УИД: 66OS0000-01-2025-000233-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

20 мая 2025 года

Номер производства 3а-307/2025

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой А.С., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-307/2025

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Радость» (ИНН <***>)

к административным ответчикам – Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

с участием заинтересованных лиц – ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, Администрации города Екатеринбурга

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Радость» (далее – административный истец) 21 апреля 2025 года обратилось в Свердловский областной суд с административным иском в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым <№>:2410 (далее – земельный участок) по основанию установления рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года.

В обоснование заявленных требований, административный истец указал следующее: между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – административный ответчик) и административным истцом заключен договор аренды № Т-71/0226 от 12 апреля 2021 года земельного участка, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, с разрешенным использованием – отдых (рекреация), общей площадью 15 589 кв.м. на срок с 12 марта 2021 года по 11 февраля 2026 года.

19 августа 2024 года административный истец обратился к административному ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

30 августа 2024 года административный ответчик письмом отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка.

В судебном порядке административный истец оспорил законность принятого решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2025 года (№ 17АП-142/2025-ГК) отменено решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 ноября 2024 года по делу № А60-51072/2024.

Заявление административного истца удовлетворено. Суд признал незаконным решение административного ответчика от 30 августа 2024 года об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату и обязал административного ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов административного истца путем осуществления подготовки проекта договора купли- продажи земельного участка общей площадью 15 589 кв. м., с разрешенным видом использования – «отдых (рекреация)» - и направления проекта указанного договора административному истцу в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Во исполнение постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда административным ответчиком подготовлен и направлен административному истцу проект договора купли-продажи земельного участка, в приложении № 2 к которому содержится расчет выкупной цены земельного участка исходя из кадастровой стоимости.

По мнению административного истца, утвержденная по состоянию на 01 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка в размере 41201259,33 руб. существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 23 апреля 2024 года № 2024/04-64 (далее – Отчет), выполненному оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аналитическое агентство оценки» составляет на ту же дату 10379000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением утвержденной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к рыночной стоимости земельного участка нарушено право административного истца на определение выкупной цены земельного участка в экономически обоснованном размере, административный истец просит в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – закон № 237-ФЗ) установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года, определив величину рыночной стоимости в соответствии с представленным Отчетом.

В судебном заседании принял участие представитель административного истца ФИО1, который заявленные требования поддержал.

Иные лица, участвующие в административном деле, - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, Администрация города Екатеринбурга, - явку представителей не обеспечили; возражений на Отчет не направили.

Административный ответчик направил в суд письменное ходатайство об отложении судебного заседания, мотивируя его изданием Приказа от 13 мая 2025 года № 3408 «О необходимости перерасчета кадастровой стоимости земельных участков в связи с наличием ошибок, допущенных при определении их кадастровой стоимости», которым ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» поручено осуществить исправление указанных ошибок в течение девяноста календарных дней со дня принятия данного Приказа.

Представитель административного истца возразил против отложения судебного разбирательства.

Рассмотрев ходатайство, суд не установил достаточных оснований для его удовлетворения, поскольку доказательств исполнимости соответствующего Приказа в разумный срок, согласующийся с процессуальным сроком рассмотрения настоящего административного дела, не представлено.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Представленными в материалы административного дела документами подтверждаются доводы административного истца о том, что он является арендатором находящегося в публичной собственности земельного участка на основании заключенного договора аренды от 17 апреля 2021 года № Т-71/0226, по условиям которого земельный участок предоставлен административному истцу в аренду на срок с 12 марта 2021 года по 11 февраля 2026 года за плату, размер которой установлен приложением № 3 к договору аренды.

В Едином государственном реестре недвижимости отражены сведения о регистрации договора аренды от 17 апреля 2021 года № Т-71/0226 (дата регистрации 16 апреля 2021 года).

Договор аренды был заключен с административным истцом по итогам проведения аукциона, предметом которого являлось право на заключение договора аренды земельного участка сроком на 4 года и 11 месяцев.

В приложении № 3 к договору аренды отражена формула расчета арендной платы за пользование административным истцом земельным участком.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере 41201259 руб. 33 коп. была утверждена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500.

Данная кадастровая стоимость земельного участка была внесена в Единый государственный реестр недвижимости 12 января 2023 года с указанием даты, по состоянию на которую она утверждена – 01 января 2022 года, а также даты начала ее применения – 01 января 2023 года.

Как отмечено ранее, в соответствии с частью 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Принимая во внимание установленные судом фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения административного спора по-существу, суд приходит к выводу, что административный истец, как арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением о его выкупе по цене, не превышающей его кадастровую стоимость, что и было сделано административным истцом, о чем свидетельствуют представленные в материалы административного дела постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2025 года (№ 17АП-142/2025-ГК) и подготовленный во исполнение судебного акта проект договора купли-продажи земельного участка, по условиям которого расчет выкупной цены не превышает кадастровую стоимость земельного участка.

На основании изложенного, наличие правового интереса у административного истца на день подачи соответствующего административного иска в порядке главы 25 КАС РФ судом установлено.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

К административному исковому заявлению приложен Отчет которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 10379 000 руб.

В досудебном порядке административный истец с основанным на Отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области, не обращался.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оценив представленный административным истцом Отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признает его относимым, допустимым и достоверным доказательством по административному делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки: Отчет подготовлен оценщиком ФИО2 (ООО «Аналитическое агентство оценки»), являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»», имеющим стаж работы в области оценочной деятельности, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Отчет отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию; в приложении к Отчету представлены копии документов, использованных оценщиком при получении информации об объектах-аналогах.

Применение оценщиком сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы.

Определенные оценщиком правила отбора объектов-аналогов, в отношении которых получена необходимая и достаточная информация, не вызывают сомнения в достоверности.

При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в Отчете выводы о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года, в материалы административного дела представлено не было.

При этом в период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованные лица возражений относительно достоверности представленного административным истцом Отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Поскольку административным истцом доказано несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01 января 2022 года Отчетом.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости помещения.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 21 апреля 2025 года (дата подачи административного иска в суд).

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Радость» (ИНН <***>) удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№>2410 в размере рыночной стоимости 10379 000 (десять миллионов триста семьдесят девять тысяч) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№>:2410 считать 21 апреля 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 23 мая 2025 года.

Судья С.Н. Полевщикова