№ 2-2539/23
УИД 18RS0004-01-2023-002016-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 сентября 2023 года г. Ижевск
Индустриальный районный суд г. Ижевска УР
под председательством судьи Суворовой В.Ю.
при секретаре Москвиной Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Комосстрой Монблан Специализированный застройщик» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО «Комосстрой Монблан Специализированный застройщик» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, регистрации права собственности на квартиру № с кадастровым №, находящуюся по адресу .... Требования мотивированы тем, что 04 мая 2022 года между сторонами был заключен договор купли-продажи, согласно которому истец продал ответчику указанную квартиру, а ответчик обязался уплатить цену квартиры в размере 5 733 000 рублей не позднее пяти банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности (п.п. 3.1 и 3.2 договора). Право собственности ответчика зарегистрировано Управлением Росреестра по УР 06 мая 2022 года, №. Квартира истцом ответчику не передана, акт приема-передачи не подписан. Несмотря на истечение 17 мая 2022 года срока для оплаты цены договора, обязательство по оплате цены недвижимого имущество ответчиком в срок не исполнено, просроченная задолженность составляет на дату подачи искового заявления 5 733 000 рублей. Истец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата всего исполненного по договору, то есть регистрации права собственности на спорную квартиру. Требование об оплате цены квартиры и уведомление об отказе от договора, направленные истцом в адрес ответчика, оставлены без удовлетворения. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Протокольным определением от 21 августа 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено «Банк ВТБ «ПАО» (залогодержатель объекта недвижимости по адресу ...).
В судебное заседание не явились ответчик, третье лицо, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в иске.
Выслушав представителя истца, изучив письменные доказательства, исследовав обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ч.1).
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (ч.2).
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (ч.3).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (ч.4).
В силу ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).
Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ч.1).
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (ч.2).
Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
В соответствии с требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ГК РФ).
В судебном заседании установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела:
04 мая 2022 года между ООО «Комосстрой Монблан Специализированный застройщик» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил квартиры № в единоличную собственность участника, находящуюся по адресу ..., принадлежащую продавцу на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В результате настоящего договора отчуждаемая квартира переходит в собственность покупателя (п.1 договора).
Указанная квартира расположена на 18 этаже, состоит из 2-х комнат. Общая площадь квартиры составляет 71,7 кв.м., жилая площадь 31,8 кв.м. Кадастровый № (п.2 договора).
Вышеуказанная квартира продана покупателю за 5 733 000 рулей. Покупатель оплачивает стоимость квартиры в следующем порядке и сроки (п.3 договора):
Денежная сумма в размере 860 000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных средств, в течение пяти дней с даты регистрации настоящего договору путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «КС», либо иным, не запрещенным действующим законодательством РФ способом, согласованным сторонами (п.3.1 договора).
Сумма в размере 4 873 000 рублей оплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставленных Банк ВТБ (ПАО)», в течение пяти банковских дней, с момента государственной регистрации перехода права собственности квартиры. Объект недвижимости будет находиться в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности на указанную квартиру. В пользу продавца залог не возникает. Залогодержателем по данному залогу будет являться Банк (п.3 договора).
Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется после полной оплаты по подписываемому сторонами передаточному акту (п. 5 договора).
06 мая 2022 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР произведена государственная регистрация права собственности, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона.
11 апреля 2023 года ООО «КС» обратилось к ФИО1 с уведомлением об отказе от договора (исполнения договора) купли-продажи, согласно которому право собственности покупателя на квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра по УР 06 мая 2022 года, номер №. Квартира продавцом покупателю не передана, акт приема-передачи не подписан. Несмотря на истечение 17 мая 2022 года срока для оплаты цены договора, обязательство по оплате цены покупателем в срок не исполнено, просроченная задолженность составляет на дату направления настоящего уведомления 5 733 000 рублей. В соответствии со ст.450.1 ГК РФ продавец уведомил покупателя об отказе от договора (исполнения договора) купли-продажи от 04 мая 2022 года. Предложил покупателю осуществить фактические и юридические действия по прекращению права собственности покупателя на квартиру, проданную по указанному договору. Уведомление получено ответчиком 15 апреля 2023 года.
До настоящего времени оплата по договору купли-продажи ответчиком не произведена, договор сторонами не исполнен.
Согласно ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В соответствии с ч.1 ст.57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
Согласно ст.59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ООО «Комосстрой Монблан Специализированный застройщик» свои обязанности продавца по заключенному 04 мая 2022 года с ФИО1 договору купли-продажи в части передачи в собственность ФИО1 квартиры, являющейся предметом указанного договора, исполнил. Однако возложенные законом и договором обязанности покупателя по оплате объекта недвижимости ФИО1 не исполнены. Доказательств обратного суду не представлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 04 мая 2022 года, заключенного между ООО «Комосстрой Монблан Специализированный застройщик» и ФИО1
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. ст. 94, 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы истца по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
При таких обстоятельствах, с учетом размера удовлетворенных требований, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 36 865 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Комосстрой Монблан Специализированный застройщик» (ИНН <данные изъяты>) к ФИО1 (паспорт №, выдан <данные изъяты>) о расторжении договора купли-продажи – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу ..., с кадастровым №,, заключенный 04 мая 2022 года между ООО «Комосстрой Монблан Специализированный застройщик» и ФИО1.
Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру №, расположенную по адресу ..., с кадастровым №.
Признать за ООО «Комосстрой Монблан Специализированный застройщик» право собственности на квартиру №, расположенную по адресу ..., с кадастровым №, с момента прекращения права собственности ФИО1 на указанную квартиру.
Решение суда является основанием для внесения изменений в регистрационную запись, сделанную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственной регистрации права на квартиру №, расположенную по адресу ..., с кадастровым №.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 21 сентября 2023 года.
Судья В.Ю. Суворова