УИД 39RS0002-01-2024-008128-79
Дело № 2-776/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 октября 2025 г. г. Калининград
Центральный районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Коренецкой Е.В.,
при помощнике ФИО1
с участием представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ваш Партнер» к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о демонтаже наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции, рекламных конструкций, приведении фасада дома в первоначальное состояние,
УСТАНОВИЛ
ООО «УК «Ваш Партнер» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: < адрес >
Ответчики являются собственниками нежилых помещений, на фасаде принадлежащих им помещений, являющемся общим имуществом многоквартирного дома в отсутствие согласия собственников дома разместили рекламные вывески и 11 наружных блоков системы кондиционирования и вентиляции.
Истец просит обязать собственников нежилых помещений ФИО3, ФИО4, ФИО5 демонтировать наружные блоки систем кондиционирования и вентиляции, рекламные конструкции (вывески), установленные на фасаде многоквартирного дома по адресу: < адрес > < адрес >, после демонтажа конструкций привести фасад дома в месте установки в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада.
В судебном заседании представитель ООО «УК «Ваш Партнер» ФИО2 исковые требования поддержала, пояснив, что администрацией ГО «Город Калининград» в адрес собственников были вынесены предостережения в части размещения на фасаде дома блоков кондиционеров и необходимости внесения изменений в паспорт фасада многоквартирного дома, которые не были исполнены. Решение общего собрания собственников дома по возможности установки на общедомовом имуществе блоков кондиционеров и рекламных вывесок отсутсвуют, более того, на состояние фасада и работу кондиционеров жаловались жильцы дома.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что эксплуатация нежилых помещений без установленной системы кондиционирования невозможна, а на вывески собственниками получена разрешительная документация на установку. Настаивала на том, что стеклянные фасады не входят в состав общего имущества многоквартирного дома, обслуживаются арендаторами за свой счет. Ею с целью проведения общего собрания собственников для согласования размещения кондиционеров на фасаде были неоднократно направлены запросы в управляющую компанию на предоставление реестра собственников, но указанные данные не были ей предоставлены, ввиду чего департаментом жилищного контроля выносились предписания управляющей компании. Истец проводил собрание, но в связи с отсутствием кворума данный вопрос так и не был решен.
Ответчики ФИО4, ФИО5, третьи лица Комитет муниципального контроля администрации ГО «Город Калининград», ООО «Пол Маркет», ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьей 247 Гражданского кодекса РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 Жилищного кодекса РФ и п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч.ч 1, 3 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг); е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, которая несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п.3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установка кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения, недопустимы.
В соответствии с пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Таким образом, любое использование фасада многоквартирного дома должно быть обусловлено согласием всех собственников помещений в многоквартирном доме, которым в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно протоколу общего собрания № от 01.04.2022 ООО «УК «Ваш Партнер» осуществляет управление многоквартирным домом с КН № по адресу: < адрес >
Согласно разрешения на строительство № от 19.02.2018 застройщиком данного многоквартирного дома являлся ООО «Л-Клуб», проектная документация был разработана ООО «Ундина-Проект» 2017 год шифр №, прошла проверку и получила положительное заключение № от 14.07.2017.
20.11.2017 главным архитектором города Комитетом архитектуры и строительства администрации ГО «Город Калининград» утвержден паспорт фасадов МЖД № комплекса многоквартирных жилых домов по адресу: < адрес >
Объект капитального строительства – комплекс многоквартирных жилых домов на земельном участке № МЖД № (< адрес >) и МЖД № (< адрес >) введен в эксплуатацию разрешением № от 22.02.2022.
ФИО3 с 08.04.2022 является собственником нежилого помещения КН № площадью 210 кв.м, расположенного по адресу < адрес >
ФИО4 с 22.03.2022 является собственником нежилого помещения КН № площадью 217,9 кв.м, расположенного по адресу < адрес >
ФИО5. с 07.04.2023 является собственником нежилого помещения КН № площадью 218,1 кв.м, расположенного по адресу < адрес >
По данным ЕГРН нежилые помещения № входит в состав многоквартирного жилого дома №
Нежилые помещения № и № находятся в аренде у ООО «ПОЛ МАРКЕТ», помещение № в аренде у ФИО6
Актами осмотра ООО «УК «Ваш партнер» от 22.08.2023, от 28.04.2025 установлено, что собственниками нежилых помещений № в отсутствие согласия иных собственников МКД на северной стороне фасада установлено 11 кондиционеров с системой вентиляции, а также 2 рекламные конструкции.
Решение общего собрания собственником многоквартирного дома по согласованию размещения на фасаде дома кондиционеров и рекламных конструкций отсутствует.
05.12.2023 комитетом муниципального контроля администрации городского округа «Город Калининград» по результатам осуществления муниципального контроля в области благоустройства территории вынесены предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований ФИО3 № ФИО5 № с предложением в срок до 10.01.2024 принять меры по соблюдению обязательных требований путем внесения в паспорт фасадов МКД < адрес > изменений в части размещения наружного блока системы кондиционирования или его демонтажа. В последующем срок исполнения указанных предостережений неоднократно продлевался комитетом муниципального контроля администрации ГО «Город Калининград».
Согласно заключению судебной экспертизы № от 16.09.2025, проведенной АНО «ЭКСКО», помещения № (помещение №), № (помещение №), № (помещение №) являются частью многоквартирного дома по адресу < адрес >
Рекламные конструкции и системы кондиционирования и вентиляции на помещениях № (помещение №), № (помещение №), № (помещение №) соотвествуют установленным нормам и правилам.
В общественных помещениях трехэтажной секции не запроектирована и не выполнена фактически система естественной вентиляции. Для поддержания параметров микроклимата и качества воздуха необходимо оборудование помещений системами кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции.
Эксплуатация помещений № (помещение №), № (помещение №), № (помещение №) по их назначению при демонтаже наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции невозможна.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что, исходя из представленной проектной документации и технической документации на многоквартирный дом, наличия общих элементов (подвальная часть стены), стены дома, спорные помещения входят в состав данного дома. В проектной документации имеется ошибка, предусмотрена естественная вентиляция подсобных помещений в нежилых помещениях (газовая котельная, санузлы), основные помещения большей площадью предполагаются к вентилированию при открытии окон на приток воздуха, оттока отработанного воздуха нет. Установленная система кондиционирования является оптимальной для спорных помещений, позволяет соблюдать требования законодательства по микроклимату в помещениях.
Учитывая установленные обстоятельства, принимая во внимание заключение эксперта и его пояснения в судебном заседании, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требования о демонтаже внешних блоков системы кондиционирования нежилых помещений ввиду невозможности использования спорных помещений без данной системы.
Администрацией городского округа «Город Калининград» ИП ФИО6 выдано разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции № по адресу: < адрес > на срок с 18.09.2023 до 17.08.2030, тип рекламной конструкции – световой короб, общая площадь информационных полей 2,7 кв.м.
ООО «Пол Маркет» выданы разрешения № и № на установку рекламных конструкций по адресу: < адрес > на срок с 18.09.2023 до 29.08.2030, тип рекламной конструкции – объемные буквы, общая площадь информационных полей 2,96 кв.м и 1,12 кв.м.
Указанные разрешения выданы уполномоченным органом на основании административного регламента с учетом представленных арендаторами документов, ввиду чего требования истца о демонтаже рекламных конструкций при наличии данных согласований не оспоренных в установленном законом порядке суд приходит к выводу об отказе в удовлетоврения требований управляющей компании о их демонтаже.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ваш Партнер» к ФИО3 (< Дата > года рождения, паспорт №), ФИО4 (< Дата > года рождения, паспорт №), ФИО5 (< Дата > года рождения, паспорт №) о демонтаже наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции, рекламных конструкций, приведении фасада дома в первоначальное состояние, взыскании судебных расходов, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Коренецкая
Мотивированное решение составлено 12 ноября 2025 года
Судья Е.В. Коренецкая