Дело № 2-79/2025
УИД 29RS0003-01-2025-000017-84
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 марта 2025 года село Яренск
Вилегодский районный суд Архангельской области в составе:
председательствующего судьи Якимова В.Н.,
при секретаре судебного заседания Семяшкиной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в селе Яренске в помещении Вилегодского районного суда Архангельской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительных договоров купли-продажи нежилого здания и земельного участка недействительными,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании предварительных договоров купли-продажи нежилого здания и земельного участка недействительными.
В обосновании заявленных требований указано, что 2 октября 2020 года в период брака истца с ФИО5 были приобретены в собственность нежилое здание (баня-сауна) с земельным участком. 7 июня 2023 года брак между ними был расторгнут. В декабре 2024 года он узнал, что его бывшая супруга ФИО5, без его письменного согласия продает указанные выше объекты недвижимости и заключила предварительный договор с ФИО2 При этом, после развода истец с ФИО5 движимое и недвижимое имущество не разделили. Истец против продажи спорного недвижимого имущества. Поскольку в соответствии с нормами гражданского законодательства супруг, удостоверенное согласие которого на продажу совестно нажитого имущества не было получено, вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной в течение года со дня когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, истец просит признать недействительными заключенные между ФИО7 (после заключения брака ФИО3) Е.Н. и ФИО2 предварительный договор купли - продажи нежилого здания (бани-сауны) с земельным участком от 3 мая 2023 года и предварительный договор купли - продажи ? доли нежилого здания (бани-сауны) с земельным участком от 3 мая 2023 года.
Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3 (до заключения брака ФИО7) Е.Н.
В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям и просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что о наличии спорных договоров купли-продажи объектов недвижимости ему стало известно в мае 2024 года, в связи с чем заявленное ответчиком ФИО2 ходатайство о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям удовлетворению не подлежит.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании с требованиями истца не согласился и просил в их удовлетворении отказать, поскольку в материалы дела представлено нотариально удостоверенное согласие истца на заключение ФИО7 (после заключения брака ФИО3) Е.Н. сделки по продаже спорного недвижимого имущества, также ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности на подачу иска в суд и просит его применить.
В судебном заседании ответчик ФИО3 полагала требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, также просила в удовлетворении заявления ответчика ФИО2 о пропуске истцом срока исковой давности отказать.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Судом, в соответствии со статьей 114 ГПК РФ предлагалось лицам, участвующим в деле, представить в суд все имеющиеся у них доказательства по делу, указывалось на последствия непредставления доказательств, а также разъяснялись положения статьи 56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 1 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, согласно которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Выбор способа защиты гражданских прав, перечисленных в статье 12 ГК РФ, принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами.
По общему правилу право собственности приобретается по основаниям, не запрещенным законом, в частности по сделкам, и считается приобретенным правомерно, если иное не следует из закона, или незаконность приобретения права собственности не установлена судом.
На основании статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонние изменение его условий не допускается.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Одним из существенных условий договора купли-продажи является соглашение о цене продаваемого объекта (пункт 3).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса.
При этом, исходя из предписаний статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в том числе выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 21 и 22 января 2025 года, ответчик ФИО7 (после заключения брака ФИО3) Е.Н. с 28 октября 2020 года является собственником нежилого здания (бани-сауны) и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>
Также из материалов дела между ФИО7 (после заключения брака ФИО3) Е.Н. (далее - продавцом) и ФИО2 (далее - покупателем) _____.__г заключен предварительный договор купли - продажи указанных выше объектов недвижимости.
По условиям договора стороны обязались в срок до 31 декабря 2024 года заключить основной договор купли-продажи здания (баня-сауна) с земельным участком (далее - недвижимое имущество), при этом стоимость здания, уплачиваемая покупателем продавцу, составит 2 300 000 рублей, стоимость земельного участка составит 500 000 рублей и передача продавцом покупателю недвижимого имущества должна состояться по передаточному акту, подписываемому сторонами, в течение десяти календарных дней со дня заключения основного договора купли-продажи.
В предварительном договоре стороны определили, что покупатель обязуется оплатить стоимость недвижимого имущества в полном объеме в срок до _____.__г. При этом оплата стоимости недвижимого имущества будет произведена покупателем следующим образом: часть денежных средств в сумме 1 300 000 рублей 00 копеек покупатель передает продавцу в день заключения настоящего предварительного договора, оставшаяся часть в размере 1 500 000 рублей 00 копеек должна быть оплачена продавцу в срок, не позднее 31 декабря 2024 года, перед заключением основного договора купли-продажи. Стороны также пришли к соглашению о том, что в случае внесения оплаты оставшейся части несколькими платежами, стороны оформляют оплату соответствующими расписками, являющимися неотъемлемой частью предварительного договора.
Также в предварительном договоре содержится запись о том, что деньги в сумме 1 300 000 рублей 00 копеек получены и подпись продавца ФИО7 (после заключения брака ФИО3) Е.Н.
Кроме того, между ФИО7 (после заключения брака ФИО3) Е.Н. (далее - продавцом) и ФИО2 (далее - покупателем) _____.__г заключен предварительный договор купли - продажи ? доли нежилого здания (бани-сауны) с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>Б, принадлежащих ФИО5 на праве собственности.
По условиям данного договора стороны обязались в срок до 31 декабря 2024 года заключить основной договор купли-продажи ? доли здания (баня-сауна) и ? доли земельного участка (далее - недвижимое имущество), при этом стоимость ? доли здания, уплачиваемая покупателем продавцу, составит 1 150 000 рублей, стоимость ? доли земельного участка составит 250 000 рублей и передача продавцом покупателю ? доли недвижимого имущества должна состояться по передаточному акту, подписываемому сторонами, в течение десяти календарных дней со дня заключения основного договора купли-продажи.
В предварительном договоре стороны определили, что покупатель обязуется оплатить продавцу стоимость ? доли недвижимого имущества наличными денежными средствами в сумме 1 400 000 рублей 00 копеек в день подписания настоящего договора и данная оплата оформляется соответствующей распиской, являющейся неотъемлемой частью предварительного договора.
Также в предварительном договоре содержится запись «Деньги в сумме 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей 00 копеек мною получены» и подпись продавца ФИО5
Как следует из материалов дела ФИО1 и ФИО5 с 7 июля 2017 года по 3 июня 2023 года состояли в зарегистрированном браке.
Соглашение о разделе имущества между сторонами не составлялось, брачный договор не заключался.
Таким образом, принадлежащие ответчику ФИО5 на праве собственности объекты недвижимости, в отношении которых 3 мая 2023 года были заключены оспариваемые по настоящему делу предварительные договора, в силу положений статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) являются общей совместной собственностью супругов ФИО1 и ФИО5
При этом, пунктом 2 статьи 35 СК РФ и пунктом 2 статьи 253 ГК РФ установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Согласно пункту 4 статьи 253 ГК РФ, правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
В частности, иные, то есть отличные от пункта 3 статьи 253 ГК РФ, правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливаются статьей 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.
В соответствии с указанной правовой нормой (пункт 3 статьи 35 СК РФ), для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Из системного анализа положений статей 209, 454, 429 ГК РФ, пункта 3 статьи 35 СК РФ следует, что нотариальное согласие супруги при заключении предварительного договора по отчуждению приобретенного во время брака недвижимого имущества не требуется, поскольку предварительный договор не является договором по отчуждению этого имущества, а лишь подтверждает обязательства сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в будущем на условиях, определенных предварительным договором.
Между тем, такое требование установлено при заключении основного договора по отчуждению имущества, являющегося совместной собственностью супругов, и не соблюдение этого требования дает право супругу, чье согласие не было получено, требовать признания такое сделки недействительной (пункт 2 статьи 35 СК РФ).
В соответствии с указанной нормой закона сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (абзац 2 пункта 2 статьи 35 СК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Исключение из данного правила содержится в пункте 3 статьи 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке.
При этом в ходе судебного разбирательства судом на основании представленной нотариусом нотариального округа Ленского района Архангельской области информации от 15 марта 2025 года следует, что ФИО1 дано нотариально удостоверенное согласие на заключение ФИО7 (после заключения брака ФИО3) Е.Н. сделок по продаже объектов недвижимости указанных в оспариваемых по настоящему делу предварительных договорах от 3 мая 2023 года.
Таким образом, доводы истца о том, что он не давал нотариально удостоверенного согласия на заключение ФИО5 сделок по продаже объектов недвижимости указанных в оспариваемых по настоящему делу предварительных договорах, являются несостоятельными, поскольку опровергаются материалами дела.
Кроме того, разрешая заявление ответчика ФИО2 о пропуске срока исковой давности по заявленным истцом требованиям, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно статье 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В силу пункта 2 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Из положений пункта 1 статьи 168 ГК РФ следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Согласно статье 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
По смыслу приведенных норм в их системной взаимосвязи сделка, заключенная без получения в порядке пункта 3 статьи 35 СК РФ нотариально удостоверенного согласия супруга, является оспоримой.
В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Годичный срок исковой давности по заявленному истцом требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что заключена оспоримая сделка.
Из представленных в материалы дела объяснений ФИО1 от 6 декабря 2024 года, данных им сотруднику полиции, следует, что в мае 2023 года он от ФИО3 узнал о намерении последней продать ФИО2 их совместно нажитое в период брака имущество - баню-сауну и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>Б, также он видел в отношении указанного имущества и предварительный договор.
Оснований не доверять письменным объяснениям ФИО1 от 6 декабря 2024 года, данных должностному лицу - сотруднику полиции и после предупреждения об уголовной ответственности по статье 306 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.
В судебном заседании истец не отрицал факт того, что он давал указанные объяснения сотруднику полиции и доказательство обратного, в нарушение статьей 56 ГПК РФ, суду не представил.
Кроме того, факт того, что уже мае 2023 года ФИО1 был осведомлен о заключении между ФИО5 и ФИО2 предварительных договоров купли - продажи от 3 мая 2023 года, свидетельствуют и представленные нотариусом нотариального округа Ленского района Архангельской области сведения, согласно которых 16 мая 2023 года было составлено нотариально удостоверенное согласие ФИО1 на заключение ФИО5 сделки по продаже объектов недвижимости указанных в оспариваемых по настоящему делу предварительных договорах.
Учитывая изложенное, суд критически относится к данным в судебном заседании пояснениям истца ФИО1 о том, что о наличии спорных предварительных договоров купли-продажи ему стало известно в мая 2024 года, а также доводам истца, изложенных в иске о его осведомленности о спорных предварительных договорах в декабре 2024 года.
Оценив обстоятельства дела, доказательства, представленные участниками судебного разбирательства, на их относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд, вопреки доводам истца, приходит к выводу, что ФИО1 стало известно о наличии спорных предварительных договоров купли-продажи от 3 мая 2023 года в мае 2023 года.
Таким образом, применительно к заявленным истцом основаниям недействительности спорных сделок (173.1 ГК РФ) течение срока исковой давности для истца началось в мае 2023 года, соответственно, учитывая, что требования о недействительности оспариваемых предварительных договор купли - продажи объектов недвижимости от 3 мая 2023 года по основаниям недействительности данных сделок как оспоримых, были заявлены 16 января 2025 года при подаче истцом настоящего иска в суд, то по данным требованиям истцом пропущен предусмотренный 173.1 ГК РФ годичный срок исковой давности.
Пропуск истцом срока исковой давности при обращении в суд с настоящим иском по основаниям оспоримости сделки, в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истца.
Таким образом, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца к ответчикам о признании предварительных договоров купли-продажи нежилого здания и земельного участка недействительными удовлетворению не подлежат.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, оснований для взыскания расходов по уплате государственной пошлины с ответчиков в пользу истца не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 (ИНН №__) к ФИО2 (ИНН №__), ФИО3 (ИНН №__) о признании предварительных договоров купли-продажи нежилого здания и земельного участка недействительными отказать.
Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Вилегодский районный суд Архангельской области.
Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2025 года.
Председательствующий В.Н. Якимов