Решение по делу № 2-1275/2025 от 09.12.2025 - о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, расходов по устранению недостатков.

№ 2-1275/2025

№ 58RS0018-01-2024-004785-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 декабря 2025 года г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Ирушкиной С.П.,

при секретаре Чагорове Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Новый формат» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, расходов по устранению недостатков,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась с иском в суд к ответчику ООО «СЗ «Новый формат», в котором просила взыскать с последнего неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (в порядке ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») за период с 72 дня (с 10.01.2024 по 21.03.2024) в сумме 122644 руб. 80 коп., денежные средства в качестве возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (в порядке ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») в сумме 400000 руб., судебные расходы на оплату юридических услуг 20000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке законных требований участника долевого строительства в размере 5 % от суммы, взысканной судом, в пользу участника долевого строительства.

В обоснование исковых требований приведено, что 12.09.2023 ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Новый формат» заключен договор № НФ-4Э-38 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Предметом указанного договора является постройка среднеэтажного многоквартирного жилого дома, Адрес , на земельном участке с кадастровым Номер , и передача участнику долевого строительства квартиры Номер (строительный номер) в собственность. Участником долевого строительства свои обязательства по внесению денежных средств в размере 3406800 руб. исполнены.

24.11.2023 Министерством градостроительства и архитектуры Пензенской области выдано разрешение на ввод многоквартирного дома, расположенного по адресу: Адрес , в эксплуатацию.

23.12.2023 по договоренности с застройщиком ФИО1 проведен осмотр объекта долевого строительства, в рамках которого в квартире установлены недостатки и дефекты, зафиксированные актом осмотра от 23.12.2023. В связи с наличием на объекте долевого строительства недостатков и дефектов 23.12.2023 квартира не была передана участнику долевого строительства. 12.01.2024 в адрес застройщика ФИО1 направлена претензия с требованием уведомить участника долевого строительства о готовности квартиры к передаче. Письменного ответа на претензию не поступило. Впоследствии истец по телефону самостоятельно записалась на повторный осмотр и приемку объекта долевого строительства на 21.03.2024.

Квартира Номер передана участнику долевого строительства застройщиком 21.03.2024 на основании передаточного акта. Пунктом 3.1 договора была предусмотрена обязанность застройщика передать квартиру не позднее 31.12.2023. Период просрочки передачи квартиры составил 72 дня с 10.01.2024 по 21.03.2024. Таким образом, сумма неустойки за нарушение срока передачи квартиры составила 122644 руб. 80 коп.

Согласно передаточному акту от 21.03.2024 застройщиком участнику долевого строительства передан объект долевого строительства – квартира Адрес . В соответствии с передаточным актом квартиры объект долевого строительства передается с замечаниями, которые отражены в акте осмотра от 21.03.2024.

По состоянию на 20.05.2024 недостатки и дефекты долевого строительства устранены не были, в связи с чем истцом в адрес застройщика 17.07.2024 направлена претензия с требованием выплатить в добровольном порядке неустойку за нарушение срока передачи объекта в сумме 122644 руб. 80 коп., компенсировать расходы участника долевого строительства в сумме 400000 руб.. претензия была получена застройщиком 19.07.2024. До настоящего времени требования участника долевого строительства не исполнены.

В соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ истцом были увеличены исковые требования и окончательно просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме 122644 руб. 80 коп., денежные средства в качестве возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков 562809 руб., судебные расходы на оплату юридических услуг 20000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке законных требований участника долевого строительства в размере 5 % от суммы, взысканной судом, в пользу участника долевого строительства.

Истец ФИО1 по обстоятельствам, изложенным в иске, просила об удовлетворении заявленных требований.

Представитель истца ФИО2 поддержал позицию истца и свои доводы, изложенные в письменных позициях.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Новый формат» ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях, дополнив об установлении 3% лимита ответственности застройщика от цены иска и в случае удовлетворения иска установлении отсрочки до 31.12.2025.

Представители третьих лиц ООО «Сеть-Строй», ООО «Строительная компания «Омега», ООО «Строй-Технология», ООО «Жилстрой ОС», извещенные о дне и времени, в судебное заседание не явились.

