Дело № 2-2960/2023
УИД 50RS0052-01-2023-002041-73
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 июня 2023 года г.о. Щёлково Московской области
Щёлковский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Стариковой М.Н.,
при секретаре судебного заседания Атаевой З.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г.о. Щелково к ФИО2 ФИО7 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора земельного участка,
Установил:
Администрация г.о. Щелково Московской области обратилась в Щелковский городской суд Московской области с вышеуказанным иском.
В обоснование заявленных требований указала, что 17.10.2018 года между Администрацией и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, д<адрес>, площадью 3000 кв.м, для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Московской области. 20.06.2019 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.10.2018 года за № 11-791/18 (далее - договор уступки), который 2706.2019 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области. Согласно п.п. 2.2. договора земельный участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. Кроме того, условиями заключенного между сторонами договора предусмотрена арендная плата за переданные земельный участок ФИО2 вместе с тем в период с 10.06.2022 года по 13.12.2022 года ФИО2 денежные средства в счет оплаты аренды земельного участка внесены не были в связи с чем у нее образовалась задолженность в размере 156 422,21 руб. (расчет приложен). За нарушение сроков внесения арендной платы за указанный период Администрацией г.о. Щелково Московской области были начислены пени, а 22.12.2022 года в адрес ФИО2 направлена претензия с предложением оплаты задолженности, которая последней удовлетворена не была. Согласно актам выездного обследования Администрации от 21.06.2022 года, 17.10.2022 года на земельном участке выявлены признаки его нецелевого использования, земельный участок огорожен, доступ третьих лиц на земельный участок не ограничен, на нем расположены временные сооружения – бытовки, строение – ангар и ведётся коммерческая деятельность: торговля и складирование стройматериалов. Земельный участок не используется для индивидуального жилищного строительства в соответствии с условиями договора, в связи с чем выдано представление о недопустимости нарушения обязательных требований. 03.11.2022 года в адрес ФИО2 направлена претензия об оплате задолженности и добровольном расторжении договора, которая до настоящего времени не исполнена. Просила суд взыскать с ФИО2 в пользу Администрации г.о. Щёлково Московской области задолженность в размере 156 422, 21 руб. за период с 10.06.2022 года по 13.12.2022 года, пеню за просрочку платежа в указанный период в размере 6 381,54 руб.; расторгнуть договор № 11-791/18 аренды земельного участка с кадастровым № №; обязать ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым № № 50:14:0020319:1080 от временных сооружений и передать его Администрации г.о. Щёлково Московской области по акту приема-передачи.
В судебном заседании представитель истца Администрации г.о. Щелково ФИО3. действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила удовлетворить.
Ответчик ФИО2 не явилась, извещена, ее представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, поддержал письменные возражения, просил в удовлетворении иска отказать.
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, обсудив доводы иска и возражений к нему, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в силу следующих оснований.
Согласно статей 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Пунктом 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что спорный земельный участок с видом разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства», площадью 3000 кв.м сформирован в зоне Ж-2 (зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами) в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения Огудневское Щелковского муниципального района Московской области, утвержденных 12.12.2017 году Решением Совета депутатов сельского поселения Огудневское Щелковского муниципального района № № и действовавших с 12.12.2017 года по 15.12.2021 года.
Договор аренды земельного участка от 17.09.2018 года № заключен администрацией г.о. Щелково Мсоквоской области с ФИО1 сроком на 20 лет.
Согласно п. 3.2 договора аренды размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к договору. Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов указан в приложении №1 к Договору аренды земельного участка от 17.10.2018 года № и составлял 8 760 руб. в год.
Пунктом 5.2 договора определены основания досрочного расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке в случаях, указанных в п. 4.1.1 настоящего договора.
При этом пунктом 4.1.1 договора закреплена обязанность арендатора использовать земельный участка только по целевому назначению.
ФИО2 на основании договора уступки прав и обязанностей от 20.06.2019 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2, является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:14:0020319:1080, площадью 3000 кв.м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, местоположение участка: Российская Федерация, Московская область, городской округ Щёлково, д. Протасово.
С момента государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей в ЕГРН (запись № от 27.06.2019) к ответчику перешли все права и обязанности предусмотренные договором аренды земельного участка №№ от 17.10.2018 года.
В соответствии со статьей 1 пункта 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица и юридические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Из содержания указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу лица, заключающие конкретный договор в целях установления прав и обязанностей, тем самым проявляют свою волю и интерес.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статья 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (часть 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно части 1, части 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии с положениями, установленными п. п. 1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации к основаниям досрочного расторжения договора аренды земельного участка относится, в частности, использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; (абз. 1 подп. 1).
Исходя из указанных норм права, для досрочного расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя последний должен доказать наличие к тому законных оснований, в рассматриваемом случае - нецелевое использование земельного участка, а также не внесение арендной платы более двух раз подряд.
В силу ч. 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ч. 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Частью 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (ч. 4 ст. 451 ГК РФ).
В соответствии со ст. 2 Закона Московской области от 29.11.2021 № 236/2021-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2022 год» значения базового размера арендной платы за земельные участки устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону, за исключением случаев, предусмотренных статьями 3 - 9 настоящего Закона за земельные участки, предоставленные гражданам для г.о. Щелково составляет 2,92.
Согласно подпункту 2.4 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение годовой арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих порядков:
в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, включая земельные участки общего назначения, сенокошения, животноводства (включая земли, занятые строениями и сооружениями), выпаса сельскохозяйственных животных, а также некоммерческим организациям, созданным гражданами для ведения садоводства или огородничества, арендная плата определяется в размере 0,3 (трех десятых) % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Заявляя исковые требования в части взыскания недополученной истцом арендной платы истец ссылается на Акты проверок составленных органом муниципального земельного контроля: Акт №/№ от 21.06.2022 года, Акт № от 21.06.2022 года и Акт №/№ от 17.10.2022 года, и расчет размера арендной платы, выполненный в соответствии с подп. 3 ч. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ.
При этом, земельным кодексом РФ не предусмотрена возможность изменения условий договора аренды при изменении его вида разрешенного использования в одностороннем порядке.
Согласно пункта 1.2 договора аренды от 17.10.2018 года № земельный участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, документов подтверждающих изменение категории земель либо вида разрешенного использования земельного участка суду не предоставлено.
Арендодатель не направил в адрес арендатора уведомление о необходимости внесения изменений относительно предмета договора, так и размера арендной платы.
Таким образом, суд с заявленным расчётом согласиться не может, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о том, что ответчик ФИО2 является предпринимателем, вид разрешенного использования земельного участка согласно данных ЕГРН не изменен, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №, в части предмета договора и увеличения арендных платежей сторонами не подписан, расчет арендной платы за 2022 год стороной истца не обоснован, увеличение арендной платы в одностороннем порядке не соответствует закону и пункту 3.6 и пункту 3.7. договора аренды земельного участка.
Между тем, ответчиком представлены суду квитанции об оплате арендной платы за 2022 год в полном объеме, в соответствии с условиями договора аренды.
Кроме того, ответчиком, в соответствии с требованиями действующего законодательства и с согласия истца, на арендуемом земельном участке возведен объект недвижимого имущества - жилой дом, площадью: 71,2 кв.м что подтверждается Уведомлением о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
На основании распоряжения истца жилому дому присвоен почтовый адрес: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Жилому дому присвоен кадастровый №, право собственности на него зарегистрировано, в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись
Между ответчиком и АО «МосЭнергоСбыт» заключен энергоснабжения №06850351 в отношении домовладения расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0020319:1080.
Пунктами 1и 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора.
Таким образом, существенных нарушений условий договора аренды ответчиком не допущено. Земельный участок используется арендатором в соответствии с его назначением, арендная плата за спорный период и пени внесены в соответствии с условиями договора.
Доказательств обратного, истцом не представлено, а судом не добыто.
При таких обстоятельствах, удовлетворить заявленные исковые требования Администрации г.о. Щелково Московской области не представляется возможным.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований Администрации г.о. Щелково к ФИО2 ФИО8 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области, путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.Н. Старикова
Решение суда в окончательной форме принято 09 июня 2023 года.
Судья М.Н. Старикова