РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 апреля 2025 года адрес

Лефортовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Игониной О.Л.,

при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3170/2025 (УИД 77RS0014-02-2025-000544-65) по иску ФИО1 к адрес о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к ответчику адрес о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры от 15.11.2023 года по договору участия в долевом строительстве № АкПав-38(кв)-2/13/5(3) (АК) от 18.09.2020 года, признании датой передачи объекта долевого строительства – 16.07.2024 года.

В обосновании заявленных требований указала, что 18.09.2020 года между ФИО1 и адрес «Кунцево-Инвест» (в настоящее время - адрес, далее – адрес) заключен договор долевого участия в строительстве № АкПав-38(кв)-2/13/5(3) (АК), согласно которому ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом и передать истцу в собственность объект долевого строительства – квартиру, условный номер - № 368, в многоквартирном доме по адресу: адрес, адрес, не позднее 30.04.2023 года. Во исполнение своих обязательств по договору истец оплатила предусмотренную договором стоимость в размере сумма

В адрес истца было направлено сообщение о завершении строительства, о принятии квартиры и подписания акта приема-передачи.

Как указывает истец, при осмотре квартиры 02.02.2023 г., 17.05.2023 г. и 15.06.2023 г. истцом были обнаружены существенные недостатки, о чем в последующем, 16.06.2023 года, был составлен акт осмотра квартиры с указанием выявленных замечаний. После последнего проведенного осмотра истец вернул ключи от квартиры застройщику для устранения, зафиксированных в акте осмотра квартиры, недостатков.

Однако до настоящего времени указанные недостатки не устранены. В период устранения недостатков ответчиком, 15.11.2023 года, был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры. При этом ключи от объекта долевого строительства не были переданы истцу.

21.06.2024 года истец уведомила застройщика о готовности принять участие в повторном осмотре квартиры в целях фиксации устранения ранее выявленных недостатков. В ответ на это уведомление застройщик в письме от 13.07.2024 года исх. № 1/1-7233-И сообщил, что для проведения осмотра недостатков квартиры участнику долевого строительства требуется предоставить застройщику доступ в квартиру для проведения комиссионного обследования.

Как указывает истец, что до 16.07.2024 года ключи от квартиры № 368 находились у застройщика и тот самостоятельно мог провести комиссионное обследование квартиры в любое удобное для него время в период с 16.06.2023 года по 16.07.2024 года. Однако этого не было сделано застройщиком.

Ключи от квартиры были получены по инициативе истца 16.07.2024 года и переданы по расписке застройщиком представителю истца - ФИО2

После получения ключей и доступа в квартиру истцом была проведена независимая строительно-оценочная экспертиза. Согласно выводам ООО «Центр экспертных заключений» квартира не соответствует требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, сводам правил, а также иным требованиям действующего законодательства.

01.09.2024 года истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, в которой истец повторно просил признать односторонний акт недействительным и подписать двухсторонний акт приема-передачи от 16.07.2024 г. Однако требования истца не были удовлетворены.

С данным односторонним актом приема-передачи истец согласиться не может, и считает его недействительным, так как он от подписания акта не уклонялся, объект имел строительные недостатки, которые считает существенными.

Указанные в Акте недостатки носили существенный характер и препятствовали использованию указанного недвижимого имущества в качестве жилого помещения.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя фио, который в судебном заседании требования иска с учетом утонений поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика адрес своевременно и надлежащим образом извещен о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание явку уполномоченного представителя не обеспечил, возражений на иск суду не представил.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело при данной явке.

Заслушав объяснения представителя истца, проверив письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты - долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из пункта 1, подпункта 2 пункта 4, пункта 9 статьи 4 указанного Федерального закона следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу положений статьи 7 Федерального закона:

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором.

В силу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (часть 1).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного закона (часть 5).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Судом установлено и из материалов дела следует, что между 18.09.2020 года между ФИО1 и адрес «Кунцево-Инвест» (в настоящее время - адрес, далее – адрес) заключен договор долевого участия в строительстве № АкПав-38(кв)-2/13/5(3) (АК).

В соответствии с пунктами 3.1., 4.1 Предметом договора является порядок и условия участия Дольщика в строительстве многоэтажной жилой застройки с последующим предоставлением после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дольщику квартиры, стоимостью сумма (л.д. 13-20).

Ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и истцу было направлено сообщение о завершении строительства, о принятии квартиры и подписания акта приема-передачи.

При осмотре квартиры, перед ее приемкой, истцом были выявлены недостатки, о чем 16.06.2023 года составлен акт осмотра квартиры с указанием выявленных недостатков. Указанные в акте недостатки носили существенный характер и препятствовали использованию указанного недвижимого имущества в качестве жилого помещения. После осмотра истец вернул ключи от квартиры застройщику для устранения выявленных, в акте осмотра, недостатков.

Однако, в период устранения недостатков ответчиком 15.11.2023 года был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры. При этом ключи от объекта долевого строительства не были переданы истцу.

21.06.2024 года истец направил в адрес застройщика заявление о готовности принять участие в повторном осмотре квартиры в целях фиксации устранения ранее выявленных недостатков.

Письмом от 13.07.2024 года исх. № 1/1-7233-И застройщик сообщил, что для проведения осмотра недостатков квартиры участнику долевого строительства требуется предоставить застройщику доступ в квартиру для проведения комиссионного обследования.

Как указывает истец, что до 16.07.2024 года ключи от квартиры № 368 находились у застройщика и тот самостоятельно мог провести комиссионное обследование квартиры в любое удобное для него время в период с 16.06.2023 года по 16.07.2024 года. Однако этого не было сделано застройщиком.

Ключи от квартиры были получены по инициативе истца только 16.07.2024 года и переданы по расписке застройщиком представителю истца - ФИО2

После получения ключей и доступа в квартиру истцом была проведена независимая строительно-оценочная экспертиза. Согласно выводам ООО «Центр экспертных заключений» квартира не соответствует требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, сводам правил, а также иным требованиям действующего законодательства.

01.09.2024 года истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, в которой истец повторно просил признать односторонний акт недействительным и подписать двухсторонний акт приема-передачи от 16.07.2024 г. Однако требования истца не были удовлетворены.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Рассматривая данное гражданское дело, суд принимает во внимание, что ответчик получил акт осмотра квартиры с указанием выявленных недостатков.

Таким образом, истцом было подтверждено наличие в передаваемой ему квартире строительных недостатков и их не устранение на момент подписания одностороннего акта.

Перечисленные выше фактические обстоятельства, подтвержденные документальными доказательствами, свидетельствуют о том, что со стороны истца, как участника долевого строительства, не имелось умышленного уклонения от принятия построенного ответчиком объекта, следовательно, у застройщика отсутствовали основания для составления одностороннего акта приема-передачи и направления его участнику, поэтому он является недействительным в полном объеме. При этом, правового значения не имеет тот факт, что выявленные недостатки были существенными или нет, поскольку в последнем случае у участника возникают иные права, в том числе право на расторжение договора и возврат уплаченных по нему денежных средств.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 года N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Правительство Российской Федерации 23 марта 2022 г. приняло постановление N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" (далее - Постановление).

Пунктом 1 Постановления, включающим подпункты "а - н", установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу Постановления (25 марта 2022 г.) по 30 июня 2023 г. включительно.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей: при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" указанного пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" названного пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" поименованного пункта; при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" названного пункта (подпункт "в").

При выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено Постановлением (подпункт "д").

Застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" поименованного пункта акта осмотра с участием специалиста (подпункт "е").

Как установлено при рассмотрении дела, 16.06.2023 г. между сторонами был составлен акт осмотра квартиры с участием истца, в котором были отражены выявленные строительные недостатки.

Материалами дела не подтверждается, что ответчик 15.06.2023, то есть в день, на который пригласил участника долевого строительства для передачи квартиры, составил акт приема-передачи квартиры, акт осмотра был подписан 16.06.2023 г.

Односторонний акт приема-передачи квартиры был составлен застройщиком спустя 5 месяцев 15.11.2023 г., ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих, что направил участнику уведомление о готовности передать объект с предложением подписать этот акт.

Указанные обстоятельства ответчиком не оспорены.

Как указывал истец, он обратился к последнему о составлении двухстороннего акта, однако застройщик сослался на односторонний акт приема-передачи от 15.11.2023 г.

Из содержания пункта 1 Постановления в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Такое уклонение участника долевого строительства материалами дела не подтверждается.

В данном случае бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры истцу, либо их уклонения от принятия квартиры, лежит на ответчике, нарушившем обязательство. В данном случае застройщик не представил доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении им своих обязательств по договору.

Поскольку, при рассмотрении настоящего спора было установлено, что спорная квартира, подлежащая передаче в рамках договора долевого участия в строительстве имела строительные недостатки, суд приходит к выводу о том, что основания для составления акта приема-передачи квартиры в одностороннем порядке у застройщика не имелось, в связи с чем требования истца о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры от 15.11.2023 года по договору участия в долевом строительстве № АкПав-38(кв)-2/13/5(3) (АК) от 18.09.2020 года, признании датой передачи объекта долевого строительства – 16.07.2024 года подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При распределении судебных расходов, суд в соответствии со ст. 98 ГПК РФ приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 адрес о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным – удовлетворить.

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 15.11.2023 года объекта долевого строительства по договору № АкПав-38(кв)-2/13/5(3) (АК) от 18.09.2020 года.

Признать датой передачи объекта долевого строительства по договору № АкПав-38(кв)-2/13/5(3) (АК) от 18.09.2020 года – 16.07.2024 года.

Взыскать с адрес (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Лефортовский районный суд адрес.

Мотивированное решение составлено 20 мая 2025 года.

Судья О.Л. Игонина