Дело № 2-3944/2025

УИД 78RS0023-01-2025-000044-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 сентября 2025 года Санкт-Петербург

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кривилёвой А.С.,

при помощнике судьи Сидоровой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец указал, что 26.09.2016 между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> в соответствии с указанным договором истец оплатил ответчику 3 800 000 руб. Договор сторонами был подписан, взаиморасчеты произведены непосредственно перед подачей документов на регистрацию перехода права собственности в МФЦ, денежные средства были переданы в полном объеме ответчику, о чем последний составил собственноручно составленную и подписанную расписку. Ответчик после заключения договора подал заявление о снятии его с регистрационного учета. После подачи документов в МФЦ стороной истца была сделана приостановка регистрации сделки для оплаты долгов по коммунальным услугам и алиментам ответчика. После полной оплаты долгов и возобновлении регистрации перехода права выяснилось, что ответчик обратился в органы полиции об утере паспорта, в связи с чем ему был выдан новый паспорт. Зная, что с истцом заключен договор, ответчик заключает новый договор купли-продажи с другим покупателем. В конце ноября 2016 правоохранительными органами накладывается запрет на регистрационные действия в отношении указанной квартиры, в связи с привлечением некоего ФИО3 к уголовной ответственности за незаконные действия по отчуждению квартиры. В ноябре 2022 судебные разбирательства по уголовному делу были закончены с вынесением оправдательного приговора в части действий в отношении спорной квартиры. В октябре 2022 был подан иск в Гатчинский суд Ленинградской области о признании договора купли-проадиж квартиры недействительным, расторжении договора, в удовлетворении иска было отказано. Таким образом, ранее имелись ограничения для регистрации сделки, которые в настоящее время отпали. Истец обратился в суд с требованием о снятии ограничений на регистрационные действия в администрации МО «МО № 75», в удовлетворении которого было отказано, в решении суда имеется ссылка на ничтожность данной сделки,поскольку в спорной квартире зарегистрирован несовершеннолетний ФИО11. Поскольку истец исполнил все обязательства по заключенному договору купли-продажи, сторона ответчика уклонилась от исполнения сделки, следовательно, сделка не имеет признаков ничтожности и отвечает требованиям закона.

На основании указанного, истец просил признать сделку купли-продажи от 26.09.2016 действительной, обязать органы Росреестра зарегистрировать сделку.

Истец в судебное заседание не явился, извещен, доверил представлять свои интересы в суде представителям ФИО12 которые в судебное заседание явились, поддержали иск, просили его удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен, доверил представлять свои интересы в суде представителю ФИО13 которая в судебное заседание явилась, с иском не согласилась по доводам письменных возражений (л.д. 29-32).

Изучив материалы гражданского дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статьям 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Применительно к сделке продажи недвижимости существенные условия о предмете договора - это данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору купли-продажи (статья 554 ГК РФ) и условия о цене недвижимого имущества (статья 555 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что квартира <адрес> на основании дополнительного свидетельства о праве на наследство по закону от 26.10.2007 принадлежит ответчику ФИО2 на праве собственности (л.д. 51).

Между истцом ФИО4 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) 26.09.2016 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого продавец продает принадлежащую ему на праве частной собственности однокомнатную квартиру, а покупатель покупает в собственность указанное жилое помещение (л.д. 7).

В пункте 4 договора продавец гарантировал, что квартира правами третьих лиц не обременена. По соглашению сторон стоимость квартиры составляет 3 800 000 руб. (п. 5 договора).

Согласно п. 6 договора стороны определили, что расчет между сторонами произведен частично при подписании настоящего договора. Продавцом получена сумма в размере 2 000 000 руб., а оставшаяся сумма в размере 1 800 000 руб. передается в течение 3-х дней с момента государственной регистрации перехода права собственности и получения документов.

Исходя из представленных по запросу суда заверенных копий регистрационного дела из Росреестра, договор купли-продажи квартиры от 26.09.2016 был передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу для регистрации.

Государственная регистрация прав на основании спорного договора была приостановлена, а затем в регистрации было отказано, так как 16.11.2016 с заявлением о приостановлении регистрации обратился сам ФИО2, а также поступило сообщение главы МА ВМО Санкт-Петербурга МО №7 об ограничении регистрации сделок по квартире, в которой проживает несовершеннолетний ФИО14

В подтверждении взаиморасчетов истцом суду представлена расписка о передаче денежных средств в общей сумме 3 800 000 руб. (л.д. 8).

Также представлена расписка от 26.09.2016 о передаче денежных средств в сумме 2 000 000 руб. (л.д. 181).

Данные обстоятельства подтвердила допрошенная в качестве свидетеля ФИО15 которая также пояснила, что в день передачи договора в МФЦ было составлено две расписки на сумму 2 000 000 руб., а также на общую сумму в размере 3 800 000 руб. (л.д. 182, 184-185).

Однако позднее выяснилось, что 26.04.2017 на государственную регистрацию перехода права собственности был представлен договор купли-продажи от 19.04.2017, по которому ФИО2 продал указанную квартиру иному лицу, но в регистрации также было отказано, так как не представлено согласие на продажу отдела по опеке и попечительству МО № 75, под чьей опекой находится зарегистрированный в квартире ФИО16

В своем сообщении органы опеки и попечительства поставили регистрирующий орган в известность о том, что вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу № 2-1752/2013 ФИО2 был лишен родительских прав в отношении своего малолетнего сына ФИО17 за которым, как за ребенком, оставшимся без попечения родителей, закреплено право проживания в указанной квартире. Согласия на совершение сделок с недвижимостью орган опеки и попечительства истцу не давал.

В соответствии со справкой формы № 9 в квартире с 11.07.2008 по настоящее время зарегистрирован постоянно по месту жительства ФИО18 Мать мальчика умерла до описываемых событий.

В конце ноября 2016 также правоохранительными органами был наложен запрет на регистрационные действия в отношении указанной квартиры, в связи с привлечением некоего ФИО19 к уголовной ответственности за незаконные действия по отчуждению спорной квартиры.

Постановлением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 04.10.2021 по делу № 1-413/2021 производство по делу по ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации по обвинению ФИО20 прекращено в связи с отказом государственного обвинителя по предъявленному обвинению на основании п. 1 ч. 1 ст. 27 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 81-116).

В дальнейшем, ответчик ФИО2 обратился в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от 26.09.2016.

Вступившим в законную силу решением Гатчинского городского суда Санкт-Петербурга от 06.04.2023 по делу № 2-2826/2023 в удовлетоврении иска было отказано.

Отказывая в удовлетворении иска ФИО2, суд исходил из того, что в отсутствие в договоре сведений о сохраняющемся праве пользования квартирой несовершеннолетним, сделка не может считаться заключенной, на совершение подобной сделки купли-продажи не было получено согласие органа опеки и попечительства.

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

По правилам п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем её недействительность.

Следовательно, судом установлено недобросовестное поведение ФИО2, который несколько раз пытался распорядиться жилым помещением в отсутствие обязательного согласия органа опеки и попечительства, тем самым лишив несовершеннолетнего ребенка единственного жилья, что свидетельствует о злоупотреблении правом с его стороны.

На основании запроса суда Местная Администрация ВМО МО Александровский в ответе от 21.04.2025 сообщила суду, что по спорному адресу совершение сделок запрещно (л.д. 44).

Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 03.10.2024 по делу № 2-4690/2024 в удовлетворении иска ФИО4 к Местной Администрации ВМО Санкт-Петербурга МО Александровский об обязании снять ограничения на регистрационные действия на спорный объект недвижимости отказано (л.д. 22-24).

При таких обстоятельствах, судом установлено, что между сторонами заключен договор купли-проадиж от 26.09.2016, денежные средства в счет оплаты по договору переданы, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела расписки, не оспоренные стороной ответчика. Действующее законодательства не содержит требований, обязывающих представление дополнительных документов в подтверждение передачи денежных средств по договорам купли-продажи.

Вступившим в законную силу решением Гатчинского городского суда Ленинградской области в удовлетворении иска о расторжении оспариваемого договора было отказано, сдлан вывод о том, что фактически сделка ничтожна, поскольку не было получено согласие органа опеки и попечительства.

Также истец обращался с иском о снятии ограничений, наложенных органом опеки и попечительства, в удовлетворении иска было отказано.

На основании ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как указал Конституционный суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определённости.

Таким образом, доводы истца, изложенные в иске, ранее были предметом рассмотрения, отклонены, о чем имеются вступившие в законную силу судебные постановления. Изменение предмета иска в данном случае не могут повлечь удовлетворение заявленных требований.

При этом суд исходит из того, что при разрешении вопроса о действительности сделки, необходимо учитывать причины, по которым сделка не была зарегистрирована, а также поведение каждой из её сторон.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что договор купли-продажи с его стороны исполнен, однако из-за недобросовестного поведения ответчика в регистрации перехода права собственности было отказано, поскольку в отношении квартиры имеются обременения со стороны органа опеки и попечительства. Следовательно, при заключении данной сделки не было получено согласие третьего лица.

При таких обстоятельствах, истец, обращаясь в суд с настоящим иском, действует в обход существующего порядка заключения договора, недобросовестно используя для этого институт признания сделки действительной в судебном порядке.

Разрешая спор с позиции приведенных выше норм материального права, подлежащих применению к возникшим спорным правоотношениям, исследовав фактические обстоятельства и собранные по делу доказательства, пояснения и действия сторон, сопоставив объем прав каждой из сторон в отношении спорного имущества, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, учитывая, что исковых требований о возмещении убытков истцу не заявлено.

На основании указанных положений законодательства в соответствии с представленными по делу доказательствами, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 08.10.2025