Дело 2-7578/2023

УИД 23RS0047-01-2023-007025-29

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 24 августа 2023 г.

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи Грекова Ф.А.

при секретаре Спировой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи. В обоснование иска и уточнения к нему указал, что 08.11.2021 между истцом и ответчиком был заключен договор купли - продажи земельного участка площадью 350 кв.м, Категория земель: земли населённых пунктов, Виды разрешённого использования: индивидуальные жилые дома, по адресу: краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской, кадастровый №. Согласно условиям вышеназванного договора купли - продажи п. 4, по согласованию сторон отчуждаемый земельный участок продается Покупателю за 700 000 руб. Кроме того, согласно п. 5. Договора купли - продажи земельного участка от 08.11.2021, определен порядок расчета между сторонами, а именно: - 100 000 рублей Покупатель передает Продавцу до подписания настоящего договора, -600 000 рублей Покупатель обязуется передать Продавцу до 28.02.2022. При этом условиями договора купли - продажи предусмотрено, что с момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости земельного участка, указанный земельный участок находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать объект, обременять его, заключать сделки по продаже, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставной капитал, доверительное управление и т.д. Однако, до настоящего времени, покупатель не выполнил взятые на себя обязательства по оплате полной стоимости объекта недвижимости, а именно, не произвел расчет с продавцом в размере 600 000 рублей, в связи с чем, в адрес ответчика была направлена претензия от 28.11.2022, с просьбой выполнить условия договора купли - продажи от 08.11.2021 и оплатить недостающую сумму в размере 600 000 рублей. Однако, указанная просьба ответчиком была проигнорирована. 08.12.2022 в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием выполнить условия договора купли - продажи в полном объеме, в противном случаи Продавец будет вынужден обратиться в суд. После получения претензионного (досудебного) письма, ответчик вообще перестала выходить на связь. Таким образом, до настоящего времени взятые на себя обязательства по оплате в полном объеме спорного земельного участка, ответчиком не исполнены, в связи с чем истцу пришлось обратиться в суд. Кроме того, на момент заключения договора купли - продажи, т.е. на 08.11.2021, на спорном земельном участке был расположен индивидуальный жилой дом площадью 184,6 кв.м. Поскольку указанный жилой дом был возведен истцом без разрешительных документов, по просьбе ответчика данный объект капитального строительства не был отражен в договоре купли - продажи от 08.11.2021. При этом после регистрации перехода права собственности на земельный участок, ответчик зарегистрировала право собственности на спорный жилой дом в декларированном порядке. Факт возведения спорного жилого дома истцом до заключения оспариваемого договора купли - продажи подтверждается сведениями содержащимися в выписке из ЕГРН от 30.11.2022 №КУВИ-001/2022-208038780, согласно которой индивидуальный жилой дом площадью 184,6 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской, с кадастровым номером №, год завершения строительства 2021. Таким образом, усматривается, что, купив спорный земельный участок, ответчик не имела возможности возвести капитальное двухэтажное строение за две недели. При этом, истец до настоящего времени является фактическим собственником спорных объектов недвижимости, поскольку имеет полный доступ, несет бремя содержания в надлежащем состоянии. Просит суд с учетом уточненных требований расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 08.11.2021, заключенный между ФИО1 и ФИО2; вернуть стороны по договору от 08.11.2021 в первоначальное положение, восстановить право собственности за ФИО1 на земельный участок площадью 350 кв.м., Категория земель: земли населённых пунктов, Виды разрешённого использования: индивидуальные жилые дома, по адресу, краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской, кадастровый №; указать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ФИО2 на земельный участок площадью 350 кв.м., Категория земель: земли населённых пунктов, Виды разрешённого использования: индивидуальные жилые дома, по адресу: краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской, кадастровый № и государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: земельный участок площадью 350 кв.м, Категория земель, земли населённых пунктов, Виды разрешённого использования: индивидуальные жилые дома, по адресу: краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской, кадастровый № продавца ФИО1; признать отсутствующим зарегистрированного права ФИО2 на индивидуальный жилой дом площадью 184,6 кв.м, по адресу. Краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской с кадастровым номером №; указать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для погашения записи государственной регистрации права: собственность, № от 17.01.2022.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили суд рассмотреть дело в их отсутствие, о чем представлено соответствующее заявление.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена в соответствии с положениями статьями 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается материалами дела.

Статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Кроме того, информация по делу размещена на официальном интернет-сайте Советского районного суда г. Краснодара.

Судом неоднократно предприняты исчерпывающие меры для надлежащего извещения ответчика, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу п.п. 1, 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества ( права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1. ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки по отчуждению имущества.

Исходя из положений ст. 209 ГК РФ, правом на распоряжение имуществом наделен только собственник этого имущество, либо уполномоченное им лицо.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу требований ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Следовательно, право собственности у покупателя недвижимости возникает только после такой регистрации.

Статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио и видеозаписей, заключений эксперта.

Ст. 56 ГПК ГК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом в соответствии со ст.60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, при этом на основании ч.3 ст.67 ГПК ПРФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что 08.11.2021 между истцом и ответчиком был заключен договор купли - продажи земельного участка площадью 350 кв.м, Категория земель: земли населённых пунктов, Виды разрешённого использования: индивидуальные жилые дома, по адресу: краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской, кадастровый номер №

Согласно п. 4 договора от 08.11.2021, по согласованию сторон отчуждаемый земельный участок продается Покупателю за 700 000 руб.

Согласно п. 5. Договора от 08.11.2021, определен порядок расчета между сторонами, а именно: - 100 000 рублей Покупатель передает Продавцу до подписания настоящего договора, -600 000 рублей Покупатель обязуется передать Продавцу до 28.02.2022.

При этом, условиями договора купли - продажи предусмотрено, что с момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости земельного участка, указанный земельный участок находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать объект, обременять его, заключать сделки по продаже, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставной капитал, доверительное управление и т.д.

Однако, до настоящего времени, покупатель не выполнил взятые на себя обязательства по оплате полной стоимости объекта недвижимости, а именно, не произвел расчет с продавцом в размере 600 000 рублей. Обратного суду не представлено.

Согласно выписке из ЕГРН от 30.11.2022 право собственности на спорный земельный участок зарегистрирован за ответчиком 16.11.2021, ипотека в силу закона.

В адрес ответчика была направлена претензия от 28.11.2022, с просьбой выполнить условия договора купли - продажи от 08.11.2021 и оплатить недостающую сумму в размере 600 000 рублей.

08.12.2022 в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием выполнить условия договора купли - продажи в полном объеме, в противном случаи Продавец будет вынужден обратиться в суд.

Итак, при разрешении требований истца о расторжении договора купли-продажи, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. При этом, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвел оплаты имущества, продавец вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов (ст. 395, 486 ГК). Регистрация перехода права собственности на недвижимость не является препятствием для расторжения договора, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (часть 1).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (часть 3).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (часть 5).

При этом, неполучение оплаты продавцом по договору является существенным нарушением его условий со стороны покупателя, что в соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора.

По общим правилам гражданского законодательства обязательство прекращается в силу надлежащего исполнения (п. 1 ст. 408 Гражданского кодекс РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу требования п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ о расторжений договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установление законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда (п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса РФ истец при расторжении договора купли-продажи вправе требовать возврата объекта недвижимости, являющегося предметом договора.

В соответствии с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Как установлено судом и следует из материалов настоящего дела, ответчик (покупатель) уклонился от исполнения условий договора, предусмотренных п. 5 договора купли-продажи от 08.11.2021 по его оплате; денежные средства продавцу не передал.

Таким образом, суд установил нарушение со стороны покупателя существенных условий названного договора.

При указанных обстоятельствах суд полагает требование истца о расторжении договора от 08.11.2021 купли-продажи земельного участка площадью 350 кв.м, Категория земель: земли населённых пунктов, Виды разрешённого использования: индивидуальные жилые дома, по адресу: краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской, кадастровый №, заключенный между истцом и ответчиком, подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное и исходя из установленных судом обстоятельств дела, в связи с указанным, применяя последствия расторжения названного договора купли-продажи спорного земельного участка, приводя стороны в первоначальное положение, суд полагает необходимым возвратить истцу право собственности на спорный объект недвижимости.

Кроме того, на момент заключения договора купли - продажи, т.е. на 08.11.2021, на спорном земельном участке был расположен индивидуальный жилой дом площадью 184,6 кв.м.

Как указывает истец, поскольку указанный жилой дом был возведен истцом без разрешительных документов, по просьбе ответчика данный объект капитального строительства не был отражен в договоре купли - продажи от 08.11.2021.

При этом после регистрации перехода права собственности на земельный участок, ответчик зарегистрировала право собственности на спорный жилой дом в декларированном порядке, что подтверждается материалами дела.

Факт возведения спорного жилого дома истцом до заключения оспариваемого договора купли - продажи подтверждается сведениями содержащимися в выписке из ЕГРН от 30.11.2022 №КУВИ-001/2022-208038780, согласно которой индивидуальный жилой дом площадью 184,6 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской, с кадастровым номером №, год завершения строительства 2021.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что, купив спорный земельный участок, ответчик не имела возможности возвести капитальное двухэтажное строение за две недели.

При этом, как следует из пояснений истца, истец до настоящего времени является фактическим собственником спорных объектов недвижимости, поскольку имеет полный доступ, несет бремя содержания в надлежащем состоянии.

С учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание пояснение истца, отсутствие возражений со стороны ответчика, суд считает, что требования о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на индивидуальный жилой дом площадью 184,6 кв.м, по адресу Краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской с кадастровым номером №, также подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Иных доказательств, помимо исследованных, суду не представлено, судом не добыто.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в уплаченном размере 600 руб.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 08.11.2021, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Вернуть стороны по договору от 08.11.2021 в первоначальное положение, восстановить право собственности за ФИО1 на земельный участок площадью 350 кв.м, Категория земель: земли населённых пунктов, Виды разрешённого использования: индивидуальные жилые дома, по адресу, краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской, кадастровый №.

Признать отсутствующим зарегистрированного права ФИО2 на индивидуальный жилой дом площадью 184,6 кв.м, по адресу. Краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 (шестьсот) рублей.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картограф по Краснодарскому краю государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ФИО2 на земельный участок площадью 350 кв.м, Категория земель: земли населённых пунктов, Виды разрешённого использования: индивидуальные жилые дома, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской, кадастровый №.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картограф по Краснодарскому краю государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: земельный участок площадью 350 кв.м, Категория земель, земли населённых пунктов, Виды разрешённого использования: индивидуальные жилые дома, по адресу: краснодарский край, г. Краснодар, западнее ст. Старокорсунской, кадастровый № за ФИО1.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картограф по Краснодарскому краю для погашения записи государственной регистрации права: собственность, №-23/226/2022-1 от 17.01.2022.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара Ф.А. Греков