В окончательной форме решение суда принято 31 октября 2025 года

Дело № 2-3639/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 28 октября 2025 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре Постниковой Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» к ФИО1 о взыскании задолженности,

установил :

ООО СЗ «ПСФ «КРОСТ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору №<номер>-Г участия в долевом строительстве в размере 1036556,30 рублей, расходов по оплате госпошлины.

Требования мотивированы тем, что 18 мая 2020 года между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому участник долевого строительства инвестирует объект долевого строительства в части жилого помещения – квартиры общей проектной площадью 61,0 кв. метров, расположенной на 14-м этаже многоквартирного дома, создаваемого по строительному адресу: <адрес>. В пункте 3.1 Договора стороны определили цену Объекта в размере 13416000 рублей, при этом предусмотрели возможность и условия изменения цены Договора (из расчета 221000 рублей за один квадратный метр), в случае, если по результатам технической инвентаризации, фактическая площадь Объекта не будет совпадать с проектной площадью. Пунктом 3.2 Договора установлен график платежей, оплачиваемый Участником, а также то, что окончательные расчеты между сторонами производятся в течение 10 банковских дней после предоставления Истцом данных о фактической площади Объекта. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию площадь объекта по договору долевого участия изменилась и фактически составляет 68,5 кв. м. Разница в площади составляет 7,5 кв. м. Ответчиком оплачено только 14090050 рублей. 21 февраля 2024 года в адрес Ответчика было направлено уведомление, а 31 мая 2025 года – досудебная претензия о необходимости погашения задолженности. Однако, ответчик до настоящего времени не произвел доплату. Просит взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 983450 руб. в качестве доплаты за увеличение площади объекта, а также неустойку в сумме 53106,30 рублей, за период с 05.12.2023 года по 21.03.2024 год.

В судебное заседание представитель истца не явился, направил заявление с просьбой рассматривать дело без его участия.

Ответчик в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщил.

В соответствии с положениями ст. ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя истца и ответчика, в порядке заочного производства.

Изучив заявленные требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 18 мая 2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ПСФ «Крост» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 263/371-Г.

В соответствии с п. 1.1 договора застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства многоэтажного жилого комплекса с подземной стоянкой, создаваемого по строительному адресу: <адрес>

Пунктом 2.1 Договора установлено, что Застройщик обязуется своими силами построить Многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Участнику Объект, а Участник обязуется уплатить Цену Договора и принять Объект в порядке, установленном настоящим Договором.

Согласно п. 2.2 Договора, объект имеет следующие проектные параметры – квартира, расположенная на 14-м этаже, общей проектной площадью 61,0 кв. метров.

В пункте 2.4 Договора оговорено, что Участник ознакомлен и согласен с тем, что окончательные характеристики Объекта по результатам технической инвентаризации могут не совпадать с проектными характеристиками, указанными в п. 2.2 Договора.

Пунктом 1.7 Договора предусмотрено, что Фактическая площадь Объекта устанавливается Сторонами в целях исчисления окончательной Цены Договора и рассчитывается на основании результатов технической инвентаризации «Объекта» как сумма следующих площадей: общей площади «Объекта», определенной в соответствии со ст. 15 Жилищного Кодекса РФ, и площади балконов/террас (с применением коэффициента 0,3), лоджий (с применением коэффициента 0,5) в случае наличия таковых.

Согласно п. 3.1 Договора, Цена Договора на момент его подписания составляет 13416000 рублей, НДС не облагается. Стоимость одного кв. метра площади «Объекта» составляет 219934 рубля. Цена Договора подлежит в дальнейшем изменению в случае, оговоренном в п. 3.7 и 3.8 настоящего Договора.

Согласно п. 3.6 Договора, окончательные расчеты между Сторонами производятся в течение 10 банковских дней после предоставления Застройщиком Участнику данных о «Фактической площади Объекта», определенной по результатам технической инвентаризации. При этом расчеты в соответствии с настоящим пунктом производятся Сторонами путем единовременного внесения платежа.

В случае, если по результатам технической инвентаризации Фактическая площадь Объекта не будет совпадать с Проектной площадью Объекта, Стороны дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств, при этом неисполнение обязанности Участника по доплате признается Сторонами как факт неисполнения обязательств в части финансирования и влечет последствия, предусмотренные настоящим Договором (пункт 3.7).

Размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра Объекта в размере 221000 рублей, и Фактической площади Объекта, при этом обязанность возврата денежных средств Участнику возникает у Застройщика только при условии, если фактическая площадь Объекта меньше проектной площади объекта более чем на 1,5 кв. метра (пункт 3,8).

Согласно п. 3.9.2 Договора, в случае нарушения установленного настоящим Договором срока внесения платежа Участник уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судом установлено, что 20 ноября 2023 года между ООО СЗ «ПСФ «Крост» и ФИО1 был подписан Акт приема – передачи квартиры, во исполнение условий Договора №<номер>-Г участия в долевом строительстве от 18 мая 2020 года.

В соответствии с пунктом 2 Акта, согласно данным Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве, общая площадь <адрес> составила 68,5 кв. метров, площадь без учета летних помещений составляет 68,0 кв. метров в соответствии со ст. 15 Жилищного Кодекса РФ.

В пункте 4 Акта указано, что на момент его подписания задолженность ФИО1 перед ООО СЗ «ПСФ «КРОСТ» по оплате стоимости квартиры составляет сумму в размере 983450 рублей.

14.02.2024 года истцом в адрес ФИО1 направлена претензия о необходимости доплаты за увеличенную площадь объекта. Однако ответчик до настоящего времени не произвел доплату.

В силу статей 1, 8 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как следует из содержания договора долевого участия, сторонами в договоре была установлена цена объекта договора в твердой сумме, а также согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого участия от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Из материалов дела следует, что фактическая площадь объекта долевого строительства после завершения строительства – квартиры <адрес>, по результатам обмеров составляет 68,5 кв. м, в п. 2.2 договора долевого строительства площадь объекта указана 61 кв. метр, тем самым увеличение площади составляет 7,5 кв. м.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве при увеличении фактической площади объекта долевого строительства застройщик вправе требовать от участника долевого строительства доплату цены договора, исходя из установленной договором стоимости 1 кв. м объекта долевого строительства в размере 221000 рублей.

Как следует из искового заявления, ответчиком в соответствии с установленным графиком платежей было оплачено истцу 13416000 рублей, а также в дальнейшем частично исполнено денежное обязательство по оплате цены договора за увеличение площади квартиры в размере 674050 рублей, то есть всего оплачено 14090050 рублей.

Таким образом, исходя из условий договора, недоплата за объект составляет 983450 рублей (15073500 рублей (цена квартиры исходя из фактической площади – 14090050 рублей).

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с изложенным, суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по доплате цены договора участия в долевом строительстве №<номер>-Г от 18 мая 2020 года в сумме 983450 руб., являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевой строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Таким образом, суд считает заявленные истцом требования о взыскании неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа в размере 53106,30 рублей за период с 05.12.2023 года по 21.03.2024 год также обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

иск удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, <дата> года рождения (паспорт №<номер>, выданный <данные изъяты>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» (ОГРН: <***>) задолженность по договору в сумме 983450 рублей, неустойку в сумме 53106,30 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 24669 рублей, а всего взыскать 1061225 (один миллион шестьдесят одну тысячу двести двадцать пять) рублей 30 копеек.

Ответчик вправе подать в Ялтинский городской суд Республики Крым заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Ю.С. Кононова