Дело (УИД) 58RS0025-01-2022-001044-11

Производство №2-492/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нижний Ломов 5 октября 2022 года

Нижнеломовский районный суд Пензенской области

в составе председательствующего судьи Барановой О.И.,

при секретаре судебного заседания Корнеевой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о признании права собственности на реконструированное здание магазина,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области, указав, что он является собственником нежилого здания магазина общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. и собственником земельного участка площадью 330 кв.м. с разрешенным использованием – для размещения здания магазина, на котором расположено вышеуказанное здание магазина. По договору мены от 03.10.2002 он приобрел в собственность у ФИО1 нежилое здание (магазин) общей площадью 43,4 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>. Здание магазина представляло собой кирпичное здание, состоящее из торгового зала и складского помещения. Земельный участок площадью 330 кв.м. был приобретен в собственность по договору купли-продажи № 114/04 от 31.12.2004 у администрации города Нижний Ломов. В 2004 году истец решил реконструировать здание магазина с целью увеличения его площади. В планы входило строительство пристроя. 26.02.2004 истец обратился к главе города Нижний Ломов за разрешением на реконструкцию. Постановлением главы администрации г. Нижний Ломов № 220 от 20.04.2005 ему было разрешено строительство пристроя к существующему зданию магазина, была утверждена общая площадь магазина 106 кв.м. В 2004 г. истец начал реконструкцию магазина путем строительства пристроев. В нарушение разрешения площадь магазина была увеличена до 145,5 кв.м. На первом этаже были размещены два торговых зала, коридор, котельная и три подсобных помещения. После этого истец продолжил реконструкцию путем строительства второго этажа, разрешения на строительство которого у него не было. На втором этаже были оборудованы два торговых зала и сделаны две лестницы. Площадь второго этажа составила 158,6 кв.м. В результате реконструкции общая площадь здания магазина составила 304,1 кв.м. На здание был изготовлен технический паспорт, на основании которого 15.06.2012 двухэтажное здание магазин площадью 304,1 кв.м. по адресу: <адрес>, было поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № без указания собственника. В настоящее время в Росреестре по одному и тому же адресу значатся два объекта: с кадастровым номером № – здание магазина 43,4 кв.м. (собственник ФИО2) и с кадастровым номером № здание магазина площадью 304,1 кв.м. (собственник отсутствует). Учитывая, что в нарушение положений п. 1 ст. 51 ГрК РФ истец без получения разрешения осуществил реконструкцию здания общей площадью 304,1 кв.м., он не может узаконить право собственности на реконструированное здание в ином внесудебном порядке. После реконструкции магазина истец предпринимал все необходимые меры к его легализации, в частности, к получению разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию. Однако в выдаче разрешения на реконструкцию магазина администрацией Нижнеломовского района Пензенской области истцу было отказано 26.07.2022, в связи с нарушениями требований ст. 51 ГрК РФ. После произведенной реконструкции специалистами ООО «Формула» было проведено экспертное исследование, в ходе которого они обследовали всё здание, описали и охарактеризовали постройку и выдали техническое заключение. Согласно акту технического заключения № 97/22 от 14.07.2022 здание магазина общей площадью 304,1 кв.м., расположенное по <адрес>, соответствует действующим строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к предприятиям розничной торговли. Техническое состояние строительных конструкций характеризуется как хорошее или исправное. Здание магазина может быть сохранено в существующем виде, угрозы жизни и здоровью граждан строение не представляет. Полагает, что реконструкция магазина (строительство пристроев, второго этажа) произведена в границах принадлежащего ему на праве собственности земельного участка. Реконструированное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан не создается. В настоящее время истец не имеет возможности оформить разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию, не может зарегистрировать право собственности на новый объект в том виде, в котором он сейчас находится, то есть не имеет возможности в полной мере владеть и распоряжаться своим имуществом. На основании изложенного ФИО2 просит признать за ним право собственности на нежилое помещение – здание магазина общей площадью 304,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, после его реконструкции.

Истец ФИО2 и его представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены, от представителя истца ФИО3, действующей на основании доверенности от 26.07.2022, поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, в котором она исковые требования поддержала.

Представитель ответчика администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся сторон, представителя истца.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ч. 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, на основании договора мены от 03.10.2002 ФИО2 приобрел в собственность нежилое здание (магазин) общей площадью 43,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 07.10.2002 сделана запись регистрации № 58-01/32-1/2022-1703 и выдано свидетельство о государственной регистрации права 58 КТ 136411 от 07.10.2002.

Также ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 31.12.2004 г. принадлежит земельный участок площадью 330 кв.м. для размещения здания магазина, расположенный по адресу: <адрес>., о чем в ЕГРП 10.03.2005 сделана запись регистрации № 58-58-32/001/2005-225 и выдано свидетельство о государственной регистрации права 58 КТ 362846 от 10.03.2005.

26.02.2004 г. и 11.04.2005 ФИО2 обращался в администрацию города Нижний Ломов Пензенской области с заявлениями о разрешении реконструкции магазина и строительства пристроя к магазину «Хозтовары» по адресу: г. Нижний Ломов, площадь Базарная.

Постановлением главы города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области от 23.06.2004 № 304 утверждены границы земельного участка при нежилом здании (магазине), расположенном по адресу: <адрес>, указано считать общую площадь земельного участка равной 330 кв.м., с категорией земель – «земли поселений», разрешенное использование земельного участка - «размещение магазина», и предоставить ФИО2 названный земельный участок в собственность за плату.

Постановлением главы администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области от 20.04.2005 № 220 ФИО2 разрешена реконструкция магазина по адресу: <адрес>. Разрешено строительство пристроя к существующему зданию магазина площадью 34 кв.м. с утверждением общей площади магазина 106 кв.м.

Актом выбора земельного участка № 13 от 21.02.2005 г. подтверждается резервированное земельного участка площадью 40,0 кв.м. для строительства пристроя к магазину по адресу: <...>.

Заключением № 30 по отводу земельного участка под строительство от 04.04.2005 г. ФИО2 для строительства пристроя к магазину отведен земельный участок площадью 40,0 кв.м. по адресу: <адрес>.

Кроме того, 20.04.2005 отделом по делам строительства и архитектуры выдано и утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование пристроя к магазину, где заказчиком значится ФИО2 В качестве условий застройки на вышеуказанном земельном участке определено произвести реконструкцию здания магазина и строительство пристроя к магазину с учетом действующих строительных, санитарных и противопожарных норм. Учесть обслуживание инвалидов, то есть устройство пандуса. При выполнении наружных отделочных работ использовать современные отделочные материалы.

В 2004 году по заказу истца ФИО2 специалистами Нижнеломовского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Пензенской области было проведено межевание земельного участка по адресу: <адрес>.

Из технического паспорта магазина, составленного по состоянию на 26.02.2006, следует, что двухэтажный магазин площадью 304,1 кв.м., в том числе полезной – 242 кв.м., вспомогательной - 62,1 кв.м. расположен по адресу: <адрес>. Площадь первого этажа составила 145,5 кв. м, на этаже расположены коридор, два торговых зала, три помещения, котельная. Площадь второго этажа составила 158,6 кв.м., на этаже расположены два торговых зала, две лестницы. Собственником магазина значится ФИО2

Из выписки из ЕГРН от 03.08.2022 № КУВИ-001/2022-131741504 следует, что нежилое здание магазина кирпичного, два кирпичных пристроя площадью 43,4 кв.м., 1971 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, поставлено на кадастровый учет 15.06.2012 с присвоением кадастрового номера №. Собственником значится ФИО2 на основании договора мены от 03.10.2002.

Из выписки из ЕГРН от 04.08.2022 № КУВИ-001/2022-131742911 следует, что нежилое здание – магазин площадью 304,1 кв.м., расположенное по тому же адресу, поставлен на кадастровый учет 15.06.2012 с присвоением кадастрового номера №. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Таким образом, из представленных документов следует, что истцом была проведена реконструкция нежилого здания магазина по адресу: <адрес>, в связи с чем, площадь магазина изменилась путем её увеличения.

При этом, в правоустанавливающем документе – договоре мены и технических документах имеются расхождения в площади здания. Из-за отсутствия разрешительной документации на строительство нежилого здания в полном объеме и ввода объекта в эксплуатацию истец в настоящее время не может зарегистрировать право собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке.

Сообщением администрации Нижнеломовского района Пензенской области от 27.07.2022 ФИО2 разъяснено, что в соответствии со ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на реконструкцию должна предшествовать осуществлению реконструкции объекта недвижимости. ГрК РФ не предусмотрена выдача разрешений на реконструкцию объектов, строительные работы по созданию которых уже начаты. Реконструкция магазина выполнена в нарушение требований указанной статьи, то есть без соответствующего разрешения, в связи с чем, в настоящее время выдать указанное разрешение не представляется возможным.

Таким образом, истец в настоящее время не имеет возможности зарегистрировать право собственности на спорный магазин.

На основании статьи 35 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" строительство, реконструкция, капитальный и текущий ремонт здания или сооружения, консервация объекта, строительство которого не завершено, должны осуществляться таким образом, чтобы негативное воздействие на окружающую среду было минимальным и не возникала угроза для жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, жизни и здоровья животных и растений.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с нормами статьи 51 статей 30, 36, 48, 51 ГрК РФ и статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором планируется строительство (реконструкция).

Исходя из п. 5 ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления относится, в том числе, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Отсутствие требуемого разрешения на строительство (реконструкцию) объекта является одним из оснований для признания этого объекта самовольной постройкой. Вместе с тем, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22, отсутствие такого разрешения само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и, соответственно, для удовлетворения иска о ее сносе (при наличии воли лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на ее сохранение). В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 45, 46 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

В качестве доказательств соответствия реконструкции здания магазина требованиям закона, истцом получено заключение соответствующей организации.

Из акта технического заключения № 97/22 от 14.07.2022 ООО «Формула» следует, что здание магазина по ул. <адрес> соответствует действующим строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к предприятиям розничной торговли. Техническое состояние строительных конструкций характеризуется как хорошее или исправное. Здание магазина может быть сохранено в существующем виде, угрозы жизни и здоровью граждан строение е представляет.

Таким образом, указанное заключение содержит вывод о том, что строительство и выполненная истцом реконструкция магазина не представляет угрозы для жизни и здоровья людей, не нарушает права и законные интересы других граждан, а потому жилое помещение может быть сохранено в существующем виде.

Истцом предпринимались меры для получения разрешительной документации на реконструкцию и строительство пристроев, однако документы надлежащим образом оформлены не были, что в данном случае не может служить основанием для отказа в иске.

Учитывая, что при реконструкции здания магазина увеличилась общая площадь всего нежилого здания, следовательно, изменился объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью, суд приходит к выводу, что в настоящее время здание магазина, включающее самовольно возведенные части, является новым объектом собственности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что проведенной истцом реконструкцией спорного здания магазина не нарушаются права и законные интересы граждан, это не создает угрозу их жизни или здоровью, реконструкция осуществлена на земельном участке, находящемся в собственности истца, в соответствии с его разрешенным использованием, суд приходит к выводу о необходимости сохранения спорного здания магазина в реконструированном виде.

В силу требований ст.ст. 14, 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» настоящее решение является основанием для прекращения в ЕГРН записи № 58-01/32-1/2002-1703 от 07.10.2002 о регистрации права собственности ФИО2 на здание магазина общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о признании права собственности на реконструированное здание магазина удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание магазина с кадастровым номером № общей площадью 304,1 кв.м., 1971 года постройки, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Нижнеломовский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 12 октября 2022 года.

Председательствующий: