47RS0№-15
Дело №
15 июня 2022 года <адрес>
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Всеволожский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Мартьяновой С.А.
при помощнике судьи ФИО3 и при секретаре ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску Администрации МО «Всеволожский муниципального района» <адрес> к ФИО13 ФИО1, ПАО «Сбербанк России о признании право собственности на земельные участки отсутствующим, о прекращении залога на земельный участок,
установил:
Администрации МО «Всеволожский муниципального района» <адрес> обратилась в суд с иском, в котором просила признать отсутствующим право ФИО1 на земельный участок с кадастровым №, площадью 2650 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, признать отсутствующим право собственности ФИО10 на земельный участок с кадастровым №, площадью 2650 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> прекратить ограничение прав и обременение в виде залога в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 2650 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, уч. 14, исключить из ЕГРН регистрационную запись об ограничении (обременении) земельного залогом в силу закона от 10.09.2019г. в пользу ПАО Сбербанк.
В обосновании исковых требований указала, что 20.12.2011г. произведена государственная регистрации право собственности ФИО5 на земельный участок площадью 5300 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, уч. 14, категория земель - земли населенных пунктов с разрешенным видом использования для индивидуального жилищного строительства. В качестве основания государственной регистрации права указан постановление администрации <адрес> от 27.11.1992г. № и свидетельства на право собственности от 20.02.1997г. При этом, в архивном отделе отсутствует данное постановление, постановление № зарегистрировано 6.11.1992г., а постановления от 27.11.1992г. значатся за №№. Таким образом, первоначальное право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ФИО5 на основании подложных документов, т.е. при отсутствии законных оснований. Таким образом, право собственности у ФИО5 не возникло на вышеуказанный земельный участок, т.к. отсутствует решение уполномоченного органа власти, принятого в соответствии с нормами действующего законодательства. Соответственно, ФИО5 не имела правовых оснований на распоряжение спорным земельным участком путем отчуждения его ФИО6, а затем в пользу ФИО10 При таких обстоятельствах, сделки являются недействительными в силу их ничтожности без признания таковых в судебном порядке. 30.04.2014г. земельный участок с кадастровым № снят с кадастрового учета, поскольку разделен на два земельных участка с кадастровыми №№. Право собственности на земельный участок с кадастровым № зарегистрировано за ФИО10, а на земельный участок с кадастровым № зарегистрировано за ФИО1 на основании договора купли-продажи от 10.09.2019г. Поскольку ФИО1 фактически не является законным собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 2650 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, уч. 14, не имеет права распоряжаться данным объектом недвижимости, передавая его в залог ПАО Сбербанк, что нарушает права и охраняемые законом интересы истца, в связи с чем зарегистрированное обременение залог в пользу ПАО Сбербанк должно быть прекращено.
Представитель Администрации МО «Всеволожский муниципальный район» <адрес> ФИО7 в судебное заседание явилась, поддержала доводы, изложенные в исковых заявлениях, и просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО1 – ФИО8 в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении исковых требований, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях, пояснила, что иск о признании зарегистрированного право собственности отсутствующим является исключительным способом защиты. Земельный участок находился в обороте на протяжении 22 лет и орган местного самоуправления не предпринимало никаких действий по восстановлению своих прав на земельный участок. ФИО1 является добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку стала собственником на основании возмездной сделки, право собственности продавца было зарегистрировано в ЕГРН, каких-либо обременений на момент совершения сделки зарегистрировано не было. Сделка между ФИО10 и ФИО1 была осуществлена с использованием кредитных средств, полученных под залог указанного земельного участка. Спорное имущество не находится во владении истца, а поэтому надлежащим способом защиты права является виндикационный иск. Срок исковой давности по иску о виндикации находящегося в публичной собственности земельного участка исчисляется с момента принятия решения о предоставлении указанного земельного участка. Таким образом, истцом пропущен и общий и пресекательный сроки исковой давности.
