Решение по делу № 2-1288/2022 от 26.09.2022 - о прекращении обременения в виде ипотеки.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 сентября 2022 года город Кузнецк

Кузнецкий районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Зинченко Н.К.,

при секретаре Зубовой А.З.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кузнецке Пензенской области гражданское дело (УИД) № 58RS0017-01-2022-003361-80 по иску ФИО2 к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки по следующим основаниям.

13 февраля 2017 года по договору купли-продажи в кредит с рассрочкой платежа он приобрел земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 4056 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов сбыта и заготовок; нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 70 кв.м; нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 136,3 кв.м. Согласно п. 2.1 договора стоимость объектов недвижимости составляет 5000000 руб.

Дополнительным соглашением к договору от 2 февраля 2018 года была изменена цена договора на 2500000 руб.

Денежные средства по договору купли-продажи от 13 февраля 2017 года за приобретенные объекты недвижимости им были оплачены продавцу полностью по состоянию на 27 декабря 2017 года, что подтверждается расписками.

Таким образом, свои обязательства перед ФИО1 по договору купли-продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа от 13 февраля 2017 года он выполнил в полном объеме.

24 октября 2021 года ФИО1 умер.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении приобретенного имущества было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, 21 февраля 2017 года сделана запись о регистрации <данные изъяты>; на нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, 21 февраля 2017 года сделана запись о регистрации <данные изъяты>.

Ссылаясь на положения ст.ст. 352, 488 ГК РФ, Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» просил прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 70 кв.м., нежилого здания <данные изъяты>, площадью 136,3 кв.м.

В судебное заседание истец ФИО2, его представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, не явились, извещены, представлено заявление о рассмотрении гражданского дела без участия стороны истца.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, представила заявление о признании исковых требований, в котором также просила о рассмотрении дела без ее участия.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый гражданин РФ вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу п.п. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Абзацем 1 ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно абз. 1 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Статьей 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В судебном заседании установлено, что 13 февраля 2017 года между ФИО1 (продавец) с одной стороны и ФИО2 (покупатель) с другой стороны, заключен договор купли-продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 4056 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 70 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, литер Р, нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 136,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, литер М.

Положениями п. 2.1 договора предусмотрена продажная цена недвижимости, которая определена сторонами в размере 5000000 руб.

Из п. 2.2. указанного договора купли-продажи следует, что оплата продажной цены недвижимости производится покупателем в наличной форме путем передачи денежных средств продавцу в соответствии с утвержденным между сторонами графиком, который предусматривает 12 платежей в размере 416600 руб., начиная с 13 февраля 2017 года, 13 числа каждого месяца, последний платеж 13 января 2018 года составляет 417400 руб.

2 февраля 2018 года между ФИО1 (продавец) с одной стороны и ФИО2 (покупатель) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 13 февраля 2017 года, которым стороны пришли к соглашению об уменьшении продажной цены, предусмотренной п. 2.2 договора, с 5000000 руб. до 2500000 руб. В связи с изменением существенного условия договора купли-продажи – стоимости имущества, график платежей претерпел изменения и п. 2 дополнительного соглашения от 2 февраля 2018 года стороны условились, что расчеты между ними произведены в полном объеме.

Кроме того, в материалах дела имеются копии расписок ФИО1 от 27 января 2017 года, от 3 марта 2017 года, от 6 октября 2017 года, от 29 ноября 2017 года, от 27 декабря 2017 года, от 29 января 2018 года, которые подтверждают передачу ему денег ФИО2 в счет приобретаемого имущества.

21 февраля 2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области зарегистрировано право собственности за ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 70 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, литер Р, нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 136,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, литер М, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи регистрации <данные изъяты>, <данные изъяты> с указанием об ипотеке указанного имущества в пользу ФИО1 на срок с 13 февраля 2017 года по 31 января 2018 года.

Ипотека в силу закона была зарегистрирована в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так, согласно п. 1, п. 2 ст. 11 вышеуказанного Закона государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 ст. 408 ГК РФ предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством при разрешении в судебном порядке вопроса о прекращении ипотеки является установление факта исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и отсутствия совместного заявления залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган о прекращении ипотеки.

Из представленных документов следует, что истец ФИО2 надлежащим образом исполнил свои обязательства, предусмотренные договором купли-продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа от 13 февраля 2017 года.

Указанные обстоятельства признавались лицами, участвующими в деле.

Согласно свидетельству о смерти на бланке серии <данные изъяты> № от 2 ноября 2021 года, выданному Территориальным отделом ЗАГС г. Кузнецка и Кузнецкого района Управления ЗАГС Министерства труда, социальной защиты и демографии Пензенской области ФИО1 умер 24 октября 2021 года, о чем составлена запись акта смерти №.

Согласно копии наследственного дела 3252/2021 к имуществу ФИО1, его наследником, принявшим наследство, является супруга ФИО3

Ответчик ФИО3, являющаяся наследницей после смерти ФИО1, в судебном заседании указала, что ФИО2 в полном объеме исполнил обязательство по оплате договора купли-продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа от 13 февраля 2017 года, представила заявление о признании исковых требований ФИО2

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Ввиду смерти ФИО1 подача совместного заявления залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган о прекращении ипотеки является невозможной.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путемпризнания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иноеобременениепрекратились), оспаривание зарегистрированного права илиобремененияможет быть осуществлено путем предъявления иска опризнанииправа илиобремененияотсутствующими.

В ст. 39 ГПК РФ установлено, что истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск.

Согласно ст. 173 ГПК РФ заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

В ст. 198 ГПК РФ установлено, что в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Ответчиком ФИО3 представлено заявление о признании исковых требований ФИО2

Признание иска выражено в письменном заявлении, последствия признания иска ответчику понятны, и у суда имеются все основания для принятия этого признания.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в судебном заседании установлено, что долг истца ФИО2 по договору купли-продажи погашен, ответчиком ФИО3 представлено заявление о признании иска, а сохранение записи о наличии обременения нежилых зданий препятствует истцу в реализации его прав, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, в связи с чем, считает необходимым прекратить регистрационные записи об ипотеке в силу закона <данные изъяты>, <данные изъяты> от 21 февраля 2017 года, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа от 13 февраля 2017 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 70 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, литер Р, нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 136,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, литер М.

Руководствуясь ст. ст. 194-199ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки удовлетворить.

Прекратить регистрационные записи об ипотеке в силу закона <данные изъяты> от 21 февраля 2017 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 136,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, литер М, <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 70 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, литер Р, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа от 13 февраля 2017 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Кузнецкий районный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: