Дело №2-4336/2025
УИД 50RS0052-01-2025-004241-04
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 сентября 2025 года г. Щелково Московской области
Щелковский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Стариковой М.Н.,
при помощнике судьи Кузнецовой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6, ФИО1 ФИО7 к ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» о защите прав потребителей.
В обоснование заявленных исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ООО "СЗ "Санино 1" заключен договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО "СЗ "Санино 1" приняло на себя обязательства построить объект недвижимости - жилой многоквартирный <адрес>, расположенный по строительному адресу: <адрес>, <адрес>. Акт приема-передачи квартиры подписан ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истцам передана <адрес>, по адресу: <адрес>. Квартира передана с отделкой, характеристики которой указаны в Приложении №. Квартира передана истцам с недостатками. Заключением эксперта № № установлено, что качество квартиры не соответствует стандартам ГОСТов, стоимость устранения недостатков и дефектов, обнаруженных в процессе эксплуатации, составляет 877 146 руб. В порядке досудебного урегулирования спора истцы обращались к ответчику с претензией от ДД.ММ.ГГГГ, однако требование о выплате стоимости выявленных недостатков, удовлетворено не было. В соответствии с актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства передан истцам общей площадью без учета балконов и лоджий 55,60 кв.м. В соответствии с Приложением № к <адрес> квартиры должна составлять 56,21 кв.м., разница составляет 0,61 кв.м. Истцы считают, что пункт Договора 3.5 нарушает императивные нормы законодательства о защите прав потребителей. Принимая во внимание, что стоимость 1 кв.м. составляет 201 194,85 руб., размер, подлежащий возврату, составляет 122 729 руб. Истцами понесены расходы по оплате услуг экспертного учреждения в размере 45 000 руб.
На основании изложенного, истцы просят взыскать с ответчика в равных долях стоимость устранения недостатков отделки квартиры в размере 877 146 руб., неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательств, из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, признать недействительным п. 3.5 договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцами и ответчиком, взыскать в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого строительства в размере 122 729 руб., расходы на оплату услуг экспертного учреждения в размере 45 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, почтовые расходы в размере 694 руб., расходы на составление доверенности в размере 2 100 руб.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика ООО «СЗ "Санино 1» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил возражения относительно заявленных исковых требований, в которых просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, а в случае частичного удовлетворения отказать во взыскании неустойки по день фактического исполнения, во взыскании штрафа, во взыскании в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого строительства, снизить размер судебных расходов, размер компенсации морального вреда, предоставить отсрочку исполнения решения суда до ДД.ММ.ГГГГ Отказать во взыскании расходов на составление нотариальной доверенности и почтовых расходов. В случае частичного удовлетворения требований применить положения ст. 333 ГК РФ, взыскать с ответчика 3% от цены договора в счет стоимости устранения недостатков.
Суд, с учетом положений ст. ст. 12, 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Суд, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ООО «СЗ "Санино 1» заключен договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Истцами обязательство по оплате договора выполнены в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал участникам долевого строительства по передаточному акту квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
После передачи квартиры истцами обнаружены строительные недостатки, не оговоренные при передаче объекта.
Для проведения независимой экспертизы стоимости восстановительных работ, истцы обратились к независимому эксперту, которым составлено заключение № №, установлено, что качество квартиры не соответствует стандартам ГОСТов, стоимость устранения недостатков и дефектов, обнаруженных в процессе эксплуатации, составляет 877 146 руб.
17.03.2025 года в адрес застройщика направлена претензия, которая осталась без ответа.
До настоящего времени выявленные в квартире дефекты не устранены, доказательств обратного суду не представлено.
Истцы вступили в договорные отношения с ответчиком по долевому участию в строительстве многоквартирного дома и получения в нем квартиры, предназначенной для проживания (ст. 16 ЖК РФ), соответственно, к отношениям сторон применяется Федеральной закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Частью 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
Согласно пп. "з" п. 1 Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 г. N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" и Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 г. N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31 декабря 2024 г. включительно требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Частью первой статьи 79 ГПК РФ установлено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Ответчик с заявленной суммой расходов на устранение недостатков и природой их возникновения не согласился, в связи с чем по ходатайству ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «<данные изъяты>».