Третьи лица: Управление Росреестра по <адрес> и ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 20 Земельного кодекса РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ к ведению районных (городских, в административном подчинении которых находится район) Советов народных депутатов в области регулирования земельных отношений подлежит: предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование и передача их в собственность и аренду в соответствии со ст. ст. 23, 58, 59 настоящего Кодекса; регистрация права собственности на землю, права землевладения, землепользования, договоров на временное пользование и аренду земельных участков; организация ведения земельного кадастра; планирование использования земель, находящихся в их ведении; организация разработки и осуществления генпланов, проектов планировки и застройки, планов земельно-хозяйственного устройства городов и других населенных пунктов; изъятие земельных участков для госнужд, взимание платы за землю, установление границ территории земель, передаваемых в ведение сельских и поселковых Советов народных депутатов по согласованию с ними; государственный контроль за использованием и охраной земель, защита прав собственников земель, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также разрешение земельных споров.
В соответствии с Указом Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", а также Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения" органам Комитета по земельной реформе и земельным ресурсам предписано обеспечить в 1992 году выдачу документов на право собственности на указанные земельные участки.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.
Из материалов дела усматривается, что на основании постановления администрации <адрес> от 27.11.1992г. № предоставлен ФИО5 в собственность земельный участок площадью 5300 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.
Произведен государственный кадастровый учет земельного участка площадью 5300 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым №.
24.05.2012г. заключен между ФИО5 и ФИО6 договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка.
14.09.2012г. заключен между ФИО6 и ФИО10 договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка.
18.02.2014г. ФИО10 решил разделить земельный участок с кадастровым № на два земельных участка: площадью 2650 с кадастровым №и площадью 2650 с кадастровым №.
Право собственности на земельный участок с кадастровым № зарегистрировано18.04.2014г. за ФИО10
В материалах дела имеются постановление администрации МО «<адрес>» Всеволожского муниципального района <адрес> от 22.06.2017г. № об утверждении и регистрации градостроительного плана земельного участка по адресу: <адрес> а также разрешение на строительство от 29.06.2017г., выданное ФИО9 администрацией МО «<адрес>» Всеволожского муниципального района <адрес>
6.09.2019г. заключен между ФИО10 и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка площадью 2650 кв.м с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, уч. 14. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано 10.09.2019г. за ФИО1
Указанный земельный участок находится в залоге у ПАО Сбербанк, как банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимого имущества. Произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на данный земельный участок 10.09.2019г.
В судебном заседании установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют строения, в т.ч. индивидуальный жилой дом.
Из ответа архивного отдела администрации МО «Всеволожский муниципальный район» от 16.07.2019г. следует, что в деле «Постановления главы администрации по основной деятельности и документы к ним» за 1992г. постановление № зарегистрировано 6.11.1992г. Постановления с регистрацией 27.11.1992г. № значатся за №№. Постановление от 27.11.1992г. № отсутствует.
В материалы дела приложена надлежащим образом заверенная копия журнала регистрации постановлений <адрес> том 4, с 1.10.1992г. по 31.12.1992г. В данной копии журнала зарегистрированы 27.11.1992г. постановления под порядковыми №№ по 2428.
На основании пунктов 1, 2 статьи 28 Земельного кодекса РФ (действующего до 1.03.2015г.) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
В силу статьи 29 Земельного кодекса РФ (действующей до 1.03.2015г.) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Данных о том, что администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» принималось постановление о предоставлении в собственность ФИО5 земельного участка с кадастровым № не имеется. Суду не представлен указанный документ, а в органах местного самоуправления они отсутствуют.
Таким образом, в установленном законом порядке ФИО5 не наделялась правом собственности на указанный земельный участок. Запись о регистрации права собственности на спорный участок за ФИО5 внесена в ЕГРН при отсутствии выданных в установленном законом порядке правоустанавливающих документов о праве собственности на землю, в связи с чем, данная запись является недействительной, и не влечет никаких юридических последствий.
Следовательно, последующие сделки в отношении спорного земельного участка, заключенные между ФИО5 и ФИО6 договор купли-продажи от 24.05.2012г., и между ФИО6 и ФИО10 договор купли-продажи от 14.09.2012г., и между ФИО10 и ФИО1 договор купли-продажи от 6.09.2019г., ничтожны с момента их совершения, поскольку производна от незаконных прав ФИО5 на спорный участок, и не влекут никаких последствий, в том числе перехода титула собственника.
В данном случае нарушены права Администрации МО «Всеволожский муниципальный район» <адрес>, как уполномоченного органа по распоряжению земельными участками, государственная собственность, на которые не разграничена.
Ответчиками не представлено достоверных и допустимых доказательств владения спорными земельными участками и использование земельных участков в соответствии с их видом разрешенного использования.
При этом законодательное определение владения в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует, однако, по общему правилу, под владением вещью понимается фактическое господство над ней, предполагающее возможность свободного доступа к ней для ее использования.
Государственная регистрация права собственности на недвижимую вещь за определенным лицом хотя и создает основания для предположения о том, что это лицо является владельцем вещи, но не исключает возможность опровержения этого предположения на основе доказательств обратного.
В свою очередь, как следует из положений статей 301, 302 и 304 Гражданского кодекса РФ, а также из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", выбор надлежащего способа защиты права собственности зависит, в частности, от того, сопряжено ли нарушение права с лишением владения (переходом имущества во владение другого лица).
В пункте 52 вышеназванного постановления разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В том же пункте указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно пункту 58 того же постановления лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании право собственности.
Исходя из приведенных разъяснений, государственная регистрация права собственности за другим лицом не исключает возможности сохранения владения за истцом, а при фактических обстоятельствах, надлежащим способом защиты право собственности муниципального образования на объекты недвижимости (земельные участки), которое реально не перешло во владение кого-либо из ответчиков, могло бы быть признание права государственной или муниципальной собственности, что одновременно означало бы признание отсутствующим права собственностиответчиков и предыдущих собственников, поскольку отсутствует первичный документ о предоставлении ей спорного земельного участка, а при отсутствии права собственности у этого лица оно не могло перейти к другим лицам в результате последующих сделок.
В свою очередь, необходимости в предъявлении виндикационного иска (об истребовании имущества из чужого незаконного владения) в такой ситуации не имелось.
Учитывая, что муниципальное образование в лице уполномоченного органа не принимало в установленном законом порядке решения о предоставлении ФИО5 в собственность земельного участка площадью 5300 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, уч. 14, однако право собственности на этот участок было зарегистрировано за ФИО5, а в последующем на основании заключенных сделок за ответчиками ФИО10 и ответчиком ФИО1, суд признает отсутствующим право собственности ответчиков на вышеуказанные земельные участки.
Довод ответчика ФИО1 о том, что она является добросовестным приобретателем, отклоняется судом как необоснованный, поскольку материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок выбыл из владения истца помимо его воли.
Как указано в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
В связи с чем, ходатайство ФИО1 о применении к заявленным требованиям срока исковой давности не подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 данного кодекса в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Согласно с ч. 1 ст. 14 указанного Федерального государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Частью 1 ст. 53 указанного Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (пункт 1 статьи 6 Закона об ипотеке).
В соответствии со статьей 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ч. 11 ст. 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ).
В свою очередь абзац 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ прямо предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ.
Оценив представленные доказательства в совокупности с установленными обстоятельствами, суд пришел к выводу о том, что ипотека в пользу банка подлежит прекращению, поскольку земельный участок был обременен ипотекой тем лицом - ФИО1, которое не имела вещных прав в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 2650 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, уч. 14.
Руководствуясь ст.ст. 194 -199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
признать отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым №, площадью 2650 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым №, площадью 2650 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
Прекратить ограничение прав и обременение в виде залога в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 2650 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд Ленинградской области.
Судья