Дело № 2-102/2025 УИД: 42RS0005-01-2024-003628-56 РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 13 октября 2025 года

Заводский районный суд г. Кемерово Кемеровской области

в составе председательствующего судьи: Маковкиной О.Г.

при секретаре Мамедовой Н.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Региональное Агропроизводственное Объединение» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Региональное Агропроизводственное Объединение» (ООО «СЗ «РАПО») о защите прав потребителей.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «РАПО» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства), был заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого является строительство квартиры в жилом доме по адресу: адрес

На основании акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве адрес от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира была передана заявителю - ДД.ММ.ГГГГ.

Перед подписанием акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заявитель неоднократно обращалась к представителю застройщика с письменными претензиями о наличии многочисленных строительных недостатков в квартире (от ДД.ММ.ГГГГ., от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), допущенных при строительстве квартиры, просила составить акты осмотра с составлением замечаний для их устранения застройщиком.

Согласно выводов технического заключения № от ДД.ММ.ГГГГ. составленного специалистами ООО «Спецновострой», адрес по заказу истца, по результатам визуально-инструментального исследования конструкция адрес, расположенной по адресу: <данные изъяты>, приобретенной по Договору участия в долевом строительстве № адрес от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что качество выполненных работ не соответствует требованиям нормативно-технической документации и Договора.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов конструкций адрес, расположенной по адресу: адрес, приобретенной по Договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ составляет 433888,80 рублей, в т. ч. 20% НДС.

Причиной возникновения выявленных дефектов при исследовании поверхности стен, полов и потолка является нарушение технологии производства подготовительных и отделочных работ. Причиной возникновения выявленных дефектов при исследовании оконных и дверных блоков, а также сантехнических и отопительных приборов является нарушение производства строительно-монтажных работ.

Дефекты и недостатки, которые были выявлены в ходе исследования адрес, расположенной по адресу: адрес, не входят в Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (с изменениями на ДД.ММ.ГГГГ) на основании чего делается вывод, что обнаруженные в ходе исследования дефекты и недостатки не делают исследуемую квартиру непригодной для предусмотренного Договором использования (проживания).

Ранее истец неоднократно обращалась к застройщику, как в устном, так и в письменном виде с претензиями о безвозмездном устранении недостатков в квартире, однако недостатки так и не были устранены в полном объеме.

В связи с чем, истец просит выплатить в счет уменьшения день договора долевого участия соразмерно ухудшению качества квартиры: денежную сумму в размере 433888,80 рублей.

За составление технического заключения № от ДД.ММ.ГГГГ истец понесла затраты в размере 30000 руб., что подтверждается Договором №<данные изъяты> на проведение строительно-технического исследования от ДД.ММ.ГГГГ, актом № сдачи-приемки выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30000 руб., кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила почтой ценным письмом с описью вложения претензию в адрес застройщика, в которой просила ответчика в разумный срок - 10 (десять) дня с даты получения настоящей претензии выплатить денежные средства в размере 433888,80 руб. в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ соразмерно ухудшению качества квартиры (стоимость устранения строительных дефектов), на банковские реквизиты истца.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления <данные изъяты>, претензию истца ответчик получил ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, срок ответа на претензию истца истек ДД.ММ.ГГГГ.

Указанная претензия истца от ДД.ММ.ГГГГ осталась без ответа, в связи с чем, истец была вынуждена обратиться с настоящим иском в суд.

Истец считает, что в данном случае имеет место нарушение качества объекта долевого строительства - адрес, расположенной по адресу: адрес, приобретенной по Договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, строительные дефекты (недостатки) квартиры ответчиком до настоящего времени по многочисленным претензиям истца так и не были устранены, требования истца об устранении недостатков в разумный срок ответчик игнорирует.

Причиной возникновения выявленных недостатков квартиры является нарушение застройщиком строительных норм и правил при строительстве жилого дома по адресу: <данные изъяты>.

