2-318/2025

24RS0004-01-2024-001637-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2025 года п. Березовка

Березовский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Никитина А.В.,

с участием представителя истца ФИО5,

представителей ответчика ФИО18, ФИО21, ФИО22,

при секретаре Морозовой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда.

Требования мотивированы тем, что <дата> истец приобрел у ответчика по договору купли-продажи одноэтажный жилой дом площадью 306 кв.м. с кадастровым номером 24:04:6406003:756, расположенный по адресу: Красноярский край, муниципальный район Березовский, сельское поселение Есаульский сельсовет, <адрес>, земельный участок 2 за 8 000 000 руб.

В феврале 2022 года в ходе эксплуатации жилого дома истцом были выявлены недостатки: недостаточное сохранением тепла в доме и его промерзание на уровне фундамента, невозможность поддерживать температуру, установленную нормами для жилых помещений, вследствие чего истец и члены его семьи были вынуждены испытывать неудобства и дискомфорт от недостаточного тепла в жилом доме, использовать теплые вещи для согревания.

С целью обследования жилого дома, проведения тепловизионного контроля истец обратился в ООО «Титан». По результатам обследования ООО «Титан» дано заключение о том, что ниже уровня земли теплоизоляция фундамента не соответствует требованиям СП 50.13330.2012, выявлен дефект конструктивного элемента – фундамента. Истец полагает, что его права нарушены передачей товара ненадлежащего качества, так как при покупке дома указанные недостатки не были оговорены продавцом. Факт наличия указанных недостатков подтверждается выводами, изложенными в заключении ФИО3 ООО «Служба оценки собственности» №-СЭ от <дата>, согласно которому стоимость устранения выявленных скрытых недостатков составляет 4 245 600 рублей. Истец также полагает, что поскольку ответчик систематически без надлежащей регистрации занимается предпринимательской деятельностью – ФИО4 и отчуждает жилые дома в <адрес> с целью извлечения прибыли, то в силу закона «О защите прав потребителей» он имеет право на компенсацию морального вреда, поскольку в результате ненадлежащего качества жилого дома, претерпевает нравственные страдания заключающиеся в чувстве несправедливости, незащищенности семьи, проживающей в доме, в чувстве неудовлетворенности, вызванным невозможностью пользоваться домом в полном объеме в зимнее холодное время.

Истец просил взыскать с ответчика в свою пользу 4 245 600 рублей в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости, стоимости ремонтно-восстановительных работ и материалов для устранения выявленных дефектов, 500 000 рублей в счет компенсации морального вреда.

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО2, третье лицо ФИО19, представители третьих лиц АО «Российский сельскохозяйственный банк», АО « Страховая Компания «РСХБ-Страхование» не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, о причинах неявки суд не известили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили

В силу ст. 167 ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 (полномочия подтверждены) заявленные исковые требования поддержал по вышеуказанным основаниям.

Представители ответчика ФИО2 – ФИО7, ФИО8, ФИО9 (полномочия подтверждены), исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление в которых указано, что требования нормативной документации (СП, СНИП) на которые ссылается истец применяются при проектировании строящихся или реконструируемых жилых, общественных зданий по проекту, однако осуществление проектной документации при строительстве объекта индивидуального жилищного строительства не требуется и экспертиза проектной документации не проводится, не требуется выдача разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома, требование стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не распространяется на строительство индивидуального жилого дома. В связи с чем, правообладатели земельных участков для ИЖС вправе осуществлять строительство дома в части конструктивных и технико-экономических параметров (выбор материала конструкций, вид утеплителя и его наличие, вид системы отопления) по своему усмотрению. Ответчица по своему усмотрению выстроила на своем земельном участке для ИЖС для себя жилой дом, выбрав по своему усмотрению материал конструкций, вид утеплителя, определила его наличие, вид системы отопления, она не заключала с истцом договор строительного подряда, не несла перед истцом обязанности по строительству жилого дома. При заключении договора купли-продажи истец был вправе покупать или не покупать жилой дом, он был полностью осведомлен о затратах энергоресурсов на отопления дома, несколько раз полностью осматривал дом и устройство утепления дома, а также его отопительной системы, мог осмотреть устройство стен и кровли жилого дома. После того, как истец подробно ознакомился с устройством жилого дома, расходом газа, он сказал ответчице, что система отопления по типу «теплый пол» ему не выгодна, так как он не будет находиться во всех помещениях, поэтому ему захотелось заменить систему отопления на использование радиаторов. Ответчица пошла на встречу истцу, на возмещение расходов по замене системы отопления продажная цена дома была снижена на 800 000 рублей, с 8 800 000 рублей до 8 000 000 рублей. При подписании договора покупатели подтвердили, что до его подписания жилой дом и земельный участок ими осмотрены, претензий к их состоянию покупатели не имеют. Указывают, что сторонами была согласована цена жилого дома с учетом его качества на момент приобретения, замечаний о несоответствии стоимости жилого дома его качеству покупателями не высказывалось, факт заключения договора купли-продажи и фактическая передача жилого дома покупателям подтверждает согласие истца на заключение договора на предложенных условиях. Покупатель был осведомлен о состоянии дома, претензий к техническому и качественному состоянию дома на момент заключения договора не имел. Истцом не доказан факт передачи имущества ненадлежащего качества, введение его в заблуждение относительно товарных качеств жилого дома, поскольку истец неоднократно осматривал жилой дом перед покупкой, в том числе в зимний период, перед покупкой дома истец получил документацию в отношении имеющейся в доме системы отопления, водоснабжения, претензий к качеству не имел, само по себе выявление недостатков жилого дома в отсутствие доказательств того, что их появление было обусловлено действиями или бездействие прежнего собственник, не является достаточным основанием для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде уменьшения покупной цены жилого дома. Ссылки истца на положения закона «О защите прав потребителей» несостоятельны, поскольку Ответчица не является предпринимателем, не осуществляет строительство домов для их дальнейшей продажи.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, допросив свидетелей ФИО14, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО3 ФИО17, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования ФИО1 подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).

В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст.474 ГК РФ).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <дата> между ФИО1, ФИО19 (покупатели) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимости (жилого дома с земельным участком), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателей, а покупатели обязуются принять в общую совместную собственность и оплатить: жилой дом, находящийся по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, муниципальный район Березовский, сельское поселение Есаульский сельсовет, д.Ермолаево, <адрес> земельный участок, находящийся по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, муниципальный район Березовский, сельское поселение Есаульский сельсовет, д. Ермолаево, <адрес>, земельный участок 2.

Согласно п.2 договора, стоимость жилого дома составляет 7 000 000 рублей, стоимость земельного участка – 1 000 000 рублей.

Оплата по договору купли-продажи недвижимости от <дата> произведена в следующем порядке: денежная сумма 5 000 000 рублей в счет уплаты за приобретаемую недвижимость выплачена наличным расчетом за счет собственных средств покупателей до подписания договора. Денежные средства в размере 3 000 000 рублей покупатели оплатили за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Россельхозбанк».

В соответствии с п. 9 договора, продавец гарантировал, что жилой дом и земельный участок передаются в пригодном для проживания состоянии, укомплектованы исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием, не обременены задолженностью по оплате коммунальных услуг и электроэнергии.

Согласно п.11 договора, Покупатели подтвердили, что до подписания Договора жилой дом и земельный участок ими осмотрены, при этом претензий к их состоянию Покупатели не имеют.

Как следует из п. 20 договора, последний одновременно является и актом приема-передачи отчуждаемого имущества.

Сведений о наличии у продаваемых объектов недвижимости недостатков договор купли-продажи не содержит.

В соответствии с п.13 договора жилой дом и земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты недвижимости к Покупателям будут в полном объеме находиться в залоге у Банка, предоставившего Покупателям кредит на покупку жилого дома и земельного участка, в обеспечение исполнения всех обязательств Покупателей по кредитному договору.

<дата> между АО «Россельхозбанк» (Кредитор ) и ФИО1, ФИО19 (Созаемщики) заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил Созаемщикам в рамках «Правил предоставления субсидий из федерального бюджета Российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> № (далее – Правила предоставления субсидий №) кредит в сумме 3 000 000 (три миллиона) рублей на срок 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита, под 3% годовых, для приобретения объектов недвижимости: жилого дома площадью 306 кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 1246+/- 25 кв.м. кадастровый №, находящихся по адресу: Красноярский край, <адрес>, д.Ермолаево, <адрес>, общей стоимостью 8 000 000 (восемь миллионов) рублей. Обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по договору являются в совокупности залог (ипотека) в силу закона указанных объектов недвижимости с момента государственной регистрации права собственности ФИО1 и ФИО19 на объекты недвижимости и страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом (имущественное страхование) объектов недвижимости, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться Кредитор (за исключением земельного участка).

Право общей совместной собственности ФИО20 на земельный участок и жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>. Обременение объектов недвижимости - ипотека в силу закона сроком 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита также зарегистрировано <дата>.

Обращаясь в суд с требованиями о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, истец в качестве основания заявленных требований указывает на установленные в ходе эксплуатации жилого дома строительные недостатки, влекущие невозможность использования жилого помещения по назначению.

В соответствии с представленным истцом заключением ООО «Титан», по результатам проведенного в феврале 2022 года тепловизионного контроля качества тепловой защиты здания в <адрес>, на исследуемом объекте выявлено недостаточная теплоизоляция внешних стен, чердачного перекрытия, дефекты монтажа оконных блоков, отсутствие теплоизолятора в грунте по периметру фундамента

Кроме того, истцом в обосновании иска в материалы дела представлено заключение специалиста (поименованное как заключение ФИО3) №-СЭ от <дата> о проведении строительно-технической экспертизы объекта по адресу: Красноярский край, <адрес>, д.Ермолаево, <адрес>, выполненное экспертами ООО «Служба оценки собственности» по заказу ФИО1, согласно которому по результатам проведенного <дата> обследования жилого дома, техническое состояние жилого дома не удовлетворяет статьям Федерального закона Российской Федерации от <дата> № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», выявлены места утечек (эксфильтрации) теплого воздуха из внутренних помещений обследуемого здания и зоны нарушения теплотехнических свойств ограждающих конструкций здания, выявлен дефект теплоизоляции стеклопакетов, выявлено отсутствие утеплителя фундамента, утепление стен и утепление потолочного с наружной стороны здания выполнено с нарушением расчетов при выборе утеплителя, что приводит к теплопотерям и образованию мостика холода, исходя из выявленных дефектов, в холодный период года (5-6 месяцев), вследствие промерзания стен нарушается температурно-влажностный режим, что нарушает СП 50.13330.2012 «тепловая защита зданий», эксплуатация дома по назначению не представляется возможным, стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов и недостатков составляет на момент проведения экспертизы 4 245 600 рублей.

Стороной ответчика представлено заключение специалиста ФИО13 от <дата> на заключение №-СЭ от <дата>, из которого следует, что исследование произведено не в полном объеме, полученные в ходе исследования результаты свидетельствуют о соответствии жилого дома Федеральному закону от <дата> № 384-ФЗ (в ред. от <дата>) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части требований к микроклимату помещений, что опровергает вывод ФИО3 о непригодности для эксплуатации жилого дома по назначению, при проведении исследования ФИО3 руководствовался нормативно-техническими документами и правовыми актами, не являющимися обязательными в данном случае, либо не действующими, применял в ходе исследования средства, непригодные для применения в условиях, существовавших на момент проведения исследования, выводы о мероприятиях по устранению недостатков, стоимости их устранения, причинах и условиях возникновения, не обоснованы соответствующими расчетами и результатами проведенного исследования.

В судебном заседании по ходатайству представителей ответчика были допрошены свидетели ФИО14, ФИО10, ФИО11, ФИО12

Из показаний свидетеля ФИО14 следует, что в спорном жилом доме свидетель в августе-сентябре 2018 года монтировал систему отопления, состоящую из трубопровода, двух котлов (газового и электрического) и двух распределительных коллекторов. Монтаж системы отопления проводился над черновой стяжкой пола, на нее укладывалась подложка с отражающей пленкой, затем укладывалась сетка и на нее укладывалась специальная труба для теплого пола, сверху заливалась чистовая стяжка пола, труба подключается к коллектору, на котором стоит насос, циркуляция ходит по этому трубопроводу, за счет чего нагревается стяжка и от нее идет тепло, получается, что пол - это одна большая батарея, температуру нагрева можно регулировать, такой системы отопления было достаточно для обогрева дома. Какого-либо проекта при выполнении работ по монтажу системы отопления, у свидетеля не было. При выполнении монтажных работ свидетель видел, что снаружи велись работы по утеплению дома пенопластом на высоту от пола по фронтона крыши, затем обтягивали сеткой и штукатурили. В декабре 2022 года свидетель по просьбе ответчика ходил проверять работу системы отопления в спорном жилом доме, поскольку новый собственник дома жаловался на холод в доме. При проверке выяснилось, что система работает нормально, полы греют, но выше на 0,5 м. от пола в помещении холодно. У свидетеля сложилось впечатление, что перед его приходом дом очень хорошо проветрили. При посещении дома, какие-либо наледи на окнах и стенах внутри дома отсутствовали.

Свидетель ФИО10 пояснила суду, что с 2018 года она работала в агентстве недвижимости «Недвижимость-24», занималась продажей загородной недвижимости. В 2020 году по объявлению о продаже спорного дома позвонил ФИО1 В декабре, перед новым 2021 годом, свидетель съездила с ФИО15 на показ дома. После нового года ФИО15 еще раз попросил показать дом. Истец вместе со своей женой и ребенком осматривали дом дважды зимой, оба раза заходили в дом, в доме было тепло, система отопления работала, ходили по дому без обуви. ФИО20 осматривали дом долго и внимательно, ФИО2, со своей стороны, рассказывала о всех нюансах эксплуатации дома. Дом был новый, недавно построенный. ФИО1 предложил ФИО2 произвести обмен дома на его квартиру с доплатой. ФИО2 после осмотра квартиры согласилась на обмен, но сделка не состоялась, поскольку ФИО1 уехал в командировку и после на связь со свидетелем не выходил.

Свидетель ФИО11 пояснила суду, что работает инженером по инвентаризации строений и сооружений в ППК «Роскадастр» Красноярского края Березовское отделение (ранее БТИ <адрес>). В декабре 2022 года по заявлению ФИО2 производила обследование дома с целью изготовления технического паспорта жилого дома в <адрес>. Обследование дома производилось примерно час, было установлено, что одноэтажный жилой дом построен из мелких керамзитовых плит, обшит утеплителем снаружи и внутри, наружные стены оштукатурены в доме центральное электроснабжение, отопление газовое и электрическое, два котла мощностью 26 кВт. В доме находилась около часа, по дому ходила без верхней одежды и обуви, каких-либо промерзаний стен, наледи на окнах не было, стены были чистые, без следов повреждения, система отопления работала, пол был теплый. При осмотре присутствовала женщина и ребенок, женщина жаловалась, что в доме прохладно.

Свидетель ФИО12 суду пояснила, что она работает в агентстве недвижимости. В агентство обратилась ФИО2 с просьбой найти покупателя на дом в д.Ермолаево, <адрес>. В феврале 2021 года дом был выставлен на продажу за 8 800 00 рублей. Дом соответствовал всем требованиям, осматривала дом совместно со специалистом зимой. ФИО15 обратился в агентство весной, сообщил, что дом хорошо знает, он его уже смотрел, он ему нравится, просил помочь купить его. После того, как ФИО15 еще несколько раз смотрел дом, подробно ознакомился с устройством жилого дома, расходом газа, он сказал, что его все устраивает, но система отопления по типу «теплый пол» ему не выгодна, так как дом большой, а он не будет находиться во всех помещениях, а расход энергоресурса на обогрев дома будет идти по всему дому, поэтому ему придется менять систему отопления. ФИО2 пошла ему на встречу и уступила 800 000 руб., дом был продан истцу за 8 000 000 руб. Поскольку на покупку дома предполагалось использовать заемные средства, заявки на получение кредита были поданы в два банка - Дальневосточный банк и банк ВТБ. Для оформления кредита в банке ВТБ предоставлялась вся документация по дому, в том числе техническая документация на систему отопления. После того как специалисты Банка ВТБ обследовали дом, он был признан соответствующим всем требованиям и одобрил получение кредита на его покупку. Но кредит был взят в Россельхозбанке, так там были более выгодные условия кредитования всего под 3% годовых. Договор купли-продажи был заключен в июле 2021 года. После продажи дома узнала, что ФИО15 жалуется на то, что дом дорого содержать, что большие затраты на отопление дома. На предложение продать дом, ФИО15 отказался.

Согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании части 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Для разрешения юридически значимого вопроса о наличии в жилом доме, расположенном по адресу: Красноярский край, <адрес>, д.Ермолаево, <адрес> недостатков, влекущих утечку тепла, а также стоимости устранения недостатков необходимы специальные познания в строительно-технической области, которыми суд не располагает. В таких случаях правом суда, гарантированным статьей 79 ГПК РФ, и обязанностью, вытекающей из задач гражданского судопроизводства, являются назначение и проведение судебной экспертизы с привлечением ФИО3 в соответствующих областях, в связи с чем определением суда от <дата> по ходатайству сторон была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «ЭкспертТехСтрой». На разрешение ФИО3 поставлены вопросы: «1.Соответствует ли фундамент и конструктивные элементы жилого дома по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, муниципальный район Березовский, сельское поселение Есаульский сельсовет, <адрес>, требованиям строительных норм и правил, если нет, то в какой части? Являются ли выявленные недостатки существенными? 2. В случае несоответствия строительным нормам и правилам, влекут ли выявленные недостатки утечку тепла? Если да, то определить виды, объем и стоимость работ (с учетом стоимости материалов), необходимых для устранения недостатков. 3.Соответствуют ли теплотехнические характеристики наружных стен жилого дома характеристикам, необходимым для обеспечения тепловой защиты ограждающих конструкций климатического района - красноярский край, <адрес>? Соответствует ли температура внутри помещений жилого дома требованиям норм, предъявляемым к жилым помещениям? 4. Соответствует ли отопительная система жилого дома по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, муниципальный район Березовский, сельское поселение Есаульский сельсовет, <адрес> его конструктивным и техническим данным на момент продажи дома <дата>? Находится ли она в настоящее время в рабочем состоянии? Если нет, то какова причина? Какие изменения в отопительную систему дома внес истец? Как это повлияло на работу старой отопительной системы? Соответствует ли новая отопительная система конструктивным и техническим данным жилого дома? Находится ли она в рабочем состоянии? Справляется ди с нагрузкой? 5. Имеется ли утечка тепла в жилом доме? Какова ее причина? Связана ли она с нарушением строительных норм и при строительстве дома? Если да, то какой самый разумный способ их устранения и какова стоимость устранения дефектов?»

Из заключения ООО «ЭкспертТехСтрой» № от <дата> следует, что фундамент и конструктивные элементы жилого дома соответствуют требованиям строительных норм и правил в части надежности, несущей способности и безопасной эксплуатации, полы и перекрытия 1-этажа, стены в нежилой части дома не соответствуют требованиям энергоэффективности. Выявленные недостатки являются существенными, но устранимыми. Выявленные недостатки влекут повышенные теплопотери через наружные ограждающие конструкции жилого дома, - перекрытие 1-го этажа (при совместном устройстве холодного чердака). Мероприятия по дополнительному утеплению перекрытия и их стоимость отражены в локальном сметном расчете и составляют 353 957,79 рублей.

Теплотехнические характеристики наружных стен жилого дома (жилой части) соответствуют характеристикам, необходимым для обеспечения тепловой защиты ограждающих конструкций климатического района - Красноярский край, <адрес>. Стены нежилой части дома не соответствуют требованиям в части энергоэффективности. При этом санитарно-гигиенические требования полностью удовлетворяют нормативным требованиям как по внутренним поверхностям стен, так и к микроклимату во всех жилых и нежилых помещениях. Последствия выявленного недостатка могут быть компенсированы другими мероприятиями.

Установленная на момент продажи дома отопительная система теплого пола мощностью до 26 кВт обеспечивала нормативную температуру внутри помещений жилого дома до температуры наружного воздуха около минус 30-330С, что в среднем на 5% не соответствовала конструктивным и техническим данным жилого дома.

На момент проведения экспертизы первоначальная система теплого пола находится в исправном состоянии. После замены истцом газового котла на более мощный, монтажа дополнительной системы отопления с горизонтальной разводкой и алюминиевыми радиаторами, комбинированная система отопления находится в рабочем состоянии, с нагрузкой справляется и с избытком обеспечивает нормативную температуру воздуха во всех помещениях жилого дома. На работу старой системы внесенные истцом изменения не повлияли, обе системы могут работать одновременно, развивать суммарно тепловую мощность до 32 кВт, то есть на полную нагрузку котла. Во время обследования были включены обе системы, температура внутреннего воздуха доходила до 260 С, что значительно выше нормы.

В жилом доме выявлены повышенные теплопотери через наружные ограждающие конструкции жилого дома – перекрытие 1-го этажа (при совместном устройстве холодного чердака), которые связаны с устройством утеплителя недостаточной толщины при строительстве дома.

Вместе с тем, ФИО3 в резолютивной части заключения сделан вывод о том, что правообладатели земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, вправе осуществлять строительство жилых домов, жилых строений по своему усмотрению, а требования национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» на строительство объектов индивидуального жилищного строительства для личного пользования не распространяется.

Сторона истца выразила несогласие с заключением судебной строительно-технической экспертизы, представила рецензию на экспертное заключение, подготовленную ФИО16 ФИО3 ООО ЭУ "За веру и правду", согласно которой экспертное заключение ООО "ЭкспертТехСтрой", выполненное в рамках дела № от <дата>, является неполным и необоснованным, к данным выводам ФИО3 нужно относиться критично, поскольку экспертиза не содержит сведений о примененном тепловизоре, что влияет на полученные результаты осмотра, а следовательно на выводы ФИО3, не отражены выявленные дефекты – было выявлено отсутствие гидроизоляции фундамента, ФИО3 не сделал анализа существенности недостатков, в расчетной части некорректно применил формулы, расчетные коэффициенты взяты без обоснования, пропущены промежуточные этапы вычислений, заключение выполнено не корректно и не профессионально, с нарушением требований Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от <дата> N73-ФЗ.

Оценивая судебное экспертное заключение, суд приходит к выводу, что оно подготовлено в соответствии с требованиями законодательства, ФИО3, обладающими достаточной квалификацией, имеющим соответствующее образование и необходимую подготовку, о чем свидетельствуют предоставленные в материалы дела сертификаты, свидетельства, диплом, удостоверение, ФИО3 предупрежден об уголовной ответственности, экспертное заключение содержит ответы на поставленные вопросы, на основании обследования жилого помещения, выводы в экспертном заключении последовательны и непротиворечивы, в связи с чем, данный акт экспертизы отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ. Оснований не доверять указанному заключению строительно-технической экспертизы у суда не имеется.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, подтвердил и допрошенный в судебном заседании ФИО3 ООО"ЭкспертТехСтрой" ФИО17 Согласно пояснениям ФИО3 на представленную истцом рецензию, при проведении экспертизы использовались приборы, прошедшие поверку и имеющие допуск, имеющие более высокую точность измерений, при составлении экспертного заключения ФИО3 использовали методики и требования нормативных актов, в том числе СанПин 2.<дата>-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от <дата> № 384-ФЗ, экспертиза выполнена в полном объеме, при проведении экспертизы ФИО3 не использовал метод тепловизионного контроля, который был использован специалистами в досудебных исследованиях, использовал иную методику, объем выявленных дефектов и способ их устранения ФИО3 поддерживается.

Доводы представителя истца о недостоверности судебной экспертизы, проведенной ООО"ЭкспертТехСтрой", поскольку при ее проведении ФИО3 не были установлены наличие дефектов, в связи с чем, стоимость устранения недостатков, определенная судебным ФИО3 значительно отличается от той суммы, которая рассчитана в досудебной экспертизе, равно как и предоставленную стороной истца рецензию на заключение, суд находит несостоятельными, поскольку при проведении досудебных экспертиз, равно как при подготовке рецензии на заключение ФИО3 ООО"ЭкспертТехСтрой" лица, проводившие исследование не располагали в полном объеме материалами гражданского дела, при проведении исследований сторона ответчика не присутствовала, кроме этого, при проведении досудебной экспертизы ФИО3 ООО «Титан» и ООО «Служба оценки собственности» не были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом суд учитывает, что при проведении экспертного исследования, ФИО3 свободен в выборе способа исследования, настоящая судебная экспертиза проводилась расчетным методом, не применение ФИО3 показателей тепловизора, не свидетельствует о некачественно проведенной экспертизы, поскольку ФИО3 обладает специальными познаниями в данной области, имеет соответствующую квалификацию и образование.

Согласно правилам ст. 79 ГПК РФ - при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному ФИО3 или нескольким ФИО3.

По правилам ст. 87 ГПК РФ - дополнительную экспертизу суд может назначить в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения ФИО3, а повторную - в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких ФИО3 - по тем же вопросам. При этом в определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением ФИО3 или ФИО3.

Стороной истца в судебном заседании было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы.

Суд не усматривает правовых оснований для назначения по делу повторной экспертизы, поскольку в силу ч. 1 ст. 87 ГПК РФ повторная экспертиза назначается в случае неясности или неполноты заключения ФИО3, тогда как отвечающих требованиям главы 6 ГПК РФ доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, ответчиком, как суду не представлено.

Обстоятельства, на которые ссылается истец, выражая несогласие с выводами ФИО3, отклоняются судом, поскольку они не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах ФИО3 и не влекут сомнений в обоснованности заключения. Само по себе несогласие лица, участвующего в деле, с выводами ФИО3 при отсутствии доказательств недостоверности содержащихся в заключении выводов не исключает возможность принятия заключения ФИО3 в качестве допустимого доказательства по делу и не может являться законным основанием для назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Одно лишь несогласие той или иной стороны с выводами экспертного заключения не может являться законным основанием для назначения повторной или дополнительной экспертизы.

При этом суд полагает необходимым отметить, что рецензия ФИО3 ООО «За веру и правду» на экспертное заключение ООО «ЭкспертТехСтрой» № от <дата>, сводится к немотивированному отрицанию установленных ФИО3 обстоятельств, не является обоснованным, а потому названное заключение не может быть признано объективным средством доказывания. Оценка доказательств отнесена к дискреционным полномочиям суда, мнения специалистов по вопросу оценки доказательств доказательственного значения не имеют.

Экспертиза выполнена двумя экспертами, имеющими (профильное) высшее специальное образование соответственно. Требования ГПК РФ и иных федеральных законов не предусматривают более строгих требований к негосударственным судебным ФИО3.

Вместе с тем, судом учитывается, что в соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение ФИО3 для суда не обязательно и оценивается по правилам ст. 67 ГПК РФ. Экспертное заключение ООО «ЭкспертТехСтрой» № от <дата> в части вывода о том, что «правообладатели земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, вправе осуществлять строительство жилых домов, жилых строений по своему усмотрению, а требования национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» на строительство объектов индивидуального жилищного строительства для личного пользования не распространяется» не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства. Суд отмечает, что данный вопрос перед ФИО3 не ставился, а правовая квалификация действий сторон относится к исключительной компетенции суда. В указанной части заключение ФИО3 подлежит отклонению как не имеющее юридического значения для разрешения спора, поскольку ФИО3 вышел за пределы поставленных судом перед ним вопросов. Кроме того, указанное утверждение ФИО3 не основано на требованиях действующего законодательства ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 39 ст. 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием, то есть относится к жилым зданиям.

Согласно п. 1 Свода правил 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» указанный свод правил распространяется на проектирование тепловой защиты строящихся или реконструируемых жилых зданий общей площадью более 50 м2, в которых необходимо поддерживать определенный температурно влажностный режим.

Согласно ст. 6 Федерального закона от <дата> № 384-ФЗ своды правил относятся к документам по стандартизации, применяемым в целях обеспечения соблюдения требований безопасности зданий и сооружений.

Таким образом, Свод правил 50.13330.2012 является применимым документом при оценке соответствия объекта индивидуального жилищного строительства требованиям к тепловой защите здания.

При оценке определенной в досудебном заключении стоимости расходов на устранение недостатков на сумму 4 245 000 руб., суд обращает внимание на то, что исходя из разъяснений, данных в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по требованиям о возмещении убытков ответчик вправе доказывать, что существует иной, более разумный и распространенный в обороте способ исправления повреждений имущества, нежели использованный или рассчитанный истцом.

Безусловно, собственник вправе для устранения выявленных дефектов выполнить полный объем работ по рассчитанной для него цене 4 245 000 руб. Однако ответчик вправе доказывать, что ФИО3 же результатов можно достичь более разумным и более распространенным в обороте способом, и заключение судебной экспертизы является таким доказательством.

С учетом изложенного, суд признает установленным факт наличия в жилом помещении истца недостатков в объеме, описанном в исследовательской части заключения ООО «ЭкспертТехСтрой» № от <дата>, и признает, что стоимость их устранения составляет 353 957,79 руб. Суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу ФИО1 в счет стоимости ремонтно-восстановительных работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов в жилом доме по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, муниципальный район Березовский, сельское поселение Есаульский сельсовет, д. Ермолаево, <адрес> денежной суммы в размере 353 957,79 руб.

Доводы стороны ответчика о том, что по устной договоренности ответчик сделала истцу скидку на изменение системы отопления в размере 800 000 рублей, снизив продажную цену дома с 8 800 000 рублей до 8 000 000 рублей, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку ничем объективно и доказательственно не подтверждены, каких-либо оговорок, либо примечаний относительно указанных обстоятельств договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости не содержит, указанные обстоятельства сторона истца отрицает.

Показания свидетелей ФИО10, ФИО12 о том, что до покупки дома истец неоднократно приезжал с супругой и осматривал дом, в разговоре истец предупреждался о затратах на содержание дома, в период проживания в данном доме проблем с отоплением не было, температура в доме была комфортной для проживания, суд оценивает данные показания наряду с иными представленными доказательствами, при этом относится к ним критически, как желание помочь ответчику, являющейся стороной спора.

Каких-либо письменных доказательств, подтверждающих вышеуказанные обстоятельства, ни стороной ответчика, ни свидетелями не представлено.

Доводы стороны ответчика о том, что при покупке жилого дома ответчик неоднократно осматривал спорный жилой дом, какие-либо претензии с его стороны отсутствовали и в связи с чем им был подписан договор, который являлся актом приема-передачи, судом также не могут быть приняты во внимание, поскольку договор купли-продажи жилого дома заключен в летний период <дата> то есть при высоких положительных температурах воздуха, вне отопительного сезона, в связи с чем объективно оценить условия, влияющие на температуру воздуха в нем в зимний период на момент покупки жилого дома, истец не имел возможности.

Исходя из принципа добросовестности при заключении договора (<дата>), в данном случае, продавец ФИО2 перед заключением договора купли-продажи должна была сообщить покупателю о недостатках дома, которые влияют на температуру воздуха в нем в зимний период, чтобы покупатель имел возможность правильно сделать свой выбор. Доказательств, свидетельствующих о том, что скрытые недостатки жилого дома были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи (с учетом летнего периода продажи), в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком ФИО2 суду не представлено.

Таким образом, оценив представленные по делу доказательства, доводы и возражения сторон, суд приходит к выводу о том, что с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию сумма уменьшения покупной цены жилого дома, равная сумме устранения выявленных недостатков в спорном жилом доме в размере 353 957,79 руб.

Разрешая требование о компенсации морального вреда, суд учитывает, что в силу п. 1 ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 (обязательства вследствие причинения вреда) и статьей 151 данного Кодекса.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

В силу ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

По факту причинения морального вреда в иске истцом указано, что поскольку ответчик систематически без надлежащей регистрации занимается предпринимательской деятельностью – ФИО4 и отчуждает жилые дома в <адрес> с целью извлечения прибыли, то в силу закона «О защите прав потребителей» он имеет право на компенсацию морального вреда, так как результате ненадлежащего качества жилого дома, претерпевает нравственные страдания заключающиеся в чувстве несправедливости, незащищенности семьи, проживающей в доме, в чувстве неудовлетворенности, вызванным невозможностью пользоваться домом в полном объеме в зимнее холодное время.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что ответчик, несмотря на отсутствие государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, фактически осуществляла деятельность, направленную на извлечение прибыли от создания и последующей реализации объекта жилой недвижимости, а спорный жилой дом был возведен и отчужден не для личного использования ответчика, а для продажи.

Такой вывод суда основан на совокупности исследованных доказательств, оцененных по правилам статьи 67 ГПК РФ, поскольку согласно выписке из ЕГРН ответчик в 2020-2021 г.г. оформила права собственности на четыре дома и четыре земельных участка по адресам: <адрес>, Есаульский сельсовет, <адрес>; <адрес>, Есаульский сельсовет, д. Ермолаево, <адрес>А; <адрес>, д. Ермолаево, <адрес>; <адрес>, Есаульский сельсовет, д. Ермолаево, <адрес>. Впоследствии, на момент рассмотрения данного гражданского дела ФИО2 произвела отчуждение вышеуказанных объектов недвижимости, за исключением дома по адресу: <адрес>, Есаульский сельсовет, <адрес> земельного участка соответственно.

Ввиду наличия факта непродолжительного владения спорным домом и иными объектами недвижимости, наличия иных аналогичных сделок о продаже жилых домов, объяснений сторон, суд приходит к выводу об осуществлении ФИО2 фактической предпринимательской деятельности в сфере продажи объектов недвижимости.

При этом суд учитывает, что правовая природа отношений определяется не только формальным статусом их участника, но и фактическим содержанием его деятельности. Само по себе отсутствие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя не исключает возможности квалификации спорных отношений как отношений с участием потребителя.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на спорные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от <дата> № «О защите прав потребителей», поскольку истец выступает потребителем, а ответчик — лицом, реализовавшим товар в рамках деятельности, направленной на извлечение прибыли.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд учитывает характер и продолжительность нарушения прав истца, значимость приобретенного объекта как жилого помещения для личных и семейных нужд, степень причиненных истцу нравственных переживаний, поведение ответчика после выявления недостатков, а также требования разумности, справедливости и соразмерности последствиям нарушения.

В силу ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности; при этом, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства, чего в рамках рассматриваемого дела установлено не было.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела судом установлено, что ответчик нарушил права истца на получение качественного товара, суд считает, что истцу был причинен моральный вред, который суд находит подлежащим компенсации, исходя из принципа справедливости и разумности, с учетом степени вины ответчика, в размере 70000 рублей в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома, равной сумме устранения выявленных недостатков в жилом доме по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, муниципальный район Березовский, сельское поселение Есаульский сельсовет, д. Ермолаево, <адрес> размере 353 957,79 руб. компенсацию морального вреда в размере 70 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Березовский районный суд Красноярского края в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Никитин

Мотивированное решение изготовлено <дата>.