УИД: 26RS0030-01-2023-000730-49

Дело 2-784/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 мая 2023 года ст. Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего, судьи Кучерявого А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Будаговой М.Д.,

с участием:

представителя истца ПАО «Сбербанк России» - ФИО9, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО5 – ФИО10, действующей на основании доверенности <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО5 о признании права общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк России» в лице представителя по доверенности ФИО8 обратилось в Предгорный районный суд <адрес> с исковыми требованиями к ФИО5 о признании за ПАО «Сбербанк России» права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 374 +/- 14. расположенного по адресу: <адрес>, р-н Предгорный, <адрес>.

В обоснование своих доводов истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (открытое акционерное общество) (далее - Истец, Банк, ПАО Сбербанк) и гражданкой ФИО5 (далее - Ответчик) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: части административного здания, площадью 315,6 кв.м., расположенного на первом этаже двухэтажного здания, литер А, находящегося по адресу: <адрес>, инвентарный №, кадастровый №:/124:1002-1005, 1005, 1006.1023/А площадью 1468,1 кв.м., согласно техническому паспорту.

Право собственности ПАО Сбербанк на указанное недвижимое имущество зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия <адрес>.

Объект недвижимости - административное здание расположен на земельном участке общей площадью 7392 кв.м., кадастровый №, который находится в аренде у продавца на основании постановления ФИО2 сельского совета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ земельный участок 26:19:110126:19, общей площадь 7392 кв.м был разделен на несколько земельных участков, а именно: на земельный участок общей площадью 7018 кв.м, кадастровый №, земельный участок общей площадью 374 кв.м, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок общей площадью 374 кв.м., кадастровый № было зарегистрировано за ФИО5, запись регистрации 26-26-35/032/2010-150.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, статья 36 Земельного кодекса РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Ввиду изложенного ПАО Сбербанк обратилось в Предгорный районный суд <адрес> за защитой своих нарушенных прав.

Участвующие по делу лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Предгорного районного суда <адрес>, а также заказным письмом с уведомлением.

В судебном заседании представитель истца ПАО «Сбербанк России» ФИО9, действующая на основании доверенности, не оспаривая заключенных договоров, поддержала заявленные требования с учетом наличия описки в кадастровом номере и просила суд удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Пояснила суду, что в 2010 году, при выделе оспариваемого земельного участка ПАО Сбербанк дал свое разрешение исключительно на выдел, но не на его продажу. О наличии оспариваемого земельного участка в собственности ФИО5 на момент его выдела ПАО Сбербанк не знал.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО10, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в полном объеме. Пояснила суду, что сделка, заключенная между ФИО5 и ФИО6 <адрес> заключена в 2007 году и не оспорена по настоящее время. Представителем истца не представлено допустимых доказательств незаконного владения ответчиком оспариваемого земельного участка. ФИО5 несла бремя содержания данного участка, оплачивала налоги. Также обращала внимание суда на тот факт, что истом при обращении в суд был пропущен срок исковой давности, поскольку о наличии нарушенного права ПАО Сбербанк узнал более трех лет назад.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте его проведения, предоставив суду доверенность на представление своих интересов в суде через представителя.

Принимая во внимание то, что в соответствии с действующим законодательством явка стороны в судебное заседание является правом, а не обязанностью, суд счёл возможным рассмотреть заявленные требования в отсутствие указанных лиц, в соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ.

Оценив обстоятельства дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из принципов относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также их достаточности – в совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 названной статьи).

Как следует из представленных суду материалов, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации в лице управляющего Пятигорским отделением № ФИО3 заключен договор купли продажи части административного здания площадью 315,6 кв.м., расположенной на первом этаже двухэтажного здания, литер А,находящегося по адресу: <адрес>, станина Ессентукская, <адрес>, дом.77. инвентарный №, кадастровый №,1005,1006,1023/А площадью 1468,1 кв. м., согласно техническому паспорту, выданному Предгорнымфилиалом государственного унитарного предприятия <адрес>. «Крайтехинвентаризация» ДД.ММ.ГГГГ (далее договор).

Как следует из п. 1.1. вышеуказанного договора, нежилые помещения, являющиеся предметом настоящего договора согласно экспликации к плану объекта недвижимости выданного ГУП СК «Крайтехинвентаризация» Предгорный филиал, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, состоят из: помещение №,3 кв.м., помещение №,8 кв.м., помещение №,9 кв.м., помещение №.4 кв.м., помещение №(2) - 1,9 кв.м., помещение №,2 кв.м., помещение №,1 кв.м.

Согласно п. 1.2. договора объект принадлежит «Продавцу» на праве собственности на основании Решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Предгорным филиалом Учреждения Юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес>, с указанием регистрационной записи за №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из п. 1.5. Договора следует, что объект, являющийся предметом настоящего договора, расположен на земельном участке общей площадью 7392 кв.м. с кадастровым номером 26:29:110126:0019, согласно прилагаемого кадастрового плана земельного участка.

В соответствии с постановлением ФИО2 сельского совета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № указанный земельный участок предоставлен продавцу в аренду.

Вышеуказанный договор купли – продажи зарегистрирован в управлении федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия <адрес>, а также выпиской КУВИ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд обращает внимание на тот факт, что площадь вышеуказанного помещения, указанная в выписке из ЕГРН составляет 305.2 кв.м., и изменена в результате перепланировки, что подтверждается техническим планом помещения от ДД.ММ.ГГГГ и ответом управления архитектуры и градостроительства ФИО6 Предгорного муниципального округа <адрес>.

Как следует из договора купли - продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены нежилые помещения от ДД.ММ.ГГГГ, на основании постановления ФИО2 Предгорного муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, управление имущественных и земельных отношений ФИО6 Предгорного муниципального района <адрес> в лице исполняющего обязанности начальника управления заместителя начальника управления имущественных и земельных отношений ФИО6 Предгорного муниципального района <адрес> ФИО4, продало, а ФИО5 приобрела в собственность земельный участок, расположенный в границах земель муниципального образования Ессентукский сельсовет <адрес>, по адресу <адрес>, общей площадью 7392,00 квадратных метров с кадастровым номером 26:29:110126:0019.

Согласно п. 1.2. вышеуказанного договора, на участке расположены объекты, в том числе административное здание-литер А (часть нежилого здания) свидетельство о государственной регистрации права <адрес> выдано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 производит раздел земельного участка с кадастровым номером 26:29:110126:19, в связи с чем, образуются два земельных участка, с кадастровым номером 26:29:110126:68, площадью 7018 кв.м., и 26:29:110126:69 площадью 374 +/- 14 кв.м.

При регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 26:29:110126:69 ФИО5 в регистрирующий орган представлено письмо из ОАО «Сбербанк России» ДО №, согласно которого Пятигорское отделение № не возражает против выдела оспариваемого земельного участка. Суд обращает внимание на тот факт, что данное письмо представителем истца не оспорено в судебном заседании.

Ввиду изложенного регистрирующим органом зарегистрировано право собственности за ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 26:29:110126:69, что подтверждается записью регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Для реализации своих прав в виде выделения земельной доли земельного участка с кадастровым номером 26:29:110126:69 ПАО «Сбербанк России» обратилось к ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, и ДД.ММ.ГГГГ, однако сведений о досудебном урегулировании спора суду не представлено.

Обращаясь с настоящим иском истец мотивировал свои требованием тем фактом, что пунктом 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным кодексом, федеральными законами, а поскольку, в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, статья 36 Земельного кодекса РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 26:29:110126:69, на котором расположены здание с несколькими собственниками, в том числе ПАО «Сбербанк России», не может быть предоставлен в единоличную собственность только ФИО5 и должен быть предоставлен истцу на праве общей долевой собственности.

С данными выводами, по мнению суда, согласиться нельзя ввиду следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 ЗК РФ действительно, как указывает истец, запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу статьи 273 ГК РФ (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 118-ФЗ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 118-ФЗ) по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ; пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Данные положения закона означают, что при отчуждении права собственности на здание, строение, сооружение одновременно должны передаваться права и на соответствующий земельный участок, что согласуется с позицией истца.

Однако, истцом при обосновании вышеуказанных доводом не принят во внимание тот факт, что до принятия Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" положениями статей 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности.

Так, в силу статьи 273 ГК РФ (здесь и далее нормы права в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи части нежилого здания) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, до принятия Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" положениями статей 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.

В пункте 1.5. Договора от ДД.ММ.ГГГГ закреплено, что приобретаемый ОАО «Сбербанк России» объект, расположен на земельном участке общей площадью 7392 кв.м. с кадастровым номером 26:29:1101 26:0019, который в соответствии с постановлением ФИО2 сельского совета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № указанный земельный участок предоставлен продавцу в аренду.

Таким образом, поскольку земельный участок, расположенный в том числе под частью административного здания, приобретаемого ОАО «Сбербанк России» принадлежал ФИО5 на праве аренды, что прямо оговорено как в договоре купли-продажи здания, истец ОАО «Сбербанк России», приобретая права на вышеуказанный объект недвижимости, достоверно знал, что земельный участок под указанным зданием ФИО11 принадлежал на правах аренды, учитывая заявленные истцом основания возникновения права у него на спорный земельный участок, а также вышеуказанные нормы права и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что истец не приобрел право собственности на оспариваемый земельный участок.

Суд обращает внимание на тот факт, что достоверно зная при приобретении части нежилого здания об отсутствии у ФИО5 на момент заключения договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, принимая во внимание действующее на момент возникновения спорных правоотношений законодательство, не реализовал впоследствии после приобретения части здания свое право на заключение договора с ФИО6 <адрес> с множественностью лиц.

Данная правовая позиция изложена в апелляционном определении Калужского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 33-2174/2019.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости).

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Ответчик реализовал свое право, предусмотренное ст. 36 ЗК РФ, и приобрел в собственность оспариваемый земельный участок, неся бремя расходов на приобретение и его содержание, тогда как ПАО «Сбербанк России», зная о необходимости реализации своего права в виде обращения в ФИО6 <адрес> с 2005 года для заключения договора аренды с множественностью лиц, своим правом не воспользовался, и обратился в суд по прошествии 18-ти лет с момента заключения договора купли – продажи части нежилого здания.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также учитывая, что передача прав собственности на земельный участок в безвозмездном порядке законодательством не предусмотрена, ПАО «Сбербанк России» вправе заключить с ответчиком договор купли-продажи либо аренды доли земельного участка пропорционально доле вправе собственности на нежилое помещение.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока давности при подаче настоящего иска суд признает несостоятельными, поскольку исходя из содержания и оснований возникновения права, требование ПАО «Сбербанк России» относится к разновидности требований собственника об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Таким образом, учитывая заявленные истцом основания возникновения права у него на спорный земельный участок, а также вышеуказанные нормы права и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ПАО «Сбербанк России» к ФИО5 о признании права общей долевой собственности на земельный участок.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 321 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО5 о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:29:110126:69, общей площадью 374 +/- 14 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, через Предгорный районный суд <адрес>.

Судья А.А. Кучерявый

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.