Также считает, что п. 4.6. договора участия в долевом строительстве №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным силу закона, поскольку изложенные в пункте 4.6. условия договора противоречат действующему законодательству и ограничивают права истца как потребителя на избрание способа защиты своих прав по своему усмотрению.

Также истец считает, что с застройщика подлежит взысканию неустойка за просрочку в удовлетворении претензии истца от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.8.1, и 8.2. договора участия в долевом строительстве №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, для урегулирования всех споров, разногласий и претензий, которые могут возникнуть в связи с исполнением, изменением расторжением или признанием недействительным настоящего Договор Стороны устанавливают обязательный досудебный (претензионный) порядок такого урегулирования влечение 30 (Тридцати) календарных дней с момента получения одной из Сторон письменной претензии от другой Стороны. Документы направляются заказными письмами с уведомлением о вручении и вручаются под роспись представителям каждой из Сторон. Срок рассмотрения документов и предоставления ответов на них составляет 30 календарных дней с момента получения каждой из Сторон соответствующе документа.

Таким образом, ответчик обязан был по условиям договора ответить в течение тридцати дней с момента получения претензии истца от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного, размер неустойки за просрочку удовлетворения требований истца, указанных в претензии от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата подачи иска) составляет 43388,90 руб.

С учетом изложенного, просит суд взыскать с ООО «СЗ «РАПО» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 стоимость устранения строительных недостатков в размере 422302,40 руб.; неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя, указанных претензии от ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 42230,20 рублей, а начиная с ДД.ММ.ГГГГ производить взыскание неустойки предусмотренной п.1 ст.23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» за неисполнение требований указанных претензии от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1%, начисляемых на сумму задолженности 422 302,40 руб. по дату фактического погашения задолженности полностью либо в соответствующей части; компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., расходы за проведение строительно-технического исследования от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30000 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истребителя; признать п. 4.6. договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика «СЗ «РАПО» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил письменные возражения на исковое заявление.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2). Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «РАПО» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства), был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>, предметом которого является строительство квартиры в жилом доме по адресу: <данные изъяты>

На основании акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира была передана заявителю - ДД.ММ.ГГГГ (л.д.34).

Перед подписанием акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заявитель неоднократно обращалась к представителю застройщика с письменными претензиями о наличии многочисленных строительных недостатков в квартире (от ДД.ММ.ГГГГ., от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), допущенных при строительстве квартиры, просила составить акты осмотра с составлением замечаний для их устранения застройщиком (л.д. 75-79).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «Региональное агропроизводственное объединение» и ФИО1 был составлен акт осмотра объекта долевого строительства, согласно которому были выявлены недостатки (л.д. 35-36).

ДД.ММ.ГГГГ истец направила почтой ценным письмом с описью вложения претензию в адрес застройщика, в которой просила ответчика в разумный срок - 10 (десять) дня с даты получения настоящей претензии выплатить денежные средства в размере 433888,80 руб. в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ соразмерно ухудшению качества квартиры (стоимость устранения строительных дефектов), на банковские реквизиты истца.

Согласно выводам технического заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного специалистами ООО «Спецновострой», адрес по заказу истца, по результатам визуально-инструментального исследования конструкция адрес, расположенной по адресу: <данные изъяты>, приобретенной по Договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что качество выполненных работ не соответствует требованиям нормативно-технической документации и Договора. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов конструкций адрес, расположенной по адресу: <данные изъяты> приобретенной по Договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ составляет 433888,80 рублей, в т. ч. 20% НДС (л.д. 47-69).

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству представителя ответчика по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФГБУ МО ЛСЭ Минюста России. На разрешение эксперта поставлены вопросы: Имеются ли в квартире истца, расположенной по адресу: адрес недостатки качества строительно-монтажных и отделочных работ, не соответствующие условиям договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, а также обязательным строительным нормам и правилам? Если имеются, то указать – какие именно, а также указать причину их возникновения (строительные, эксплуатационные и др.), и делают ли выявленные недостатки непригодной квартиру для предусмотренного договором использования? Какова стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат по устранению выявленных недостатков в квартире на дату проведения экспертизы? (л.д.140-142).

Согласно выводам заключения эксперта ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире истца, расположенной по адресу: <данные изъяты> имеются недостатки качества строительно-монтажных работ, не соответствующие условиям договора участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, п. 1.6.4.2. Выявленные недостатки качества строительно-монтажных работ не соответствует условию договора участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, п. 1.6.4.2. Причиной возникновения выявленных недостатков является нарушение строительных норм и правил: СП 71.13330.2017 Табл. 7.7; Табл. 8.5, п.5.1.9; п. 5.9.3; п. ДД.ММ.ГГГГ; МДС 12-30.2006 Табл. 3; п. 5.9.3; СП 73.13330.2016 п.6.1.4; СП 29.13330.2011 п. 7.2; ГОСТ 23166 —2021 п.ДД.ММ.ГГГГ.4; ГОСТ 30673—2013 п. 4.2.8; ГОСТ 31173-2016 п. 5.3.11; СП 522.1325800.2023 п.17.14. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат по устранению выявленных недостатков в адрес, расположенной по адресу: <данные изъяты> составит 422 302,40 рублей (л.д. 166-188).

В соответствии с положениями ст.ст. 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Право оценки доказательств принадлежит суду первой инстанции.

В силу ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства и в их совокупности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 № 23 «О судебном решении», судам следует иметь в виду, что заключения эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Заключение судебной экспертизы ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России, суд считает обоснованным и соответствующим требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку заключение содержит подробное описание проведенного исследования, а также сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, выводы эксперта основаны на объективных данных, полученных в ходе проведения осмотра объекта исследования, эксперт имеет соответствующее образование, достаточный опыт экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы являются однозначными и мотивированными, поэтому сомневаться в правильности и обоснованности заключения судебной экспертизы у суда оснований не имеется.

Оценивая заключение судебной экспертизы наряду с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что применительно к рассматриваемому спору данное заключение является наиболее полным и объективным, согласуется с другими доказательствами по делу.

Доказательств устранения выявленных недостатков либо выплаты истцу стоимости их устранения ответчиком в материалы дела не представлено.

Стороны заключение эксперта не оспаривали, ходатайств о назначении повторных или дополнительных экспертиз не заявляли; стороной истца в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сумма исковых требований была скорректирована до размеров, определенных заключением судебной экспертизы.

В силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 данного кодекса (пункт 2).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя, при этом либо в тексте закона содержится специальное решение о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма. Законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений (решение от 01.10.1993 N 81-р, постановления от 21.01.2010 N 1-П и от 15.02.2016 N 3-П, определения от 25.01.2007 N 37-О-О, от 23.04.2015 N 821-О).

Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Закон об участии в долевом строительстве, статья 10 предусматривающая ответственность за нарушение обязательств по договору изложена в новой редакции.

Согласно части 1 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Указанные положения подлежат применению к договорам долевого участия, заключенным до введения вышеуказанных изменений в действие (статья 2 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ). Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.09.2024 (статья 3 указанного закона).

Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 26.12.2024 N 482-ФЗ) статья 10 Закона об участии в долевом строительстве дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве вступили в силу с 01.01.2025.

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Таким образом, необходимо руководствоваться положениями действующего законодательства, поскольку действие части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, распространено законодателем, в том числе на правоотношения, возникшие между застройщиком и участником долевого строительства по договорам заключенным до дня вступления данного закона в силу.

Из буквального толкования части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве следует, что, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора при удовлетворении требований участника долевого строительства в судебном порядке.

Таким образом, поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора, уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором, спорные правоотношения не связаны с нарушением ответчиком срока передачи объекта долевого строительства, цена договора определена в размере 3943782 рублей, суд полагает необходимым исковые требования ФИО1 о возмещении выявленных недостатков удовлетворить частично, взыскав с ответчика стоимость устранения строительных дефектов в размере 118313,46 рублей, как предельно возможную, исходя из расчета 3943782 рублей х 3%.

Разрешая исковые требования истца о признании п. 4.6. договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным), суд приходит к следующему.

Согласно п.4.6 договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ руководствуясь пунктом 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, стороны пришли к соглашению о том, что единственным требованием, которое Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику является требование безвозмездного устранения недостатков Объекта долевого строительства в разумный срок, который должен определяться с учетом уровня сложности работ по устранению недостатков и времени, необходимого доля приобретения необходимых строительных материалов и/или оборудования в каждом конкретном случае, но не может составлять менее 10 (десяти) рабочих дней с даты получения Застройщиком данного требования. При это стороны пришли к соглашению о том, что указанное в настоящем пункте требование: подписывается Участником долевого строительства лично, предъявляется застройщику в письменном виде; должно содержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на положение Договора и/или норму законодательства по отношению к которой выявлено несоответствие; должно содержать установленный Участником долевого строительства разумный срок устранения недостатков Застройщиком и при несоблюдении указанных выше условий считается необоснованным, не подлежит рассмотрению Застройщиком и не считается предъявленным Участником долевого строительства. Участник долевого строительства не вправе предъявлять Застройщику иные требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, в том числе, и требования, указанные в пункте 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Следовательно, предусматривая право дольщика лишь на безвозмездное устранение недостатков, Общество ограничило для него возможность самостоятельного выбора способа реализации своих прав.

Потребитель, подписывая заранее разработанную обществом форму договора, содержащего вышеуказанные условия, не может его изменить в одностороннем порядке, поэтому реализация законного права, гарантированного ему вышеуказанными нормами закона, ставится в зависимость от воли и желания общества как лица, оказывающего услуги, что является ущемлением прав потребителей.

В то же время ч. 2 ст. 7 названного Закона предусматривает и иные способы защиты прав потребителя при обнаружении недостатков передаваемого им объекта, а именно соразмерное уменьшение цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщиком же указан единственный способ защиты - безвозмездное устранение недостатка, что ограничивает права потребителя, гарантированные ему Законом N 2301-ФЗ, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. При этом объективной невозможности изложения данного пункта проекта договора в той редакции, которая информировала бы потребителя обо всех предусмотренных законом способов защиты его права при выявлении недостатков в передаваемом ему объекте долевого строительства, обеспечив тем самым ему свободу выбора, не установлено.

В соответствии со ст. 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в частности, иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Диспозитивный характер положений частей 2 и 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом N 2300-1, который гарантирует потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его положение.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Под свободой договора подразумевается, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом РФ и другими законами.

Как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, законодатель, исходя из конституционной свободы договора, не вправе ограничиваться формальным признанием юридического равенства сторон и должен предоставлять преимущества экономически слабой и зависимой стороне. Таковой в гражданско-правовых отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями является потребитель, нуждающийся в дополнительной защите (постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 4-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 32-П и др.).

В отношениях с профессиональными продавцами граждане-потребители подчас лишены возможности влиять на содержание договоров, что является для них фактическим ограничением свободы договора. Воздействие на волю потребителя могут оказывать и различные преддоговорные практики, применяемые продавцами для максимизации прибыли. Соответственно, необходимыми становятся предоставление потребителю как экономически слабой стороне в этих правоотношениях особой защиты его прав и соразмерное правовое ограничение свободы договора для другой стороны, т.е. для профессионалов, с тем чтобы реально гарантировать соблюдение конституционного принципа равенства при осуществлении предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

При объективном неравенстве сторон договора (например, в силу профессионализма или доминирующего положения одной из них) в целях защиты интересов слабой стороны законодатель устанавливает на основе императивных норм различные механизмы: запреты (например, на недобросовестную конкуренцию путем введения в заблуждение), требования (например, к добросовестной и достоверной рекламе, к содержанию и предоставлению иной значимой информации), наделение слабой стороны правом отказаться от договора (например, отказ потребителя от кредитного договора или договора страхования) и др. Субъективное неравенство может возникнуть в результате недобросовестного поведения, преимущественно связанного с качеством предоставляемой другой стороне информации. Способами реализации конституционных принципов соразмерности и справедливости в таком случае выступают обычно запрет извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, правила о недействительности сделок, совершенных под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или вследствие стечения неблагоприятных обстоятельств, и нормы, устанавливающие последствия недобросовестного ведения переговоров (пункт 4 статьи 1, статьи 178, 179 и 434.1 ГК Российской Федерации) и др.

Законодатель признает ничтожными недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, и относит к таковым, в частности, условия, обусловливающие приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривающие обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 и подпункт 5 пункта 2 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"). Такое регулирование направлено на защиту прав потребителей в их отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями (ФИО3 Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1831-О и др.). Вместе с тем им не охватываются ситуации, когда условия договора не входят в противоречие с конкретными нормативно установленными запретами. В свою очередь, пункт 2 статьи 428 ГК Российской Федерации позволяет присоединившейся к договору стороне требовать его расторжения или изменения, если он хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Пункт 3 той же статьи наделяет тем же правом сторону, которой явное неравенство переговорных возможностей существенно затруднило согласование отдельных условий договора.

Как следует из пунктов 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О свободе договора и ее пределах", рассматривая споры о защите от несправедливых договорных условий по правилам статьи 428 ГК Российской Федерации, суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела: он должен определить фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выяснить, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учесть уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Принимая во внимание, что ООО «Специализированный застройщик «Региональное Агропроизводственное объединение» является профессиональным участником данных правоотношений, именно он должен обеспечить изложение информации, предназначенной для потребителя, в таких форме и объеме, которые позволяли бы ему правильно и в полной мере понимать свои права и пользоваться ими.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в данной части.

Разрешая требования о взыскании компенсации морального вреда в сумме 50 000 руб., суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу) моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

С учетом допущенного ответчиком нарушения прав истца как потребителя на получение объекта долевого строительства надлежащего качества, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которой с учетом обстоятельств дела, характера допущенных нарушений, требований разумности, следует определить в сумме 15 000 рублей.

Согласно п. 3 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке".

ДД.ММ.ГГГГ истец направила почтой ценным письмом с описью вложения претензию в адрес застройщика, в которой просила ответчика в разумный срок - 10 (десять) дня с даты получения настоящей претензии выплатить денежные средства в размере 433888,80 руб. в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ соразмерно ухудшению качества квартиры (стоимость устранения строительных дефектов), на банковские реквизиты истца.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления <данные изъяты>, претензию истца ответчик получил ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, срок ответа на претензию истца истек ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего Постановления, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего Постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В силу п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326, в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего Постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего Постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Постановления (п. 3 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 326).

В соответствии с п. 4 Постановление от ДД.ММ.ГГГГ N 326 вступило в силу со дня официального опубликования - ДД.ММ.ГГГГ (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - ДД.ММ.ГГГГ).

Следовательно, при определении размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истцов, суд руководствуется положениями Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326.

Таким образом, суд учитывает, что 10-дневный срок для удовлетворения требований потребителя выпадал на период, когда уже действовал мораторий, установленный Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", следовательно, в соответствии с "Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)" неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции не начисляются и, соответственно, не могут быть взысканы судом.

Поскольку исковые требования в добровольном порядке ответчиком удовлетворены не были, на основании ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", однако истец с претензией обратился, когда уже действовал мораторий, установленный, Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 326, поэтому оснований для взыскания штрафа у суда также не имеется.

В силу ст. ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика ООО «СЗ «РАПО» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден как потребитель, в сумме 4549 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Региональное агропроизводственное объединение» о защите прав потребителей, удовлетворить частично.

Признать п. 4.6. договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным).

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Региональное Агропроизводственное объединение» (ИНН <***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки адрес, зарегистрированной по адресу: адрес стоимость устранения строительных недостатков в размере 118313,46 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Региональное Агропроизводственное объединение» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4549 (четыре тысячи пятьсот сорок девять) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Заводский районный суд г. Кемерово в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 24.10.2025 года.

Председательствующий: О.Г. Маковкина

Копия верна