Решение по делу № 2-585/2022 от 10.02.2023 - о признании недействительным государственной регистрации перехода права собственности, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности отсутствующим, об истребовании земельного участка и жилого дома из чужого незаконного владения.

Дело №2-7/2023

69RS0014-02-2022-000343-44

Решение

Именем Российской Федерации

10 февраля 2023 года г. Конаково

Конаковский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Мошовец Ю.С.

при ведениипротокола помощником судьи Зуевой О.С.

с участием представителя истца ФИО1 по ордеру адвоката Елиян Н.В., представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области о признании недействительным государственной регистрации перехода права собственности, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности отсутствующим, об истребовании земельного участка и жилого дома из чужого незаконного владения,

установил:

ФИО1 с учетом уточнения исковых требований обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области о признании недействительным государственной регистрации перехода права собственности, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности отсутствующим, об истребовании земельного участка и жилого дома из чужого незаконного владения.

Исковые требования мотивированы тем, что 5 октября 2015 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество:

-двухэтажный жилой дом с мансардой (кроме того: открытая террасса, гараж, беседка, колодец, общей площадью 166,9 кв.м., жилой 53,8 кв.м.), расположенный по адресу: <адрес>;

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью – 704 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.2.1 договора стороны оценивают указанные дом и участок в 36 000 000 рублей.

Согласно п.2.2 договора объекты недвижимости: дом и земельный участок приобретаются за счет собственных средств в размере 7 200 000 рублей, оставшаяся часть в размере 28 000 000 рублей за счет кредитных средств, предоставляемых на цели приобретения дома и земельного участка, выделяемых ПАО «Сбербанк России», покупаемые объекты находятся в залоге у ПАО «Сбербанк России» с момента государственной регистрации права собственности.

Расчет по сделке купли-продажи производится с момента государственной регистрации собственности (п.2.3 договора).

6 октября 2015 года был подписан передаточный акт о передаче недвижимости покупателю, однако фактически имущество передано не было, истец со своей семьей и на сегодняшний день продолжает проживать в данном доме, в связи с тем, что никаких денежных средств по спорной сделке ему передано не было.

Истец не являлся в Росреестр и не подписывал заявление о переходе права собственности на спорное имущество и полагала, что сделка не состоялась, так как он не получил денежные средства, указанные в договоре.

10 июня 2020 года в приемную Конаковского городского суда Тверской области было подано заявление, подписанное ответчиком ФИО3, в котором он указывает, что не платил продавцу дома и участка никаких денег.

Из существа договора купли-продажи дома и участка следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение от него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Таким образом, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи предусматривал условия передачи имущества, то применительно к положениям п.1 ст. 574, ст. 223 ГК РФ договор следует считать заключенным с момента такой передачи. В данном случае фактической передачи имущества не состоялось, поскольку не состоялось передачи ключей и непосредственно самих строений и участка.

19.04.2022г. истцом было написано заявление в полицию о возбуждении в отношении ответчика уголовного дела по ст. 159 УК РФ.

14 мая 2022 года постановлением о/у ОУР ОМВД России по Конаковскому району ст. лейтенантом полиции ФИО8 было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО3 Данное постановление обжаловано в прокуратуру. В постановлении указано, что по факту подделки подписи в передаточном акте материал выделен в отдельное производство.

Согласно материалам судебной почерковедческой экспертизы ФИО1 не подписывал заявление о переходе права собственности на спорные объекты недвижимости, от его имени это было сделано неизвестным лицом.

Решением Клинского городского суда и в соответствии с выданным Клинским городским судом Московской области исполнительным документом спорное имущество перешло в федеральную собственность, как имуществом ранее принадлежащее ФИО3

В связи с тем, что истец не привлекался к рассмотрению дела в Клинском городском суде Московской области, в отношении имущества, оформленного на ответчика, то преюдициального значения для него данный судебный акт не имеет, в связи с тем, что данное имущество выбыло из его владения незаконно и ФИО3 не приобрел на него право собственности в соответствии с законом.

Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.

По иску с учетом уточнений истец просит:

-признать недействительной регистрацию перехода права собственности в отношении объектов указанных в двух заявлениях о регистрации перехода права собственности, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05 октября 2015г. на домовладение по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 704 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, от имени ФИО1;

-расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 05 октября 2015г. по адресу: <адрес>, двухэтажного жилого дома с мансардой и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 704 кв.м, и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации перехода права собственности на домовладение и земельный участок по адресу: <адрес> за ФИО3;

- признать право собственности ФИО3 на двухэтажный жилой дом с мансардой и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 704 кв.м, по адресу: <адрес>, отсутствующим;

-истребовать из чужого незаконного владения у ответчика Территориального управления федерального агентства по управлению государственными имуществом в Тверской области, двухэтажный жилой дом с мансардой и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 704 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации перехода права собственности на домовладение и земельный участок по адресу: <адрес> в собственность РФ.

4 мая 2022 г. в судебном заседании протокольным определением суда из числа третьих лиц исключено ТУ Росимущества в Тверской области и привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Определением суда о возобновлении производства по делу от 17 октября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Сбербанк России».

В судебном заседании 15 декабря 2022 года к участию в деле на стороне ответчика привлечен финансовый управляющий ФИО3 ФИО4.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 по ордеру адвокат Елиян Н.В. в судебном заседании поддержала исковые требования с учетом их уточнения. Дополнительно пояснила, что истец не отрицает, что подписывал договор купли-продажи земельного участка и жилого дома и имел намерение их продать. Акт приема-передачи имущества был подписан заранее, но имущество фактически не передавалось. У ФИО3 начались проблемы, и он утратил интерес к имуществу. Оплата по договору это существенное условие договора купли-продажи. Доказательств передачи денежных средств ФИО5 в материалах дела не имеется. Дом фактически покупателю передан не был. Право собственности на недвижимое имущество возникает только после регистрации права собственности. ФИО5 в Росреестр не являлся, заявление о регистрации перехода права не подписывал. Поскольку имущество выбыло из владения истца незаконным образом, то срок исковой давности на данные требования не распространяется. Просила суд исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Почтовыми отделениями возвращены конверты по истечении срока хранения.

Финансовый управляющий ФИО3 ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В суд поступил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указано, что истцом пропущен срок исковой давности, в связи с чем в удовлетворении иска надлежит отказать. Также указывает, что поведение истца свидетельствует об утрате у истца интереса к защите права, бездействие истца по вопросу взыскания столь существенной суммы косвенно указывает на то, что оплата по договору все же была произведена ответчиком. Целевой характер займа, из которого предполагалась оплата ответчиком объектов недвижимости, а также наличие залога в пользу ПАО «Сбербанк России» на объектах недвижимости указывают на то, что оплата по договору имела место.

Ответчик Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области в судебное заседание своего представителя не направило, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. В материалах дела имеется письменный отзыв, в котором указано, что право собственности предыдущего правообладателя - ФИО1 на спорные объекты прекращено на основании совершенной сделки с объектами недвижимого имущества в соответствии с п.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании решения Клинского городского суда Московской области и в соответствии с выданными исполнительными листами согласно п.6 Положения о распоряжении имуществом, обращенным в собственность государства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2019 №1238 Территориальное управление на основании Актов о передаче обращенного в собственность государства имущества от 15.10.2020г. указанное недвижимое имущество принято в федеральную собственность. На основании государственного контракта №0136100012322000022 на оказание услуг по охране объектов казны от 11.05.2022г. ООО Частная охранная организация «БАГИРА-КА» осуществляется охрана комплекса зданий по адресу: <адрес>, в том числе в целях предотвращения проникновения посторонних лиц, в связи с чем проживание посторонних лиц в данном имуществе невозможно. Полагают, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 должно быть отказано. Также имеется ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание своего представителя не направило, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк России по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях. Дополнительно пояснила, что возражает против удовлетворения исковых требований. Между ФИО3 и ПАО «Сбербанк» заключен кредитный договор под залог спорного имущества. Договор сторонами исполнен. В материалах дела имеются все доказательства исполнения договора купли-продажи и передачи денежных средств. Акт передачи имущества сторонами подписан, ФИО5 этого не отрицает. Срок исковой давности по заявленным требованиям пропущен, что является основанием для отказа в иске. ФИО1 был в курсе дела, рассматриваемого Клинским городским судом, он не воспользовался своим правом, не вступил в процесс в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями. ФИО5 и ФИО3 были знакомы много лет, у них были общие дела. Считает, что истец действует недобросовестно. Просила отказать в удовлетворении уточненных исковых требований.

Рассмотрев исковое заявление, заслушав участников судебного заседания, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 5 октября 2015 года между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество:

-двухэтажный жилой дом с мансардой (кроме того: открытая терраса, гараж, беседка, колодец), общей площадью 166,9 кв.м., жилой 53,8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, общей площадью – 704 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.2.1 договора стороны оценивают указанные дом и земельный участок в 36000000 рублей.

Согласно п.2.2 договора объекты недвижимости: дом и земельный участок приобретаются за счет собственных средств в размере 7200000 рублей, оставшаяся часть в размере 28800000 рублей за счет кредитных средств, предоставляемых на цели приобретения дома и земельного участка, выделяемых ПАО «Сбербанк России». Покупаемые объекты находятся в залоге у ПАО «Сбербанк России» с момента государственной регистрации права собственности.

Расчет по сделке купли-продажи производится с момента государственной регистрации собственности (п.2.3 договора).

Договор подписан сторонами, что не отрицается участниками судебного разбирательства.

6 октября 2015 года подписан передаточный акт о передаче недвижимого имущества. Подписание акта ФИО1 и ФИО3 сторонами не оспаривается.

22 октября 2015 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3 заключен кредитный договор №243844 о предоставлении кредита в размере 28800000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 704 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> с расположенным на нем двухэтажным жилым домом с мансардой (кроме того: открытая терраса, гараж, беседка, колодец), общей площадью 166,9 кв.м., жилой площадью 53,8 кв.м.

22 октября 2015 года оформлена закладная на указанные выше объекты недвижимого имущества.

Копией расписки ФИО1 от 6 ноября 2015 года, имеющейся в материалах кредитного досье, подтверждено, что ФИО1 получил оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.2015г. в размере 36000000 рублей от ФИО3, претензий не имеет.

В соответствии со справкой о задолженности ФИО3 по состоянию на 13.12.2022 г. и выпиской по счету задолженность составляет 16474063,96 рублей.

На основании заявлений ФИО1 и ФИО3 осуществлена регистрация перехода права собственности, зарегистрировано право собственности ФИО3, а также обременение в пользу ПАО «Сбербанк России».

Решением Клинского городского суда Московской области от 16 сентября 2019 года по иску Генеральной прокуратуры РФ (дело №2-1916/2019) недвижимое имущество: двухэтажный жилой дом с мансардой (кроме того: открытая терраса, гараж, беседка, колодец, общей площадью 166,9 кв.м., жилой 53,8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, общей площадью – 704 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> обращены в собственность государства.

Решение Клинского городского суда Московской области по гражданскому делу №2-1916/2019 вступило в законную силу 20 мая 2020 года.

15 октября 2020 года составлен акт передачи, которым заместитель начальника отделения –заместитель старшего судебного пристава Конаковского РОСП УФССП России по Тверской области передала Территориальному управлению Росимущества в Тверской области недвижимое имущество, в числе которого земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 704 кв.м. (кадастровый №) по адресу: <адрес>, и здание жилой площадью 166,90 кв.м. (кадастровый №) по адресу: <адрес>.

Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 2 декабря 2022 года подтверждено, что 26 сентября 2022 года зарегистрировано право собственности Российской Федерации на спорный объекты: земельный участок и жилой дом. Регистрация обременения в виде ипотеки на указанные объекты в пользу ПАО «Сбербанк России» сохранена.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218), действующий с 1 января 2017 г., государственная регистрация права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичная норма содержалась в ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122).

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Разрешая требование ФИО1 о признании недействительной регистрации перехода права собственности в отношении объектов, указанных в двух заявлениях о регистрации перехода права собственности, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05 октября 2015г., на домовладение по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 704 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, от имени ФИО1, суд исходит из следующего.

Судом установлено, что сторонами ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости.

В материалах регистрационных дел содержатся заявления ФИО3 от 27 октября 2015 года о регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, выдаче свидетельства о праве собственности, а также о регистрации обременения в виде ипотеки, и заявления ФИО1 от 27 октября 2015 года о регистрации права собственности и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 марта 2022 года по делу №А41-11660/21 ФИО3 признан несостоятельным, введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО4.

По ходатайству истца судом была назначена судебная почерковедческая экспертиза в отношении подписи истца на данных заявлениях, проведение экспертизы поручено эксперту ФИО10 ООО «Судебно-экспертная организация».

В соответствии с заключением эксперта №10809 подпись от имени ФИО1 в заявлении от 27 октября 2015 года о регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № выполнена не самим ФИО1, а иным лицом. Подпись от имени ФИО1 в заявлении от 27 октября 2015 года о регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № выполнена не самим ФИО1, а иным лицом.

21 января 2022 года истец обратился в ОМВД России по городскому округу Клин с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении ответчика ФИО3 по факту незаконного переоформления имущества. Материал проверки был направлен в ОМВД России по Конаковскому району. В рамках материал проверки по КУСП -3114 от 11.05.2022г. была проведена почерковедческая экспертиза. Согласно заключению эксперта №234 рукописные записи «ФИО1», расположенные в строке «продавец» на четвертом листе договора купли-продажи недвижимого имущества от 5 октября 2015 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3, и в строке «Продавец (передал)» в передаточном акте от 6 октября 2015 года, выполнены ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Подпись, расположенная в строке «Продавец» на четвертом листе договора купли-продажи недвижимого имущества от 5 октября 2015 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3, выполнена ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Подпись, расположенная в строке «Продавец (передал)» в передаточном акте от 6 октября 2015 года, представленном на экспертизу, выполнена ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Подпись, расположенная в строке «расписка получена, подпись заявителя» в заявлении от 27 октября 2015 года, представленном на экспертизу, выполнена ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Подпись, расположенная в разделе 15 строке «Подпись» в заявлении от 27 октября 2015 года, представленном на экспертизу, выполнена ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Постановлением участкового уполномоченного полиции ОУУП и ПДН ОМВД России по Конаковскому району от 10 июля 2022 года в возбуждении уголовного дела отказано ввиду отсутствия события преступления, предусмотренного ст. 327 УК РФ.

Постановлением ОУ ОУР ОМВД России по Конаковскому району от 14 мая 2022 года, вынесенным в рамках материала проверки КУСП 2463 по заявлению ФИО1 по факту возможных мошеннических действий, направленных на завладение его объектом недвижимости, отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО3 в виду отсутствия состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ.

Таким образом, выводы судебной экспертизы противоречат выводам, сделанные экспертом ФИО6 в рамках материала проверки по КУСП -3114 от 11.05.2022г.

Материалами дела и материалами проверки подтверждено, что экспертом ФИО6 исследовался подлинник заявления о регистрации права и перехода права на спорный жилой дом, изъятый в Управлении Росреестра по Тверской области.

Эксперту ФИО7 был представлен только подлинник заявления о регистрации права и перехода права на спорный земельный участок, поскольку в предоставлении подлинника заявления о регистрации права и перехода права на жилой дом Управлением Росреестра было отказано, в связи с изъятием полицией. В представленных материалах проверки подлинник заявления так же отсутствовал.

Эксперт ФИО7 в заключении указывает на предоставление ему на исследование подлинника документа, хотя исследовалась только копия

В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, то есть по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Заключение эксперта ФИО7 содержит подробное описание проведенного исследования, сделанных в результате такого исследования выводов, неуказание наличия копии документа на исследовании не повлияло на его существо. Эксперт, обладающий необходимым уровнем квалификации, провел полное изучение представленных материалов и документов по поручению суда, что свидетельствует об отсутствии у эксперта заинтересованности в результате экспертизы, эксперт была предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; выводы эксперта подробно мотивированы, сделаны на основании проведенных исследований и полно отражены в экспертном заключении. Заключение эксперта ФИО7 соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ и является допустимым и относимым доказательством по делу.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Право на судебную защиту является важнейшей конституционной гарантией всех других прав и свобод человека и гражданина.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет перечень способов защиты гражданских прав, защита которых осуществляется как способами, указанными в данной статье, так и иными способами, предусмотренными в законе.

Пунктом 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Закон № 218-ФЗ устанавливает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основанием оспаривания зарегистрированного права является оспаривание правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. К правоустанавливающим документам относятся договор и иные виды сделок, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, план приватизации, свидетельство о праве на наследство и другие документы. Оспаривание правоустанавливающих документов заключается в признании сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности, недействительной. Оспаривание государственной регистрации, проведенной на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключается в признании недействительными указанных актов.

Иск о признании права, относящийся к общим способам защиты, предъявляется в качестве защиты вещного права.

Глава 20 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет два вещных иска, направленных на защиту права собственности и других вещных прав: об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 Гражданского кодекса Российской Федерации) и об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения (ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иски о признании недействительным права собственности, о признании недействительным зарегистрированного права не являются надлежащими способами защиты гражданских прав в спорах о правах на недвижимое имущество.

Оспаривание регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по заключенному сторонами договору купли-продажи недвижимого имущества от 05 октября 2015г. не приведет к восстановлению прав истца.

Таким образом, истцом ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты права.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 5 октября 2015 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

По условиям договора (раздел 2) сторон оценивают указанный дом и земельный участок в 36 000 000 рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Объекты недвижимости дом и земельный участок приобретаются за счет собственных средств в размере 7 200 000 рублей, оставшаяся часть в размере 28 800 000 рублей за счет кредитных средств, предоставляемых на цели приобретения жома и земельного участка, выделяемых ПАО «Сбербанк России» в лице Клинского отделения Западного отделения по Московской области Среднерусского банка ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором №243844 от 22 октября 2015 года, заключенным между ФИО3 и ПАО «Сбербанк России» в лице Клинского отделения Западного отделения по Московской области Среднерусского банка ПАО «Сбербанк России». Условия предоставления банком кредита ФИО3 предусмотрены кредитным договором. Покупаемые объекты недвижимости находятся в залоге у ПАО «Сбербанк России» с момента государственной регистрации права собственности. Залогодержателем по данному залогу является ПАО «Сбербанк России». Права залогодержателя удостоверяются закладной. Право залога у продавца на указанные объекты недвижимости не возникает. Стороны пришли к соглашению, что ипотека в силу закона в пользу продавца не возникает. Расчет по сделке купли-продажи производится с момента государственной регистрации права собственности.

Истцом не отрицается, что им подписан передаточный акт от 6 октября 2015 года, которым подтвержден факт передачи недвижимого имущества покупателю.

22 октября 2015 года между ответчиком ФИО3 и третьим лицом ПАО «Сбербанк России» заключен кредитный договор №243844 на сумму 28 800 000 рублей. Договор имеет целевой характер приобретение готового жилья: земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 740 кв.м. по адресу: Россия, <адрес> с расположенным на нем двухэтажным жилым домом с мансардой общей площадью 166,9 кв.м., жилой площадью 53,8 кв.м., по адресу: Россия, <адрес>.

Выпиской по счету подтвержден факт перечисления денежных средств заемщику ФИО9 6 ноября 2015 года.

В подтверждение целевого использования полученных денежных средств в ПАО «Сбербанк России» представлена расписка истца ФИО1 от 6 ноября 2015 года о получении оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 5 октября 2015 года в размере 36 000 000 рублей от ФИО3 Копия расписки заверена сотрудником банка. Оснований не доверять данной расписке о суда не имеется.

Довод истца о наличии в материалах гражданского дела №2-8/2020 заявление ФИО3 о неисполнении условий по оплате по договору, поданное лично в суд, опровергается материалами гражданского дела №2-8/2020.

В производстве Конаковского городского суда Тверской области имелось гражданское дело №2-8/2020 по исковому заявлению ФИО11 к ФИО1, ФИО3, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, третьи лица Управление Росреестра по Тверской области в лице Конаковского отдела Управления Росреестра по Тверской области, ПАО «Сбербанк России» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 05 октября 2015 года, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом, аннулировании записи о регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом, о признании права совместной собственности на недвижимое имущество.

Решением суда от 11 июня 2020 года в удовлетворении исковых требований ФИО11 о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом на имя ФИО3, аннулировании записи о регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом на имя ФИО3 в ЕГРН, о признании права общей совместной собственности на земельный участок и жилой дом за ФИО12 и ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 17 ноября 2020 года решение Конаковского городского суда Тверской области от 11 июня 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО11 – без удовлетворения.

В ходе рассмотрения гражданского дела №2-8/2020 от представителя ФИО3 – адвоката Брайчевой А.Г. по электронной почте и через систему ГАС «Правосудие» поступало заявление о рассмотрении дела в отсутствие ФИО3, а также заявление ФИО3 от 8 июня 2020 года о не оплате платежей продавцу по техническим причинам. Заявление не содержит подлинной подписи, направлено не самим ФИО3 Следовательно, не является допустимым доказательством не оплаты покупателем денежных средств по договору купли-продажи от 5 октября 2015 года.

В отношении спорных объектов недвижимости 11 мая 2022 года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области и Обществом с ограниченной ответственностью Частная охранная организация «БАГИРА-КА» заключен государственный контракт №0136100012322000022 на оказание услуг по охране объектов казны. По условиям данного договора исполнитель обязуется оказывать охранные услуги: охрана объектов и (или) имущества, а также обеспечение внутриобъектового и пропускного режимов на объектах, в отношении которых установлены обязательные для выполнения требования к антитеррористической защищенности в срок, предусмотренный настоящим контрактом, согласно спецификации и техническому заданию, а заказчик обязуется принять и оплатить оказанные услуги на условиях, предусмотренных настоящим контрактом. Условия контракта исключают возможность использования имущества истцом.

Информацией Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №9 по Тверской области от 23 января 2023 года подтверждено, что с 2015 года ответчику ФИО3 начислялись налоговые платежи:

- на имущество физических лиц на жилой дом с кадастровым номером № (оплачены за 2015-1018 в полном объеме; за период 2019-2020 уменьшено в связи с приостановлением в процедуре банкротства; 2021г. – оплаты не поступало, частично погашено в порядке зачета);

-земельный налог на земельный участок с кадастровым номером № (оплачены за период с 2015-2018 в полном объеме; 2019 - уменьшено в связи с приостановлением в процедуре банкротства; 2020-2021 оплата поступила в полном объеме).

Таким образом, материалами дела подтвержден факт исполнения договора купли-продажи недвижимости от 5 октября 2015 года сторонами, то есть как продавцом, так и покупателем.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из указанного следует, что предъявление иска о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и, несмотря на кажущуюся универсальность, подлежит использованию весьма ограниченно: такой иск может быть заявлен только в случае невозможности защиты права истца посредством использования таких способов защиты, как признание права или истребование имущества из чужого незаконного владения.

Истцом ФИО1 заявлено о признании права собственности ФИО3 на двухэтажный жилой дом с мансардой и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 704 кв.м, по адресу: <адрес>, отсутствующим.

В настоящее время ответчик ФИО3 не является собственником двухэтажного жилого дома с мансардой (кроме того: открытая терраса, гараж, беседка, колодец), общей площадью 166,9 кв.м., жилой 53,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>а; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, общей площадью – 704 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решением Клинского городского суда Московской области от 16 сентября 2019 года по иску Генеральной прокуратуры РФ (дело №2-1916/2019) спорное недвижимое имущество обращено в собственность государства.

Право собственности Российской Федерации на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 26 сентября 2022 года.

Истец ФИО1 собственником спорных объектов также не является, следовательно, истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

В соответствии со статьей ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, или выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Защита лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя, т.е. лица, которое не знало и не могло знать о том, что имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать.

Из разъяснений, содержащихся в п. п. 32, 36 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество у лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие право собственности истца ФИО1 на спорные объекты имущества.

Судом установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 5 октября 2015 года сторонами исполнен, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Право собственности Российской Федерации на спорные объекты недвижимого имущества возникло на основании решения Клинского городского суда Московской области от 16 сентября 2019 года, вступившего в законную силу 20 мая 2020 года.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Таким образом, нарушенное право подлежит защите в сроки, установленные законом.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, в силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиками, а также третьим лицом ПАО «Сбербанк России» заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям.

К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, о расторжении договора применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, течение срока исковой давности по таким искам начинается не позднее дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (п. 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Копиями регистрационных дел на спорные земельный участок и жилой дом, а также выписками из ЕГРН подтверждено, что право собственности ответчика ФИО3 на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано 2 ноября 2015 года.

Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 5 октября 2015 года расчет по сделке купли-продажи производится с момента государственной регистрации собственности (п.2.3 договора).

Следовательно, с 3 ноября 2015 года в случае неоплаты по договору истец должен был узнать о нарушении его права.

Сообщением Межрайонной ИФНС России №9 по Тверской области подтверждено, что ответчику ФИО3 выставлялся налог на указанные объекты с ноября 2015 года и оплачивался им до 2018 года включительно.

Истцом ФИО1 не представлено доказательств, что после ноября 2015 года он реализовывал каким-либо образом правомочия собственника в отношении спорного имущества.

Являясь участником судебного разбирательства по гражданскому делу №2-8/2020 Конаковского городского суда Тверской области, истец был уведомлен о рассмотрении Клинским районным судом Московской области гражданского дела №2-1916/2019, правом на вступление в процесс в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО1 не воспользовался.

Учитывая изложенное, истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 5 октября 2015 года, истребовании имущества из чужого незаконного владения, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, оснований для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации перехода права собственности на домовладение и земельный участок по адресу: <адрес> за ФИО3; записи о государственной регистрации перехода права собственности на домовладение и земельный участок по адресу: <адрес> в собственность РФ не имеется.

Доказательств злоупотребления истцом своими правами в соответствии с положениями ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области о:

- признании недействительной регистрации перехода права собственности в отношении объектов, указанных в двух заявлениях о регистрации перехода права собственности, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05 октября 2015г., на домовладение по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 704 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, от имени ФИО1;

- расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГг. по адресу: <адрес>, двухэтажного жилого дома с мансардой и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 704 кв.м, и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации перехода права собственности на домовладение и земельный участок по адресу: <адрес> за ФИО3;

- признании права собственности ФИО3 на двухэтажный жилой дом с мансардой и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 704 кв.м, по адресу: <адрес>, отсутствующим;

- истребовании из чужого незаконного владения у ответчика Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, двухэтажного жилого дома с мансардой и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 704 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации перехода права собственности на домовладение и земельный участок по адресу: <адрес> в собственность РФ отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Конаковский городской суд в месячный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Ю.С. Мошовец

Решение в окончательной форме изготовлено 17 февраля 2023 года.

Председательствующий Ю.С. Мошовец