РФ указывают на то, что письменная форма договора предполагает составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу положений п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу положений ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Судом установлено, что ФИО1 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес, на основании Договора о дарении квартиры от 25.07.1993, удостоверенного нотариусом адрес фио, зарегистрировано в реестре за № 12. Договор дарения зарегистрирован Управлением приватизации жилищного фонда 10.08.1993 за № 2-956039. Сведения о собственности истца на указанную квартиру были внесены в ЕГРН за № 77-77-08/060/2013-844, о чем ей 19.06.2013 выдано Свидетельство о государственной регистрации права бланк 77-АО 919250. Кадастровый номер квартиры 77:06:0002016:1567.
Как следует из объяснений истца, 14.07.2021 истец обратилась в Росреестр с заявлением о внесении записи о невозможности проведения регистрационных действий в отношении квартиры без личного участия. 21.08.2021 обратившись за получением результата государственной услуги ей было выдано Уведомление от 19.07.2021 о возврате заявления без рассмотрения, из которого истцу стало известно о том, что в отношении ее квартиры был зарегистрирован переход права собственности в пользу гражданки ФИО2. На основании сведений из Росреестра (в том числе о переходе прав) от 24.08.2021 истцу стало известно, что неизвестные лица от ее имени продали квартиру неизвестной гражданке ФИО2, которая является собственником квартиры на основании Договора купли-продажи квартиры (запись регистрации № 77:06:0002016:1567-77/005/2019-1 от 10.09.2019). адрес является залогодержателем квартиры по договору ипотеки от 28.05.2021 (срок действия с 04.06.2021 на 182 месяца), государственная регистрация ипотеки произведена 04.06.2021 за № 77:06:0002016:1567-77/055/2021-3. О том, что квартира принадлежит ФИО2 и находится в ипотеке у адрес истцу ранее известно не было. Истец с ФИО2 не знакома, в квартире она не объявлялась, единые платежные документы на оплату коммунальных услуг и квитанции за электроэнергию приходят на имя истца, как собственника, истец оплачивает коммунальные услуги, получала справки в МФЦ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, в том числе на 28.12.2019, из которой также следовало, что истец собственник квартиры на указанную дату, в июне и июле 2021 года оформляла в квартире замену ХВС и ГВС счетчиков. Истец принадлежащую ей квартиру не продавала, договора купли-продажи квартиры не подписывала, не заключала, намерения реализовать свое имущество третьим лицам не имела, доверенность на распоряжение квартирой не оформляла, денежных средств не получала.
Указанные истцом обстоятельства подтверждаются исследованными судом письменными доказательствами.
Как следует из материалов реестрового дела на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:0002016:1567, на дату рассмотрения дела ФИО2 является собственником спорной квартиры на основании Договора купли-продажи квартиры (запись регистрации № 77:06:0002016:1567-77/005/2019-1 от 10.09.2019), адрес является залогодержателем квартиры по договору ипотеки от 28.05.2021 (срок действия с 04.06.2021 на 182 месяца), государственная регистрация ипотеки произведена 04.06.2021 за № 77:06:0002016:1567-77/055/2021-3.
По настоящему делу определением суда от 09.06.2022 назначена и проведена судебная почерковедческая экспертиза.
Так, согласно заключению эксперта, составленного во исполнение определения суда от 09.06.2022 экспертом ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 30.12.2022 № 3800/06-2-22, удостоверительная запись «ФИО1», расположенная на четвертом листе договора купли-продажи квартиры от 15.11.2019, заключенном между фиоВ, и ФИО2, в разделе «Подписи сторон», на строке «ФИО1», выполнена не ФИО1, а другим лицом в каких-то необычных условиях, вероятнее всего, обусловленных выполнением за другое лицо. Подпись от имени ФИО1, расположенная на четвертом листе договора купли-продажи квартиры от 15.11.2019, заключенном между фиоВ, и ФИО2, в разделе «Подписи сторон», на строке справа от удостоверительной записи «ФИО1», выполнена не самой ФИО1, а другим лицом, с подражанием подлинной подписи ФИО1
Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется. Суд признает заключение судебной экспертизы достоверным и обоснованным, поскольку экспертиза проведена в установленном законом порядке экспертом специализированного экспертного учреждения, предупрежденным об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеющим необходимые специальные познания, квалификацию и стаж работы в данной области. Экспертное исследование проведено на основании применяемых руководящих методик. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, является аргументированным, согласуется с иными доказательствами. Выводы экспертизы обоснованы и мотивированы.
Доводы ответчиков о том, что истец присутствовала лично в МФЦ при подаче заявления и документов на регистрацию договора, суд находит несостоятельными, направленными на иную оценку доказательств, равно как и доводы о том, что между ФИО1 и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение, принимая во внимание, что дополнительное соглашение не было зарегистрировано в ЕГРН, несмотря на то, что было составлено до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд принимает во внимание, что относимых и допустимых доказательств исполнения обязательств по договору купли-продажи как со стороны продавца, так и со стороны покупателя суду не представлено, а судом не добыто, а потому доводы ответчиков о том, что поведение истца после заключения сделки давало основания другим лицам полагаться на действительность сделки, суд находит несостоятельными, направленными на иную оценку доказательств.
При таких данных, суд приходит к выводу, что Договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, право собственности на которую зарегистрировано в Росреестре за ФИО2 10.09.2019 за № 77:06:0002016:1567-77/005/2019-1 истцом не подписывался, следовательно, ею не заключался указанный договор, в связи с чем договор купли-продажи квартиры подлежит признанию недействительным. Поскольку договор купли-продажи признается недействительным, то подлежат применению последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: адрес, и возвращения данной квартиры в собственность ФИО1. Решение должно являться основанием для погашения записи о праве собственности ФИО2 на квартиру по адресу: адрес, и регистрации права собственности ФИО1 на квартиру. Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, соответственно у ФИО2 отсутствовали права на передачу в ипотеку квартиры, принадлежащей истцу, и в связи с признанием недействительным договора купли-продажи подлежит признанию недействительным Договор ипотеки в отношении квартиры по адресу: адрес, на основании которого произведена государственная регистрация ипотеки 04.06.2021 за № 77:06:0002016:1567- 77/055/2021-3 в пользу адрес и такая запись об ипотеке подлежит погашению. Каких-либо правоотношений между истцом и адрес в отношении квартиры не имеется.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
На основании п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Отклоняя доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 19 ноября 2019 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд исходит из того, что срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку, как указывает истец, о нарушении своего права ей стало известно после получения уведомления о возврате заявления о предоставлении государственной услуги – 19 июля 2021 года, с данным иском истец обратилась в суд 31 августа 2021 года, то есть в пределах установленного законом трехгодичного срока исковой давности. Кроме того, судом установлено, что исполнение указанной сделки не наступило, ни как со стороны продавца, ни как со стороны покупателя. Доказательства наличия оснований для исчисления срока исковой давности с какой-либо иной даты стороной ответчиков не представлено. С учетом указанного обстоятельства суд не усматривает оснований для применения последствий пропуска истцом срока исковой давности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (паспортные данные) к ФИО2 (паспортные данные), Акционерному обществу «Банк Жилищного Финансирования» (ИНН <***>) о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании договора ипотеки недействительным удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 15.11.2019 квартиры по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0002016:1567, между ФИО1 и ФИО2 недействительным.
Применить последствия недействительности сделки.
Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0002016:1567.
Возвратить квартиру по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0002016:1567 в собственность ФИО1.
Признать договор об ипотеке от 28.05.2021, заключенный между ФИО2 и Акционерным обществом «Банк Жилищного Финансирования» в отношении квартиры по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0002016:1567 недействительным.
Снять арест в виде запрета на отчуждение и обременение третьими лицами, наложенный определением судьи Зюзинского районного суда адрес от 09 сентября 2021 года на квартиру по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0002016:1567.
Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием регистрации прекращения права собственности ФИО2, погашения записи об ипотеки, регистрации права собственности ФИО1 в отношении квартиры по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0002016:1567.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зюзинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: