Решение
Именем Российской Федерации
г. Сочи 20 ноября 2023 года
Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
судьи Ефанова В.А.
секретаря судебного заседания Дмитриевой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5422/23 по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности и неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит суд взыскать с ФИО2 сумму задолженности в размере 2 530 000 руб.; неустойку (пени) в размере 190 600 руб.; уплаченную госпошлину в размере 21 803 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб.
Свои требования истец обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1, (агент) и ФИО2, (принципал) заключили агентский договор №б/н, в соответствии с условиями которого принципал поручил, а агент принял на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на реализацию покупателю ФИО3 чу, принадлежащих принципалу на праве собственности следующих объектов недвижимости земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадь: 708 кв.м., адрес (местоположение): край Краснодарский, город-курорт Сочи, р-н Центральный, по пер. Инжирному, при жилом <адрес>, кадастровый № :8 и размещенного на нем жилого дома, назначение: жилое, этажностью: 4, в том числе подземных 1, площадью: 415 кв.м., адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, <адрес>, Центральный район, пер. Инжирный, <адрес>, кадастровый №.
Срок исполнения обязательств по договору - до полного исполнения обязательств.
В соответствии с п. 3.1. договора агентское вознаграждение за оказание агентом услуг составляет 4 500 000 руб. В соответствии с п. 3.2. договора агентское вознаграждение, установленное п. 3.1 настоящего договора, выплачивается принципалом агенту в день полного расчета между принципалом и покупателем за объект.
Свои обязательства перед принципалом агент выполнил в полном объеме, были совершены следующие юридические и фактические действия, направленные на реализацию недвижимого имущества:
- проведена рекламная кампания объекта в специальных изданиях СМИ и электронных базах данных;
- осуществлен поиск покупателя - ФИО3 ча;
- произведен показ объекта покупателю;
- организованы предварительные переговоры с покупателем;
- обеспечено консультирование принципала и покупателя по вопросам законодательного регулирования права собственности на недвижимое имущество;
- разработаны соглашение о задатке, предварительный договор купли-продажи (подписанный экземпляр со стороны Покупателя приложен к настоящему исковому заявлению);
- проведено полное сопровождение сделки купли-продажи объекта.
Результатом оказания услуг агентом стала регистрация права собственности на объект на имя предоставленного агентом покупателя, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесены записи регистрации № и №, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 3.4 заключенного агентского договора документальным подтверждением факта выполнения агентом работ по реализации объекта является подписанный сторонами Отчет Агента.
В соответствии с п. 4.2. заключенного агентского договора договор считается полностью и надлежащим образом, выполненным со стороны агента с момента подписания сторонами отчёта агента. В случае отказа Принципала от подписания отчёта агента при условии выполнения агентом обязательств по настоящему договору, подтверждением выполнения обязательств агента будет являться выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая государственную регистрацию права собственности покупателя, привлечённого агентом по агентскому договору.
После оказания услуг агентом принципал отказался подписать указанный документ и после перехода права собственности на объект на покупателя отказался от исполнения своих обязательств по заключенному агентскому договору, не выплатив агенту агентское вознаграждение.
На данный момент услуги оплачены не в полном объеме. Часть агентского вознаграждения в размере 1 970 000 оплачена принципалом, что подтверждается копией кассовой книги агента от ДД.ММ.ГГГГ.
Оставшаяся часть вознаграждения оплачена не была. Таким образом, задолженность принципала перед агентом составляет 2 530 000 руб.
Кроме того, ответчик обязан уплатить неустойку (пени) за просрочку оплаты агентских услуг.
В соответствии с п. 3.3 договора при нарушении принципалом сроков выплаты вознаграждения, указанных в настоящем Договоре, он выплачивает Агенту пени в размере 0,1% от суммы вознаграждения за каждый день просрочки.
Просрочка по оплате составляет 73 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно). Общая сумма задолженности ответчика перед истцом составляет 2 530 000 руб.
Таким образом, размер неустойки (пеней) на момент подачи искового заявления составляет 190 600,00
В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении требований, поддержала доводы, изложенные в иске, кроме этого, пояснила, что договор заключен под конкретную покупку покупателем объектов недвижимости. Агентом были произведены все оговоренные действия, а именно подготовлены все документы, составлен предварительный договор, договор купли-продажи, также подготовлены юридические документы. В виду того, что принципал отказался от подписания отчета, подтверждением исполнения агентского договора является выписка из ЕГРН. Предварительный договор, приложенный к иску подписан одной стороной, так как у сторон по сделки имеется договор, который подписан обеими сторонами.
Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснив, что действительно, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен агентский договор, согласно которому принципал от имени и за счет агента принял на себя обязательства реализовать недвижимое имущество агента в виде земельного участка покупателю ФИО3, на неопределенный срок, срок действия указанного договора определен до полного исполнения сторонами обязательств. В рамках этого договора цена объекта составляла 59 500 000 руб. Реальная цена, за которую ФИО2 выставлял объект 55 000 000 руб., а 57 000 000 руб. официально заявлялось, чтобы 2 000 000 руб. агент мог взять в качестве агентского вознаграждения. По просьбе не ИП ФИО1, а ФИО4, который представился от агентства «Лето», ДД.ММ.ГГГГ началось взаимодействие ФИО4 с ФИО2 по вопросу реализации данного объекта недвижимости. Агентский договор не имеет условий об эксклюзивности, то есть ФИО2 как принципал, имел право как до, так и в рамках договора, и после заключать точно такие же договоры с другими риэлторами. И именно ФИО4 осуществил поиск покупателя ФИО3, который в итоге стал собственником продаваемого объекта, согласно скрин от ДД.ММ.ГГГГ, а не истец по настоящему делу, который этого же покупателя отразил в своем агентском договоре от ДД.ММ.ГГГГ. То есть информацию о покупателе знали несколько риэлторов, и один из риэлторов представил эту информацию. И говорить о том, что о данном покупателе знал только ИП ФИО1 и то, что ФИО2 заключил договор купли-продажи с ФИО3, и только лишь упоминание о покупателе ФИО3 в агентском договоре порождает безусловное право требовать агентское вознаграждение, является надуманным основанием. Условие агентского договора ограничивает агентов в привлечении третьих лиц к исполнению данного договора, агент может привлекать специалистов по разным направлениям, в том числе для реализации объекта, только на условиях, согласованных с принципалом. С ФИО2 условий об участии третьих лиц от имени ИП ФИО1 не согласовывались. Таким образом, представленный договор оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО4 не относится к рассматриваемым правоотношениям, это их отношения. Агенту ИП ФИО1, согласно условиям агентского договора, что он не мог привлекать специалистов без согласия принципала, агенту надлежало лично принимать участие в реализации данной сделки. ДД.ММ.ГГГГ, после подписания агентского договора, он должен произвести рекламу, произвести все действия для реализации объекта, показать объект. Ответчик ссылается, что все эти действия были проведены в один день и все эти действия стоят 4 500 000 руб. Однако, это просто физически невозможно сделать, нет доказательств, что он понес какие-либо расходы. Так же, не представлено бухгалтерской документации, подтверждающие несение данных расходов. Одного только отчета агента недостаточно. В связи с нарушением всех сроков, ДД.ММ.ГГГГ в день заключения предварительного договора ФИО2 не получил задаток 500 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ он не получил 14 500 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ он уведомил ИП ФИО1 о расторжении данного договора в одностороннем порядке, такой односторонний отказ возможен по инициативе одной из сторон. В данном случае, в письменной форме на почту, которая указана в самом агентском договоре, было отправлено такое уведомление. Соответственно, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ данный договор не действовал. Кроме этого, имеются пояснения ФИО3, что он никогда не взаимодействовал с риэлтором по фамилии ИП ФИО1, всю сделку от начала до конца вел ФИО4, с первого дня, когда первоначально предлагалось подписать договор, где агентское вознаграждение 4 500 000 руб. и потом, когда ФИО3 узнал, что в других базах этот дом стоит дешевле, он предложил снижение агентского вознаграждения. Потом он согласовал с ФИО4 о снижении агентского договора и после чего он вышел на сделку. Так же, есть расписка от ФИО3, что он по этой сделке получил денежные средства в полном объеме. Отчет агента не доказывает проделанную работу и не дает право требовать оплату. В настоящее время ИП ФИО1 требует оплату за те действия, которые он физически не осуществлял.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1, (агент) и ФИО2, (принципал) заключили агентский договор №б/н, в соответствии с условиями которого принципал поручил, а агент принял на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на реализацию покупателю ФИО3 чу, принадлежащих принципалу на праве собственности следующих объектов недвижимости земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадь: 708 кв.м., адрес (местоположение): край Краснодарский, город-курорт Сочи, р-н Центральный, по пер. Инжирному, при жилом <адрес>, кадастровый № :8 и размещенного на нем жилого дома, назначение: жилое, этажностью: 4, в том числе подземных 1, площадью: 415 кв.м., адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, <адрес>, Центральный район, пер. Инжирный, <адрес>, кадастровый №.
Срок исполнения обязательств по договору - до полного исполнения обязательств.
В соответствии с п. 3.1. договора агентское вознаграждение за оказание агентом услуг составляет 4 500 000 руб. В соответствии с п. 3.2. договора агентское вознаграждение, установленное п. 3.1 настоящего договора, выплачивается принципалом агенту в день полного расчета между принципалом и покупателем за объект.
Истец указывает, что свои обязательства перед принципалом были выполнены в полном объеме, а именно были совершены следующие юридические и фактические действия, направленные на реализацию недвижимого имущества:
- проведена рекламная кампания объекта в специальных изданиях СМИ и электронных базах данных;
- осуществлен поиск покупателя - ФИО3 ча;
- произведен показ объекта покупателю;
- организованы предварительные переговоры с покупателем;
- обеспечено консультирование принципала и покупателя по вопросам законодательного регулирования права собственности на недвижимое имущество;
- разработаны соглашение о задатке, предварительный договор купли-продажи (подписанный экземпляр со стороны Покупателя приложен к настоящему исковому заявлению);
- проведено полное сопровождение сделки купли-продажи объекта.
По мнению истца результатом оказания услуг агентом стала регистрация права собственности на объект на имя предоставленного агентом покупателя, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесены записи регистрации № и №, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
В соответствии со ст. 1008 ГК РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
Вместе с тем, из имеющихся в деле доказательств судом установлено, что, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, поименованного в агентском договоре, между ФИО2 и ФИО3 был заключен только ДД.ММ.ГГГГ.
При этом истец указывает на то, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен ДД.ММ.ГГГГ. Однако данный договор был подписан только ФИО2, подпись ФИО3 в договоре отсутствует. Следовательно, у ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ отсутствовала воля на заключение сделки.
Кроме этого, из письменных пояснений ФИО2 следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен с ФИО3 только ДД.ММ.ГГГГ, регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Следовательно, то обстоятельство что ДД.ММ.ГГГГ был подписан предварительный договор купли-продажи ФИО2, и который не подписан покупателем, не может являться подтверждением выполнения условий агентского договора агентом.
При этом, факт наличия в ЕГРН сведений о праве собственности на объекты недвижимости за ФИО3 по своей сути также не может являться подтверждением выполнения обязательств именно истцом.
Таким образом, стороны агентского договора поставили условие и порядок выплаты агентского вознаграждения, однако истцом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих, что ФИО3 был привлечен в качестве покупателя объекта именно истцом и в рамках агентского договора.
Стороны агентского договора согласовали, что документооборот между ними осуществляется от агента с электронного адреса: 1542435@mail.ru от принципала с его электронного адреса. Документы, направляемые с указанных адресов сторон, считаются подписанными простой электронной подписью- электронным адресом. Стороны признают юридическую силу за электронными письмами и признают их равнозначными документами на бумажных носителях, подписанным собственноручной подписью (п. 5.5 договора).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на электронный адрес: 1542435@mail.ru, направил уведомление об одностороннем расторжении агентского договора.
Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согалсно ст. 32 ФЗ «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Суд полагает, что в данном случае правоотношения между истцом и ответчиком, регулируются в том числе и законом о защите прав потребителей, так как ФИО2 заключая договор намеревался получить услугу исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. При этом истец, осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица по предоставлению услуг риелтора.
Следовательно, ответчик выразил намерения на расторжение договора, в одностороннем порядке, то есть агентский договор фактически расторгнут до регистрации права собственности на недвижимое имущество за ФИО3
Кроме этого, истец не представил доказательства фактических понесенных расходов по исполнению сделки.
Согласно ст. 1007 ГК РФ агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.
Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре.
Вместе с тем, агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условий об эксклюзивности, следовательно суд соглашается с доводами ответчика, что ФИО2 до дня заключения агентского договора и позднее проводил переговоры с другими агентами и другими риелторами, которые также могли найти потенциального покупателя в лице ФИО3
При таких обстоятельствах требования о взыскании суммы в размере 2 530 000 руб. не подлежат удовлетворению.
В виду того, что в удовлетворении требований о взыскании агентского вознаграждения судом отказано не подлежат удовлетворению производные требования о взыскании неустойки.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, а также с учетом того, что в удовлетворении иска судом отказано, не подлежат взысканию судебные расходы, состоящих из госпошлины и стоимости оплат услуг представителя.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ИП ФИО1 (ИНН <данные изъяты>) к ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) о взыскании задолженности и неустойки, оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 24.11.2023.
Судья