Мотивированное решение составлено 17.03.2023 г.
Дело № 2 – 5/2023 УИД 76RS0011-01-2022-000598-89
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 марта 2023 года г. Углич
Угличский районный суд Ярославской области в составе:
судьи Кривко М.Л.,
при секретаре Большаковой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 о прекращении и признании права собственности на квартиру,
установил :
ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО6 о признании права собственности на жилое помещением, указав, что в ноябре 2005 г. она приобрела у ответчика квартиру, оставшуюся после смерти его отца, расположенную по адресу: <адрес>. Сделка купли-продажи указанной квартиры была оформлена двумя расписками. Первая расписка от 29.11.2005 г. о получении задатка в сумме 120 000 руб. Вторая расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении окончательного расчета в сумме 300 000 руб. После получения задатка ФИО6 передал истцу ключи от квартиры. С этого момента она начала пользоваться квартирой. ФИО6 пообещал оформить договор купли-продажи квартиры в надлежащей форме и произвести его государственную регистрацию, как получит свидетельство о праве на наследство после смерти своего отца. Спорная квартира была непригодна для проживания, поэтому в 2005-2006 гг. истец произвела ремонт, кроме того она оплатила долг ФИО1 за коммунальные услуги. На протяжении 17 лет с ноября 2005 г. истец непрерывно владела квартирой, как своей собственной, ее право никем не оспаривалось, о намерении истребовать имущество из ее владения никто не заявлял. ФИО5 периодически связывалась с ответчиком и спрашивала, когда они оформят договор купли-продажи и произведут его государственную регистрацию. ФИО6 говорил ей, что еще не получил свидетельство о праве на наследство. Однако в 2017 г. истец получила выписку из ЕГРН, из которой узнала, что ответчик зарегистрировал свое право собственности на спорную квартиру 11.02.2008 г. В январе 2022 г. в квартиру истца пришел риелтор и сообщил, что данная квартира выставлена на продажу. После этого ответчик перестал выходить с ней на связь. 27.01.2022 г. она направила ФИО6 требование об оформлении договора купли-продажи и проведении его государственной регистрации. Ответчик получил требование 31.01.2022 г., но до настоящего времени с ней не связался. В связи с этим, истец просил признать за ней право собственности на жилое помещение, однокомнатную квартиру общей площадью 29,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>; внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о ее праве собственности на указанную квартиру; прекратить право собственности ФИО6 на спорное жилое помещение и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО6 на указанный объект недвижимости.
В дальнейшем ФИО5 уточнила исковые требования, и с учетом уточнения, со ссылками на положения ст.ст. 162, 165, 551, 558 ГК РФ, просила вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ней на жилое помещение (однокомнатную квартиру) общей площадью 29,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; прекратить право собственности ФИО6 на указанное жилое помещение; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО6 на указанный объект недвижимости.
В судебном заседании истец ФИО5 и ее представитель ФИО7 исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в первоначальном и уточненном исках. Представитель истца ФИО7 в судебном заседании поясняла, что на протяжении 17 лет ФИО5 добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорной квартирой, как своей собственной, произвела ремонт в данной квартире, оплатила всю имеющуюся задолженность, несет все расходы по содержанию и оплате жилищно-коммунальных услуг по данной квартире, которая передана ей ответчиком в ноябре 2005 г., и за которую ею ответчику передана денежная сумма в общем размере 420000 руб., что соответствовало рыночной стоимости квартир, на дату заключения договора купли-продажи.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее, в судебном заседании 20.06.2022 г., пояснял, что действительно получал от ФИО5 120000 рублей, о чем давал расписку, однако намерений продавать квартиру не имел, за что получил денежные средства от истца пояснить не смог. Других расписок не подписывал, денежных средств более этой суммы не получал. Его представить по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, была предоставлена истцу в 2005 году для временного проживания на безвозмездной основе, в устной форме была оговорена обязанность истца оплачивать коммунальные платежи в полном объеме и не допускать просрочки их оплаты. После передачи квартиры в пользование, то есть с ноября 2005 г. ФИО6 в данной квартире не появлялся, на собрания собственников жилых помещений не ходил, вместе с тем, оплачивал налоги на свое имущество, в 2022 г. материальное положение ответчика ухудшилось, в связи с чем, он принял решением о продаже данной квартиры. Текст, в представленных в материалы дела расписках от 29.11.2005 г. и 05.06.2006 г. в якобы получении денежных средств от истца в сумме 120 000 рублей и 300 000 рублей выполнены не ФИО6 За что ФИО5 передавала ФИО6 120000 руб., он не помнит, так как прошло много времени, но не за продажу квартиры, а 05.05.2006 г. ФИО6 мог подписать лист бумаги, на котором отсутствовал текст, 300000 руб. от ФИО5 он не получал. С заключением эксперта ответчик не согласен, но заявлять ходатайство о проведении дополнительной экспертизы не намерен ввиду отсутствия денежных средств, кроме того, в расписке на сумму 120000 рублей имеется незаверенное сторонами расписки исправление с суммы 100000 руб. на 120000 руб. На дату оформления расписок ФИО6 собственником спорной квартиры не являлся, так как свидетельство о праве на наследство по закону выдано только в 2008 году. Кроме того, полагал, что истцом пропущен срок исковой давности, предусмотренный ст. 200 ГК РФ.
