УИД 92OS0000-01-2023-000089-94

Дело 3а-101/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 октября 2023 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи Кондрак Н.И.,

при секретаре Марушевской Т.В.,

с участием представителей административного истца ФИО1, административного ответчика ГБУ г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Мега-СтройИндустрия» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Мега-СтройИндустрия» обратилось в Севастопольский городской суд с административным иском, уточнив который просит установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного в г. Севастополе по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 123 414 рублей. Указать, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Указывает, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, является арендатором вышеуказанного земельного участка. На момент заключения договора арены кадастровая стоимость земельного участка составляла 17 127 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ сторонами было подписано дополнительное соглашение, в котором кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 27 923 971,53 руб. Согласно открытому источнику кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 69 903 682,05 руб. При этом в соответствии с отчетом оценщика ООО «Центр оценки и экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка, расположенного в г. Севастополе по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 29 231 600 рублей. Полагает, что установленная ответчиком кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, затрагивает имущественные интересы административного истца, влечет за собой необоснованное увеличение издержек предприятия, нарушает права и законные интересы его как арендатора в части уплаты арендной платы в справедливом размере.

Представитель административного истца подал ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной заключением судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ГБУ г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 подала ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчиков, указала, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установленной заключением судебной экспертизы.

Исследовав материалы административного дела, в том числе и заключение эксперта, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы в силу следующего.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как усматривается из материалов дела, административный истец в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополь № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором, в том числе, земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в г. Севастополе, <адрес> (т. 1 л.д. 15-18, 19-20). Кадастровая стоимость земельного участка утверждена распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя №-РДИ от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 69 903 682,05 рублей (т. 2 л.д. 213). Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и на момент рассмотрения дела являются актуальными. Следовательно, результат определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» затрагивает права административного истца как плательщика арендной платы и может быть оспорен в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком ООО «Центр Оценки и Экспертизы» ФИО4, согласно которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 29 231 600 рублей (т. 2 л.д. 1-117).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.06.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ года отчет об оценке по форме и содержанию, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки; информация, использованная оценщиком является достаточной и проверяемой. В тоже время при анализе данных, содержащихся в отчете, выявлено, что оценщиком использованы неактуальные справочник оценщика и корректировки, допущены математические ошибки при определении ежемесячной арендной платы, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость экспертом определена в сумме 50 123 414,80 рублей (т. 3 л.д. 2-27).

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом №73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно положений статьи 41 Закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Из содержания заключения эксперта следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, что является верным. Правильность выбора подхода, методов, объектов-аналогов, корректировок и т.д. участниками процесса не оспаривалась.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Анализ полученных результатов произведен верно. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, которое участниками процесса не оспаривалось, не имеется, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной, дополнительной экспертизы судом не установлено.

При этом надлежит отметить, что экспертиза проводилась согласно положений Федерального закона №73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении экспертизы итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016 года № 15-П, от 11.07.2017 года № 20-П, Определении от 03.07.2014 года № 1555-О).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административным истцом на депозитный счет Севастопольского городского суда внесена предварительная стоимость экспертизы в размере 100 000 рублей, от экспертного учреждения поступило заявление о выплате вознаграждения за проведение экспертизы в сумме 99 014,40 рублей.

Суд полагает, что поскольку разница между установленной кадастровой стоимостью и определенной экспертом составляет 28,3%, то есть незначительна и не свидетельствует о допущенной ошибке при определении кадастровой стоимости, ответчиками не оспаривалась рыночная стоимость, определенная экспертом, истец воспользовался своим правом на определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, расходы по проведению экспертизы подлежат отнесению на истца и не подлежат взысканию с ответчиков по делу. Разница между суммой внесенной на депозитный счет суда и стоимостью экспертизы в размере 985,60 рублей подлежит возврату истцу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в г. Севастополе, <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 123 414,80 (пятьдесят миллионов сто двадцать три тысячи четыреста четырнадцать рублей 80 копеек).

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Перечислить внесенные Обществом с ограниченной ответственностью «Мега-СтройИндустрия» на депозитный счет Севастопольского городского суда 99 014,40 (девяносто девять тысяч четырнадцать рублей 40 копеек) в счет оплаты за проведение экспертом Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ согласно счета № от ДД.ММ.ГГГГ (УФК по г. Севастополю (ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России, л/с №), ИНН №, КПП №, БИК №, ЕКС (поле платежного документа 15) №, счет получателя (поле платежного документа 17) №, ОТДЕЛЕНИЕ СЕВАСТОПОЛЬ БАНКА РОССИИ/УФК по г. Севастополю, ОКТМО №, №), после вступления решения суда в законную силу.

Вернуть Обществу с ограниченной ответственностью «Мега-СтройИндустрия», <адрес> (ОГРН №, ИНН №, КПП №, расчетный счет № в РНКБ БАНК (ПАО) г. Симферополь, корреспондентский счет №, БИК №) с депозитного счета Севастопольского городского суда 985,60 (девятьсот восемьдесят пять рублей 60 копеек) излишне внесенные платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Судья Севастопольского

городского суда Н.И. Кондрак

полный текст изготовлен 07 ноября 2023 года.