Опрошенный эксперт ФИО4 поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении. Указал, что п. 12 сметы предусматривает проведение работ по устранению царапин на оконных блоках путем шлифовки профиля, как менее затратный и наиболее соответствующий способу устранения этих дефектов. Указанный СП 55-103-2004 применяется в том числе и к силикатным блокам. При стяжке пола необходимо залить слой 35 мм. Верхний слой стяжки можно демонтировать с помощью соответствующего инструмента, методику работ не обязан расписывать, указал стоимость работ. В заключении указал нормативные требования, ссылки на все использованные источники информации. В ГОСТ 30674-99 не указан способ устранения царапин. Способ устранения недостатков выбирается исходя из наименее затратного и наиболее подходящего способа устранения дефектов. Царапины на лицевых поверхностях устраняются полировкой, воском или пастой, при этом оконная конструкция не меняется.

Эксперт ФИО5 подтвердил выводы, изложенные в заключении АНО «Пензенский центр судебной экспертизы» № 108 от 20.10.2025, указав, что для разграничения отделочных работ ему необходимо составить смету, которую с дополнительными письменными пояснениями готов предоставить в суд.

Выслушав стороны, экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из положений ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с положениями ч.ч. 1 и 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из положений части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 этой статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Частью 5 этой же статьи предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

При этом в силу положений части 2 статьи 7 право требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок возникает у участника в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором.

Из приведенных положений закона следует, что на застройщике лежит обязанность в предусмотренный договором срок передать участнику долевого строительства соответствующий обязательным требованиям объект долевого строительства, для чего застройщик заблаговременно в установленный законом срок обязан известить участника долевого строительства о готовности этого объекта к передаче и предупредить о последствиях уклонения от его принятия.

Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения названного выше сообщения застройщика.

С 1 января 2025 года вступила в силу ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», данная норма вступила в силу с 1 января 2025 года.

Как следует из части 5 статьи 6 данного Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Указанная часть 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Как установлено судом и следует из материалов дела между ООО СЗ «Новый формат» и истцом 12.09.2023 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № НФ – 4Э-38 от 14.09.2023.

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязан передать участнику следующий объект долевого строительства - квартиру в срок до 31.12.2023, с проектными характеристиками приведенными в п. 2.2 договора, при этом у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Многоквартирный дом Адрес .

Согласно п. 2.2 договора проектные характеристики объекта долевого строительства (квартиры): номер дома – Номер , этаж – 1, номер квартиры – Номер , количество комнат – 1, общая проектная площадь квартиры (без учета площади лоджий и балконов) 47,12, общая проектная площадь лоджий и балконов – 2,98, общая проектная площадь квартиры (с учетом коэффициента 0,5 площади лоджий или 0,3 площади балконов) – 48,61, жилая площадь квартиры (стр.) – 15,29.

Согласно п. 4.3 цена договора включает в себя стоимость услуг застройщика, а так же стоимость понесенных застройщиком при строительстве (создании) объекта долевого строительства (в том числе выполнение в полном объеме строительно-монтажных работ, оказание услуг по техническому надзору и иных услуг, работ по благоустройству прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектной документацией и разрешением на строительство), а также возмещение:

- затраты на приобретение заказчиком участка, в случае его приобретения, или затраты на приобретение права аренды земельного участка, а также затраты на проведение кадастровых (геодезических) работ по определению границ земельного участка, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома;

- затрат на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирного дома к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

- затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирного дома к сетям инженерно-технического обеспечения;

- затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирного дома, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

- иных затрат, предусмотренных ст. 18 Закона и необходимых для строительства (создания) многоквартирного дома.

Из приложений № 1 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № НФ-4Э-38 от 14.09.2023 следует, что объект долевого строительства подлежит передаче участнику долевого строительства на условиях договора и настоящего приложения № 1 к договору, а именно передается участнику долевого строительства застройщиком со следующими выполненными в объекте долевого строительства работами и со следующим оборудованием:

- полы – цементно-песчанная стяжка,

- потолки – заделка швов,

- перегородки из пазогребневых плит – затирка швов пгп плит,

- установлены оконные и балконные блоки согласно проекту, с установкой отливов, с установкой подоконников (подоконных досок), установка подоконной доски в витражной конструкции не предусмотрена,

- установлена деревянная входная дверь с одним замком, без обналички,

- ХВС выполнено с вводом магистралей в квартиру, с установкой в квартире устройства первичного внутриквартирного пожаротушения, квартирных счетчиков ХВС, и запорной арматуры,

- ГВС индивидуальное, источником горячего водоснабжения служат двухконтурные котлы, установленные в каждой квартире,

- установлены канализационные ПВХ стояки с заглушками, без разводки по квартире и без установки сантехприборов и сантехники,

- система отопления индивидуальная от газового котла с установкой отопительных приборов согласно проекту,

- газоснабжение выполнено с вводом магистрали в квартиру, с установкой газового котла и газовой плиты, узла учета и запорной арматуры,

- установка электрического счетчика в этажном щите с вводом электрической сети в квартиру, с установкой щита квартирного,

- вентиляция осуществляется естественным и механическим побуждением. В кухнях на 1-5 этажах, вентиляция осуществляется через железобетонные вентблоки бытовыми вентиляторами. В санузлах, расположенных на 4 и 5 этажах, вытяжная вентиляция осуществляется через железобетонные вентблоки бытовыми вентиляторами. Приток воздуха предусмотрен с естественным побуждением с помощью приточных клапанов Домвент-Оптима;

- дымоходная система по проекту;

- в квартире осуществлено устройство стен и перегородок согласно проекту;

- лоджия и балкон – остеклены, не отапливаемые, холодные.

Проведение иных строительных и отделочных работ, установка иного оборудования, приборов, и т.п. в том числе установка межкомнатных дверей, чистовая отделка стен, полов, потолков, откосов, поквартирная разводка слаботочных сетей (радио, телефон, интернет, кабельное телевидение и пр.), поквартирная разводка ХВС, ГВС, водоотведения (канализации), установка сантехнических приборов, сантехники (ванн, унитазов, раковин, смесителей, моек и т.п.), установка электрического звонка. Указанные в настоящем абзаце работы, а также иные работы, предусмотренные проектом многоквартирного дома, но не входящие в стоимость объекта долевого строительства, выполняются участником долевого строительства своими силами и за свой счет после подписания акта приема-передачи.

Цена договора составляет 3406800 рублей; участник долевого строительства обязательства по договору, исполнил без нарушений, в установленные договором сроки, в полном объеме.

Застройщик в свою очередь обязался передать объект долевого строительства в срок до 31.12.2023 (п. 3.1 договора).

В ходе строительства ООО «СЗ «Новый формат» 01.02.2022 заключило договор подряда с ООО «Сеть-Строй» по монтажу внутренних сетей отопления на объекте «Среднеэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: Адрес ».

23.08.2022 заключен договор подряда между ООО «СЗ «Новый формат» и ООО «Строй-Технология», по которому последнее обязуется на вышеуказанном объекте выполнить общестроительные работы, в соответствии с условиями договора, приложением № 1.

26.08.2022 заключен договор подряда между ООО «СЗ «Новый формат» и ООО «Строительная компания «Омега», по которому подрядчик обязуется выполнить своими собственными силами и средствами устройство внутренней отделки на объекте «Среднеэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: Адрес ».

ООО «СЗ «Новый формат» 22.09.2022 заключило договор подряда с ООО «Жилстрой ОС» по выполнению комплекса работ по изготовлению и монтажу оконных конструкций витражей лоджий ПВХ, включая установку отливов и подоконных досок на объекте «Среднеэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: Адрес ».

15.05.2023 ООО «СЗ «Новый формат» и ООО «Жилстрой ОС» заключили договор подряда, по которому последнее обязалось выполнить комплекс работ по изготовлению и монтажу оконных конструкций витражей лоджий ПВХ, включая установку отливов и подоконных досок на объекте «Среднеэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: Адрес ».

