УИД: 77RS0006-02-2022-014027-53

Дело № 2-1067/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 августа 2023 года город Москва

Дорогомиловский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Гусаковой Д.В., при секретаре Семиной М.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1067/23 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании страхового депозита, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о взыскании страхового депозита в размере ХХ рублей, внесенного при аренде жилого помещения, штрафа за период с 27.10.2022 года по 01.11.2022 года в размере ХХ рублей, штрафа в размере 1% от суммы ХХ рублей за период с 02.11.2022 года по дату фактического исполнения обязательства, компенсации морального вреда в размере ХХ рублей.

В обоснование исковых требований истец ФИО1 указывает, что 15 апреля 2022 г. между ФИО1 (наниматель) и ФИО2 (наймодатель) был заключен Договор найма жилого дома и земельного участка, по которому наймодатель за плату предоставил нанимателю во временное владение и пользование жилой дом вместе с прилегающим участком для проживания (коттедж), по адресу: ХХХ месяцев: с 07 мая 2022 г. по 07 апреля 2023 г. 03 мая 2022 г. наймодатель передал нанимателю коттедж, по Акту приема-передачи. При заключении договора наниматель передал наймодателю денежные средства в размере ХХ руб. (ХХ руб. - оплата за первый месяц проживания, ХХ руб. - страховой депозит). В процессе пользования коттеджем наниматель обнаружил неисправности технических систем и элементов, которые расположены в жилом доме и хозяйственных строениях. Наниматель неоднократно обращался к наймодателю с просьбами устранить выявленные недостатки и починить неисправности. Однако наймодатель игнорировал данные просьбы нанимателя. Поскольку недостатки коттеджа были существенными: в доме стоял сильный запах сероводорода, нельзя было пользоваться водой, невозможно было использовать бассейн, т.к. он не работал, наниматель решил воспользоваться правом, предоставленным ему п.6.1 договора и расторг договор в одностороннем порядке, направив уведомление о досрочном расторжении Договора найма жилого дома и земельного участка 05 октября 2022 г. по Почте России. В связи с тем, что договор расторгнут по вине наймодателя, страховой депозит не возвращен, истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 и его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя ХХ. который против удовлетворения иска возражал, пояснил в судебном заседании, что в Пресненском районном суде города Москвы рассматривается гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о возмещении ущерба, которые также основаны на договоре найма жилого дома и земельного участка.

Суд, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, приходит к следующему:

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ - Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

В соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ - Суд рассматривает дело в рамках заявленных исковых требований.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу п. 1 ст. 673 ГК РФ Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Согласно положениям п. п. 1 и 2 ст. 676 ГК РФ Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Согласно ст. 678 ГК РФ Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу п. 1 ст. 681 ГК РФ Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1).

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела 15 апреля 2022 г. между ФИО1 (наниматель) и ФИО2 (наймодатель) был заключен Договор найма жилого дома и земельного участка, по которому наймодатель за плату предоставил нанимателю во временное владение и пользование жилой дом вместе с прилегающим участком для проживания (коттедж) по адресу: ХХХ

03 мая 2022 г. наймодатель передал нанимателю коттедж, что подтверждается Актом приема-передачи коттеджа (Приложение Nº2 к Договору найма от 15 апреля 2022 г.)

Договор был заключен сроком на 11 месяцев: с 07 мая 2022 г. по 07 апреля 2023 г. (пункт 7.1 Договора)

При заключении договора наниматель передал наймодателю денежные средства в размере ХХ руб. (ХХ руб. - оплата за первый месяц проживания, ХХ руб. - страховой депозит), в соответствии с п.4.2 договора, что подтверждается Распиской от 15 апреля 2022 г.

