Решение по делу № 2-3510/2022 от 03.02.2023

Дело № 2- 953/2023

УИД 62RS0001-01-2022-004138-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 февраля 2023 года г. Рязань

Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Свириной Е.А., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, при помощнике судьи Сельдемировой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ООО Специализированный застройщик «Северная компания» к ФИО4 ФИО8 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ООО Специализированный застройщик «Северная компания» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, указав в обоснование требований следующее.

Между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № – 150/Ч2 от 30 октября 2019 года, в соответствии с которым истец обязался своими силами и с привлечением подрядчиков построить многоквартирный дом с нежилыми помещениями и автопарковкой по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0090038:50 по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и полной оплаты цены договора передать участнику по акту приема – передачи квартиру с указанными в п. 1 договора характеристиками.

В соответствии с п. 8 договора цена договора участия в долевом строительстве составляет 3 915 900 руб. и будет складываться исходя из стоимости строительства одного расчетного квадратного метра общей <адрес> 000 руб. и стоимости строительства одного расчетного квадратного метра лоджий 45 000 руб. Для расчетов по договору стороны применили общую проектную площадь квартиры, указанную в п. 1 договора, в качестве расчетной.

П. 13 договора установлено, что в случае, если в результате строительно – монтажных работ произойдет увеличение или уменьшение общей проектной площади квартиры более чем на 2 % от ее размера, указанного в п. 1 договора, цена договора подлежит изменению сторонами пропорционально разнице общей проектной площадью квартиры и суммой общей площади квартиры и площади лоджий, полученных по результатам обмера, о чем стороны подписывают дополнительное соглашение и совершают действия, необходимые для его государственной регистрации. Изменение цены договора производится пропорционально стоимости строительства одного расчетного квадратного метра общей площади квартиры и площади лоджий, определенных сторонами на момент подписания договора. Соответственно изменению цены договора участник производит доплату денежных средств застройщику либо застройщик производит возврат денежных средств участнику.

П. 14 договора было предусмотрено, что в случае увеличения общей проектной площади квартиры по результатам обмера более чем на 2 % от ее размера, указанного в п.1 договора, участник обязуется подписать дополнительное соглашение об увеличении цены договора, совершить действия, необходимые для его государственной регистрации, и осуществить доплату денежных средств в течение 14 календарных дней с момента направления уведомления застройщиком участнику об увеличении цены договора по результатам обмера.

В случае отказа или уклонения участника от заключения соглашений, дополнительных соглашений или актов, иных документов, предусмотренных условиями договора, в течение срока превышающего 14 календарных дней с момента направления застройщиком уведомления о необходимости заключения указанных соглашений, участник уплачивает по требованию застройщику штраф в размере 5 % от цены договора, указанной в п. 8 договора.

По завершении строительства объекта и по результатам инвентаризации площадь квартиры, включая площадь лоджии (балконов) составила 88, 85 кв.м., площадь квартиры без учета площади лоджии (балконов) составила 87, 6 кв.м. Таким образом, фактическая площадь квартиры по сравнению с проектной увеличилась на 1, 83 кв.м., что составляет 2. 10 %, что больше 2 %.

24 ноября 2021 года ответчику было направлено сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче, которым ответчик был уведомлен об увеличении площади квартиры, необходимости подписания дополнительного соглашения и внесении платы в размере 82 350 руб. Уведомление было вручено ответчику 08 декабря 2021 года, однако, ответчик уклонилась от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, таких как подписание дополнительного соглашения, внесение предусмотренной договором доплаты.

Только после обращения застройщика с иском к ФИО2 она явилась в офис к застройщику и подписала соглашение № от 04 апреля 2022 года о внесении доплаты.

В своем исковом заявлении истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму штрафа в размере 195 795 руб. за уклонение от исполнения обязательств по договору, взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 116 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 требования поддержал.

Ответчик ФИО2 требования не признала, пояснив, что в направленном ей истцом уведомлении, которое она получила 08 декабря 2021 года, было указано об увеличении площади квартиры более чем на 2, 10 %, однако, к письму не было приложено данных обмера, технического плана, подтверждающих, на основании чего увеличилась площадь квартиры. Дополнительное соглашение и реквизиты для оплаты в уведомлении отсутствовали. Данное уведомление было направлено ей до ввода объекта в эксплуатацию (29 декабря 2021 года), поэтому ранее этой даты у нее не было возможности осуществить прием – передачу объекта долевого строительства. Она неоднократно обращалась к сотрудникам застройщика с вопросом о том, когда она сможет оплатить дополнительные метры, на что ей был дан ответ, что дополнительное соглашение она сможет заключить после подписания акта приемки – передачи квартиры. В дальнейшем ей перезвонил сотрудник ответчика (сама она не могла дозвониться в офис, так как была внесена в «черный список») с предложением заключить дополнительное соглашение, которое было заключено 04 апреля 2022 года, а 25 апреля 2022 года после регистрации дополнительного соглашения она внесла денежные средства в кассу застройщика.

Представитель ответчика ФИО3 требования не признал, пояснив, что уведомление истца от 24 ноября 2021 года не содержат требования о необходимости заключения дополнительного соглашения, а содержит лишь сведения о завершении строительства, о необходимости произвести доплату в связи с увеличением площади квартиры и о необходимости принятия квартиры. П. 14 договора, на который ссылается сторона истца, не содержит указания на срок подписания дополнительного соглашения, а 14 дневный срок касается исключительно доплаты денежных средств. Решением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 07 сентября 2022 года, вступившим в законную силу, установлено, что ФИО2 не уклонялась от подписания акта приема - передачи объекта долевого строительства, а на момент направления истцом уведомления от 24 ноября 2021 года застройщиком еще не было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, соответственно, стороны не имели законных оснований для осуществления приема - передачи объекта долевого строительства.

Ответчик и ее представитель просят суд истцу в удовлетворении требований отказать.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30 октября 2019 года между ООО Специализированный застройщик «Северная компания» (застройщик) и ФИО2 (участник) был заключен договор №/Ч2 участия в долевом строительстве.

Согласно п. 8 договора участник обязался уплатить застройщику денежные средства в размере 3 915 900 руб., из которых 391 950 руб. в срок не позднее 30 октября 2019 года, 3 523 950 руб. не позднее 09 декабря 2019 года.

ООО Специализированный застройщик «Северная компания» в силу п. 1 договора обязался своими силами и с привлечением подрядчиков построить многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой по адресу: <адрес> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0090038:50 по адресу: <адрес> передать ФИО2 объект долевого строительства – трехкомнатную <адрес> (номер строительный), общей проектной площадью (с учетом площади лоджии) 87, 02 кв.м., общей площадью квартиры (без учета площади лоджии) – 85, 83 кв.м., расположенную на 4 этаже дома.

В соответствии с п. п. 3, 5 договора при условии исполнения истцом своих обязательств по договору застройщик должен передать квартиру по акту приема – передачи в течение 6 месяцев поле срока завершения строительства дома, установленного как 2 квартал 2021 года, то есть не позднее 31 декабря 2021 года.

П. 13 договора установлено, что в случае, если в результате строительно – монтажных работ произойдет увеличение или уменьшение общей проектной площади квартиры более чем на 2 % от ее размера, указанного в п. 1 договора, цена договора подлежит изменению сторонами пропорционально разнице общей проектной площадью квартиры и суммой общей площади квартиры и площади лоджий, полученных по результатам обмера, о чем стороны подписывают дополнительное соглашение и совершают действия, необходимые для его государственной регистрации. Изменение цены договора производится пропорционально стоимости строительства одного расчетного квадратного метра общей площади квартиры и площади лоджий, определенных сторонами на момент подписания договора. Соответственно изменению цены договора участник производит доплату денежных средств застройщику либо застройщику производит возврат денежных средств участнику.

Как следует из п. 16 договора, участник принимает на себя обязанность в четырнадцатидневный срок после направления застройщиком по почте соответствующих уведомлений явиться в офис застройщика для подписания с ним дополнительных соглашений и актов к договору, иных документов и совершать действия, необходимые для их государственной регистрации. В случае отказа и уклонения участника от заключения соглашений, дополнительных соглашений или актов, иных документов, предусмотренных условиями договора, в течение срока превышающего 14 календарных дней с момента направления застройщиком уведомления о необходимости заключения указанных соглашений, участник уплачивает по требованию застройщику штраф в размере 5 % от цены договора, указанной в п. 8 договора.

24 ноября 2021 года ООО Специализированный застройщик «Северная компания» направило ФИО2 сообщение, в котором сообщило о завершении строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (адрес строительный) в соответствии с договором №/Ч2 от 30 октября 2019 года, а также сообщило, что по результатам строительства и данным технического плана площадь ее квартиры увеличилась на 1, 83 кв.м., что составляет более 2, 10 кв.м. и что необходимо осуществить доплату в размере 82 350 руб. В данном уведомлении застройщик указал ФИО2, что ей необходимо прибыть в офис ООО Специализированный застройщик «Северная компания» по адресу: <адрес>, стр. 1, лит. В, Н1, предварительно согласовав время прибытия по телефону.

Данное сообщение было направлено ФИО2 по почте заказным письмом 24 ноября 2021 года и получено ею согласно отчету об отслеживании отправления 08 декабря 2021 года.

04 апреля 2022 года между ООО Специализированный застройщик «Северная компания» и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение № к договору №Ч2 от 30 октября 2019 года, которым стороны установили, что общая площадь <адрес> составляет 87, 6 кв.м., включая жилую площадь 40, 2 кв.м. и площадь помещений вспомогательного использования 47, 4 кв.м., площадь лоджий (балконов) 2, 5 кв.м. Данным дополнительным соглашением стороны установили, что цена договора участия в долевом строительстве составляет 3 998 250 руб. при этом 82 350 руб. ФИО2 обязуется оплатить застройщику до 01 мая 2022 года.

Решением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 07 сентября 2022 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Северная компания» о взыскании неустойки, вступившим в законную силу 14 декабря 2022 года, было установлено, что разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, построенного в соответствии с условиями договора №Ч2 от 30 октября 2019 года, было выдано 29 декабря 2021 года. ФИО2 обратилась к застройщику с письменной претензией, в которой указала на наличие недостатков квартиры. Часть недостатков застройщик устранил, о чем указал в ответе от 17 марта 2022 года на претензию.

Также данным решением установлено, что доплата денежных средств в размере 82 350 руб. была произведена ФИО2 25 апреля 2022 года. 29 апреля 2022 года ООО Специализированный застройщик «Северная компания» составило односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Указанным решением суд взыскал с ООО Специализированный застройщик «Северная компания» неустойку за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 193 053 руб., 876 коп. за период с 01 января 2022 года по 28 марта 2022 года (с учетом Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве»), компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., штраф в размере 99 026 руб. 94 коп.

Данные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.

Таким образом, судом установлено, что получив сообщение от 24 декабря 2021 года. содержащее информацию об увеличении площади квартиры 08 декабря 2022 года, и зная об увеличении площади квартиры более чем на 2 % от размера, первоначально предусмотренного договором и о необходимости явиться в офис застройщика для подписания дополнительного соглашения об увеличении цены договора, ФИО2 подписала дополнительное соглашение с ООО Специализированный застройщик «Северная компания» только 04 апреля 2022 года, нарушив п. 16 договора №/Ч2 участия в долевом строительстве от 30 октября 2019 года.

Утверждения ответчика о том, что она обращалась в ООО Специализированный застройщик «Северная компания» по поводу заключения дополнительного соглашения, однако, его сотрудники сообщили ей, что она сможет заключить его после подписания акта приемки – передачи квартиры не подтверждаются материалами дела. Отсутствие в сообщении от 28 ноября 2021 года документов, подтверждающих увеличение площади квартиры, не освобождало ФИО2 от заключения дополнительного соглашения с застройщиком, кроме того, в дальнейшем с данным увеличением площади и увеличением стоимости квартиры она согласилась.

Тот факт, что данное уведомление было направлено ей до ввода объекта в эксплуатацию 29 декабря 2021 года, также не освобождает ее ответственности, предусмотренной условиям договора. Обязанность по заключению дополнительного соглашения не ставилась в зависимость от срока ввода объекта в эксплуатацию либо срока передачи квартиры участнику долевого строительства.

Кроме того, ФИО5 от исполнения договора №Ч2 участия в долевом строительстве от 30 октября 2019 года по мотиву нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства не отказывалась, напротив, уплатила ООО Специализированный застройщик «Северная компания» денежные средства за увеличение площади квартиры 25 апреля 2022 года.

Поскольку условиями заключенного сторонами договора была предусмотрена ответственность участника долевого строительства в виде штрафа в размере 5 % от цены договора за уклонение от заключения дополнительных соглашений в течение 14 дней с момента направления участнику уведомления об увеличении цены договора, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика штрафа.

Утверждения представителя ответчика о том, что п. 14 договора не содержит указания на срок подписания дополнительного соглашения суд не принимает во внимание.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. п. 43, 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25 декабря 2018 года «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

П. 14 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве была установлена обязанность участника в случае увеличения площади квартиры подписать дополнительное соглашение об увеличении цены договора в течение 14 календарных дней с момента направления участнику уведомления об увеличении цены договора, а п. 16 договора установлено, что в случае отказа или уклонения участника от заключения соглашений, дополнительных соглашений или актов, иных документов в течение срока, превышающего 14 календарных дней с момента направления уведомления о необходимости заключения указанных соглашений, актов, иных документов, участник уплачивает штраф в размере 5 % от цены договора.

Таким образом, из содержания п. п. 14, 16 договора следует, что обязанность подписания дополнительных соглашений к договору возникает в случае направления застройщиком участнику уведомления об увеличении цены договора.

Поскольку ответчику было направлено уведомление об увеличении цены договора, у него возникла обязанность по заключению соответствующего дополнительного соглашения.

Суд учитывает, что сообщение было получено ФИО2 по почте 08 декабря 2021 года на 14-ый день с момента его направления застройщиком, то есть в последний день, установленный для подписания дополнительного соглашения. Вместе с тем ФИО2 не подписала дополнительное соглашение и в течение 14 дней со дня получения данного сообщения, а подписала его лишь 04 апреля 2022 года.

Поскольку цена договора составила 3 915 900 руб., размер штрафа составляет: 3 915 900 руб. х 5 % = 195 795 руб.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

В данном случае сторона ответчика не заявляла о несоразмерности размера указанного истцом штрафа последствиям нарушения обязательства, утверждала, что оснований для взыскания штрафа не имеется.

Вместе с тем учитывая непродолжительный период просрочки, поскольку дополнительное соглашение к договору было заключено сторонами 04 апреля 2022 года, то, что денежные средства в размере 82 350 руб. были уплачены истцом ответчику 25 апреля 2022 года, отрицательных последствий для истца несвоевременное заключение дополнительного соглашения не повлекло, суд приходит к выводу о том, что заявленный истцом к взысканию с ответчика штраф явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и подлежит снижению до 15 000 руб.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 ГПК РФ.

Ч. 1 ст. 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом за подачу искового заявления платежным поручением № 1456 от 03 ноября 2022 года была уплачена государственная пошлина в размере 5 116 руб., исходя из цены иска 195 795 руб.

Поскольку размер штрафа был уменьшен судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, в соответствии с разъяснениями, указанными в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21 января 2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», оснований для пропорционального возмещения судебных расходов не имеется и государственная пошлина в размере 5 116 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО Специализированный застройщик «Северная компания» к ФИО4 ФИО9 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 ФИО10 в пользу ООО Специализированный застройщик «Северная компания» штраф в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 116 (пять тысяч сто шестнадцать) руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Железнодорожный районный суд г.Рязани.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 февраля 2023 года.

Судья Е.А. Свирина