Судья Старикова А.А. 39RS0014-01-2022-000827-71

Дело № 2-46/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-5189/2023

26 сентября 2023 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Яковлева Н.А.

судей Ганцевича С.В., Никифоровой Ю.С.

при секретаре Кузякиной К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО10, ФИО11 на решение Полесского районного суда Калининградской области от 16 мая 2023 года по исковому заявлению ФИО12 ФИО1 к ФИО10 ФИО2, Шмидт ФИО3 о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Ганцевича С.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО12 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО10, ФИО11, указав, что 11.07.2022 между сторонами заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее – Предварительный договор) земельного участка общей площадью 1200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с КН № (далее – ЗУ) и жилого дома общей площадью 73,7 кв.м. с КН № (далее – Дом), расположенных по адресу: <адрес>. При подписании Предварительного договора она передала ФИО10 и ФИО11 задаток в сумме 100 000 руб. По условиям Предварительного договора общая стоимость объектов составила 4 700 000 руб., из которых будет оплачено 3 000 000 руб. собственными средствами (с учётом задатка) и 1 700 000 – кредитными средствами. Для проведения сделки купли-продажи использовалась платформа Сбербанка «Домклик», куда загружались все необходимые для одобрения ипотеки документы. Согласно п. 9 Предварительного договора, в случае отказа кредитной организации покупателю в одобрении объекта: вынесении отрицательного решения или уменьшения оценочной стоимости объекта, продавцы обязуются вернуть покупателю задаток в течение 5 дней с момента получения покупателем такого отказа в одинарном размере. Для получения кредитных средств был подготовлен отчет о рыночной стоимости приобретаемых объектов, с результатами которого не согласился банк, оценив объекты в 4 400 000 руб. Она о данном обстоятельстве уведомила продавцов, однако последние отказались вернуть задаток. Просила суд взыскать с ФИО10 и ФИО11 100 000 руб. расходы по уплате госпошлины – 3200 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.

Протокольным определением суда от 13.03.2023 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «ДОМКЛИК».

Решением Полесского районного суда Калининградской области от 16.05.2023 исковые требования ФИО12 удовлетворены, в её пользу солидарно с ФИО10 и ФИО11 взыскан задаток по Предварительному договору в размере 100 000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 3200 руб. и по оплате услуг представителя в сумме 30 000 руб.

В апелляционной жалобе ФИО10 и ФИО11 просят решение отменить, вынести новое решение, которым в иске отказать в полном объёме. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывают на то, что ФИО12 не приведено доказательств наступления обстоятельств в срок до 16.08.2022, в силу которых исполнение обязательств стало невозможным. Более того, не получив одобрения заявки на ипотечное кредитование, как поясняла при рассмотрении дела судом первой инстанции ФИО12, она не посчитала нужным обратиться в другое кредитное учреждение. Таким образом, невозможность исполнения обязательства с привлечением иного кредитного учреждения ФИО12 не доказаны. Факт заключения ФИО12 договора купли-продажи с другим лицом на более экономически выгодных для неё условиях до истечения срока действия Предварительного договора свидетельствует о злоупотребление ею своими правами.

Неявившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учётом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В ст. 309 ГК РФ указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно п.п. 1,4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (п.1 ст. 416 ГК РФ).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п.1 ст. 380 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что собственниками Дома и ЗУ являются ФИО10 и ФИО11, которым принадлежат по ? доли в праве на каждый из указанных объектов недвижимости.

11.07.2022 между ФИО10, ФИО11 и ФИО12 заключен Предварительный договор, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство в срок до 31.07.2022 заключить договор купли-продажи Дома вместе с ЗУ общей стоимостью 4 700 000 руб. (п. 1).

В п. 3 Предварительного договора указано, что при подписании договора ФИО12 передает ФИО10, ФИО11 задаток в размере 100 000 руб.

В соответствии с п. 7 Предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что в случае, если покупатель в установленный срок отказывается или необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, задаток, преданный продавцам согласно п. 3 настоящего договора, не возвращается покупателю.

Из п. 9 Предварительного договора следует, что в случае отказа кредитной организацией покупателю в одобрении объекта (вынесения отрицательного решения по объекту залога) или уменьшения его оценочной стоимости либо получении кредита, продавцы обязуются вернуть покупателю денежную сумму, полученную в качестве задатка согласно п. 3 настоящего договора, в течение пяти дней с момента получения покупателем такого отказа (решения) в одинарном размере.

Согласно п. 11 Предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что сумму в размере 3 000 000 руб. с учётом суммы задатка, переданного продавцу согласно п. 3 настоящего договора, покупатель выплачивает продавцу из собственных средств, сумму в размере 1 700 000 руб. покупатель выплачивает продавцу из заемных средств, предоставленных кредитной организацией, с использованием номинального счета и сервиса «Безопасные расчеты».

27.07.2022 дополнительным соглашением к Предварительному договору стороны установили новый срок, до которого они приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи – до 16.08.2022. При этом в указанном дополнительном соглашении стороны установили, что стоимость объектов недвижимости – 4 700 000 руб. не может быть изменена.

Согласно выписке из отчета № 0168-07-22 от 28.06.2022 рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 5 010 000 руб., в том числе: Дом – 4 840 000 руб., ЗУ – 170 000 руб.; ликвидационная стоимость – 3 757 000 руб.

29.07.2022 кредитная организация уведомила ФИО12 о начале проверки представленных документов, а позднее о том, что стоимость объекта завышена, допустимой является цена – 4 400 000 руб., а затем отказала в выдаче испрашиваемого кредита в размере 1 700 000 руб.

05.08.2022 ФИО12 направила в адрес ФИО10, ФИО11 уведомление о расторжении Предварительного договора.

Однако ФИО10 и ФИО11 отказались возвратить ФИО12 полученные от последней 100 000 руб.

Учитывая приведенные выше правовые нормы, установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО12 исковых требований.

При этом судебная коллегия отмечает, что сторонами Предварительного договора не было согласовано условие об обязанности покупателя обращаться в несколько кредитных организаций с целью получения заёмных средств для приобретения принадлежащих ответчикам объектов.

Состоятельность доводов апелляционной жалобы не нашла своего подтверждения в суде апелляционной инстанции.

Вместе с тем судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, взыскав с ответчиков указанные в решении денежные средства солидарно, нарушил нормы материально права.

В силу ст. 321 ГК РФ если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

При этом солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства (п. 1 ст. 322 ГК РФ).

Поскольку по условиям Предварительного договора каждый из продавцов принял на себя обязанность продать по ? доли в праве собственности на Дом и ЗУ, то есть исполнить в долях обязательства по передаче продаваемых объектов ФИО12, основания у суда первой инстанции к привлечению ответчиков к солидарной ответственности отсутствовали.

При этом и судебные расходы подлежали взысканию с ответчиков в долевом, а не в солидарном порядке.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению, второй и третий абзацы резолютивной части решения – изложению в следующей редакции: взыскать в пользу ФИО12 с ФИО10 и ФИО11 по 50 000 руб. с каждой в счёт возврата задатка; по 1600 руб. с каждой расходы по оплате госпошлины, по 15 000 руб. с каждой расходы по оплате услуг представителя.

В остальной части решения суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Полесского районного суда Калининградской области от 16 мая 2023 года изменить, изложив второй и третий абзацы резолютивной части решения в следующей редакции: взыскать в пользу ФИО12 ФИО4 (паспорт серии № № №) с ФИО10 ФИО5 (паспорт серии № № №) и Шмидт ФИО6 (паспорт серии № № №) по 50 000 руб. с каждой в счёт возврата задатка.

Взыскать в пользу ФИО12 ФИО7 с ФИО10 ФИО8 и Шмидт ФИО9 по 1600 руб. с каждой расходы по оплате госпошлины, по 15 000 руб. с каждой расходы по оплате услуг представителя, в остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 28 сентября 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: