Дело № 2-1991/2023

Решение

именем Российской Федерации

18 мая 2023 года город Челябинск

Тракторозаводский районный суд города Челябинска в составе:

председательствующего судьи Айрапетян Е.М.,

при секретаре судебного заседания Зайнагобдиновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Промкомплект-М» к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности, признании права собственности, истребовании имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Промкомплект – М» (далее – ООО «СЗ «Промкомплект- М») обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании отсутствующим право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признании права собственности ООО «СЗ «Промкомплект- М» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, истребовании в пользу ООО «СЗ «Промкомплект- М» квартиры, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 12 декабря 2022 года между сторонами был заключен договор купли-продажи, предметом которого выступало приобретение ответчиком квартиры, общей площадью 47,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, при этом, оплата по договору в соответствии с п. 8 договора произведена в полном объеме, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, однако акт приема-передачи квартиры не подписан, поскольку ответчик уклоняется от его подписания. Ссылаясь на положения ст. ст. 484, 450, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит признать отсутствующим у ответчика права собственности на указанную квартиру, признании права собственности на указанную квартиру за истцом, истребовании имущества у ответчика в пользу истца.

Представитель истца ООО «СЗ «Промкомлект – М» -ФИО2, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основания и доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 и ее представитель, действующий по устному ходатайства ФИО3 в судебном заседании возражали против заявленных требований, указав на то, что все условия заключенного договора купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме, акт приема-передачи квартиры со стороны ответчика подписан, однако представители истца отказались его принимать.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судом установлено, что 12 декабря 2022 года между ООО «СЗ «Промкомплект-М» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, предметом которого выступало приобретение ответчиком квартиры, общей площадью 47,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3 указанного договора купли-продажи объект недвижимости оценен сторона в 3 505 000 рублей, которые были получены истцом в полном объеме за счет собственных средств ответчика в размере 530 000 рублей, а также за счет заемных денежных средств, предоставленных ПАО «Челябинвестбанк» в размере 2 975 000 рублей, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

В соответствии с п. 8 указанного договора купли-продажи продавец обязан не позднее 3 (трех) дней с момента объекта оплаты согласно п. 4 настоящего договора, передать покупателю объект недвижимости по акту приема-передачи.

В пункте 10 договора купли-продажи, заключенного между сторонами 12 декабря 2022 года указано, что право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 19 апреля 2023 года право собственности ФИО1 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 19 декабря 2022 года.

Обращаясь с настоящим иском, истец в его обоснование ссылается на то, что ответчик на протяжении длительного времени отказывается подписать акт-приема передачи квартиры, общей площадью 47,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в связи с чем истцом в одностороннем порядке было принято решение об отказе от исполнения договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документао передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственнопродавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

С учётом приведённых выше положений закона основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, при этом по смыслу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт подтверждает только факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю имущества, а не удостоверяет произведение взаиморасчёта сторонами.

При рассмотрении настоящего спора судом также установлено, что ООО «СЗ «Промкоплект-М» (продавец) и ФИО1 (покупатель) лично передали необходимые документы на государственную регистрацию договора купли-продажи от 12 декабря 2022 года. Право собственности ФИО1 зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении росреестра по Челябинской области 19 декабря 2022 года.

После регистрации перехода права собственности, 22 декабря 2022 года продавец передал покупателю ключи от квартиры, что подтверждается соответствующей распиской. На имя ФИО1 открыт финансово-лицевой счёт, и производится оплата коммунальных услуг.

Сторонами спора данные обстоятельства также не отрицались.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о принятии покупателем переданного продавцом имущества даже в отсутствие подписанного акта приёма-передачи.

При этом следует учитывать, что отсутствие акта приёма-передачи квартиры хотя и нарушает условия договора (п. 8 договора купли-продажи от 12 декабря 2022 года), однако не влечёт для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем основания для расторжения договора на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае отсутствуют.

Кроме того, суд признает несостоятельными доводы истца об уклонении ответчика от подписания акта-приема-передачи, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств достоверно, подтверждающих данные обстоятельства истцом не представлены.

В подтверждение факта уклонения ответчика от подписания акта-приема передачи квартиры, истцом представлен акт об отказе от подписания акта приема-передачи по договору купли-продажи от 22 декабря 2022 года, к которому суд относится критически, поскольку помимо того, что изначально представитель истца указывал на отсутствие данного документа, а именно зафиксированного в письменном виде факта отказа ответчика от подписания акта приема-передачи, представив данный документ только после обсуждения этого вопроса в судебном заседании, содержание представленного акта от 22 декабря 2022 года, составленного и подписанного единолично начальником отдела продаж ООО СЗ «Промкомплект-М» ФИО6, не соотносится с иными представленными сторонами в материалы дела доказательствами.

