Дело № 3а-815/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.

секретарь Хлебникова А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску МБУЗ «Детский санаторий «Смена» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

МБУЗ «Детский санаторий «Смена» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , площадью 142 000+/-132 кв.м., расположенного по адресу: , равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2020г., в размере 557 445 140 рублей.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что указанный земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании. За земельный участок уплачивает земельный налог, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

В судебное заседание представители МБУЗ «Детский санаторий «Смена» ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования г. Сочи, администрации муниципального образования г. Ростов-на-Дону, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 в судебном заседании не согласилась с выводами судебной экспертизы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила в удовлетворении требований отказать.

Ранее в представленном отзыве на административный иск представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 указала, что нарушений действующего порядка проведения государственной кадастровой оценки не допущено. Просила вынести законное и обоснованное решение.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 в представленных возражениях указала, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в 2020 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка земельных участков из состава земель населенных пунктов (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.03.2018г. № 481 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах»).

Из материалов дела следует, что администрация муниципального образования г. Ростов-на-Дону является собственником земельного участка с кадастровым номером , площадью 142 000+/-132 кв.м., расположенного по адресу: , что подтверждается выпиской из ЕГРН.

МБУЗ «Детский санаторий «Смена» владеет указанным земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования на основании постановления главы администрации г. Сочи от 02.06.1996г. №469, что подтверждается государственным актом.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта.

Согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2020г. установлена в размере 964 472 520 рублей. Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1882 от 05.10.2020г.

В соответствии с отчетом об оценке от 07.04.2022г. № 335/22, подготовленным ООО «Бюро оценки ФИО4», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2020г. определена в размере 557 445 140 рублей.

По ходатайству административного истца, принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №119/07/22 от 28.07.2022г., выполненной НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» экспертом 8, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2020г.) составляет 791 758 922 рубля.

С указанным заключением не согласились представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края и представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ».

Несогласие с выводами судебной оценочной экспертизы представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 в письменном отзыве мотивировала тем, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода экспертом допущены следующие нарушения п. 5 ФСО № 3: выбранные экспертом объекты-аналоги значительно отличаются по площади от объекта экспертизы, применение в расчете понижающих корректировки на масштаб в размере 24%, 34% для объектов-аналогов значительно занижают итоговую рыночную стоимости, что говорит о несоответствии объектов-аналогов объекту экспертизы по такому ценообразующему фактору как площадь (масштаб) участка; площадь объекта-аналога № 1 (2455,68 кв.м), вид разрешенного использования объекта-аналога № 1 (ИЖС), не соответствует данным, представленным в «сведениях online» и «фонде данных» сайта федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии «Росреестр»; вид разрешенного использования объекта-аналога № 3 (ИЖС), указанный продавцом в объявлении, в также принятый в расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, не соответствует данным, представленным в «сведениях online» и «фонде данных» сайта федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии «Росреестр»; в приложении к заключению отсутствуют скриншоты объявлений объектов-аналогов № 1 и № 3, что не позволяет проверить точность информации, указанной в расчетной таблице; в расчетной таблице № 5 на странице 57 заключения отсутствуют значения расчетной величины «m» и показатели веса аналогов «W», что не позволяет идентифицировать верность расчета рыночной стоимости объекта экспертизы.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 в письменных возражениях на заключение судебной экспертизы указал, что на странице 38 экспертного заключения эксперт не учел требования подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» от 25.09.2014г., согласно которому «...в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам». Подобранные экспертом объекты аналоги - земельные участки, несопоставимы с земельным участком объекта экспертизы по следующим факторам: физические характеристики (по площади, наличию коммуникаций), экономические характеристики (назначению земельного участка).

На стр. 56 объект-аналог №1: копия объявления данного объекта не приложена экспортом к «Источникам информации». На стр.38 указан кадастровый номер данного земельного участка 23:49:0108003:1031, площадь которого составляет 2456 кв.м, и вид разрешенного использования «Для размещения гостиниц». Информация интернет ресурса: https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online. Эксперт в своем заключении принимает и вносит корректировки к данному земельному участку с отнесением его к виду разрешенного использования «Под ИЖС», что ведет к искажению рассчитываемой стоимости. На стр. 55: площадь земельного участка исследуемого объекта 142 000 кв.м., тогда как объекты аналоги №2 и №3 имеют площадь 300 и 500 кв.м., что меньше площади объекта экспертизы в 473 раза. Использование объектов-аналогов с существенно меньшей площадью, ведет к значительному снижение стоимости объекта экспертизы (величина корректировки по данному фактору составила - 34%).

На стр. 12, 39, 55, 56, 57 эксперт не исследовал в полной мере объект экспертизы и объекты аналоги на предмет обеспеченности коммуникациями, а также не провел корректировку на их наличие. Обеспеченность коммуникациями является одним из важных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимого имущества. Земельный участок объекта экспертизы обеспечен коммуникациями (участок под действующим санаторием), информация по наличию коммуникаций у объектов аналогов в заключении отсутствует. Допущения в экспертизе не отражены.

На стр. 57 суммарная величина корректировок рыночной стоимости по объекту-аналогу №2 составила 91%, что указывает на некорректный подбор объекта аналога. Скорректированная стоимость 1 кв.м, данного объекта-аналога на этапе согласования результатов расчета отличается от скорректированных стоимостей объектов-аналогов №1 и №3 на 212% и 146%, что также свидетельствует о некорректном подборе объектов аналогов.

На стр. 4 «ВЫВОДЫ» эксперт делает вывод о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2021 года, что не соответствует дате оценке указанной в определении суда. На стр. 44 раздел эксперт указал: «Определение рыночной стоимости; Определение рыночной стоимости зданий в рамках затратного подхода», в то время как объектом экспертизы является земельный участок. На стр. 57 при согласовании результатов, полученных сравнительным подходом, эксперт вместо числовых значений прописывает «квадраты», что делает невозможным проверить и понять примененный алгоритм расчета, не обладая специальными знаниями в области оценки и математики.

В письменных пояснениях эксперт 8, подготовивший заключение судебной экспертизы указал, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы найдены наиболее схожие с объектами оценки аналоги на дату оценки, пояснения о принятии или отказе от предложения в качестве аналога, представлены в таблице 2 на стр. 38. На различия применена корректировка по данным Справочника оценщика недвижимости, Земельные участки, под ред. ФИО6 (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2018 г.). Данный подход соответствует требованиям п.22 ФСО №7.

Копия объявления о продаже объекта-аналога № 1, представлена в заключении на стр. 64. По данным сайта публичной кадастровой карты (https://egrp365.org/), площадь данного объекта-аналога составляет 2455,68 кв.м, в связи с чем и была принято наиболее точное значение площади, без округления. Разница в площади аналога 2455,68 и 2456 не оказывает влияния на итоговую рыночную стоимость.

Информация об объекте-аналоге №1 взята из архива объявлений о продаже ruads.org, сведения в объявлении о продаже представлены по состоянию на 12 апреля 2019 года. В связи с тем, что продавец указывает, что земельный участок относится к категории «ИЖС», можно сделать вывод, что по состоянию 12 апреля 2019 г. объект продавался именно как земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, из чего и была сформирована его цена предложения, которая была принята для определения рыночной стоимости объекта оценки, в рамках сравнительного подхода.

Копии объявлений объектов-аналогов №1 и 3 представлены на стр.64-65 заключения.

В расчетной таблице №5 на стр.57 заключения не указаны значения расчетной величины «m» и показатели веса аналогов «W», поскольку это является технической опечаткой формата текста при переносе таблиц из программы Excel в программу Word, не влияющей на итоговое значение рыночной стоимости, фактически расчетные величины соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка определялась как свободного от улучшений, учитывалась доступность инженерных коммуникаций. В данном случае объекты аналоги, как и объект оценки, расположены в районах с аналогичной доступностью инженерных коммуникаций и имеют возможность к подключению центральных коммуникаций.

В законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования к значению корректировок и отличию скорректированных стоимостей.

На стр. 4 «ВЫВОДЫ» экспертом допущена опечатка, вместо верной даты «01 января 2020 года», ошибочно указано «01 января 2021 года». Допущенная техническая опечатка не влияет на итоговое значение рыночной стоимости, рыночная стоимость определена по состоянию на 01.01.2020г.

На стр. 44 раздел «Определение рыночной стоимости; Определение рыночной стоимости зданий в рамках затратного подхода» также допущена опечатка, не влияющая на итоговое значение рыночной стоимости, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена в рамках сравнительного подхода.

Изучив пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

При оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом было проведено исследование рынка земельных участков г. Сочи, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта принята скидка на торг, произведены корректировки на местоположение (расстояние до моря), назначение, площадь, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2020 года) составляет 791 758 922 рубля.

Доказательств того, что рыночная стоимость указанного земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как пользователя данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 05 мая 2022 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 05 мая 2022 года.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и установлению кадастровой стоимость земельного участка с кадастровым номером равной рыночной стоимости в соответствии с выводами проведенной по делу судебной экспертизы в размере 791 758 922 рубля.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования МБУЗ «Детский санаторий «Смена» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером , площадью 142 000+/-132 кв.м., расположенного по адресу: , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 791 758 922 рубля.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером считать 05 мая 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья краевого суда:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30.09.2022 года.