Дело № 2-15228/2023

УИД 16RS0042-03-2023-012917-56

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 декабря 2023 года г. Набережные Челны РТ

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Карамова И.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рукавишниковой Н.С.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ... о понуждении к заключению договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5, ... о признании сделки недействительной и понуждении к заключению договора купли-продажи, указав, что ... между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи ... по адресу: ... право собственности на которую у ответчиков зарегистрировано по ? доли, не являющуюся единственным жильем ответчиков. Обязательства обеспечены задатком в сумме 50000 рублей. Согласно условиям которого основной договор должен быть заключен до ..., от заключения которого ответчик уклоняется. ... ответчик произвел отчуждение спорного имущества. На основании изложенного, истец просит признать сделку по отчуждению доли в имуществе недействительной, обязать соответчиков заключить с истцом договор купли продажи квартиры на условиях, согласованных предварительным договором от ....

Определением суда от ... судом принят отказ истца от части исковых требований о признании недействительной сделки по отчуждению ответчиком доли в праве на спорную квартиру.

Истец и его представитель исковые требования в оставшейся части поддержали в полном объеме, просили требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 указанного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 29 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Согласно пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Например, если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде и между ними возникают соответствующие обязательства.

Материалами дела установлено, что ... между ФИО5 и ФИО1 заключен предварительный договор купли продажи имущества согласно которому ФИО5 и ФИО1 обязуются заключить в срок до ... основной договор купли-продажи ... (кадастровый ...), находящейся в ..., общей площадью с лоджией ... при наличии пакета документов, необходимых для отчуждения вышеуказанной квартиры за ... рублей (п.1).

Вышеуказанная квартира принадлежит продавцу по праву собственности согласно: акта приема-передачи квартиры дольщику ..., выдан ..., договор участия в долевом строительстве ...1, выдан ... (п.2).

В счет частичной предварительной оплаты по предстоящему договору купли-продажи вышеуказанной квартиры покупатель передает продавцу аванс в размере 50000 рублей (п. 3).

Изменение или расторжение настоящего договора возможны: по соглашению сторон; в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной; в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Соглашение об изменении или расторжении настоящего договора должно быть совершено в письменной форме и подписано обеими сторонами (п.11).

Согласно выписке из ЕГРН от ... представленной по запросу суда спорная квартира принадлежит на праве общедолевой собственности по ? доли ФИО5 и ФИО3

Согласно пояснениям сторон и по их договоренности оформлениям документов занималась продавец (ответчик ФИО5), истец в свою очередь контролировал процесс подготовки документов по средствам телефонных переговоров, переписок посредствам электронных средств и непосредственно поддерживая связь с нотариусом.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При этом условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ...).

Установлено, что сторонами согласованы условия предварительного договора, который недействительным не признан, сторонами не оспариваются.

Вместе с тем, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В пункте 27 данного Постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента заключения основного договора или обязанности в письменной форме обратиться с заключением основного договора.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон, возникшие в связи с предварительным договором являются прекратившимися.

Довод истца о том, что срок заключения основного договора продлевался по причине ведения переговоров судом отклоняется.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Указанные правила (в частности, о форме договора) применяются также и к соглашению об изменении условий предварительного договора, к которым, в частности, относится и условие о сроке заключения основного договора.

Материалами дела подтверждено и не оспаривалось сторонами, что дополнительных соглашений к предварительному договору об изменении срока заключения основного договора по причине невозможности подготовки пакета документов между сторонами не заключалось.

Переписка по средствам электронных сообщений (в мессенджерах) и телефонные переговоры при указанных обстоятельствах правового значения не имеют, поскольку не соответствуют установленному законом условию о форме договора и не порождают для сторон каких-либо правовых последствий.

Доказательств направления сторонами предложения заключить основной договор, уклонения ответчика (в период обязательства по заключению основного договора до ...) от заключения основного договора, не предоставлено.

С учетом вышеизложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что требования иска подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях заключенного предварительного договора купли продажи от ... отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья «подпись» Карамов И.Д.

Мотивированное решение изготовлено ....