В процессе пользования коттеджем наниматель обнаружил неисправности технических систем и элементов, которые расположены в жилом доме и хозяйственных строениях, в частности: не работала система очистки в водопроводе, в связи с чем концентрация сероводорода в воздухе превышала допустимые пределы; в помещении, где располагался бассейн, не работала система вентиляции, некорректно работали датчики на станции дозирования химии, не работал блок управления искусственным течением; в стыках стен помещений дома и построек имелось множество щелей, которые не отвечали требованиям о безопасности и исправности сданного в найм дома; некоторые окна и двери в доме недостаточно плотно закрывались в связи с необходимостью замены уплотнителей.

Для проведения диагностики и устранения указанных неисправностей истец обратился в ООО «МГУ ХХ», ООО «ХХ» и ООО «ХХ».

Предварительным коммерческим предложением 10.09.2022 г. ООО «МГУ ХХХ», установлено, что «по результатам осмотра имеющейся системы очистки воды и забора пробы из крана в пробник сразу при первичном взбалтывании наблюдается резкий запах сероводорода, что говорит о присутствии в ней водорастворимого соединения серы H2S, опасного для человеческого здоровья, как для приема внутрь, так и путем вдыхания». По результатам осмотра было рекомендовано поставить полноценную систему обезжелезивания, прямую фильтрацию, замену угольных картриджей 1 р в 6 мес., замену фильтрующих загрузок 1 раз в 3-5 лет.

Диагностикой, представленной ООО «ХХ», установлено, что в коттедже «не работает система вентиляции воздуха в помещении бассейна, имеется сильный запах хлора по всему дому. По результатам осмотра в электрическом щитке вентиляции обнаружено отсутствие одного из необходимых блоков управления. Без данной детали работа система вентиляции невозможна.»

Заключением, представленным ООО «ХХ», установлено, что что «на станции дозирования химии датчики показывают некорректную информацию по содержанию в воде таких показателей как РН и RX рекомендовано: замена датчиков на новые и повторная проверка воды тестером), не работает блок управления искусственным течением (рекомендовано замена блока), отсутствие насоса рекомендовано установить новый насос или старый насос после капитального ремонта), протечка воды в подвальном помещении (рекомендовано обнаружить причины поступления воды и устранить их)».

Согласно акту диагностики от 08.09.2022 г., «сгорел блок управления искусственным течением, вышли из строя датчики РН и RX на станции дозирования, требуется замена УЗО на диф. автомат с защитой от перегрева, после замены автоматики блока управления иск.теч., выявил доп.проблему - попадание обмотку насоса».

Как следует из искового заявления, в связи с данными обстоятельствами наниматель неоднократно обращался к наймодателю с просьбами устранить выявленные недостатки и починить неисправности. Однако наймодатель игнорировал данные просьбы нанимателя, что подтверждается перепиской между наймодателем и нанимателем из мессенджера WhatsApp. Между тем, недостатки коттеджа были существенными, поскольку в доме стоял сильный запах сероводорода, нельзя было пользоваться водой, невозможно было пользовать бассейн, так как он не работал.

Наниматель воспользоваться правом, предоставленным ему п.6.1 договора и расторг договор в одностороннем порядке, направив Уведомление о досрочном расторжении Договора найма жилого дома и земельного участка 05 октября 2022 г. по Почте России (прибыло в место вручения 07 октября 2022 г. и до сих пор не получено) и 07 октября 2022 г. в мессенджере WhatsApp.

В соответствии с п.6.1 договор был прекращен по истечении 15 дней, то есть 22 октября 2022 г.

Акт возврата жилого дома с земельным участком стороны не подписали, поскольку наймодатель отказался это делать при личной встрече 22 октября 2022 г.

В Уведомлении о досрочном расторжении Договора найма жилого дома и земельного участка от 07 октября 2022 г. наниматель просил наймодателя в срок до 26 октября возвратить сумму страхового депозита в размере ХХ руб. по банковским реквизитам, однако наймодатель данную просьбу также проигнорировал.

