Дело № 2-3126/2025
УИД 26RS0001-01-2025-000178-73
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Ставрополь 30 июня 2025 года
Промышленный районный суд г. Ставрополя в составе председательствующего судьи Воробьева В.А., при ведении протокола ФИО1,
с участием представителей истца ФИО2-ФИО3, ФИО4, действующих по доверенностям;
представителей ответчика ТСЖ «Орион»-ФИО5,ФИО6, действующих на основании доверенностей,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ТСЖ «Орион» в лице конкурсного управляющего - ФИО7 о признании недействительной регистрации права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к ТСЖ «Орион» в лице конкурсного управляющего - ФИО7, в котором просил: признать недействительной регистрацию права собственности ТСЖ «Орион на <адрес>, КН № расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>; признать право собственности ТСЖ «Орион» на <адрес> № расположенную в жилом доме по адресу <адрес> - отсутствующим.
Требования мотивированы тем, что уведомлением от дата приостановлена государственная регистрация прав на принадлежащее ФИО2 жилое помещение <адрес>, КН №, по адресу: <адрес>, в квартале 163, в связи с наличием ареста на квартиру от дата и регистрация права собственности за ТСЖ «Орион» от дата. Регистрация права собственности на вышеуказанную квартиру произведена за ТСЖ «Орион» конкурсным управляющим ТСЖ «Орион» ФИО8 (освобожден от обязанностей конкурсного управляющего ТСЖ «Орион» определением Арбитражного суда <адрес> от дата).
Определением Арбитражного суда <адрес> от дата конкурсным управляющим ТСЖ «Орион» назначен ФИО7
Полагает, что регистрация права собственности на <адрес>, КН 26:12:030703:983 в жилом доме по адресу <адрес> в квартале 163 за ТСЖ «Орион» является незаконной, нарушающей права истца по следующим основаниям.
Актом приема-передачи от дата <адрес> передана застройщиком ТСЖ «Орион» инвестору ФИО2, по договору возмездной уступ; прав (цессии) дата по договору № инвестирования строительства 9 квартирного жилого дома от дата на основании ввода объекта эксплуатацию № RU 26309000-0029-Э от дата. Согласно акту приема - передачи от дата оплата за квартиру произведена в полном объеме соответствуют техническому состоянию, определенному по договор возмездной уступки прав (цессии).
Обязательства по договору возмездной уступки прав (цессии) стороны исполнили полностью, претензий друг к другу не имеют, в том числе финансовых.
Квартира 42 по адресу: <адрес> находится в полном владении истца ФИО2 с 2014 года. Истец оплачивает коммунальные услуги, содержание и ремонт обще имущества дома, взносы на капитальный ремонт.
Постановлением Промышленного районного суда от дата наложен арест на спорную квартиру, что препятствует инвестору - титульному собственнику ФИО2 зарегистрировать право собственности на принадлежащую ему квартиру.
Решением Арбитражного суда <адрес> от дата при признании ТСЖ «Орион» несостоятельным банкротом, временному управляющему должника в удовлетворении ходатайства о применении при банкротстве ТСЖ «Орион» правил параграфа 7 Закона о банкротстве, регулирующих банкротство застройщика, отказано.
Утверждает, что ответчик не имеет никакого отношения ни к одной из квартир в жилом доме по <адрес>, переданных по акту приема-передачи инвесторам строительства на основании ввода объекта эксплуатацию № RU 26309000-0029-Э от дата.
Уставная деятельность ТСЖ «Орион» завершена, имущество отсутствуют, счета закрыты, за период более 10 лет после сдачи дома в эксплуатацию (2012 год) заявления участников строительства по передаче жилых помещений к должнику не поступали.
При таких обстоятельствах, полагает, что право собственности ответчика – ТСЖ «Орион» на указанный объект подлежит признанию отсутствующим, поскольку отсутствуют основания для возникновения у ответчика права собственности на это объект.
В судебном заседании представители истца ФИО2-ФИО3, ФИО4 исковые требования поддержали по основаниям изложенным в иске, и просили их удовлетворить.
Представители ответчика ТСЖ «Орион»-ФИО5,ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признали, возражали против удовлетворения исковых требований.
Иные лица в судебном заседании участие не принимали.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления прав на жилище.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как следует из вступившего в законную силу решения Промышленного районного суда <адрес> от дата, дата создано ТСЖ «Орион» для строительства жилого дома по <адрес>.
дата ТСЖ «Орион» заключило договор аренды земли с КУМИ администрации <адрес>.
Постановлением главы <адрес> от дата № установлено, что арендная плата за земельный участок исчисляется с дата.
ТСЖ «Орион» получены разрешения на строительство № от дата, № от дата, № RU 26309000-«473-с» от дата и № RU 26309000-«487-с» от дата.
Для строительства жилого дома по <адрес> в <адрес>, между ТСЖ «Орион» и ООО КПК «Славия» были заключены договор № от дата о передаче функций заказчика на строительство 96-ти квартирного жилого дома в <адрес> и договор № от дата о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству 96-ти квартирного жилого дома в <адрес>.
Согласно договору № от дата о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству 96-ти квартирного жилого дома по <адрес>, заключенному между ООО КПК «Славия» и ТСЖ «Орион», участники простого товарищества обязались соединить свои вклады и совместно действовать в достижении целей - строительства жилого дома. ООО КПК «Славия» выполняла функции заказчика строительства дома (дело №).
дата между инвестором - физическим лицом ФИО9 и застройщиком – ТСЖ «Орион» был заключен договор инвестирования №, согласно которому застройщик обязался передать, а инвестор принять и оплатить за счет собственных средств создаваемый объект недвижимости – квартиру (№), определенную условиями договора. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 2 444 400 рублей.
Оплата в размере 2 444 400 рублей внесена ФИО9 в ООО «Управ-Строй» дата, основание: целевое финан.стр-ва ж/д Лермонтова, 260, дог.инв. 108 от дата.
дата ТСЖ «Орион» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 26309000-«0029-Э».
Согласно договору возмездной уступки прав (цессии) по договору инвестирования строительства 96-ти квартирного жилого дома в <адрес> от дата, заключенному между ФИО9 (цедент) и ФИО2 (цессионарий), цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме право (требование) по договору № инвестирования строительства 96-ти квартирного жилого дома в <адрес> от дата. Предметом цессии (уступки прав) является трехкомнатная <адрес> общей площадью 88,7 кв.м., расположенная на втором этаже 96-ти многоквартирного жилого дома в <адрес> в квартале 163.
Согласно расписке ФИО9, дата он получил от ФИО2 за трехкомнатную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 88,7 кв.м., при надлежащую продавцу по договору инвестирования 2 444 400 рублей.
Согласно акту приема-передачи от дата, заключенному между ТСЖ «Орион» (застройщик) в лице председателя ФИО3 и ФИО2 (инвестор), на основании договора возмездной уступки прав (цессии) по договору № инвестирования строительства 96-ти квартирного жилого дома в <адрес> от дата и в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 26309000-«0029-Э» от дата, застройщик передает, а инвестор принимает на праве собственности трехкомнатную <адрес> общей площадью 88,7 кв.м., расположенную на втором этаже 96-ти многоквартирного жилого дома в <адрес>. Согласно п. 3 указанного акта, оплата за квартиру произведена в полном объеме.
Решением Арбитражного суда <адрес> от дата ТСЖ «Орион» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО6 (впоследствии конкурсными управляющими были утверждены: ФИО5, ФИО8, ФИО7).
дата за ТСЖ «Орион» произведена регистрация права собственности на <адрес> общей площадью 88,7 кв.м., расположенную в <адрес> (на момент регистрации права собственности конкурсным управляющим ТСЖ «Орион» являлся ФИО8).
Определением Арбитражного суда <адрес> от дата ФИО8 освобожден от обязанности конкурсного управляющего ТСЖ «Орион».
Уведомлением от дата приостановлена государственная регистрация на жилое помещение <адрес>, КН № по адресу: <адрес>, в квартале 163, в связи с наличием ареста на квартиру от дата и регистрации права собственности за ТСЖ «Орион» от дата (заявление о государственной регистрации подано ФИО2).
Определением Арбитражного суда <адрес> от дата конкурсным управляющим ТСЖ «Орион» утвержден ФИО10
Обращаясь в суд с иском, истец указывает, что регистрация права собственности за ТСЖ «Орион» произведена незаконно, поскольку именно истец является собственником спорной квартиры, в отношении которой несет бремя содержания в виде оплаты коммунальных услуг, предоставив в качестве доказательств квитанции об оплате коммунальных услуг.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.
Основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства квартир в многоквартирном доме, является обеспечение приоритетной защиты последних как непрофессиональных инвесторов для цели, прежде всего, обеспечения соблюдения застройщиком принятых на себя обязательств и воспрепятствования появлению «обманутых дольщиков».
Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает субъекта, полагающего нарушенным принадлежащее ему право, в выборе способа его защиты; граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ осуществляют выбор защиты нарушенного права по своему усмотрению.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Для регистрации права застройщика должен быть представлен соответствующий документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц. Наличие инвесторов препятствует возникновению права застройщика на объект.
Если для строительства объекта застройщик привлекает денежные средства третьих лиц - инвесторов, обязуясь взамен предоставить в построенном объекте недвижимости определенную площадь, например, в виде нежилых помещений или производственных площадей, квартир в жилом доме, то признать право застройщика на объект в целом нельзя, поскольку исходя из п. 1 ст. 218 ГК РФ право в данному случае на объект возникает не у застройщика, а у инвестора строительства.
Согласно ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Из ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как было указано выше, истцом в материалы дела представлены: договор инвестирования № от дата; договор возмездной уступки прав (цессии) по договору инвестирования строительства 96-ти квартирного жилого дома в <адрес> от дата; расписка от дата; акт приема-передачи от дата.
Суд, изучив и проанализировав представленные документы, приходит к выводу, что указанные документы подтверждают факт оплаты первоначальным инвестором трехкомнатной <адрес> по адресу: <адрес>, с учетом принятых на себе обязательств сторонами и действительной волей сторон, целью которых явилось строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома.
Первоначальный инвестор оплатил стоимость жилого помещения, исходя из достигнутых сторонами договорённостей, вытекающих как из условий договора инвестирования, так и общей воле сторон с учетом цели договора.
В настоящее право требования выполнения условий по договору инвестирования перешло к ФИО2
Данные обстоятельства стороной ответчика не опровергнуты.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по завершении строительства и введении многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщик обязан передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства.
Поскольку истцом представлены в материалы дела доказательства полной оплаты стоимости квартиры по договору инвестирования № 108 от 19.08.2011, суд приходит к выводу, что регистрация права собственности за ТСЖ «Орион», произведенная конкурным управляющим ФИО8, является незаконной, что является основанием для удовлетворения требования истца о признании недействительной регистрации права собственности ТСЖ «Орион на <адрес>, КН 26:12:030703:983, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>.
Поскольку судом удовлетворено требование истца о признании государственной регистрации недействительной, суд приходит к выводу, что право собственности на спорную квартиру по договору инвестирования № у ТСЖ «Орион» не возникло.
При таких обстоятельствах исковые требования ФИО2 к ТСЖ «Орион» в лице конкурсного управляющего - ФИО7 о признании недействительной регистрации права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим, подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО2 к ТСЖ «Орион» в лице конкурсного управляющего - ФИО7 о признании недействительной регистрации права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим, - удовлетворить.
Признать недействительной регистрацию права собственности ТСЖ «Орион на <адрес>, КН №, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>.
Признать право собственности ТСЖ «Орион» на <адрес> КН №, расположенную в жилом доме по адресу <адрес> - отсутствующим.
Решение суда является основанием для регистрирующего органа для погашения/исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество регистрационной записи о праве собственности ТСЖ «Орион», ИНН №, на трехкомнатную <адрес>, КН № по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Промышленный районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 01 июля 2025 года.
Судья В.А. Воробьев