Представители третьих лиц МО по Угличскому и Мышкинскому районам Управления Росреестра по ЯО, Управления Росреестра по ЯО и нотариус Угличского НО ЯО ФИО9 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, заявили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель третьего лица Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 10 по Ярославской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявил, возражений по иску не представил.
С учетом мнения истца, ее представителя и представителя ответчика, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав истца ФИО5, ее представителя ФИО7, представителя ответчика ФИО6 – ФИО8, свидетелей ФИО2 и ФИО4, допрошенных в судебном заседании 19.01.2023 г., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что во владении ФИО5 с 29 ноября 2005 года находится недвижимое имущество - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежащая ФИО6, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 18.01.2008 г. (л.д. 15-17, 53).
Согласно ч.4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 1113, ч.1 ст. 1114 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина.
Из материалов наследственного дела и решения Угличского районного суда ЯО от 31.10.2006 г. следует, что ответчик ФИО6 фактически вступил в права наследства после смерти его отца ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ, и являвшегося собственником спорной квартиры, в течение полугода с момента смерти последнего, таким образом, в силу положений ч.4 ст. 1152 ГК РФ, ФИО6 с 28.05.2003 г. являлся собственником вышеуказанной квартиры, вопреки доводам представителя ответчика (л.д. 52-53, 101а).
В обоснование иска истец ссылалась на то, что в ноябре 2005 г. ответчик ФИО6 предложил ей приобрести у него квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, которая осталась после смерти его отца за 420000 рублей.
29.11.2005 г. спорная квартира с ключами была фактически передана истцу ФИО5 ответчиком ФИО6 Поскольку документы на квартиру после смерти отца, ответчиком ФИО6 оформлены не были, то стороны устно договорились о передаче документов после их оформления. ФИО5, в свою очередь, передала ФИО6 в этот же день денежные средства в размере 120000 рублей, причитающиеся по договору купли-продажи, в качестве задатка. 05.05.2006 г. ФИО5 передала ФИО6 оставшуюся сумму по договору купли-продажи в размере 300000 руб. После получения денежных средств ответчик ФИО6 уклонился от подписания договора купли-продажи и, соответственно, его регистрации в силу положений ст. 558 ГК РФ, в редакции, действующей на дату заключения сделки.
В подтверждение указанных обстоятельств истцом в материалы дела представлены две расписки от 29.11.2005 г. на сумму 120000 руб. и от 05.05.2006 г. на сумму 300000 руб., (л.д. 13,14), квитанция за март 2006 г. и чек о погашении задолженности по оплате коммунальных платежей за спорную квартиру (л.д. 11), чеки на приобретение строительных материалов для ремонта спорной квартиры, на приобретение сантехники, газовой плиты (л.д. 109-159), фотографии на которых запечатлен вид квартиры до ремонта и после (л.д. 179-183), отчет об оценке №01/23 от 12.01.2023 г., согласно которому рыночная стоимость однокомнатной квартиры по адресу: <адрес> по состоянию на 29.11.2005 г. составляла 347000 рублей, то есть 11684 руб. за кв.м (л.д. 191-222).
Из текста расписки от 29.11.2005 г. следует, что ФИО6 получил от ФИО5 задаток за квартиру по адресу: Ярославская <адрес> в размере 120 000 руб. Из текста расписки от 05.05.2006 г. следует, что ФИО6 получил от ФИО5 денежные средства в размере 300 000 руб., что является окончательным расчетом за квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Деньги отданы в присутствии ФИО2 и ФИО3
Из пояснений истца в судебном заседании следует, что текст расписки был написан ее рукой, а подпись и надпись ФИО выполнена самим ФИО6
Ввиду того, что стороной ответчика оспаривался факт получения денежных средств по двум распискам, как и факт подписания данных расписок, по ходатайству стороны истца определением суда от 14.07.2022 г. по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза. На разрешение экспертов поставлены вопросы: выполнена ли подпись от имени ФИО6 и текст «Шелепугин Сергей Анатольевич» в конце расписки о получении денежных средств от 29 ноября 2005 года самим ФИО6 или иным лицом; выполнена ли подпись от имени ФИО6 и текст «Шелепугин Сергей Анатольевич» в конце расписки о получении денежных средств от 05 мая 2006 года самим ФИО6 или иным лицом.
Согласно выводам эксперта в заключении №883/1-2-1.1 от 06.09.2022 г. подписи от имени ФИО6 и удостоверительные надписи: «Шелепугин Сергей Анатольевич», в расписках о получении денежных средств от 29.11.2005 г. и 05.05.2006 г., выполнены ФИО6.
В судебном заседании 19.01.2023 г. по ходатайству стороны истца был допрошен в качестве свидетеля ФИО2, который показал, что сторон знает около 20 лет. Ему известно, что на свадьбе дочери истца, брат ФИО5 – ФИО4 сообщил ей о продаже ФИО6 квартиры. ФИО5 заинтересовалась данным предложением. Спустя какое-то время он-Сергеев А.В. возил на своем автомобиле Вохминцеву на осмотр данной квартиры. Квартира была в очень плохом состоянии и требовала капитального ремонта. Передача денежных средств и окончательный расчет в размере 300000 руб. за квартиру, происходил по месту жительства ФИО6 в <адрес>, при передаче денег присутствовали ФИО6, ФИО5, он - ФИО2 и супруга ФИО6, ФИО которой ему неизвестны. ФИО5 передала деньги, затем составила расписку, после чего ФИО6 ее подписал, а после ФИО6 подписали эту же расписку он-Сергеев А.В. и супруга ФИО6 Текст расписки писала ФИО5. Данные события происходили в 2004-2005 г.г., точно не помнит ввиду давности событий. В спорной квартире ФИО5 начала делать ремонт еще до окончательного расчета за квартиру. Документы в день передачи денег ФИО6 не отдал, так как с ними были какие-то проблемы, обещал передать их позже, но так и не передал.
Свидетель ФИО4, допрошенный по ходатайству стороны истца в этом же судебном заседании и являющийся братом истца показал, что ФИО6 знает очень давно. Ему известно, что его сестра ФИО5 в сентябре 2005 г. приобрела у ФИО6 квартиру, за какую сумму и каким образом происходил расчет за данную квартиру, ему не известно. Про данную квартиру ФИО5 узнала от него-Волкова на свадьбе дочери истца, поскольку незадолго до этого в разговоре с ФИО6, последний сообщил, что хочет продать квартиру, оставшуюся ему после смерти отца. Также Шелепугин сообщил, что отец употреблял алкоголь и квартира находится в неудовлетворительном состоянии, однако сам ремонт в ней делать он не хочет, поскольку нет времени.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, факт получения ФИО6 денежных средств от ФИО5 подтверждается материалами дела и показаниями свидетелей, кроме того, получение суммы 120000 руб. не оспаривалось и самим ответчиком в судебном заседании 20.06.2022 г. (л.д. 67 оборотная сторона), в связи с чем, доводы представителя ответчика о том, что ФИО6 не получал никаких денежных средств от истца, а также, что 05.05.2006 г. подписывал пустой лист бумаги, опровергаются представленными в суд доказательствами.
Судом установлено, что ответчик после фактической передачи жилого помещения истцу ФИО5 – с ноября 2005 г., и вплоть до января 2022 года о своих правах на данное недвижимое имущество не заявлял, каких-либо претензий истцу в связи с владением ею спорной квартирой не предъявлял; на требование истца о заключении договора купли-продажи квартиры, направленное 27.01.2022 г. никак не отреагировал; собрания собственников жилых помещений на протяжении более 16 лет не посещал; иным образом свои полномочия собственника не реализовывал: не нес бремя содержания спорного имущества, не осуществлял ремонт в спорной квартире, не участвовал в оплате жилищно-коммунальных услуг, в том числе, оплате задолженности, которая образовалась до момента передачи квартиры истцу, и не проявлял какого-либо интереса к спорному жилому помещению. Спорное имущество передано истцу с ключами без нарушения прав и законных интересов других лиц.
Стороной ответчика не оспаривается, что принадлежащее ФИО6 имущество с 29.11.2005 г. находилось во владении истца ФИО5, сведений о наличии у ответчика доступа в спорную квартиру, в том числе, ключей от нее, материалы дела не содержат, ни одна из сторон об обратном в судебном заседании не сообщила, тем самым подтверждается утрата ФИО6 владения при непроявлении интереса к данному имуществу, присущего собственнику.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что между сторонами установились фактические отношения по безвозмездному пользованию спорной квартирой. Соответствующие доводы стороны ответчика не подтверждены ни письменными доказательствами, ни показаниями допрошенных свидетелей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Кроме того, в силу пункта 3 статьи 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Так, пунктом 1 статьи 234 ГК РФ предусмотрено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Из указанных выше положений закона и разъяснений по вопросам их применения следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.
При этом в пункте 16 постановления N 10/22 от 29.04.2010 также разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающее переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 постановления N 10/22 - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.
В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.
По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).
Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.
Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий.
Вышеуказанная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.09.2019 N 78-КГ19-29.
ФИО5 вступила во владение спорным имуществом по воле ответчика, который совершил действия по его отчуждению, однако сделка не была заключена и переход права собственности зарегистрирован не был; вопреки доводам ответчика о недобросовестности истца, с момента вступления во владение спорным недвижимым имуществом истица владела им открыто, как своим собственным, добросовестно и непрерывно, несла расходы по его содержанию, оплачивала жилищно-коммунальные услуги, проживала в данном жилом помещении и пользовалась им, с ноября 2005 г. до настоящего времени; соответствующие доказательства в подтверждение указанных обстоятельств представлены в материалы дела (в т.ч. квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг, чеки на оплату строительных материалов, свидетельские показания и др.); при этом в течение всего указанного времени - более 16 лет - никакое иное лицо, в т.ч. ответчик, не предъявляло своих прав на спорное недвижимое имущество и не проявляло к нему интереса как к своему собственному.
То обстоятельство, что ответчик ФИО6 в период с 2006 г. по 2019 г. оплачивал налоги на спорное имущество, не свидетельствует об отсутствии оснований возникновения давностного владения в отношении данной квартиры.
Принимая во внимание, что наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности, суд приходит к выводу, что является доказанным факт добросовестного, открытого и непрерывного владения истцом спорным имуществом как своим собственным, учитывая также, что ФИО5 на протяжении всего времени несла бремя содержания спорной квартиры, оплачивала жилищно-коммунальные услуги, при этом титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявлял к ней интереса до января 2022 г., не исполнял обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником. При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца и признании за ней права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 29,7 кв.м в силу приобретательной давности.
Кроме прочего, истцом заявлено требования о государственной регистрации перехода права собственности к ней на жилое помещение – спорную квартиру.
На основании положений статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании положений статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).
По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, если иное не предусмотрено законом.
В силу положений статей 456, 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу - Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", с 01.03.2013 г.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами не составлялся, таким образом, письменная форма сделки не соблюдена. Составленные сторонами расписки от 29.11.2005 г. и от 05.05.2006 г. не могут свидетельствовать о заключении сторонами договора в установленной письменной форме.
При данных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о переходе права собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 29,7 кв.м на основании договора купли-продажи.
Кроме того, признание за истцом права собственности на спорную квартиру в силу приобретательной давности исключает владение истцом этим же имуществом на основании договорных обязательств, поскольку приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности владения.
Представителем ответчика в судебном заседании заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.
Вместе с тем, суд отклоняет данные доводы по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Исходя из содержания приведенных выше норм права и разъяснений высших судебных инстанций требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное ему во владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.
Из материалов дела следует, что с письменным требованием о заключении договора купли-продажи и проведении государственной регистрации перехода права собственности истец обратилась к ответчику 27.01.2022 г., данное требование получено последним 31.01.2022 г., однако ответ на требование истцу не поступил. В суд истец с настоящим исковым заявлением обратилась 24.03.2022 г., то есть в пределах срока исковой давности.
Кроме того, право истца на спорную квартиру, начиная с ноября 2005 года, никем не оспаривалось, требований об истребовании указанного недвижимого имущества из ее владения не предъявлялось, о своем нарушенном праве истец узнала лишь в январе 2022 г., когда по поручению ответчика в квартиру к истцу пришел риелтор с целью продажи данной квартиры.
В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
Настоящее решение суда будет являться основанием для регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество за ФИО5, и соответственно, прекращении права собственности ответчика ФИО6 на указанное недвижимое имущество. В связи с чем, требование истца об исключении из ЕГРН записи о праве собственности ФИО6 на указанный объект недвижимости, по мнению суда, заявлено излишне.
Доказательств для иного вывода суду не представлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО5 удовлетворить частично.
Прекратить право собственности ФИО6 (ИНН №) на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 29,7 кв.м.
Признать право собственности ФИО5 (паспорт <данные изъяты>) на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 29,7 кв.м.
В удовлетворении остальной части иска – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья М.Л. Кривко