Так, как указано выше ответчику ФИО1 22 декабря 2022 года были переданы ключи от спорной квартиры и иное имущество, необходимое для эксплуатации квартиры в подтверждение чего последней написана расписка, в которой отсутствует указание какой-либо из сторон об отказе ФИО1 от подписания акта-приема передачи квартиры, при том, что ответчик в судебном заседании отрицала факт того, что при передачи ключей ей был представлен акт приема-передачи и предложено его подписать.

Оснований не доверять пояснениям ответчика в указанной части суд не усматривает, так как они соотносятся с содержанием переписки начальника отдела продаж ООО СЗ «Промкомплект-М» ФИО6 с ФИО1 в мессенджере «WhatsApp», представленной стороной истца в виде протокола осмотра доказательств от 11 января 2023 года, заверенного нотариусом нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области ФИО7 Из указанной переписки ФИО6 с абонентом «ФИО9 ФИО1» следует, что 22 декабря 2022 года ФИО1 была приглашена сотрудником ООО «Промкомплдект-М» для получения ключей от квартиры, вопрос о подписании акта приема-передачи в переписки абонентов не обозначен. С 22 декабря 2022 года по 25 декабря 2022 года каких-либо сообщений между абонентами не зафиксировано. Из переписки 26 и 27 декабря 2022 года следует, что стороны согласуют время осмотра квартиры, назначив его на 27 декабря 2022 года. Иных сообщений, в том числе указания на необходимость подписания акта приема-передачи квартиры, а также уклонения ответчика от его подписания, данная переписка не содержит.

Напротив анализ указанной переписки свидетельствует о том, что вплоть до 27 декабря 2022 года каких-либо требований, либо претензий, связанных с не подписанием ответчиком акта приема-передачи квартиры, начальником отдела продаж ООО СЗ «Промкомплект-М» ФИО6, пописавшим акт отказа ФИО1 от подписания акта приема-передачи 22 декабря 2022 года, не было.

Данные обстоятельства также подтверждаются письменным требованием ООО СЗ «Промкомплект-М» о необходимости явиться в офис организации для подписания акта приема-передачи квартиры датированным и направленным в адрес ФИО1 посредством почтовой корреспонденции только 30 декабря 2022 года.

При этом, сам акт приема-передачи квартиры, в отсутствие доказательства, подтверждающих его наличие и предъявления для подписания ответчику, в том числе до 30 декабря 2022 года, впервые был направлен в адрес ответчика посредством почтовой корреспонденции 17 января 2023 года, получив и подписав который 04 февраля 2023 года ответчик принесла в офис организации, где сотрудники ООО «СЗ «Промкомплект-М» отказались от его получения, что зафиксировано на представленной ответчиком и осмотренной в судебном заседании видеозаписи.

Фактическое принятие ответчиком спорного объекта недвижимости, оплата договора в полном объеме, регистрация права собственности на объект недвижимости при наличии доказательств, подтверждающих факт подписания ответчиком акта приема –передачи квартиры после его получения от истца, и до направленного истцом в адрес ответчика уведомления об одностороннем отказе от договора (20 февраля 2023 года), исключают право истца как продавца по договору купли-продажи отказаться в одностороннем порядке от исполнения данного договора, при том, что обязательства сторон по договору исполнены сторонами в полном объеме.

При этом суд обращает внимание, что согласно условиям договора купли-продажи обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю в течение трех дней с момента государственной регистрации права собственности по акту приема-передачи была возложена именно на продавца (п. 8 Договора).

С учетом изложенного, суд находит требования ООО СЗ «Промкомплект-М» к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признании права собственности ООО «СЗ «Промкомплект-М» на указанную квартиру и истребовании в пользу ООО «СЗ «Промкомплект-М» данной квартиры не подлежащими удовлетворению в полнм объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Промкомплект-М» к ФИО1 о признании отсутствующим право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признании права собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Промкомплект-М» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, истребовании в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Промкомплект-М» квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Е.М. Айрапетян

Мотивированное решение суда составлено 25 мая 2023 года, что является датой принятия решения в окончательной форме (часть 2 статьи 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Председательствующий: Е.М. Айрапетян