В связи с тем, что договор был расторгнут в одностороннем порядке по вине наймодателя и отказом наймодателя вернуть страховой депозит истец просит суд взыскать с ответчика страховой депозит в размере ХХ рублей,

В соответствии с п. 2.1 Договора, Наймодатель обязан предоставить Нанимателю Коттедж, в состоянии, пригодном для проживания, и установленное в нем оборудование, а также другое имущество, указанное в Приложении Nº1 к Договору, в исправном состоянии в течение 23 дней после подписания Договора.

В соответствии п. 2.2. Договора, Наймодатель гарантирует, что на момент начала срока Найма Коттеджа и все структурные элементы Коттеджа, включая, но, не ограничиваясь, потолками, фундаментами, стенами, полами, коммуникациями, канализацией, и электричеством, а также все механические, электрические, осветительные, телефонные, водопроводные, отопительные и вентиляционные системы находятся в исправном состоянии, и безопасны для эксплуатации.

Согласно п. 2.3 Договора Наймодатель обязуется поддерживать все элементы и технические системы Коттеджа, а также оборудования в нем в исправном и безопасном состоянии в течение всего Срока найма и немедленно организовывать ремонт любого из этих элементов или систем за свой собственный счет в случае неисправности или поломки, при условии, что такая неисправность или поломка, не были вызваны виной Нанимателя или проживающих в Коттедже лиц. В последнем случае такие работы будут организованы Наймодателем за счет Нанимателя. В случае крайней необходимости или если Наймодатель окажется не в состоянии организовать необходимые ремонтные работы, Наниматель имеет право нанять третье лицо для выполнения таких работ. Расходы, понесенные Нанимателем в таком случае подлежат возмещению Наймодателем в течение 5 рабочих дней.

Наймодатель обязуется по истечению срока найма или при досрочном расторжении настоящего Договора вернуть страховой депозит, а в случае удержания части денежных средств из суммы страхового депозита согласно п. 5.2 настоящего договора, то оставшуюся сумму страхового депозита в течение 3 банковских дней со дня подписания Акта приема-передачи Коттеджа путем перечисления денежных средств на банковский счет Нанимателя по реквизитам, указанным в п.10 настоящего Договора или наличными.

Согласно п. 4.2 Договора Первый платеж осуществляется Нанимателем Наймодателю в размере ХХ рублей. Этот платеж включает в себя плату за первый месяц срока найма в размере ХХ рублей, а также страховой депозит в размере ХХ) рублей. Назначением страхового депозита является предоставление Наймодателю гарантии на случай какого-либо причинения ущерба, поломок в Коттедже, а также его разрушения. При этом Стороны понимают, что Страховой депозит не является платой за найм и не подлежит использованию Наймодателем частично или в полном объеме в счет каких-либо платежей за найм по настоящему Договору. Сумма страхового депозита не может быть зачтена Наймодателем в качестве оплаты найма за последний месяц Основного срока, если иное письменно не согласовано Сторонами.

Пунктом 5.5. Договора, предусмотрено, что в случае задержки возврата страхового депозита, согласно п. 2.3 Договора, Наймодатель выплачивает штраф Нанимателю в размере 1% от суммы страхового депозита за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.1 Договор, может быть, расторгнут по требованию любой из Сторон, если другая Сторона систематически не соблюдает условия Договора. При этом Сторона, по инициативе которой происходит расторжение Договора, обязана уведомить другую Сторону в письменной форме за 15 дней до момента прекращения Договора.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что при заключении договора аренды каких –либо замечаний о состоянии дома и имущества от ФИО1 не поступало. После того как истец и его семья выехали из арендованного дома, ФИО2 обнаружил, что его имуществу причинен ущерб. Для определения стоимости поврежденного имущества ФИО2 обратился к ИП ХХ Согласно приложению № 1 к договору № ХХ от 14 ноября 2022 года – Смете на проведение ремонтно-строительных и реставрационных работ, стоимость работ составляет ХХ рублей. В связи с чем ФИО2 считает, что страховой депозит в размере ХХ рублей подлежит удержанию с истца. Кроме того, в настоящее время в Пресненском районном суде города Москвы рассматривается гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о возмещении ущерба, которые также основаны на договоре найма жилого дома и земельного участка.

Суд, оценив собранные по делу доказательства, учитывая, что договор аренды коттеджа расторгнут, приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы депозита подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что истцом ФИО1 причинен ущерб имуществу ответчика, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать, суд отклоняет, поскольку ответчик для приемки имущества при расторжении договора аренды не явился, Акт приема-передачи имущества при расторжении договора сторонами не подписан, осмотра жилого помещения и оценка стоимости поврежденного имущества проводилась спустя месяц после того, как ФИО1 и его семья освободили коттедж, смета на проведение ремонтно-строительных и реставрационных работ составлена ИП ФИО3 14 ноября 2022 года. Сама смета подтверждает наличие в коттедже, принадлежащем ФИО2 повреждений имущества, но не подтверждает никаким образом кем и когда было повреждено указанное имущество. При этом, смета составлена по инициативе ФИО2 заинтересованного в исходе данного вопроса без участия ФИО1

Суд учитывает, что в случае наличия повреждений имуществу, указанных в смете ИП ФИО3 14 ноября 2022 года, они также могли возникнуть и после освобождения ФИО1 коттеджа, как по вине самого ФИО2, так и по вине третьих лиц. ФИО4 со своей стороны отрицает причинение каких-либо повреждений имуществу ФИО2 находящемуся в коттедже в спорный период времени, указывая, что обнаружил неисправности технических систем и элементов в процессе пользования коттеджем. Кроме того, отсутствуют какие-либо достоверные документы, свидетельствующие о состоянии имущества ФИО2 на момент заключения договора аренды. ФИО2, в данном случае, не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, в подтверждение своих доводов о том, что вышеуказанные повреждения (дефекты) возникли вследствие виновных действий ФИО1, а не связаны с эксплуатацией или имеются производственные недостатки.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам ст.ст. 56, 67 ГПК РФ и установив, что договор между сторонами был расторгнут по вине ФИО2, не обеспечившего исправность технических систем и элементов в коттедже, страховой депозит ФИО1 возвращен не был, принимая во внимание, что доказательств обоснованности удержания страхового депозита, ответчиком ФИО2 не представлено, учитывая, что ФИО2 в нарушении ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств причинения арендодателем ущерба имуществу, находящемуся в арендуемом коттедже, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о взыскании страхового депозита в размере ХХ рублей, внесенного при аренде жилого помещения, заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Поскольку судом установлен факт неправомерного удержания депозита со стороны ФИО2, факт расторжения заключенного договора исключительно по вине ФИО2, который на момент расторжения договора не представил достаточных и достоверных доказательств наличия виновных действий со стороны нанимателя коттеджа ФИО1 и фактически начав сбор необходимых доказательств уже после разрыва договорных отношений и освобождения ФИО1 вышеуказанного коттеджа, суд в соответствии с положениями договора приходит к выводу о взыскании с ответчика ФИО2 в пользу истца М.С.СБ. суммы штрафа за период с 27.10.2022 года по 01.11.2022 года в размере ХХ рублей, и штрафа в размере 1% от суммы ХХ рублей за период с 02.11.2022 года по дату фактического исполнения обязательства.

Оснований для удовлетворения требований о взыскании компенсации морального вреда суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании страхового депозита, штрафа, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере ХХ рублей, штраф за период с 27.10.2022 года по 01.11.2022 года в размере ХХ рублей, штраф в размере 1% от суммы ХХ рублей за период с 02.11.2022 года по дату фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Дорогомиловский районный суд города Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Д.В. Гусакова

Решение изготовлено в окончательной форме 30.09.2023 года