66RS0004-01-2022-007534-78
Дело № 2-7121/2022-3
Мотивированное решение изготовлено 11 октября 2022 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Екатеринбург 04 октября 2022 г.
Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Морозовой Н.Р.,
при секретаре Копысовой А.В.
при участии в судебном заседании представителя истца ООО «Специализированный застройщик Чайковского,78» - ФИО1 (доверенность от <//> б/н),
ответчика ФИО2 (паспорт),
представителя ответчика ФИО2 – ФИО3 (доверенность от <//> № <адрес>1),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Чайковского, 78» (№) к ФИО2 (№) о взыскании денежных средств
УСТАНОВИЛ:
ООО «Специализированый застройщик Чайковского, 78» (далее – истец, общество) обратилось в суд с иском к ФИО2 (далее - ответчик) о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве в сумме 114423 руб., а также расходов по уплате государственной пошлины в сумме 3488 руб.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между ним и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве по условиям которого истец обязался построить и передать ответчику квартиру площадью 49,49 кв.м. <адрес> переданного ответчику объекта долевого строительства составляет 50,7 кв.м. По условиям договора ответчик обязан произвести оплату стоимости квадратных метров объекта долевого строительства, превышающих проектную. Оплата ответчиком не произведена, что послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что предполагаемая площадь передаваемого истцу объекта долевого строительства согласована сторонами, также согласованы условия при которых производится доплата. Указание площадей отдельных помещений в квартире на схематическом плане является приблизительным и не свидетельствует о согласовании иной площади объекта.
Ответчик, его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, поддержали доводы, изложенные в отзыве на иск. Дополнительно пояснили, что приложением к договору является план квартиры из которого следует, что общая проектная площадь квартиры составляет 49,79 кв.м. Соответственно, фактически построенная квартира площадью 50,7 кв. м не превышает согласованную сторонами площадь на 1 кв.м, следовательно, в соответствии с условиями договора доплата ответчиком не должна быть произведена.
Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав обстоятельства дела, доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от <//> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
Как следует из материалов дела между обществом (застройщик) и ФИО2 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве от <//> №
В соответствии с условиями данного договора застройщик обязался не позднее <//> своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить двухсекционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и помещениями ДОО на 1 этаже (№ по ПЗУ) и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№.1 по ПЗУ) – 2 этап строительства на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес>, <адрес> истец обязался передать ответчику однокомнатную квартиру со строительным номером 187 на 11 этаже общей проектной площадью 49,49 кв.м, включая площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента.
В соответствии с п. 3.1 договора размер финансирования строительства объекта долевого участия в строительстве составляет 4680000 руб. Указанный размер является фиксированным и пересчету не подлежит за исключением случая расхождения суммарной площади квартиры, указанной в договоре с соответствующей площадью квартиры, установленной по результатам обмеров ее кадастровыми инженерами.
В силу п. 4.10 договора если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет, будет установлено, что фактическая площадь квартиры, передаваемая участнику, превышает проектную площадь более чем на 1 квадратный метр, участник обязан за счет собственных средств уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, исходя из стоимости 1 кв.м - 94565 руб. (п. 4.14 договора).
На основании акта приема-передачи от <//> ответчику передана <адрес> г<адрес> (л.д. 41).
Из технического паспорта данного жилого помещения (л.д. 18-20) следует, что по результатам обмеров СОГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» <адрес> общая площадь квартиры составляет 50,7 кв.м.
<адрес> переданной квартиры ответчиком не оспаривается.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на то, что сторонами была согласована проектная площадь квартиры в размере 49,79 кв.м, исходя из суммы площадей помещений, указанных в приложении к договору долевого участия.
Суд не может согласиться с данным доводом ответчика.
<адрес> квартиры согласована сторонами в п. 1.2 договора и составляет 49,49 кв.м. Цена договора, указанная в п. 3.1 договора определена исходя из стоимости 1 квадратного метра, указанного в п. 4.14 договора, несущественно округленная в меньшую сторону на 21 руб. Вместе с тем при расчете стоимости квартиры исходя из предлагаемой ответчиком площади, стоимость квартиры увеличивается на 28391,35 руб.
При этом приложение № к договору (л.д. 14) поименовано как «планировка квартиры» и содержит схематический план расположения помещений в квартире. Действительно, если суммировать площадь каждого из помещений, изображенных на плане квартиры, с учетом применения понижающего коэффициента к помещению лоджии, общая площадь квартиры составит 49,79 кв.м, однако на том же плане общая проектная площадь жилого помещения указана как 49,49 кв.м.
Какие-либо дополнительные соглашения, изменяющие такое существенное условие договора как проектная площадь возводимого объекта недвижимости стороны не заключали, также не была изменена цена договора исходя из изменившейся проектной площади квартиры.
При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для отступления от буквального толкования согласованных сторонами условий договора относительно проектной площади жилого помещения, подлежащего передаче ответчику.
Так как фактическая площадь переданного ответчику жилого помещения превышает проектную, согласованную сторонами договора на 1,21 кв.м, требования общества о взыскании с ответчика в пользу истца доплаты в сумме 114423 руб. (1,21 х 94565) – правомерны и подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 3488 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 98, 196 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Чайковского, 78» (ОГРН: №) - удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Чайковского, 78» (ОГРН№) доплату по договору долевого участия в строительстве от <//> №/Ч-78 в сумме 114423 (Сто четырнадцать тысяч четыреста двадцать три) руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3488 (Три тысячи четыреста восемьдесят восемь) руб.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда, с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья подпись Н.Р. Морозова
Копия верна
Судья:
Секретарь:
По состоянию на <//>
судебный акт в законную силу не вступил
Судья: