Дело №2-114/5-2022
46RS0030-01-2021-009895-55
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 ноября 2022 года гор. Курск
Ленинский районный суд г. Курска в составе:
председательствующего судьи Арцыбашева А.В.,
при секретаре Красиловой Н.Г.,
с участием:
представителя истца (ответчика по встречному иску) по ордеру ФИО1,
ответчиков (истцов по встречному иску) ФИО2, ФИО3,
их представителя по ордеру ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, возврате излишне уплаченной денежной суммы, по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО5 о признании договора купли-продажи незаключенным,
установил:
Истец ФИО5 с учетом уточнения требований обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, возврате излишне уплаченной денежной суммы, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО5 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №, жилого дома площадью 169,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес> <адрес>. Цена недвижимости составила 6 600 000 руб., из которых: 6 300 000 руб. цена жилого дома, 300 000 руб. цена земельного участка. В тот же день ими был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений (имущества) на сумму 2 000 000 руб. (внутренняя отделка, предметы мебели, калитка, автоматические ворота, навес, зеленые насаждения). ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 передал ФИО6 денежные средства в общей сумме 8 600 000 руб., передача недвижимости была оформлена актами. ДД.ММ.ГГГГ. стороны договора подали документы через МФЦ в Росреестр по Курской области на регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости от К-вых к ФИО5. Однако, ДД.ММ.ГГГГ. регистрация была приостановлена ввиду того, что в представленном на регистрацию договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. отсутствует информация об ограничении (обременении) прав на земельный участок. После этого, ФИО5 узнал, что по центру вдоль всего земельного участка проходит оптоволоконный кабель сотового оператора ПАО «Мегафон», что ограничивает расположение каких-либо построек в этой части земельного участка по всей его длине на протяжении 50 метров. О данном факте ФИО5 до заключения сделки известно не было, имеющиеся у него документы, сведений об этом не содержали. Ответчики К-вы об этом ФИО5 также не сообщили. Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ., составленной ООО «Агентство независимой экспертизы собственности», с учетом ограничений (обременений) стоимость земельного участка снизилась на 108 542 руб., стоимость жилого дома снизилась на 719 274 руб., а всего на 827 816 руб. При этом, до настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности от К-вых к ФИО5 на приобретенные им жилой дом и земельный участок не произведена. №. ФИО5 в адрес К-вых направлял для подписания дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., содержащее информацию относительно ограничений (обременений), однако до настоящего времени данное соглашение К-выми не подписано. Добровольно вернуть излишне уплаченную сумму за дом и земельный участок, ответчики отказались. В связи с этим, просит суд уменьшить покупную цену земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № на сумму 108 542 руб., уменьшить покупную цену жилого дома площадью 169,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, с учетом неотделимых улучшений, приобретенных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. на 719 274 руб., а всего на сумму 827 816 рублей. Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО5 излишне уплаченную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. сумму в размере 827 816 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 11 478,16 руб., а всего 839 294 руб. 16 коп. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности за ФИО5 на земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом площадью 169,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, <адрес>.
В ходе рассмотрения дела ответчики ФИО7 подали встречный иск к ФИО5 о признании договора купли-продажи незаключенным, указывая, что дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., содержащее информацию относительно ограничений (обременений), было ими также подготовлено, однако ФИО5 отказался его подписать, и стал требовать уменьшения цены недвижимости. В связи с этим, считают, что сторонами договора не достигнуто соглашение по существенным условиям договора – его цены. Также, указывают, что ФИО5 было известно об имеющихся ограничениях земельного участка, что подтверждается представленной им в суд выпиской из ЕГРН. При этом, зная об этом, и не являясь собственником земельного участка, ФИО5 стал возводить на земельном участке объекты капитального строительства, что подтверждает факт использования ФИО5 земельного участка по его разрешенному назначению и свидетельствует о недобросовестности и злоупотреблении правом со его стороны. В связи с этим, просят суд признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. незаключенным, применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение. Обязать Волобуева возвратить ФИО6 жилой дом и земельный участок, с выплатой К-выми в пользу ФИО5 денежной суммы в размере 8 600 000 руб.
Истец (ответчик по встречному иску) ФИО5 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещался.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО5 по ордеру ФИО1 в судебном заседании свои уточненные исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, просила их удовлетворить. Встречные исковые требования К-вых не признала, указав на отсутствие правовых оснований для их удовлетворения, указав, что до сделки купли-продажи ФИО5 не знал о наличии ограничений (обременений) в отношении земельного участка, так как представленная ему выписка из ЕГРН таких сведений не содержала, иные имеющиеся у него документы также не свидетельствовали об этом. Просила в удовлетворении встречного иска отказать.
Ответчики (истцы по встречному иску) ФИО2, ФИО3, их представитель по ордеру ФИО4, в судебном заседании уточненные исковые требования ФИО5 не признали по основаниям, изложенным во встречном иске. Свои встречные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, пояснив, что об имеющихся ограничениях (обременениях) земельного участка до сделки они не знали. Также, представили суду рецензию на заключение судебной экспертизы ООО «Агентство независимой экспертизы собственности» № от ДД.ММ.ГГГГ., указав, что в ней имеются неточности.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ПАО «Магафон» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещался, представил суду пояснения на иск, в которых просит рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что нарушений прав собственности ФИО5 со стороны ПАО «Мегафон» не имеется, поскольку прокладка оптоволоконного кабеля по спорному земельному участку имела все согласования, сведения об этом вносились в государственный кадастр недвижимости. Также, указал, что глубина залегания кабеля составляет не менее 1м.20см., то есть глубже поверхностного (почвенного) слоя земли, в связи с чем, кабель не создает препятствий в использовании земельного участка по целевому назначению. При этом, указал, что нарушение охранной зоны линии связи может нарушить нормальную работу сети связи.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещался, ранее суду представлен письменный отзыв на иск, в котором указано, что в полученной Волобуевым выписке из ЕГРН из-за технической ошибки не отразились сведения в разделе 4.1 о наличии ограничений (обременений) в отношении запрашиваемого им земельного участка, которая впоследствии была исправлена.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, основываясь на положениях ст. 56 ГПК РФ, в соответствии с ч.1 которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО5 и ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №, жилого дома площадью 169,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РФ, <адрес>, <адрес>. <адрес>, <адрес>.
Согласно п.4.1. Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. цена недвижимости составила сумму в размере 6 600 000 руб., из которых цена жилого дома - 6 300 000 руб., цена земельного участка - 300 000 руб.
В тот же день сторонами также был заключен Договор купли-продажи неотделимых улучшений (имущества) на сумму 2 000 000 руб., а именно: внутренней отделки, предметов мебели, калитки, автоматических ворот, навеса, зеленых насаждений.
ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 передал продавцам денежные средства в общей сумме 8 600 000 руб., что подтверждается их собственноручными расписками.
Передача недвижимости покупателю подтверждается подписанными сторонами актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того ДД.ММ.ГГГГ покупатель по акту принял от продавцов неотделимые улучшения.
ДД.ММ.ГГГГ сторонами сделки поданы документы через МФЦ в Росреестр по Курской области на регистрацию перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ из ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области получено уведомление о приостановлении государственной регистрации земельного участка и жилого дома, ввиду того, что в представленном для осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности Договоре отсутствует информация об ограничении прав на земельный участок, предусмотренных ст.ст.56,56.1 Земельного кодекса РФ в части установления охранной зоны в соответствии с законодательством РФ градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территории. Также указано, что осуществление государственной регистрации перехода права собственности возможно после предоставления подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору, с указание ограничений прав земельного участка.
В связи с получением данного уведомления регистрационного органа, истцу ФИО5 стало известно, что по центру вдоль всего участка проходит оптоволоконный кабель сотовой сети ПАО «Мегафон» от начала и до конца с зоной ограничения шириной 5 метров и занимает площадь 203 кв.м., что соответствует более 20% от площади участка.
До момента приостановления государственной регистрации перехода права собственности о наличии зоны с особыми условиями использования территорий в границах покупаемого земельного участка ФИО5 не было известно, поскольку ДД.ММ.ГГГГ. им была получена выписка из ЕГРН «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» на объект недвижимости - земельный участок, в которой было указано, что сведения актуальные, ограничение права, обременение объекта недвижимости отсутствует, аресты, аренда, залог - также отсутствует.
Таким образом, покупатель ФИО5 со своей стороны действовал добросовестно и с достаточной степенью осмотрительности, поскольку продавец гарантировал, что земельный участок свободен от любых прав третьих лиц и обременений, что также подтверждалось полученной им выпиской из ЕГРН.
Наличие в выписке из ЕГРН технической ошибки об отсутствии ограничений не может свидетельствовать об том, что ФИО5 обладал информацией о наличии такие ограничений.
При этом, как установлено судом, продавцы К-вы, обладая данной информацией, намеренно скрыли наличие зоны ограничения (обременения) продаваемого ими земельного участка, что видно из истребованного судом материала регистрационного дела по оформлению ими спорного земельного участка, в котором имеется соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенное между ними и Администрацией Курского района Курской области, из п.5 которого следует, что сторонам известно о том, что на земельный участок установлено ограничение пользования – охранная зона объектов электросетевого хозяйства – 203 кв.м.
Между тем, продавцы К-вы в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. напротив гарантировали покупателю ФИО5, что участок свободен от ограничений прав третьих лиц, предъявили ему выписку от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, в которой отсутствовали какие-либо ограничения.
Таким образом, покупатель ФИО5 находясь в заблуждении о качественных характеристиках приобретаемых им объектов недвижимости и перспективах их улучшения, принял решение об их покупке по цене без учета ограничений.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).
В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу абз.2 п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
В силу п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В соответствии с п.3 ст.37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования или иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Согласно п.4 Договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ цена жилого дома составляет 6 300 000 руб., земельного участка – 300 000 руб. Согласно п.3. Договора купли-продажи неотделимых улучшений (имущества) от ДД.ММ.ГГГГ стоимость улучшений составляет 2 000 000 руб. Общая цена домовладения составляет 8 600 000 руб.
Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков. В соответствии с п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится с земельным участком.
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ., составленного ООО «Агентство независимой экспертизы собственности», рыночная стоимость земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: РФ, <адрес>, <адрес>, <адрес>, с расположенным на нем жилым домом площадью 169,2 кв.м. кадастровый №. с наличием неотделимых улучшений, приобретенных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., с учетом ограничений прав, отнесенных к зоне с особыми условиями использования территорий на дату ДД.ММ.ГГГГ., составляет 7 778 827 руб.
С учетом обременения стоимость земельного участка снизилась на 108 542 руб., стоимость жилого дома на 719 274 руб., а всего на общую сумму 827 816 руб.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для соразмерного уменьшения по требованию покупателя указанной в договоре цены недвижимого имущества на общую сумму 827 816 руб. и о возврате продавцом покупателю переплаты в сумме 827 816 руб.
Также, судом установлено и не оспаривается сторонами, что до настоящего времени не произведена государственная регистрация перехода права собственности за ФИО5 на приобретенные им жилой дом и земельный участок.
При этом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 в адрес ответчиков направлялось для подписания дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., содержащее информацию относительно ограничений (обременений) продаваемого земельного участка, которое К-выми не подписано.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
В соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Судом установлено, что объекты недвижимости были фактически переданы покупателю ФИО5 по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ., а неотделимые улучшения по акту от ДД.ММ.ГГГГ., и с это момента ФИО5 фактически пользуется приобретенными объектами недвижимости, что стороны не отрицали в суде.
В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В соответствии с абз.3 п.1 ст.16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
При этом, оснований для удовлетворения встречного иска К-вых к ФИО5 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. незаключенным, суд не усматривает, поскольку исследованными в суде доказательствами подтверждается, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, в том числе оговорена цена, договор купли-продажи от 30.04.2021г. фактически исполнен.
Доводы К-вых об имеющихся неточностях в проведенной по делу судебной экспертизе ООО «Агентство независимой экспертизы собственности» № от ДД.ММ.ГГГГ., которые отражены в представленной ими рецензии, суд также не может принять во внимание, поскольку данные неточности являются не существенными, на конечные выводы эксперта не влияют, ходатайств о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы К-вы суду не заявляли, в связи с чем, в силу положений ст.56 ГПК РФ суд принимает заключение ООО «Агентство независимой экспертизы собственности» № от 09.09.2022г. в качестве доказательства по делу.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
На основании данной статьи суд считает необходимым взыскать в солидарном порядке с ответчиков в пользу истца судебные расходы, состоящие из уплаченной государственной пошлины в доход государства, исходя из цены уточненного иска.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО5 удовлетворить.
Уменьшить покупную цену земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № на сумму 108 542 руб., уменьшить покупную цену жилого дома площадью 169,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, <адрес>, с учетом неотделимых улучшений, приобретенных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. на 719 274 руб., а всего на сумму 827 816 рублей.
Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО5 излишне уплаченную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. сумму в размере 827 816 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 11 478,16 руб., а всего ко взысканию 839 294 руб. 16 коп.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности за ФИО5 на земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом площадью 169,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО5 о признании договора купли-продажи незаключенным отказать.
Решение может быть обжаловано в Курский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Курска в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, с которым стороны могут ознакомиться 18.11.2022г. в 17.30 часов.
Судья <данные изъяты> А.В. Арцыбашев