23.12.2023 составлен акт осмотра квартиры Адрес , из которого следует, что выявлены:

1) царапины, сколы, задиры на ПВХ-профиле оконных блоков во всех помещениях, включая створки и дверь;

2) трещины в угловых сварных соединениях рам в комнате и кухне (балконный блок);

3) уступы в соединении штапиков и царапины на них;

4) царапины на стеклопакетах: на 3 балконный блок на кухне, на 2 лоджия, на 3 в комнате;

5) водосливные отверстия не соответствуют ГОСТ на лоджии и в комнате, так же отсутствуют водосливные отверстия в раме ванной;

6) царапины и сколы на радиаторе отопления на кухне;

7) стяжка поля имеет отклонение от плоскости > 2 мм/ 2м на кухне, также трещина в комнате и на кухне;

8) отсутствует гидроизоляция и противопожарная муфта на канализационном стояке в ванной;

9) ржавчина на усилении дверных проемов из арматуры;

10) трещина в дверном полотне входной двери;

11) ржавчина на металлических соединениях плит (проушинах);

12) трещины в пазогребневых блоках (силикатных) на кухне и комнате;

13) ржавчина на металлическом ограждении на лоджии;

14) отсутствует демпферная лента на лоджии;

15) отсутствует крепление стен из силикатных пазогребневых блоков во всех помещениях;

16) отсутствует перевязка угловых соединений стен из силикатных блоков в с/у и кладовой;

17) сдвиг < 100 мм между нижележащими и вышележащими вертикальными швами силикатных блоков;

18) санузел протекает стена;

19) квартира не запитана электричеством, следовательно проверить работу котла и отопления невозможно.

Данный акт осмотра подписан ФИО1, ее представителем ФИО2, а также менеджером отдела продаж ФИО6

12.01.2024 ФИО1 направлена ООО «СЗ «Новый Формат» претензия, в которой указала, что 23.12.2023 в ходе осмотра Адрес , расположенной по адресу: Адрес , установлены недостатки и дефекты, квартира не готова к передаче. По приведению состояния квартиры в соответствии с условиями договора № НФ-4Э-38 от 12.09.2023 и обязательным требованиям и ее готовности к передаче просит уведомить ее о дате и времени готовности квартиры к осмотру и передаче.

Данная претензия получена представителем ответчика 18.01.2024.

Также 21.03.2024 составлен акт осмотра квартиры Адрес , из которого следует, что выявлены:

1) плотность стяжки пола во всех комнатах менее 15 МПа;

2) царапины, сколы на радиаторах отопления во всех помещениях;

3) царапины на оконных блоках из ПВХ-профиля во всех помещениях, включая створки и дверь;

4) трещина в угловом сварном соединении рамы балконного блока;

5) зазоры в Т-образном соединении рамы ПВХ на лоджии;

6) кладка стен из силикатных пазогребневых плит выполнена с нарушением, а именно отсутствует перевязка в с/у + плиты установлены на полусухую стяжку пола в с/у, в ванной отсутствует сдвиг 100 мм между ниже и вышележащими рядами у вертикальных швов также отсутствует перевязка в ванной, также во всех помещениях отсутствует крепление плит к ограждающим конструкциям, также отсутствует перевязка пола в коридоре + замазаны плиты в гардеробной;

7) входная дверь имеет трещину в районе замка;

8) отсутствует гидроизоляция и противопожарная муфта на канализационном стояке;

9) мокрая стена граничащая с улицей в с/у + смежные стены в разной плоскости в с/у и коридоре между ванной и с/у;

10) водосливные отверстия в раме на лоджии не соответствуют ГОСТ 30674-99.

Данный акт осмотра подписан ФИО1 и ее представителем.

Таким образом, при приемке квартиры, истцом было выявлено наличие строительных недостатков и дефектов в квартире, которые не были устранены застройщиком.

21.03.2024 между застройщиком ООО «СЗ» Новый Формат» и ФИО1 подписан передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве № НФ-4Э-38 от 14 сентября 2023 г. принимает в собственность объект долевого строительства – Адрес , состоящую из 1-ой жилой комнаты, общей площадью 47,1 кв.м, кроме того площадь балкона (лоджии) 3,0 кв.м, находящуюся 1 на этаже жилого дома по адресу: Адрес .

16.07.2024 ФИО1 направлена претензия застройщику, в которой с учетом имеющихся недостатков, изложенных в акте осмотра от 21.03.2024, просит выплатить 400000 руб. в качестве возмещения ее расходов на устранение недостатков квартиры Номер .

Данная претензия получена ООО «СЗ «Новый формат» 19.07.2024.

Для определения наличия недостатков в объекте долевого строительства и определения стоимости их устранения судом была назначена судебная экспертиза.

Из заключения строительно-технической судебной экспертизы ООО «Лаборатория судебной экспертизы» № 503/16 от 20.01.2025 следует, что в квартире Адрес , имеются строительные недостатки:

-прочность стяжки пола во всех помещениях менее 20МПа;

- царапины, сколы на радиаторах отопления во всех помещениях;

- царапины на оконных блоках из ПВХ-профиля во всех помещениях, включая створки и дверь;

- кладка стен из силикатных пазогребневых блоков выполнена с нарушением (отсутствует перевязка в санитарном узле и ванной, в коридоре; в санитарном узле плиты установлены на полусухую стяжку пола;

- в ванной сдвиг 100 мм между рядами;

- во всех помещениях отсутствует крепление плит к ограждающим конструкциям;

- входная дверь имеет трещины в районе замка;

- отсутствует гидроизоляция в санузлах;

- стена в санузле, граничащая с улицей мокрая;

- смежные стены в разной плоскости между санитарным узлом и ванной;

- водосливные отверстия в раме на лоджии не соответствуют ГОСТ 30674-99. Указанные в ответе на вопрос № 1 недостатки, являются производственными, устранимыми. Стоимость устранения недостатков в квартире Адрес , составляет – 303603 руб. остаточная стоимость материалов, подлежащих замене (годных остатков - отсутствует.

02.06.2025 определением Ленинского районного суда г. Пензы по ходатайству истца в связи с имеющимися сомнениями в обоснованности заключения ООО «Лаборатория судебной экспертизы» № 503/16 от 20.01.2025 назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза в АНО «Пензенский центр судебной экспертизы».

Поскольку судом усмотрены основания для назначения повторной судебной строительно-технической экспертизы, суд не берет предоставленные выводы ООО «Лаборатория судебной экспертизы» за основу.

Согласно заключению повторной судебной строительно-технической экспертизы АНО «Пензенский центр судебной экспертизы» № 108 от 20.10.2025 в квартире истца имеются недостатки строительства, стоимость устранения которых составляет 562809 руб. 00 коп.

Руководствуясь положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика стоимости устранения недостатков строительных работ, определив ее размер 562809 руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта АНО «Пензенский центр судебной экспертизы» № 108 от 20.10.2025.

Также экспертом ФИО5 даны пояснения от 04.12.2025 № 546 по запросу суда о произведении отдельного расчета стоимости производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования в Адрес . Сметный расчет составлен в уровне цен по состоянию на III квартал 2025 г., т.е. на момент производства экспертизы № 108 от 20.10.2025 г. В результате проведенного расчета сметная стоимость отделочных работ составила 75481 руб.

Заключение повторной судебной строительно-технической экспертизы АНО «Пензенский центр судебной экспертизы» в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, экспертом даны научно обоснованные ответы на поставленные вопросы и сделаны выводы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта. Заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств. Заключение дано экспертом, не заинтересованным в исходе дела, на основании руководящих документов, заключение соответствует материалам дела, эксперт дал письменные пояснения, а также дал пояснения в судебном заседании по данному им заключению, в заключении подробно изложена исследовательская часть экспертизы, из которой ясно на основании и в связи с чем эксперт пришел к таким выводам, эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеет достаточную квалификацию, а потому оснований сомневаться в представленном заключении судебной экспертизы не имеется.

Довод представителя ответчика о том, что вся взыскиваемая истцом стоимость устранения недостатков не должна превышать трех процентов от цены договора не нашел своего подтверждения.

Указанный лимит ответственности относится исходя из положений ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно.

С учетом положений ст. 431 ГК РФ, буквального толкования договора № НФ-4Э-38 от 12.09.2023 в объекте долевого строительства – Адрес , отделочные работы не предусмотрены, их детальный перечень не приведен, в цену договора исходя из положений п. 4.3 договора они не вошли. Кроме того, согласно приложению отделочные работы производятся за счет участника долевого строительства.

Указанный в пояснениях эксперта от 04.12.2025 № 546 размер стоимости работ, изложенных в ч. 4 ст. 20 Закона об участии в долевом строительстве, составил 75481 руб., что не превышает 3% от цены договора (3406800 руб.).

Разрешая спор по существу, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, установив факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого дома, что подтверждается экспертным заключением, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков квартиры в определенном по результатам судебной экспертизы АНО «Пензенский центр судебной экспертизы» № 108 от 20.10.2025 в размере 562809 руб. 00 коп.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела в срок, установленный договором, т.е. до 31.12.2023 квартира Адрес истцу передана не была (акт приема-передачи подписан 21.03.2024), доказательств готовности объекта долевого строительства к передаче 31.12.2023 ответчиком не представлено, напротив из заключения судебной экспертизы следует наличие недостатков в квартире, при рассмотрении дела ответчик на наличие вины истца в не передаче объекта долевого строительства не ссылался, тем самым с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве период с 10.01.2024 по 21.03.2024 в сумме 122644 руб. 80 коп.

Федеральным законом от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ внесены изменения в статью 10 Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии с частью 3 статью 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции указанного Федерального закона, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Указанная норма действует с 1 сентября 2024 г. Таким образом, принимая решение после 1 сентября 2024 г., суд приходит к выводу об определении размера штрафа в размере пяти процентов от присужденной судом суммы 34272 руб. 69 коп. (122644 руб. 80 коп. + 562809 руб. 00 коп.)*5%).

Представителем ответчика заявлено о применении к взыскиваемой неустойке, штрафу положений ст. 333 ГК РФ в связи с отнесением ООО «СЗ «Новый формат» к категории малого и среднего предпринимательства, наличием долгосрочных обязательств и заемных средств. Вместе с тем, исходя из бухгалтерского баланса на 31.12.2024, у ответчика помимо указанных обязательств имеется рост внеоборотных активов, в оборотных активах рост капитальных вложений в незавершенное строительство, материалы, рост дебиторской задолженности, финансовых вложений.

Исходя из позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения размера неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Поскольку ответчиком нарушены обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства, при этом доказательств несоразмерности неустойки им не представлено, при рассмотрении дела каких-либо заслуживающих внимание доводов относительно необходимости применения положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ ответчиком не приведено, суд не находит оснований для применения к взыскиваемой неустойки, штрафу положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 в части уплаты неустойки, расходов для устранения недостатков, штрафа ООО «СЗ «Новый формат» следует предоставить отсрочку исполнения решения до 31.12.2025 включительно, а в случае внесения соответствующих изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 - до более поздней даты, установленной такими изменениями.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом заявлено о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 20000 руб. В обоснование представлен договор № 02-07-2024 от 02.07.2024 об оказании юридических услуг, из которого следует, что заказчик ФИО1 поручает исполнителю ФИО7 ведение претензионной работы с ООО «СЗ «Новый формат», подготовку искового заявления, судебных расходов. Стоимость услуг исполнителя составила 20000 руб., из которых 5000 руб. за ведение претензионной работы, 15000 руб. за подготовку иска (п. 3.1 договора). Оплата данных услуг произведена по чекам от 15.07.2024 на сумму 5000 руб., от 09.09.2024 - 15000 руб.

С учетом обстоятельств дела, требований разумности, положений ст. 100 ГПК РФ, характера дела, подготовленных документов представителем: претензии, иска, времени, затраченного на их подготовку, стоимости услуг в регионе по составлению претензии и иска, возражений ответчика, суд считает необходимым взыскать с ООО «СЗ «Новый формат» в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб.

С учетом того, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу иска, с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета государственная пошлина в размере 18709 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ «Новый формат» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, расходов по устранению недостатков удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «Новый формат» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серии Данные изъяты) неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства с 10.01.2024 по 21.03.2024 в размере 122644 руб. 80 коп., расходы на устранение недостатков 562809 руб. 00 коп., штраф в размере 34272 руб. 69 коп., судебные расходы по оплате юридических услуг 10000 руб. 00 коп.

В остальной части исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ «Новый формат» оставить без удовлетворения.

Предоставить ООО «СЗ «Новый формат» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства с 10.01.2024 по 21.03.2024 в размере 122644 руб. 80 коп., расходов на устранение недостатков 562809 руб. 00 коп., штрафа в размере 34272 руб. 69 коп., до 31.12.2025.

Взыскать с ООО «СЗ «Новый формат» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального образования «город Пенза» государственную пошлину в размере 18709 руб.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение одного месяца со дня его вынесения.

Судья С.П.Ирушкина

Мотивированное решение изготовлено 22.12.2025.