УИД №

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Нижегородский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Калининой О.В.,

при секретаре Ниазовой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» о признании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО3 частично недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование требований указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» и ФИО1, а также ФИО3 был заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого был предоставлен кредит в общей сумме 1 700 000 рублей на срок двести сорок месяцев под процентную ставку 14,75% годовых.

Целью предоставления указанного кредита являлось приобретение ФИО1 в собственность жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Во исполнение кредитного договора денежные средства в оговоренной сумме были перечислены за приобретение в собственность указанного имущества.

В соответствии с п. 10 Кредитного договора была предусмотрена обязанность заемщика по предоставлению обеспечения исполнения обязательства по договору и требования к такому обеспечению.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнению обязательства по Договору Созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) Кредитору после выдачи кредита жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

На момент оформления кредитного договора и залога на имущество, в данном жилом доме проживали и состояли на регистрационном учете по месту жительства: ФИО2 - инвалид 2 группы (прописана и проживает с ДД.ММ.ГГГГ года), ФИО4 (прописан и проживает с ДД.ММ.ГГГГ года), ФИО1 ( прописан и проживает с ДД.ММ.ГГГГ г.)

В соответствии с ч. 1 ст. 295 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Ч.3 Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещение после приобретения покупателем, являются перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно п. 3 ст. 6 Закона РФ « Об ипотеке» (залоге недвижимости), если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Полагает, что при оформлении Кредитного договора обеспеченного залогом недвижимого имущества, надлежало учитывать условия, предусмотренные положениями ст. 558 ГК РФ.

Однако, при совершении сделки не были учтены права лиц, проживающих в доме и имеющих право пользования помещением.

Данное условие о сохранении права пользования жилым помещением являлось для ФИО2 существенным как в силу закона, так и с учетом её возраста, состояния здоровья, инвалидности 2 группы на момент заключения договора отсутствия у нее имущества на праве собственности либо пользования. В противном случае, сделка не была бы совершена.

В кредитном договоре либо Договоре залога (ипотеки) должен быть указан перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением.

Отсутствие такого условия в договоре свидетельствует и недействительности сделки в части залога недвижимого имущества.

На основании изложенного истцы просят суд признать недействительным кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО3 в части залога недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле привлечены Управление Росреестра по <адрес>, Управление Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по <адрес>.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, воспользовались правом на ведение дела через представителя.

Представитель истцов в судебном заседании по доверенности ФИО5, поддержала иск по основаниям, изложенным в нем, просила признать недействительным Кредитный договор в части залога недвижимого имущества.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк по доверенности ФИО6 иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Представители третьих лиц, третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.

В соответствии со ст.45 Конституции РФ, государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

2. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом»

Согласно ст.46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод».

На основании ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Конституция РФ гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (ст. 8; ч. 1 и 2 ст. 19; ч. 1 и 2 ст. 35; ч. 1 ст. 45; ч. 1 ст. 46).

Из названных положений Конституции РФ предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее ст. ст. 15 (ч. 2) и 17 (ч. 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции РФ общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО1, ФИО3 был заключен кредитный договор №. В соответствии с п. 1 указанного договора ФИО1, ФИО3 был выдан кредит в размере 1 700 000,00 рублей на срок 240 мес. по ДД.ММ.ГГГГ, с уплатой за пользование кредитными ресурсами 14,75 % годовых, на приобретение жилого дома и земельного участка, находящиеся по адресу: <адрес>.

В обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. был предоставлен:

Залог объектов недвижимости, приобретаемых за счет средств Банка. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости на сумму 2740000 руб. (п.10 кредитного договора). Титульным созаемщиком является ФИО1 (п. 18 договора). Права кредитора по договору (право на получение исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств осуществление данного обязательства) и право залога объекта недвижимости, обремененной ипотекой, подлежат удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством (п. 19 Договора).

Согласно договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного междуФИО5 и ФИО1, ФИО1 приобрел у Х.И.АБ. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> за 2 300 000 руб., из которых стоимость жилого дома - 2000000 руб., стоимость земельного участка - 300000 руб.

Денежные средства в размере 600 000 руб. в качестве частичной оплаты суммы покупной цены за жилой дом и земельный участок покупатель уплачивает продавцу за счет собственных средств при подписании договора наличными деньгами.

Денежные средства в размере 1700000 руб. покупатель уплачивает продавцу за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России».

Передача денежных средств в сумме 1 700 000 руб. продавцу в счет оплаты стоимости жилого дома и земельного участка по адресу:<адрес> осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> заемщику, а также государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Банка.

На основании ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)" ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация права ипотеки в силу закона на жилой дом и на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ Сосновский районный суд <адрес> вынес решение, которым с ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1749472 руб.11 коп, обращено взыскание на заложенное имущество- жилой дом, находящийся по адресу <адрес>, кадастровый №, общей площадью 121,1 кв.м, с установлением начальной продажной цены в размере 1 872 000 руб., земельный участок, находящийся по адресу <адрес>, кадастровый №; 197, общей площадью 1752 кв.м., с установлением начальной продажной цены в размере 320000 руб.

Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство, в ходе которого ДД.ММ.ГГГГ взыскателю ПАО Сбербанк передано не реализованное в принудительном порядке имущество должника: жилой дом, находящийся по адресунаходящийся по адресу <адрес>, кадастровый №,общей площадью 121,1 кв.м, земельный участок, находящийся по адресу <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 1752 кв.м.

Истцы оспаривают кредитный договор в части залога недвижимого имущества по приведенным в иске основаниям, ссылаясь на положения ст.558 ГК РФ и применение аналогии права.

Положениями п. 1 ст. 558 ГК РФ установлено такое существенное условие договора продажи жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, как перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, условием применения аналогии закона являются неурегулированность данных отношений, сходность отношений, регулируемых применяемой нормой, и отсутствие противоречия применяемых норм существу отношений.

Между тем существенные условия договора залога определены в п. п. 1, 2 ст. 339 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога), ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", устанавливающих, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Все установленные законом условия при заключении спорного кредитного договора соблюдены.

Следовательно, отсутствует такое условие применение аналогии закона как пробел законодательства.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п.1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке (п.2).

Пункт 1 ст. 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в п. 1 ст. 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст. 74 Закона об ипотеке правила главы XIII данного Закона, устанавливающей особенности ипотеки жилых домов и квартир, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона о залоге жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 2 ст. 11 Федерального закона N 102-ФЗ ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Таким образом, согласно вышеприведенной норме права и п. 1 ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ, спорный объект недвижимости находится в залоге с ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1 ст. 78 названного Закона предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, из приведенных положений законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных ст. ст. 17 (ч. 3), 35 и 46 (ч. 1) Конституции РФ.

При этом действующее законодательство, в том числе и Закон об ипотеке не содержит запрета на передачу гражданами в залог по договору ипотеки принадлежащих им помещений, в том числе тех, которые являются единственными пригодными для их проживания, равно как и запрета на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане.

Заключив спорный кредитный договор, стороны согласились с условиями договора, определив, что правоотношения возникли из этого договора, а, следовательно, и ответственность сторон наступает в рамках данного договора.

В силу ст. 421 ГК РФ истец ФИО1 самостоятельно заключил кредитный договор на изложенных условиях, тогда как был вправе отказаться от его заключения, на протяжении длительного периода времени пользовался предоставленными денежными средствами и каких-либо требований о признании условий кредитного договора недействительными не заявлял.

В исковом заявлении указано, что истец ФИО2 имеет право пользования спорным жилым помещением, ссылаясь на условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 действующим от имени и в интересах ФИО2, и ФИО5 из п. 12 которогоследует, что в указанном жилом доме состоят на регистрационном учете и проживают ФИО2, ФИО5, ФИО4, ФИО1, которые сохранят право регистрации и проживания в указанном жилом доме и после перехода права собственности по настоящему договору».

Вместе с тем, данное положение в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.не свидетельствует о том, что у истцов возникло право бессрочного пользования указанным жилым помещением, поскольку действующее законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым гражданин сохраняет право пользования жилым помещением, к которым указанное основание не относится.

Кроме того, из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по заявлению продавца в отчуждаемом жилом доме на регистрационном учете состоят ФИО1, а также ФИО4, ФИО2, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение месяца с момента государственной регистрации настоящего договора.

При таких обстоятельствах у суда не имеется законных оснований для применения положений ст. 558 ГК РФ к спорным правоотношениям, вследствие чего отсутствуют основания для признания оспариваемого договора недействительным в части залога недвижимого имущества.

Доводы истца со ссылкой ч. 1 ст. 558 ГК РФ о том, что истец имеет право бессрочного пользования жилым помещением, не свидетельствуют о недействительности кредитного договора и основанием для признания указанной сделки недействительной не являются, указанные обстоятельства имеют правовое значение при рассмотрении иных споров.

При указанных обстоятельствах, суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» о признании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО3 частично недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Нижегородский областной суд через Нижегородский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Калинина