Дело № 2-13/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 января 2023 года с. Караидель
Караидельский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Фахретдиновой Е.Н., при секретаре Усмановой Г.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО1 к Администрации муниципального района Караидельский район Республики Башкортостан о признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковыми заявлениями к Администрации муниципального района Караидельский район Республики Башкортостан, в которых просит признать право собственности на недвижимое имущество: зерносклад лит. <адрес>, кадастровый №, котельная лит. <адрес>, кадастровый №, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрела у МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» в лице конкурсного управляющего ФИО2 вышеуказанное недвижимое имущество, которое было ей принято по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость объектов недвижимости она оплатила. Государственная регистрация сделки не была осуществлена в связи с трудным финансовым положением покупателя. МУ Бердяшское ХПП ликвидировано процедурой банкротства в 2009 г.
В связи с этим, необходимо признание права собственности на имущество в судебном порядке.
В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям, дополнив, что в период банкротства МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» конкурсным управляющим ФИО2 весь комплекс объектов был продан ФИО1, передан ей по акту приема-передачи. Изначально договор купли-продажи был оформлен с ООО «Бердяш», но сразу же был исправлен на ФИО1, т.к. она являлась победителем торгов, на которых она приобрела имущество, его оплатила, в последующем с ней заключался договор земельного участка для размещения хлебоприемного предприятия, т.е. действительным покупателем является она, а не ООО «Бердяш».
Представитель ответчика – Администрации муниципального района Караидельский район РБ ФИО4 исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать на том основании, что в архиве Администрации МР Караидельский район РБ сохранился договор купли-продажи комплекса объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между юридическими лицами МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «Бердяш» в лице директора ФИО1 Представленный же договор купли-продажи комплекса объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» и физическим лицом ФИО1, не соответствует действительности, т.к. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бердяш» ликвидировано, ФИО1 правопреемником ООО «Бердяш» не является. В 2021 г. в целях вовлечения в хозяйственный оборот объектов недвижимого имущества проведена инвентаризация недвижимого имущества, выявленный объект недвижимости с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ находился в хозяйственном ведении МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие», в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ было принято постановление о прекращении у МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» права хозяйственного ведения на данное здание, направлены документы на оформление права собственности на указанный объект недвижимости.
Третье лицо ФИО2 и представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Башкортостан в суд не явились, хотя о дате, времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.
Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3 ст. 154 ГК РФ).
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Таким образом, право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ в отношении МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» введена процедура наблюдения. Решением суда ДД.ММ.ГГГГ должник МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № от ДД.ММ.ГГГГ отчет конкурсного управляющего утвержден. Конкурсное производство в отношении МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» (ИНН №) завершено. Производство по делу прекращено.
Из договора № купли-продажи комплекса объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» в лице конкурсного управляющего ФИО2, в том числе вышеуказанное недвижимое имущество – зерносклад лит. <адрес> и котельная лит. <адрес> проданы физическому лицу ФИО1
Здание зерносклада имеет площадь 2412, 7 кв. м, кадастровый №, год завершения строительства – 1963 г.; здание котельной имеет площадь 148, 8 кв. м, кадастровый №, год завершения строительства – 1956 г., расположены по адресу: РБ, <адрес>.
По данным Караидельского участка ГБУ РБ «ГКО и ТИ», право собственности на зерносклад с кадастровым номером № и котельную с кадастровым номером № не регистрировалось.
По сведениям, представленным Управлением Росреестра по РБ, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание зерносклада с кадастровым номером № за МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие», право хозяйственного ведения прекращено ДД.ММ.ГГГГ.
В настоящее время право собственности на здание котельной с кадастровым номером № и здание зерносклада с кадастровым номером № ни за кем не зарегистрировано.
В Реестре государственного имущества Республики Башкортостан сведения об объектах недвижимого имущества, расположенных по адресу: РБ, <адрес> – зерносклад, лит <адрес>, кадастровый №, котельная, лит <адрес>, кадастровый № отсутствуют.
Не имеется сведений об указанных объектах в реестре федерального имущества.
Учитывая, что договор купли-продажи заключен после вступления в действие Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации, то доказательством права собственности лица на спорные объекты является государственная регистрация права.
Вместе с тем, право собственности продавца на спорный объект (котельная, кадастровый №) не зарегистрировано, сведения о зарегистрированных правах на вышеуказанный объект отсутствуют.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие доказательств права собственности продавца на спорный объект, оснований для признания права собственности на объект недвижимости (котельная, кадастровый №) по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ФИО1, не имеется.
Учитывая, что истцом в качестве основания возникновения права собственности на спорный объект представлен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, который не является доказательством возникновения права собственности на спорный объект ни у него, ни у продавца спорного имущества, оснований для признания права собственности на данный объект не имеется в связи с неподтвержденностью возникновения у него соответствующего права на основании представленного договора.
Оснований для признании права в отношении спорного имущества при отсутствии зарегистрированного права также не имеется, поскольку в качестве правовых оснований для возникновения права истец ссылается на договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный после вступления в силу Закона о регистрации, соответственно для совершения сделок в отношении спорного имущества и признании права собственности на их основании необходима их государственная регистрация.
Несмотря на то, что право хозяйственного ведения МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» было зарегистрировано на объект недвижимости – зерносклад с кадастровым номером 02:30:130201:169, право собственности на него не может быть признано за ФИО1, исходя из следующего.
ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным унитарным Бердяшским хлебоприемным предприятием МР Караидельский район РБ в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи комплекса объектов недвижимости: административного здания (литер <адрес>), проходного пункта (литер <адрес>), медицинского пункта (литер <адрес>), автовесов (литер <адрес>), зерносклада (литер <адрес>), зерносклада (литер <адрес>), силовой подстанции (литер <адрес>), зерносклада (литер <адрес>), зерносклада (литер <адрес>), подстанции (литер <адрес>), ДСП-32 (литер <адрес>), котельной (литер <адрес>), ДСП-32 (литер <адрес>), гаража (литер <адрес>), подстанции (литер <адрес>), пекарни и магазина (литер <адрес>), сарая (литер <адрес>), стоимостью 2 621 000 руб., расположенного по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ комплекс объектов недвижимости передан по акту приема-передачи ФИО1
Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уплачено 300 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ - 600 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ - 603 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ - 335 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ - 300 000 руб.
По экспертному заключению, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость зерносклада лит. <адрес> составляет 340 000 руб., рыночная стоимость котельной лит. <адрес> – 74 000 руб., всего рыночная стоимость комплекса объектов недвижимости Бердяшского хлебоприемного предприятия по адресу: РБ, <адрес> составляет 2 621 000 руб.
Из представленных документов также усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «Бердяш» в лице директора ФИО1 заключен договор купли-продажи № комплекса объектов недвижимости: административного здания (литер <адрес>), проходного пункта (литер <адрес>), медицинского пункта (литер <адрес>), автовесов (литер <адрес>), зерносклада (литер <адрес>), зерносклада (литер <адрес>), силовой подстанции (литер <адрес>), зерносклада (литер <адрес>), зерносклада (литер <адрес>), подстанции (литер <адрес>), ДСП-32 (литер <адрес>), котельной (литер <адрес>), ДСП-32 (литер <адрес>), гаража (литер <адрес>), подстанции (литер <адрес>), пекарни и магазина (литер <адрес>), сарая (литер <адрес>), стоимостью 2 621 000 руб., расположенного по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бердяш» перечислило денежные средства в размере 2 621 000 руб. на счет МУ Бердяшское ХПП МР Караидельский район РБ в качестве задатка для участия в аукционе по продаже объектов МУ Бердяшского ХПП, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением Администрации МР Караидельский район РБ № от ДД.ММ.ГГГГ обществу с ограниченной ответственностью «Бердяш» сроком на 49 лет предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 60995 кв. м, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: РБ, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МР Караидельский район и ООО «Бердяш» заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка для размещения хлебоприемного предприятия.
Свидетель Ш. суду показала, что ранее занимала должность председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Караидельскому району, в 2008 г. комплекс объектов недвижимости МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие» было продано ООО «Бердяш», о чем был заключен договор купли-продажи, после чего земельный участок под объектами недвижимости был предоставлен в аренду ООО «Бердяш».
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Между тем, истцом не представлено достоверных доказательств приобретения спорных объектов недвижимости по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ответчиком представлен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ на то же самое спорное недвижимое имущество, но заключенный с ООО «Бердяш», которое произвело оплату стоимости комплекса объектов недвижимости в размере 2 621 000 руб., о чем свидетельствует платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ о внесении задатка для участия в аукционе по продаже недвижимого имущества МУ «Бердяшское хлебоприемное предприятие», ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Бердяш» был заключен договор аренды земельного участка под спорными объектами недвижимости, расторгнутый ДД.ММ.ГГГГ
Из квитанций к приходному кассовому ордеру установить, за какое имущество уплачено, по какому договору купли - продажи не представляется возможным.
Представленная истцом копия протокола заседания комиссии по проведению аукциона по продаже недвижимого имущества МУ «Бердяшское ХПП» от ДД.ММ.ГГГГ не может быть учтена судом в качестве надлежащего доказательства приобретения имущества ФИО1, т.к. оригинал документа в суд не представлен. Доводы истца о том, что она являлась победителем аукциона и соответственно приобретателем недвижимого имущества МУ «Бердяшское ХПП» на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, несостоятельны, поскольку не согласуются и противоречат имеющимся материалам дела, перечисленным выше. Обстоятельства приобретения объектов недвижимости обществом подтвердила также свидетель Ш.
Кроме того, истец в качестве основания возникновения права собственности указал договор купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав.
Более того, на основании Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 61 Постановления Пленумов № 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 сентября 2009 г. № 1395/09, норма п. 3 ст. 551 ГК РФ применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.
В силу п. 62 указанного Постановления № 10/22Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.
Таким образом, по смыслу изложенных правовых норм и разъяснений защита прав истца в рассматриваемом случае должна осуществляться в порядке обжалования действий регистрирующего органа, а не в порядке заявления требований к органам местного самоуправления о признании права собственности в порядке искового производства.
Между тем, в рамках настоящего дела ФИО1 отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости не оспаривает.
Доводы истца о фактическом владении истцом спорными объектами отклоняются судом, поскольку не являются в данном случае основанием для удовлетворения требований о признании права собственности на недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат в связи с неподтвержденностью возникновения у истца соответствующего права на основании представленного договора.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении искового заявления ФИО1 к Администрации муниципального района Караидельский район Республики Башкортостан о признании права собственности на объекты недвижимости - зерносклад лит. <адрес>, кадастровый №, котельная лит. <адрес>, кадастровый №, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Караидельский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.Н. Фахретдинова