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ недостатки объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов и правил, применяемых на обязательной основе, имеются и не соответствуют условиям договора долевого участия в строительстве, <адрес> «Гарантия качества». Выявленные недостатки являются устранимыми. Причиной их возникновения является нарушение застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов и правил, применяемых на обязательной основе. Для устранения выявленных недостатков требуется проведение ремонтно-строительных работ. Рыночная стоимость работ и материалов составляет 523 899 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Строительные материалы и конструкции, которые подлежат замене, пригодные к заменен – отсутствуют.
В соответствии с положениями статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.
Таким образом, заключение судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Анализируя изложенное и разрешая требования истцов по существу, суд приходит к выводу, что застройщик принятые на себя обязательства по передаче участнику объекта недвижимости - квартиры по адресу: <адрес>, исполнил ненадлежащим образом, а именно истцам передана квартира с отделочными работами, произведенными с отступлением от действующей нормативно-технической документации, и поскольку до настоящего времени выявленные при осмотре объекта долевого строительства недостатки застройщиком не устранены, а возникли они в результате некачественных строительных и отделочных работ, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов стоимость устранения выявленных недостатков.
При этом суд полагает возможным положить в основу решения вышеназванное заключение судебной экспертизы, поскольку оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда не имеется, оно не вызывает сомнений в своей объективности, заключение составлено экспертами, имеющими соответствующую квалификацию. Экспертное заключение суд находит относимым, допустимым, достоверным и достаточным доказательством. Заключение экспертов содержит подробное описание проведенного исследования, полученные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы; заключение является ясным и полным
Принимая данное заключение в качестве допустимого доказательства, суд также учитывает, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ; ответчиком заключение экспертов надлежащим образом не опровергнуто.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства было установлено нарушение ответчиком договорных обязательств, поскольку ответчик передал истцам объект долевого строительства со строительными недостатками.
Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В силу п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ, положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства, с учетом требований, установленных ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в размере 339 274,87 руб., исходя из расчета: 11 309 162,48 руб. * 3%.
Рассматривая требования истцов о взыскании с ответчика неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя, начиная с 01.07.2025 года по дату фактического исполнения обязательств, из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ N 326 от 18.03.2024 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 №925, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.
Как следует из буквального толкования Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года N 326, с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 №925, за период с 21.03.2024 года по 31.12.2025 года (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством (часть 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ), застройщику не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
В соответствии с пунктом 1 Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 года включительно;
неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 года включительно.
В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
Согласно п. 2 указанного Постановления в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2025 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.
Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.
Таким образом, правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя, начиная с 01.07.2025 года по дату фактического исполнения обязательств, из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2025 года № 925, суд не усматривает, при этом, это не исключает права истцов в будущем требовать взыскания неустойки.
Доказательств тому, что права истцов будут нарушены на будущее время, материалы дела не содержат, в то время как, в силу положений ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежат нарушенные права, а не возможные нарушения права на будущее время.
В силу п. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Учитывая фактические обстоятельства данного дела, неисполнение ответчиком без уважительных причин в добровольном порядке обязательств, период просрочки, степень вины нарушителя прав и законных интересов истцов, степень нравственных страданий, причиненных истцу, исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда, определив таковую в размере 20 000 руб. (по 10 000 руб. каждому).
Пунктом 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Как усматривается из материалов дела, и указано выше, истцами в адрес ответчика была направлена соответствующая претензия, однако таковая оставлена ответчиком без удовлетворения.
Между тем, отказывая в присуждении в пользу истца штрафа, суд принимает во внимание следующее.
Постановлениями Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 г. N 479 и от 18.03.2024 г. N 326 установлены особенности взыскания неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также особенности применения других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве.
Так, согласно абз. 5 п. 1 названных Постановлений неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу постановления до 31.12.2024 года включительно и до 31.12.2025 года соответственно.
При этом в соответствии с названными Постановлениями в отношении штрафа, требования о котором были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу данного постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2024 года и до 31.12.2025 года соответственно.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2023 года, если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 29 марта 2022 г. по 31 декабря 2025 г., то штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей взысканию с застройщика не подлежит (стр. 124-125 вышеуказанного Обзора).
Поскольку претензия о выплате неустойки за спорный период была направлена истцами ответчику 17.03.2025 года, то срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период действия постановления Правительства РФ от 18.04.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", следовательно, требование о взыскании с ответчика штрафа удовлетворению не подлежит.
Разрешая требования истцов о признании недействительным пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании денежных средств за уменьшение площади переданного объекта долевого строительства по данному договору в размере 122 729 руб. суд исходит из следующего.
Согласно Приложению № к Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ проектная общая площадь объекта долевого строительства составляет 56,21 кв.м.
Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ фактическая общая площадь квартиры составила 55,60 кв.м, то есть уменьшилась по отношению к проектной общей площади на 0,61 кв. м.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ)
По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства (соответствующая позиция изложена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021 в п. 3 "Разрешение споров, связанных с исполнением обязательств").
Таким образом, условия договора могут быть признаны ничтожными, как ущемляющие права потребителя только в случае, если в договоре не согласованы возможные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела в п. 3.5 Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ согласован размер возможных отступлений площади передаваемого объекта долевого участия от проектной площади в сторону ее уменьшения, более, чем на 1 кв.м включительно. Указанные условия не ущемляют права потребителя, не являются по отношению к нему дискриминационными, поскольку риск незначительного изменения площади объекта несут обе стороны, а согласованный размер погрешности является разумным.
В этой связи положение пункта 3.5 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ не противоречит закону, не может быть признан недействительным и подлежит применению.
Следовательно, исковые требования истцов в части признания недействительным пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскания денежных средств за уменьшение площади переданного им объекта долевого строительства по данному договору в размере 122 729 руб. подлежат оставлению без удовлетворения.
Разрешая требования о взыскании понесенных истцами расходов, суд исходит из следующего.
Истцами заявлено требование о взыскании расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 45 000 руб., расходов на оформление нотариальной доверенности в размере 2 100 руб., почтовых расходов в размере 694 руб.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя; связанные с рассмотрение дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимые расходы.
В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
В соответствии с руководящими разъяснениями п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Из материалов дела усматривается, что нотариусом, удостоверена доверенность от имени истцов на представление их интересов в суде и иных органах и организациях с широким спектром полномочий, в связи с чем оснований для взыскания расходов по оплате доверенности в размере 2 100 руб. не имеется.
Поскольку расходы на оплату услуг по проведению досудебной экспертизы понесены истцами в рамках досудебного урегулирования спора, признаются судом необходимыми для защиты нарушенного права, подтверждены документально, суд взыскивает данные расходы с ответчика в пользу истцов в заявленном размере 45 000 руб.
С ответчика в пользу истцов также подлежат взысканию почтовые расходы в размере 694 руб., как подтвержденные документально.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истцы были освобождены, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В силу ст. 103 ГПК РФ, с учетом размера исковых требований подлежащих удовлетворению, с ответчика в доход бюджета Щелковского г.о. Московской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 982 руб.
На основании ч. 1 ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя, исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Ответчиком заявлено о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 31.12.2025 года.
На основании статьи 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя, исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
В соответствии с постановлением правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 19.06.2025 N 925) в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 31 декабря 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В связи с тем, что настоящее решение суда не содержит требований, на которые распространяются основания предоставления отсрочки, установленные вышеприведенными постановлениями Правительства РФ, оснований для удовлетворения заявления ООО «СЗ «Санино 1» о предоставлении отсрочки исполнения решения суда отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 ФИО8, ФИО1 ФИО9 к ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» о защите прав потребителей – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» в пользу ФИО1 ФИО10, ФИО1 ФИО11 в равных долях стоимость устранения выявленных недостатков по 169 637 руб. 43 коп. в пользу каждого, расходы на проведение оценки по 22 500 руб. в пользу каждого, компенсацию морального вреда по 10 000 руб. в пользу каждого.
В остальной части исковых требований – отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» в доход бюджета г.о. Щелково Московской области государственную пошлину в размере 10 982 руб.
В предоставлении ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» отсрочки исполнения решения суда - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи жалобы в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья М.Н. Старикова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.09.2025 года