Дело № 2-1048/2025 (УИД 69RS0023-02-2024-000234-23)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2025 года город Тверь

Пролетарский районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Ерастовой К.А.,

при секретаре Гуреевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на здание и права аренды на земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в Осташковский межрайонный суд Тверской области с исковыми требованиями к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на здание и права аренды на земельный участок.

В обоснование исковых требований указано, что определением Арбитражного суда Тверской области от 03 февраля 2017 года заявление ПАО Сбербанк о признании индивидуального предпринимателя А.С.СБ. несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Решением суда от 09 июня 2017 года ФИО2 был признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина сроком до 09 декабря 2017 года, финансовым управляющим утвержден ФИО3 Срок реализации имущества неоднократно продлевался, определением суда от 10 августа 2018был продлен на два месяца до 09 октября 2018 года. В рамках указанной процедуры истцом ФИО1 с публичных торгов было приобретено имущество должника: здание прирельсового склада с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 377,1, назначение нежилое; право аренды земельного участка площадью 497 кв.м под зданием вышеуказанного прирельсового склада, кадастровый №. Срок аренды земельного участка с 28 октября 2010 года по 28 октября 2059 года. Договор был оплачен истцом в полном объеме, имущество фактически передано по акту приема-передачи, однако переход права собственности до настоящего момента так и не был зарегистрирован. С даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. Следовательно с даты начала процедуры банкротства ФИО2 утратил свое право на распоряжение своим имуществом самостоятельно. Арбитражным управляющим ФИО3 заявление о государственной регистрации перехода права собственности и права аренды подано не было, от исполнения данной обязанности в период наличия соответствующих полномочий арбитражный управляющий уклонялся со ссылкой на территориальную удаленность и нежелание подавать документы по экстерриториальному признаку. Определением Арбитражного суда Тверской области от 01 ноября 2018 года о завершении процедуры реализации имущества должника с указанной даты финансового управляющего считаются прекращенными. Более того, финансовый управляющий, уклонившийся от исполнения возложенных на него обязанностей, на текущий момент с 19 апреля 2024 года исключен из СРО и свою деятельность не осуществляет. Таким образом, ни ФИО2, ни М.М. технически не облают полномочиями обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Истец является заложником правовой коллизии и лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенное им имущество, при наличии существенного интереса к его использованию по целевому назначению.

На основании изложенного просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на здание прирельсового склада с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 377,1 кв.м, и права аренды земельного участка, площадью 497 кв.м, под зданием прирельсового склада, кадастровый №, срок аренды с 28октября 2010 года по 28 октября 2059 года от ФИО2 к ФИО1

Определением Осташковского межрайонного суда Тверской области от 24 февраля 2025 года дело передано для рассмотрения по подсудности в Пролетарский районный суд города Твери.

В ходе рассмотрения дела к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Филиал ППК «Роскадастр» по Тверской области, ПАОСбербанк, ГКУ «Центр управления земельными ресурсами», Администрация Пеновского муниципального округа Тверской области.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, от истца и ответчика поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, Управлением Росреестра по Тверской области представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно ЕГРН содержит актуальные записи об ипотеке от 06.05.2011, 13.02.2012, 29.06.2012, 17.09.2013 в отношении спорных объектов. В этой связи наличие в ЕГРН записи об ипотеке является препятствием для осуществления регистрационных действий в случае удовлетворения заявленных исковых требований. В силу положений ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 25 Закона об ипотеке, судебное решение, в резолютивной части которого указано на результат рассмотрения вопроса об отсутствии обременения недвижимого имущества, является основанием для внесения записи о погашении ипотеки.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ одним из основных начал гражданского законодательства является обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебная защита.

Судом установлено, что в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО2 на нежилое помещение - здание прирельсового склада с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора № 1 купли-продажи недвижимого имущества от 20 сентября 2010 года.

В отношении указанного нежилого помещения обременений не зарегистрировано.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, относится к землям населенных пунктов, данные о правообладателе отсутствуют.

Согласно имеющейся в реестровом деле справке Комитета по управлению имуществом Администрации Пеновского района Тверской области от 20.09.2010, земельный участок с кадастровым номером №, находится в ведении муниципального образования «Пеновский район» до разграничения государственной собственности на землю.

03 ноября 2010 года на основании постановления администрации Пеновского района Тверской области №689 от 27.10.2010 Комитет по управлению имуществом администрации Пеновского района и ФИО2 заключили договор №53 аренды земельного участка.

В ЕГРН в отношении указанного земельного участка зарегистрировано право аренды в пользу ФИО2 по договору №53 аренды земельного участка от 03.11.2010. Срок с 09 декабря 2010 года по 28 октября 2059 года.

В ЕГРН согласно выписке в отношении указанного земельного участка зарегистрированы следующие обременения:

- ипотека сроком действия с 17 сентября 2013 года по 15 июля 2016года в пользу ОАО «Сбербанк России», номер государственной регистрации № (договор ипотеки № 2216/8607-0401/2-02),

- ипотека сроком действия с 29 июня 2012 года по 14 мая 2014 года в пользу ОАО «Сбербанк России», номер государственной регистрации № (договор ипотеки № 2216/8607-0109/2-01),

- ипотека сроком действия с 13 января 2012 года по 26 июня 2013 года в пользу ОАО «Сбербанк России», номер государственной регистрации № (договор ипотеки № 2216/8607-0331/2-1),

- ипотека сроком действия с 06 мая 2011 года по 29 марта 2013 года в пользу ОАО «Сбербанк России», номер государственной регистрации № (договор ипотеки № 02-0042/11-0-5022313).

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Тверской области от 09 июня 2017 года по делу №А66-13902/2016 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим утвержден ФИО3

06 марта 2018 года по результатам по результатам проведения открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 и ФИО1 по результатам торгов был заключен договор купли-продажи имущества № 1, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает следующее имущество:

- здание прирельсового склада, нежилое 1-й этаж, общей площадью 377,1 кв.м, кадастровый №,

- право аренды земельного участка площадью 497 кв.м под зданием прирельсового склада, кадастровый №, срок аренды земельного участка с 28.10.2010 по 28.10.2059.

Указанное имущество расположено по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 2.1 договора указанное имущество продается по цене 400 000 рублей.

Сторонами подписан акт приема-передачи имущества от 06 марта 2018года, в котором продавец подтверждает факт полной оплаты покупателем цены продажи имущества в размере 400000 рублей.

Из имеющегося в материалах дела № А66-13902/2016 отчета о результатах проведения процедуры реализации имущества от 30.08.2018 следует, что денежные средства в сумме 400 000 рублей по договору купли-продажи имущества №1 от 06.03.2018 поступили и учтены.

Состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 01 ноября 2018года процедура реализации имущества завершена, с момента завершения процедуры реализации имущества полномочия финансового управляющего ФИО3, считаются прекращенными.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности урегулирован Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 1 ст. 14 названного Федерального закона, государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты (подпункт 2 пункт 2 статьи 14).

В силу ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт7).

В силу абз. 1 п. 5 ст. 213.25 Федерального закона «о несостоятельности (банкротстве)» с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично.

С даты признания гражданина банкротом регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего (части 7 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области от 26 апреля 2024 года государственная регистрация прав на спорное имущества приостановлена, поскольку заявления о государственной регистрации перехода прав от продавца на вышеуказанные объекты недвижимости представлены не были.

Таким образом факт наличия препятствий в административном порядке к оформлению прав истца подтвержден.

Указанное уведомление не содержит иных причин приостановления регистрации.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, а также п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, сведения о нем внесены в ЕГРН. Данное обстоятельство сторонами по делу не оспаривается.

Следовательно, договор купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов в части перехода к покупателю здания права аренды расположенного под этим зданием земельного участка также подлежит государственной регистрации, так как условия данного договора влекут изменение условий договора аренды земельного участка (смена арендатора).

Доводы третьего лица Управления Росреестра по Тверской области о том, что наличие в ЕГРН записи об ипотеке является препятствием для осуществления регистрационных действий, отклоняются судом.

В соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 9 и 13 постановления от 23.07.2009 № 59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возбуждения дела о банкротстве» разъяснил, что записи в реестре об арестах и иных ограничениях распоряжения имуществом должника подлежат погашению с момента, после которого они признаются снятыми в соответствии с Законом о банкротстве. Любое заинтересованное лицо вправе обжаловать выразившееся в непогашении указанной записи бездействие органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве.

Согласно позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 года № 308-ЭС16-1368, при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Аналогичный правовой подход применяется и при банкротстве физических лиц и подтвержден Верховным Судом Российской Федерации в отношении дел о банкротстве граждан (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 01.09.2021 года № 310-ЭС21-6469).

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2).

Продажа заложенного имущества в порядке, установленном Законом о банкротстве, влечет прекращение залога в отношении спорного имущества и обременения, возникшего из договора ипотеки.

В рассматриваемом случае, поскольку спорное имущество реализовано на торгах, по результатам которых заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, для совершения регистрационных действий по переходу права собственности на основании договора по отчуждению объектов недвижимого имущества, обремененных ипотекой, совершенного в рамках дела о банкротстве при реализации имущества, составляющего конкурсную массу, не требуется согласие залогодержателя, а также его заявления о погашении записи об ипотеки.

При изложенных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на здание и права аренды на земельный участок удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода следующих прав по договору купли-продажи имущества №1 от 06 марта 2018 года, заключенному между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 и ФИО1 от ФИО2 (паспорт №) к ФИО1 (паспорт №):

- права собственности на здание прирельсового склада, площадью 377,1 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>;

- права аренды земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, срок аренды с 28октября 2010 года по 28октября 2059 года.

На основании ст. 58 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» данное судебное решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации прекращения указанных права собственности и права аренды ФИО2 и регистрации возникновения указанных права собственности и права аренды ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд города Твери в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме

Председательствующий К.А. Ерастова

Мотивированное решение составлено 30 мая 2025 года

Председательствующий К.А. Ерастова