Решение по делу № 2-105/2023 от 22.05.2023 - о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды земельного участка.

Дело № 2-105/2023

УИД 67RS0009-01-2023-000012-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Велиж 22 мая 2023 года

Велижский районный суд Смоленской области

В составе: Председательствующего (судьи) Романова А.В.,

при секретаре Шпак Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации МО «Велижский район» к ФИО1 о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ :

Администрация МО «Велижский район» (далее по тексту – Администрация) обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании арендной платы в размере 6697 руб. 97 коп. за период с 01.01.2022 по 31.12.2022, пени за неуплату арендной платы за период с 02.11.2022 по 09.01.2023 в размере 323 руб. 51 коп., а также о расторжении договора аренды земельного участка от 01.02.2010 № в связи с невнесением арендной платы более чем за 6 месяцев и изменении собственника здания, расположенного на арендованном земельном участке с кадастровым №.

В дальнейшим истец в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил 11.05.2023 исковые требования, просит взыскать с ответчика только арендную плату в размере 6697 руб. 97 коп. и пени в размере 323 руб. 51 коп..

В обоснование заявленных требований истец указал, что 01.02.2010 между Администрацией и ФИО1 был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 49 лет. На 2022 год арендная плата установлена по ставке 1,9% от кадастровой стоимости земельного участка. В 2022 году арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору, в течение года не вносил арендную плату, что привело к образованию задолженности, и 23.11.2022 ФИО1 был уведомлен о необходимости оплаты задолженности, а также о расторжении договора аренды в добровольном порядке, однако задолженность не погасил, и договор аренды не расторгнул. В связи с невнесением арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды ему были начислены пени за период с 02.11.2022 по 09.01.2023. На земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, находится здание столовой, с кадастровым №, собственником которого с 05.01.2022 стал ФИО2, с которым будет заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.02.2010 №. В связи с нарушением условий договора аренды ФИО1, просит взыскать неоплаченную арендную плату и пени.

Определением мирового судьи судебного участка №29 в МО «Велижский район» от 17.01.2023, отказано Администрации в принятии заявления о вынесении судебного приказа (л.д.35).

Определением суда от 30.03.2023 к участию в деле, в качестве 3-его лица, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора привлечен ФИО2.

Представитель истца Администрации МО «Велижский район», 3-е лицо – ФИО2, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были надлежащим образом извещены, об уважительных причинах неявки не сообщили в адрес суда, от представителя Администрации имеется заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, 3-е лицо было извещено по месту жительства согласно адресной справки, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (ч.ч.3,5 ст.167 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был надлежащим образом извещен по месту его жительства, по сведениям указанным в адресной справке на ответчика, с учетом соблюдения требовании ст.115 ГПК РФ, п.34-35 «Правил оказания услуг почтовой связи» (утв. Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ от 31 июля 2014 г. N 234).

На основании части 1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. При этом риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Злоупотребление правами лицами, участвующими в деле, не допускается. По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, не представившего доказательств об уважительных причинах неявки и не просившего рассмотреть дело в его отсутствие (ст.115-116, ч.4 ст.167 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ).

Исследовав письменные доказательства, находящиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно ст. 209, 304 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 611 ГК РФ устанавливает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения имущества.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Как следует из письменных материалов дела, 01.02.2010 между муниципальным образованием "Велижский район» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № по условиям которого ФИО1 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес> под зданием столовой в границах указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 627 кв.м. ( п. 1.1 Договора)

Срок аренды устанавливается 49 лет ( п. 2.1 Договора).

Размер арендной платы составляет с 01.02.2010 по 31.12.2010 г. 3260 рублей 66 копеек. Расчет арендной платы определён в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью договора ( п. 3.1. Договора)

Арендная плата вносится арендатором не позднее 1 ноября текущего года путем перечисления на счет 40101810200000010001 код 9011115010100000120, ОКАТО 6620350100 (п. 3.2. Договора)

В дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год (01.01-31.12) без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий договор и доводится до сведения Арендатора путем опубликования в прессе. Арендная плата по окончании срока договора или его досрочном расторжении исчисляется за полный месяц, в котором произошло прекращение действия договора. Неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы ( п. 3.3. договора)

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий договора (п. 4.1.1 договора)

Арендатор обязался по условиям договора выполнять в полном объеме все условия договора (п. 4.4.1), уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату (п. 4.4.3)

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,07% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договору (п. 5.2.).

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в п. 4.1.1 (п. 6.2) ( л.д. 5).

Договор аренды и право аренды земельного участка, с кадастровым №, вид разрешенного использования – для обслуживания здания столовой, расположенный по адресу: <адрес> было зарегистрировано в ЕГРН 27.02.2010, на срок по 27.02.2059, в отношении ФИО1.

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 №18, арендная плата, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка за текущий календарный год уплачивается арендаторами ежеквартально до двадцатого числа последнего месяца квартала. Исполнением обязательств по внесению арендной платы является поступление от арендатора денежных средств в счет главного администратора доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области (п. 4.5)

Постановлением Администрации МО «Велижский район от 09.12.2020 № об установлении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Велижский район», муниципального образования «Велижское городское поселение и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов на территории муниципального образования «Велиский район» ( далее по тексту – Постановление) установлена ставка арендной платы за земельные участки, по видам разрешенного использованиям земельных участков и категориям арендаторов в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> относится к категории земель- земли населенных пунктов, и имеет вид разрешённого использования- для обслуживания здания столовой, сведения о правообладателе отсутствуют, в отношении данного земельного участка зарегистрировано ограничение в виде аренды земельного участка на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № от 01.02.2010 (л.д. 6).

Ставка арендной платны за земельный участок, предоставленный в аренду ФИО1 в соответствии с Постановлением установлена в размере 1, 9 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в 2022 году составляла 352524 руб. 48 коп. ( л.д. 6)

Соответственно арендная плата, подлежащая уплате арендатором земельного участка за 2022 год составила 6697 рублей 97 копеек, о чем истцом представлен расчет арендной платы (л.д.7).

В связи с ненадлежащим исполнением договора аренды, по внесению арендной платы за 2022 год, Администрация МО «Велижский район» направила в адрес ФИО1 претензию от 23.11.2022 с требованием в срок до 25.12.2022 оплатить задолженность по арендной плате в размере 6697 руб. 97 коп. и пени в размере 103 руб. 15 коп. и предложила в связи с не внесением арендной платы за период, превышающий шесть месяцев расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.02.2010 № в добровольном порядке (л.д. 10).

Согласно п.2 ст.271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пункт 3 ст.552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п.25 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о изменении и расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ч.9 статьи 22 ЗК РФ), (п.1.1 ст.62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости))".

Согласно пункту 3 статьи 56 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим оформлением уступки данного права ( п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90)

Согласно п.4.3 Положению о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 №18, до оформления прав на земельный участок новым собственником здания, сооружения (помещения в них) с него взимается арендная плата в размере, установленном договором аренды земельного участка, заключенным с прежним собственником недвижимого имущества.

Решением Велижского районного суда от 09.11.2018 (вступило в законную силу 11.12.2018), было обращено взыскание по договору об ипотеке № от 31.08.2010 на право аренды земельного участка площадью 627 кв.м., кадастровый номер 67:01:0010309:64, расположенный по адресу: <адрес> по обязательствам ФИО3, с реализацией права аренды с публичных торгов.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 20.05.2020, по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО1, на торги выставляется имущество должника единым лотом в составе: здание столовой, площадь 414.6 кв.м., №; право аренды земельного участка с № (земли населенных пунктов, для обслуживания столовой, собственность публично-правовых образований).

09.10.2021 протокол №-ОТПП1, по результатам открытых торгов по продаже имущества ФИО1, по лоту №1, предмет торгов – имущество должника, в том числе: здание столовой, площадь 414.6 кв.м., №; право аренды земельного участка с № (земли населенных пунктов, для обслуживания столовой, собственность публично-правовых образований), пл. 627 кв.м, победителем является ФИО2.

11.10.2021 между финансовым управляющим гражданина – должника ФИО1, в лицн О. (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в собственность покупателя передается здание столовой, с № (назначение: нежилое, площадь 414.60 кв.м., адрес объекта: <адрес>), расположенное на земельном участке с № находящимся в собственности публично-правовых образований. Право аренды земельного участка с № (земли населенных пунктов, для обслуживания столовой, собственность публично-правовых образований), площадь 627 кв.м., покупателем оформляется самостоятельно в соответствующих государственных (муниципальных) органах.

Согласно сведений ЕГРН, на земельном участке с кадастровым №, находится здание с кадастровым №, по адресу: <адрес>, собственником здания с 05.01.2022 является ФИО2.

По сведениям из ЕГРЮЛ от 11.01.2023, имеется сведения о прекращении деятельности в качестве индивидуального предпринимателя на ФИО1 с 14.10.2019, в связи с признанием несостоятельным (банкротом).

Таким образом, в результате обращения взыскания по решению Велижского районного суда от 09.11.2018 на предмет ипотеки – право аренды земельного участка с №, и его реализации на 11.10.2021 в рамках единого лота со зданием столовой находящейся на указанном земельном участке, с переменой лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка, с 05.01.2022 право собственности на здание столовой зарегистрировано за ФИО2, то к нему перешли обязанности по внесению арендной платы по земельному участку. По смыслу абзаца первого пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Поэтому ФИО2, приобретший права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрел эти права вместе с обязанностями арендатора (аналогично тому, как это осуществляется при перенайме).

В связи с переменой лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка, по договору № от 01.02.2010, в результате реализации 11.10.2021 имущества ФИО1, то оснований по взысканию с него арендных платежей и пени за 2022 год не имеется, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

Согласно ч. 1 ст. 98, ст.103 ГПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении иска, государственная пошлина от уплаты которой истец освобожден (п.п.19 п.1 ст.333.36 НК РФ) не подлежит взысканию в доход государства.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска Администрации МО «Велижский район» (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт №) о взыскании арендной платы, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Велижский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись А.В. Романов