К делу № 2-5678/2022

УИД 23RS0040-01-2022-005156-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2022 года город Краснодар

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Дордуля Е.К.,

при секретаре Малтабар М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ИП ФИО2 с иском о признании предварительного договора купли-продажи , в жилом , по в от 30.05.2012, заключенный между ИП ФИО2 и ФИО1, договором долевого участия в строительстве.

В обоснование требований указано, что 30.05.2012 между ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной , на 5 этаже, в подъезде №1, общей площадью 34,86 кв.м., жилой 12,92 кв.м., кухня 10,36 кв.м., в многоквартирном жилом , по в , согласно условиям которого, ФИО2 взял на себя обязательство передать в собственность ФИО1 указанную однокомнатную квартиру, не позднее 01.11.2012. В силу пункта 3.1, 3.2,3.4 Договора, полная стоимость Квартиры составляет 1 220 100 рублей. Свои обязательства по оплате принятого права требования истцом ФИО1 выполнены в полном объеме и в установленный срок, что подтверждается актами передачи денежных средств от 30.05.2012, 12.07.2021 Стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан не позднее 01.11.2012. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязался подписать передаточный акт, а продавец обязался предоставить покупателю документы: свидетельство о праве собственности на вышеуказанную квартиру и технический паспорт на вышеуказанную квартиру. Таким образом, 02.11.2012 у ответчика истек строк исполнения обязательств по предварительному договору. Однако до настоящего времени ответчик свои обязательства не исполнил. Исходя из существа предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры от 30.05.2012, и сложившихся отношений сторон, следует, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве многоквартирного дома. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Истец в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен должным образом по последнему известному суду месту нахождения и месту жительства, о причинах своей неявки суду не сообщил, не представил возражения на иск.

Представитель ответчика - финансовый управляющий ФИО3 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, не возражал против удовлетворения требований.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующему.

В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Аналогичные правила содержатся и в ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Положениями ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В судебном заседании установлено, что 30.05.2012 между ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной , на 5 этаже, в подъезде №1, общей площадью 34,86 кв.м., жилой 12.92 кв.м., кухня 10,36 кв.м., в многоквартирном жилом , по в , согласно условиям которого, ФИО2 взял на себя обязательство передать в собственность ФИО1 указанную однокомнатную квартиру, не позднее 01.11.2012.

На основании ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из приведенных выше нормативных положений, Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ об участии в долевом строительстве, регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01.04.2005 года.

При рассмотрении настоящего дела, подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства. При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств, и (или) иного имущества, в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

В силу пункта 3.1, 3.2, 3.4 Договора, полная стоимость Квартиры составляет 1 220 100 рублей.

Свои обязательства по оплате принятого права требования истцом ФИО1 выполнены в полном объеме и в установленный срок, что подтверждается актами передачи денежных средств от 30.05.2012, 12.07.2012.

Стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан не позднее 01.11.2012.

Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязался подписать передаточный акт, а продавец обязался предоставить покупателю документы: свидетельство о праве собственности на вышеуказанную квартиру и технический паспорт на вышеуказанную квартиру.

Ответчиком обязательства по Договору нарушены, основной договор не заключен.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления

В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, правовыми последствиями незаключения основного договора, в установленный предварительным договором, или законом срок, является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора.

Учитывая установленные обстоятельства, позицию представителя ответчика, суд приходит к выводу, что исковые требования о признания предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 20.05.2012 договором участия в долевом строительстве жилого дома являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд принимает во внимание, что Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2019 года по делу А32-4884/2016 15АП-7535/2019, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 декабря 2018 года по делу №А32-4884/2016 удовлетворено ходатайство Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, применен параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к делу №А32-4884/2016 о несостоятельности (банкротстве) ИП ФИО2

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 сентября 2019 года по делу №А32- 4884/2016 включены в реестр требований о передаче жилых помещений индивидуального предпринимателя ФИО2 требования участника строительства ФИО1 о передаче жилого помещения - , на 5 этаже, в подъезде №1, общей площадью 34,86 кв.м., жилой 12.92 кв.м., кухня 10,36 кв.м., в многоквартирном жилом , по в .

Таким образом, при банкротстве ИП ФИО2 применяются положения Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности банкротстве)» в отношении банкротства застройщиков.

Требования ФИО1 признаны судом как требования участника долевого строительства, и включены в реестр требований на передачу жилых помещений должника.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная по правилам ст. 333.19 Налогового кодекса РФ в размере 300 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, в силу ст. 67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной , на 5 этаже, в подъезде №1, общей площадью 34,86 кв.м., жилой 12.92 кв.м., кухня 10,36 кв.м., в многоквартирном жилом , по в , от 30.05.2012, заключенный между ИП ФИО2 и ФИО1, договором долевого участия в строительстве.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 30.05.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в том числе, без участия ИП ФИО2 и его представителей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.К. Дордуля