Решение по делу № 2-2261/2023 от 31.08.2023 - о расторжении договора аренды нежилого помещения, договора переуступки права аренды нежилого здания, возложении обязанности возвратить нежилое здание, погашение записей в Едином государственном реестре прав регистрационные записи о договоре аренды нежилого здания и о договоре переуступки права аренды нежилого здания.

Дело № 2-2261/2023

36RS0004-01-2023-000933-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 31 августа 2023 года

Левобережный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Сусловой О.В.,

при секретаре К.,

с участием

представителя истца, действующей на основании доверенности,

ФИО1,

представителя ответчика ИП К., действующей на основании ордера, адвоката

Размыслович К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа город Воронеж к К., ИП К. о расторжении договора аренды нежилого помещения, договора переуступки права аренды нежилого здания, возложении обязанности возвратить нежилое здание, погашение записей в Едином государственном реестре прав регистрационные записи о договоре аренды нежилого здания и о договоре переуступки права аренды нежилого здания,

установил:

Истец Администрация городского округа город Воронеж (далее - г.о.г. Воронеж) обратилась в суд с исковым заявлением к К. (далее – К.) и ИП К. (далее – ИП К.), указав в обоснование заявленных требований, что в собственности муниципального образования г.о.г. Воронеж находится нежилое здание (общественный туалет) площадью 69,3 кв.м. лит. А, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. На указанный объект зарегистрировано право муниципальной собственности городского округа город Воронеж ДД.ММ.ГГГГ №.

Указанное нежилое здание (общественный туалет) расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадь 88991 кв.м., местоположение: <адрес>, а разрешенное использование: проектирование и строительство комплексов городских набережных (собственник - муниципальное образование городской округ город Воронеж, запись о праве собственности в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом (Арендодатель) и ИП К. (ОГРНИП №) (Арендатором) был заключен договор аренды нежилого здания № (далее - Договор) на срок до ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ИП К. по передаточному акту передано в аренду нежилое здание (общественный туалет) площадью 69,3 кв.м., лит. А, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись регистрации №. ДД.ММ.ГГГГ в отношении ИП К. (ОГРНИП №) в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.

Как стало известно истцу ДД.ММ.ГГГГ, между ИП К. и ИП К. был подписан договор переуступки права аренды нежилого здания по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Подписанный ДД.ММ.ГГГГ между ИП К. и ИП К. договор переуступки права аренды нежилого здания по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрирован в установленном законом порядке. В ЕГРН на сегодняшний день отсутствует запись о государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ переуступки права аренды нежилого здания по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2.8 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, Арендатор обязан не сдавать арендуемое помещение, как в целом, так и частично, в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не отдавать арендные права в залог, а также не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйствующих субъектов без письменного разрешения Арендодателя.

Как указывает истец, письменного разрешения (согласия) на заключение ИП К. договора переуступки права аренды нежилого здания по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, Арендодателем не выдавалось.

На основании изложенного, администрация городского округа <адрес> обратилась в суд с настоящим иском, в котором просит расторгнуть договор аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между Истцом и К. в.И.; | расторгнуть договор переуступки права аренды нежилого здания по договору от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между К. в.И. и ИП К.; Обязать К. (ИНН №) и ИП К. (ИНН №), возвратить Администрации городского округа города Воронеж, нежилое здание (общественный туалет) площадью 69,3 кв.м., лит. А, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №; погасить в Едином государственном реестре прав регистрационные записи о договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ №(запись № от ДД.ММ.ГГГГ), и о договоре переуступки права аренды нежилого здания ДД.ММ.ГГГГ по договору от ДД.ММ.ГГГГ №.

Ответчики и представитель третьего лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом (л.д. 178-179), ходатайств об его отложении суду не представили, в связи с чем, с учетом мнения участников процесса, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности, ФИО1 поддержала заявленные требования, при этом уточнила, что просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения, договор переуступки права аренды нежилого здания в связи с общественной необходимостью с даты вынесения решения по настоящему делу.

Представитель ответчика ИП К., действующая на основании ордера, адвокат Размыслович К.Д. возражала относительно заявленных требований, при этом не отрицала, что ИП К. узнала о необходимости расторжения спорных договоров в связи с общественной необходимостью в начале февраля 2023, при этом акцентировала внимание на то, что если бы администрация города предоставила бы ей другое нежилое здание взамен спорного, она бы добровольно расторгла договор.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе, с согласия арендодателя, сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Абзацем вторым статьи 619 Кодекса предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

В ходе судебного разбирательства установлены следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа <адрес> (Арендодатель) и ИП К. (ОГРНИП №) (Арендатором) был заключен договор аренды нежилого здания № (далее - Договор) на срок до ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ИП К. по передаточному акту передано в аренду нежилое здание (общественный туалет) площадью 69,3 кв.м., лит. А, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно п.2.8. договора арендатор обязуется не сдавать арендуемое помещение, как в целом, так и частично в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу без разрешения арендодателя.

Согласно п.п. 5.1, 5.2.8 арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, при этом предупредив арендодателя письменно, не позднее чем за 2 месяца до расторжения договора в случае государственной или общественной необходимости в арендуемом помещении (в соответствии с решениями органов власти и местного самоуправления) (л.д. 59-64).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП К. и ИП К. заключен договор переуступки права аренды нежилого здания по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 57-58).

ДД.ММ.ГГГГ в отношении ИП К. (ОГРНИП №) в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя (л.д.47-48).

Приказом управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж от ДД.ММ.ГГГГ № ИП К. согласовано проведение аукциона по переуступке права аренды нежилого здания. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №А14-9780/2016 о признании незаконным приказа Управления № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отмене приказа №ДД.ММ.ГГГГ №» требования ИП К. удовлетворены в полном объеме (л.д.37-38, 125,126).

Таким образом, договор о переуступке прав по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с учетом разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 389 ГК РФ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме; уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Аналогичные правила закреплены в действующей в настоящее время редакции статьи 389 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Договор о переуступке прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в управлении Росреестра по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д.142-143).

При этом истцом не отрицается, что ИП К. оплачивала все арендные платежи по договору от ДД.ММ.ГГГГ, данный факт подтверждается и письмом от ДД.ММ.ГГГГ Первого заместителя главы администрации по городскому хозяйству Администрации городского округа город Воронеж (л.д.29-30) иными доказательствами (л.д.39).

То есть, арендодатель (истец) получал от ИП К. средства в счет арендных платежей по договору аренды спорного нежилого здания, для арендодателя была понятна и очевидна воля сторон на замену арендатора.

Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ ИП К. переданы все права и обязанности по договору аренды нежилого здания № от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии необходимости у арендодателя уведомлять ИП К. о досрочном расторжении договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ арендодатель направил ИП К. письменное уведомление о расторжении договора аренды на основании пункта 5.2.8 Договора (л.д.31-32,33).

Согласно отчету об отправке почтового отправления с ШПИ №, данное уведомление не вручено адресату и возвращено по иным обстоятельствам (л.д.230).

Вместе с тем, анализируя представленные доказательства, а также учитывая пояснения сторон, суд приходит к выводу о том, что ИП К. была уведомлена о расторжении договора в связи с общественной необходимостью, что следует, в том числе, из ее письма, адресованного и.о. руководителя управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.135-137).

Доводы стороны ответчика о том, что нет доказательств общественной или иной необходимости в арендуемом ею нежилом здании, суд находит несостоятельными, так как предоставлять данные доказательства арендатору договором аренды не предусмотрено, при этом истец в ходе судебного разбирательства в подтверждение необходимости объекта представил соответствующие документы (л.д. 27-28, 49-50, 54-56).

Доводы стороны ответчика о том, что ИП К. не согласна расторгнуть договор, поскольку ей не предоставили взамен иного нежилого здания, суд считает необоснованными, так как условиями спорного договора аренды данная обязанность арендодателя не предусмотрена.

Факт того, что в настоящий момент спорное нежилое здание находится в пользовании ИП К., ответчиком не оспаривается, в связи с чем требования о возложении обязанности передать спорное помещение истцу, предъявленные к К., суд находит необоснованными.

Учитывая установленные обстоятельства, проанализировав изложенные нормы права, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований к ИП К. в полном объеме, а к К. - частично.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Администрации городского округа город Воронеж к К., ИП К. о расторжении договора аренды нежилого помещения, договора переуступки права аренды нежилого здания, возложении обязанности возвратить нежилое здание, погашение записей в Едином государственном реестре прав регистрационные записи о договоре аренды нежилого здания и о договоре переуступки права аренды нежилого здания удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Администрацией городского округа <адрес> и Индивидуальным предпринимателем К..

Расторгнуть договор переуступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Индивидуальным предпринимателем К. и Индивидуальным предпринимателем К..

Обязать Индивидуального предпринимателя К. (ИНН №), возвратить Администрации городского округа города Воронеж, нежилое здание (общественный туалет) площадью 69,3 кв.м., лит. А, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Погасить в Едином государственном реестре прав регистрационную запись о договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ №(запись № от ДД.ММ.ГГГГ) и регистрационную запись № о договоре переуступки права аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ по договору от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в месячный срок с момента изготовления решения в окончательной форме через районный суд.

Решение изготовлено в окончательной форме 05.09.2023.

Судья О.В.Суслова