Решение по делу № 2-725/2023 от 29.05.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Туапсе Дело № 2-725/2023

«29» мая 2023 года

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего Курбакова В.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кретовой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Новомихайловского городского поселения <адрес> о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: до перерыва ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2023 г., после перерыва в отсутствии представителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Туапсинский районный суд с исковым заявлением администрации Новомихайловского городского поселения <адрес> (далее – администрация) со следующими требованиями:

– договор от ДД.ММ.ГГГГ серии № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 310 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон 1, №д, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «хранение автотранспорта» расторгнуть и считать его расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ;

– погасить регистрационную запись в управлении Росреестра о регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ серии УИО № аренды земельного участка с кадастровым номером №;

– обязать ответчика в течении 10 дней с даты вступления решения в силу направить в адрес истца проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 310 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон 1, №д.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ № проведения открытого аукциона по извещению №, с предметом аукциона: право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 310 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон 1, №д, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «хранение автотранспорта», истец стал победителем аукциона, заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ серии УИО №, сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ. Цена аренды составила 4 503 720 рублей в год. Согласно пункту 4.2.4 договора, истец имеет право возводить на земельном участке здания, строения и сооружения в рамках разрешенного вида использования земельного участка. На земельном участке построен гараж, который постановлен на кадастровый учет (кадастровый №) и право на гараж зарегистрировано в установленном порядке. С учетом того, что истец как собственник недвижимого объекта на земельном участке имеет право на выкуп земельного участка в собственность, у истца отпала необходимость в аренде земельного участка, бывшего предметом аренды и в рамках реализации своих прав. Всего в аренде земельный участок находился у истца 1 месяц. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением в адрес ответчика о передаче в собственность за плату земельного участка; заявление юридически подразумевало прекращение действия договора аренды с погашением зарегистрированной аренды. При принятии заявления на экземпляре истца специалистом ответчика сделана надпись, согласно которой на момент подачи данного заявления нет задолженности по аренде и налогам. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца поступил ответ, согласно которому истцу отказано в удовлетворении заявления о передаче в собственность за плату земельного участка, по причине того, что имеется непогашенная запись о регистрации аренды в реестре. Данный ответ оспорен в Туапсинском районном суде <адрес>. Согласно решению Туапсинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ год административное исковое заявление удовлетворено. Суд согласился с доводами истца и указал, что административный ответчик нарушил права истца и необоснованно отказал в прекращении договора и передаче участка в собственность. Данное решение оставлено без изменения апелляционной и кассационной инстанцией. До настоящего времени не принято решения по заявлению истца – договор аренды не расторгнут, запись не погашена. После получения заявления от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязан был обратиться в управление Росреестра с заявлением о прекращении регистрации договора аренды, так как арендатор обратился с заявлением о прекращении договора по причине того, что намерен участок выкупить в собственность. Только арендодатель – ответчик может подать данное обращение. Отказав истцу в расторжении договора и продаже земельного участка, ответчик значительно ухудшил материальное положение истца. Заключая договор аренды, истец предполагал, что за месяц он освоит земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования и планировал свои финансовые ресурсы и не рассчитывал на расходы за аренду, которую он имел право прекратить после постройки гаража.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, свою явку и явку представителя не обеспечил. ДД.ММ.ГГГГ в 23 часа 38 минут через систему ГАС «Правосудие» направил (зарегистрировано в 09 часов 00 минут, судебное заседание назначено в 10 часов 15 минут) ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Арбитражный судом <адрес> гражданского дела № №, в рамках которого рассматривается иск ФИО1 к администрации о снятии ареста с объекта недвижимости – гараж (кадастровый №), который расположен на участке, который предоставлен истцу по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ серии УИО №. В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и А заключен договор купли-продажи нежилого здания – гаража площадь 20 кв. м (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес> мкр. 1-й, <адрес>, и находящегося на земельном участке с кадастровым номером №. Согласно условиям договора покупатель обязан был оставшуюся сумму по договору передать продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако взятые на себя обязательства не выполнил и ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Обратившись в МФЦ для регистрации данного соглашения, в возращении указанного объекта недвижимости было отказано по причине наложения запрета на регистрационные действия в отношении объекта судебным приставами-исполнителями Ворошиловского отдела ФССП РФ <адрес>. В целях возврата своего имущества и снятия ограничений ФИО1 обратился с административным иском в Ворошиловский районный суд <адрес>, который принял иск, но ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что накладывал ограничения на объект Арбитражный суд <адрес>, административный иск передан по подсудности другому суду и в настоящий момент Арбитражный суд <адрес> принял иск и назначил судебное заседание по делу № №. В случае вынесения Арбитражным судом <адрес> решения, оно повлияет на результат рассмотрения настоящего гражданского дела по иску ФИО1 к администрации. Также представитель истца ходатайствовал об участии в судебном заседании по средством видеоконференц-связи, при содействии Каменского районного суда <адрес>.

Рассмотрев ходатайство представителя истца об участии в судебном заседании по средством видеоконференц-связи, при содействии Каменского районного суда <адрес>, суд пришел к выводу, что оно не подлежит удовлетворению, поскольку ходатайство направлено представителем истца в системе ГАС «Правосудие» ДД.ММ.ГГГГ в 23 часа 38 минут (зарегистрировано в суде в 09 часов 00 минут, судебное заседание назначено в 10 часов 15 минут), в связи с чем у суда отсутствует реальная возможность обеспечить участие представителя. Кроме того, действия представителя судом расцениваются как злоупотребление, поскольку о судебном заседании он был уведомлен заблаговременно и имел реальную возможность направить заранее данное ходатайство. Также нужно отметить, что у суда отсутствовала возможность проведения заседания посредством видеоконференц-связи ввиду отсутствия технической возможности.

Оценив заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Арбитражный судом <адрес> гражданского дела № №, суд также считает, что в его удовлетворении следует отказать, поскольку в обоснование доводов не приложен ни договор купли-продажи, ни соглашение о его расторжении, ни доказательства обращения в МФЦ с заявлением о погашении записи, ни копия искового заявления, которое является предметом рассмотрения данного суда. Следует также отметить, что сам по себе иск о снятии ареста с недвижимого имущества не повлияет на рассмотрение настоящего спора, поскольку по результатам рассмотрения спора не будет внесение записи о праве собственности в отношении спорных объектов недвижимости и изменение записи в реестре.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требования по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Дополнительно пояснил, что решением Туапсинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признан незаконным отказа заместителя главы администрации в предоставлении земельного участка в собственность за плату, на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимости гараж №. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости объект недвижимости – гараж находится в собственности А Вместе с тем, в адрес администрации поселения поступило обращение от А о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №. Руководствуясь пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), письмом от ДД.ММ.ГГГГ № администрация отказала ФИО1 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:33:0805002:992. По условиям договора сумма годовой арендной платы, за вычетом внесенного задатка в размере 39 000 рублей 00 копеек, составляет 4 464 720 рублей 00 копеек и должна была поступить от арендатора в течение 15 дней с даты подписания настоящего договора. Согласно пункту 3.1 арендодатель обязан: передать арендатору участок свободным от прав третьих лиц на срок, установленный договором; возместить арендатору убытки при расторжении настоящего договора по инициативе арендодателя, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.2.5; не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит законодательству и условиям договора; своевременно информировать об изменениях ставок арендной платы письменным уведомлением и опубликованием в периодической печати. В свою очередь в обязанности арендатора входит, в том числе своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 договора без выставления счетов арендодателем. Руководствуясь пунктом 4 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), а также условиями договора, администрация направила претензию (досудебное требование) от ДД.ММ.ГГГГ № с требованием оплатить сумму годовой арендной платы в размере 4 464 720 рублей 00 копеек и размер возникшей неустойки. Администрация предприняла попытки мирного урегулирования спора, однако, ФИО1 оставил их без внимания и проигнорировал. В связи с чем, администрация подала исковое заявление в Каменский районный суд <адрес> о взыскании арендной платы. Решением Каменского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования администрации к ФИО1 о взыскании арендной платы удовлетворены. ДД.ММ.ГГГГ начальнику отделения <адрес> отделения судебных приставов направлен для исполнении исполнительный лист серии ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданный по делу № о взыскании с ФИО1 в пользу администрации задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ УИО № в размере 4 464 720 рублей и неустойку (пени) рассчитанную от суммы задолженности по арендной плате, и исчисленную в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического исполнения обязательств. Вместе с тем, в настоящий момент, в нарушение условий договора у истца образовалась задолженность за второй год пользования земельным участком по указанному договору аренды в размере 4 464 720 рублей 00 копеек. Согласно действующего законодательства администрация направила досудебную претензию с требованием оплатить сумму годовой арендной платы и неустойку. В связи с изложенным основания для удовлетворения иска отсутствуют.

С учетом требований статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ был объявлен перерыв до 12 часов 00 минут ДД.ММ.ГГГГ, после окончания которого судебное заседание продолжено в отсутствии сторон.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ № проведения открытого аукциона по извещению №, с предметом аукциона: право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 310 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон 1, №д, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «хранение автотранспорта», истец стал победителем аукциона.

Стороны заключили договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ серии УИО №, сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ. Цена аренды составила 4 503 720 рублей в год.

Согласно пункту 4.2.4 договора, истец имеет право возводить на земельном участке здания, строения и сооружения в рамках разрешенного вида использования земельного участка.

На земельном участке построен гараж, который постановлен на кадастровый учет (кадастровый №) и право собственности на гараж зарегистрировано в установленном порядке.

С учетом того, что истец как собственник недвижимого объекта на земельном участке, имеет право на выкуп земельного участка в собственность, у истца отпала необходимость в аренде земельного участка, бывшего предметом аренды и в рамках реализации своих прав.

Всего в аренде земельный участок находился у истца 1 месяц.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением в адрес ответчика о передаче в собственность за плату земельного участка; заявление юридически подразумевало прекращение действия договора аренды с погашение зарегистрированной аренды.

При принятии заявления на экземпляре истца специалистом ответчика сделана надпись, согласно которой на момент подачи данного заявления нет задолженности по аренде и налогам.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца поступил ответ, согласно которому истцу отказано в удовлетворении заявления о передаче в собственность за плату земельного участка, по причине того, что имеется непогашенная запись о регистрации аренды в реестре.

Данный ответ оспорен в судебном порядке.

Решением Туапсинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ административное исковое заявление удовлетворено. Суд согласился с доводами истца и указал, что административный ответчик нарушил права истца и необоснованно отказал в прекращении договора и передаче участка в собственность. Данное решение оставлено без изменения апелляционной и кассационной инстанцией.

До настоящего времени не принято решения по заявлению истца – договор аренды не расторгнут, запись не погашена.

После получения заявления от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязан был обратиться в управление Росреестра с заявлением о прекращении регистрации договора аренды, так как арендатор обратился с заявлением о прекращении договора по причине того, что намерен участок выкупить в собственность. Только арендодатель – ответчик может подать данное обращение.

Отказав истцу в расторжении договора и продаже истцу земельного участка, ответчик значительно ухудшил материальное положение истца.

Заключая договор аренды, истец предполагал, что за месяц он освоит земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования и планировал свои финансовые ресурсы и не рассчитывал на расходы за аренду, которую он имел право прекратить после постройки гаража.

Истец, указывая, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи земельного участка, тем самым затягивая срок действия договора аренды, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). Выбор одного из способов защиты гражданских прав, предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса, принадлежит не суду, а истцу.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса, регламентирующей основные принципы земельного законодательства, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Следовательно, правового значения не имеет оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новыми собственниками строений (помещений) и собственником земельного участка.

Судом установлено, что в настоящее время собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленного истцу по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ серии УИО № является А, в связи с чем при переходе права собственности на гараж, А приобрела и право пользования соответствующим земельным участком по договору аренды, однако с иском о расторжении договора аренды и погашении записи об аренде последняя в рамках настоящего дела не обратилась.

В силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении», обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда).

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путем предъявления новых исков.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решение Каменского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования администрации к ФИО1 о взыскании арендной платы в размере 4 464 720 рублей 00 копеек и неустойки.

При этом в судебных актах сделан вывод о том, что ФИО1 до настоящего времени не приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером №, продолжается пользоваться им на основании договора аренды, а соответственно обязан производить плату за землю в установленном договором порядке – путем внесения арендной платы в размере и срок, указанные в договоре.

Таким образом, требования истца в части расторжения договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ и погашении регистрационной записи об аренде не подлежат удовлетворению.

Основания для удовлетворения требования о понуждении ответчика в течении 10 дней с даты вступления решения в силу направить в адрес истца проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 310 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон 1, №д, в соответствии с законом, также отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником объекта недвижимости – гаража (кадастровый №), который расположен на земельном участке с кадастровым номером № и в отношении которого истец просит ответчика направить договор купли-продажи, является А, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №.

Пунктами 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей с ДД.ММ.ГГГГ) также предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу данных норм установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, судом установлено, что в настоящее время собственником объекта недвижимости, который расположен на спорном земельном участке, является не истец, а гражданка А, в связи с чем исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером №, в отношении которого истец просит направить ему договор купли-продажи, принадлежит А.

Указание истца на то, что заключенный между истцом и А договор купли-продажи объекта недвижимости (гаража) на основании соглашения расторгнут, не подтвержден документально (ни договор, ни соглашение, ни доказательство обращения в МФЦ с заявлением о погашении записи, суду не представлено). Кроме того, в настоящее время в реестр внесена запись о праве собственности А, которая в установленном порядке не оспорена.

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу отказать.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Туапсинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Туапсинского районного суда В.Ю. Курбаков

Решения суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.