№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2025 года ........

Октябрьский районный суд ........ в составе председательствующего судьи ФИО6 при секретаре ФИО2, с участием старшего помощника прокурора ........ ФИО3, представителя истца ФИО4, ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства ........ к ФИО1 о запрете эксплуатации, обязании освободить незаконно занимаемое помещение, о приведении помещения в первоначальное состояние, взыскании расходов по оплате государственной пошлины

установил:

в обоснование иска с учетом уточнений указано, что ответчик в отсутствие законного основания вселилась в объект незавершенного строительства, что ограничивает права истца в части распоряжения собственным имуществом. Данный объект незавершенного строительства включен в Единый реестр проблемных объектов, разрешение на ввод его в эксплуатацию до настоящего времени не получено. В нарушение требований ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации ФИО1 ФИО7. осуществляет эксплуатацию не введенного в эксплуатацию объекта капитального строительства, произведя ремонт и перепланировку.

Истец просит запретить ФИО1 эксплуатировать объект недвижимости, находящийся в объекте незавершенного строительства: двухкомнатную квартиру проектной площадью № кв.м., общей площадью № кв.м., площадь лоджий и/или балконов № кв.м., строительный №, на 3-ем этаже блок-секции №, жилого дома, расположенного по адресу: Адрес, угол улиц Адрес, на земельном участке с кадастровым номером №; обязать ФИО1 освободить незаконно занимаемое помещение: двухкомнатную квартиру проектной площадью № кв.м., общей площадью № кв.м., площадь лоджий и/или балконов Адрес кв.м., строительный №, на 3-ем этаже блок-секции №, жилого дома, расположенного по адресу: Адрес, угол улиц Адрес, на земельном участке с кадастровым номером: № привести помещение: двухкомнатную квартиру проектной площадью № кв.м., общей площадью № кв.м., площадь лоджий и/или балконов № кв.м., строительный №, на 3-ем этаже блок-секции №, жилого дома, расположенного по адресу: Адрес, угол улиц Адрес, на земельном участке с кадастровым номером: №, в первоначальное состояние в соответствии с договором участия в долевом строительстве №/Адрес/Д от Дата.; взыскать с ФИО1 в пользу УНО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства ........» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

В судебном заседании представитель истца УНО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства ........ ФИО4 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 возражала против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц администрации Адрес и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явились. Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» направила отзыв на исковое заявление, в котором просила исковые требования УНО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства ........» удовлетворить, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд полагает возможным провести судебное заседание в отсутствие лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

В заключении прокурор, участвующий в деле, ФИО3 полагала подлежащими удовлетворению заявленные требования.

Заслушав участников процесса, прокурора, исследовав материалы гражданского дела, имеющиеся в нем доказательства, оценив их относимость, допустимость, достоверность в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Судом установлено и следует из материалов гражданского дела, что УНО «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства ........» создана ........ в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. Региональный Фонд может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства вышеуказанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры.

В соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» урегулирование обязательств застройщика может также осуществляться Региональным Фондом за счет денежных средств, предоставляемых публично-правовой компанией «Фонд развития территорий».

Согласно части 1 статьи 21.2 Федерального закона № 214-ФЗ Фонд при передаче ему имущества застройщика и обязательств застройщика перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», не несет ответственности за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Согласно части 5 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечёт за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Решением Арбитражного суда ........ от Дата по делу № А19-№ ООО «МолдРосс» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

В соответствии с определением Арбитражного суда ........ от Дата требования ФИО1 о передаче жилого помещения – двухкомнатной квартиры, проектной площадью № кв.м., общей площадью 72,89 кв.м., площадь лоджий и/или балконов 7,9 кв.м., строительный №, на 3-ем этаже блок-секции №, жилого дома, расположенного по адресу: Адрес, угол улиц Байкальская Адрес, на земельном участке с кадастровым номером №, стоимостью 1 938 960 руб., включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «МолдРосс».

Определением Арбитражного суда ........ от Дата по делу № А19-№ удовлетворено заявление Регионального Фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «МолдРосс» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, стать приобретателем прав ООО «МолдРосс» на земельные участки, предназначенные для строительства, в том числе права аренды по договору аренды земельного участка № от Дата, дополнительному соглашению к договору аренды от Дата, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес, на углу улиц Адрес, с находящимися на нем объектами незавершенного строительства: - многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес, пересечение улиц Адрес количество квартир №, на земельном участке с кадастровым номером №; - многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес, пересечение улиц Дыбовского и Байкальской, блок-секции № №, 5, количество квартир 77, на земельном участке с кадастровым номером №; - многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес, пересечение улиц Адрес, блок-секции № №, 7, количество квартир 71, на земельном участке с кадастровым номером №; прав застройщика на объекты незавершенного строительства; передать Региональному Фонду соответствующее имущество и обязательства ООО «МолдРосс» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Дата между ООО «МолдРосс» в лице конкурсного управляющего ФИО5. и Региональным Фондом заключен договор № передачи земельных участков с находящимися на них улучшениями и обязательств застройщика ООО «МолдРосс», согласно прилагаемому к указанному договору передаточному акту от Дата последнее передало, а Региональный Фонд принял право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № от Дата, площадью № кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Адрес, на углу улиц Адрес, право аренды земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе вышеуказанными объектами незавершенного строительства.

На основании вышеуказанного договора от Дата № Дата в Единый государственный реестр недвижимости в пользу Регионального Фонда внесены сведения:

- о праве аренды на земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Адрес, на углу улиц Адрес (номер государственной регистрации: №);

- о праве аренды на земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: Адрес (номер государственной регистрации: №.

Следовательно, Региональный Фонд является приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика – ООО «МОЛДРОСС», признанного банкротом, в отношении вышеуказанных объектов незавершенного строительства по требованиям участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

В связи с передачей Арбитражным судом ........ объектов незавершённого строительства Региональному Фонду для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию, в конкурсной массе отсутствуют более такие объекты, поскольку в деле о банкротстве за счёт данных объектов погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов. Передача объектов незавершённого строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирных домов и передаче готовых жилых помещений.

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», по истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов.

Определением Арбитражного суда ........ от Дата по делу № А19-№ ходатайства Регионального Фонда, конкурсного управляющего ООО «МолдРосс» удовлетворены, требования кредиторов ООО «МолдРосс», предусмотренные пунктом 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», признаны погашенными, требование Регионального Фонда в размере 65 385 300 рублей включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «МолдРосс».

В целях выполнения переданных Региональному Фонду обязательств застройщика перед участниками строительства вышеуказанных объектов незавершенного строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений и переданы Фонду на основании определения от Дата, Региональный Фонд должен был завершить строительство вышеуказанных объектов незавершенного строительства и после ввода их в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством и передать до конца 2023 года находящиеся в них жилые помещения участникам строительства по акту приема-передачи, на основании которого участники строительства в установленном законодательством порядке зарегистрировали бы право собственности на жилые помещения.

По результатам проведения инструментального обследования объектов незавершенного строительства, состояния их строительных конструкций были выявлены иные обстоятельства невозможности завершения их строительства, так было выявлено, что общее техническое состояние объектов, расположенных по адресу: Адрес, б/с 1, 2, 6, 7, является ограниченно-работоспособное, объектов, расположенных по адресам: Адрес, б/с 4, 5 и Адрес, б/с 1, 2, 3, оценивается как аварийное.

Дата Наблюдательным советом Федерального Фонда принято решение об изменении способа восстановления прав граждан - участников строительства объектов незавершенного строительства, с завершения их строительства на выплату возмещения гражданам - участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (решение об изменении способа восстановления прав граждан), которое свидетельствует о том, что указанные объекты незавершенного строительства достраиваться не будут, гражданам - участникам их строительства, Федеральным Фондом будет выплачена денежная компенсация на основании части 3.15 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, в порядке, установленной статьей 13 Федерального закона № 218- ФЗ.

Согласно части 3.15 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ в случае принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан Федеральный Фонд осуществляет за счет своего имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, выплату возмещения гражданам, указанным в пункте 2 части 3.10 настоящей статьи, в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона. Выплата возмещения осуществляется в том числе лицам, которые в период со дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства до дня принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан приобрели право требования о передаче жилого помещения по договору, заключенному до признания застройщика банкротом. При этом положения части 3 статьи 13 настоящего Федерального закона не применяются.

В связи с вышеизложенным ответчик имеет право на выплату возмещения, а не получение помещения в натуре.

Согласно дополнительным пояснениям истца ФИО1 назначено возмещение, а именно взамен передачи ей объекта предусмотрена выплата в размере 9 705 141,12 руб.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что объект незавершенного строительства – многоквартирный дом, в котором находится помещение, принадлежащее ФИО1, включенное в реестр требований кредиторов, не введен в эксплуатацию. Строительство многоквартирных домов не завершено, помещения в них как оборотоспособные объекты не существуют.

В связи с чем, находящиеся в объекте незавершенного строительства помещения не могут эксплуатироваться и использоваться в соответствии с целями их назначения до момента ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию в установленном порядке.

В соответствии с пунктами 2, 3 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации, при этом действие настоящего Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

При таких обстоятельствах, не может возникать право собственности на помещения в незавершенных строительством многоквартирных домах у участников его строительства.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

При вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик, неправомерно эксплуатирующая помещение, расположенное в объекте незавершенного строительства, должна прекратить эксплуатацию занимаемого объекта и освободить его.

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, осуществленные при отсутствии согласования проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме уполномоченным органом или с нарушением согласованного таким органом проекта переустройства и (или) перепланировки.

Разрешая требование истца о приведении помещения в первоначальное состояние в соответствии с договором участия в долевом строительстве №/Адрес/Д от Дата, судом установлено, что собственником помещения в объекте незавершенного строительства ответчик, как это определено в Жилищном кодексе РФ, не является, доказательств того, что при осуществлении перепланировки помещения затронуто общее имущество многоквартирного дома (объекта незавершенного строительства) или произошло уменьшение его размера, не представлено. Доказательств совершения перепланировки не представлено, при этом осуществление ремонта в ходе проживания в помещении таковой не является. Кроме того, Дата Наблюдательным советом Федерального Фонда принято решение об изменении способа восстановления прав граждан - участников строительства объектов незавершенного строительства, с завершения их строительства на выплату возмещения гражданам - участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, которое свидетельствует о том, что указанные объекты незавершенного строительства достраиваться не будут. Эксплуатируя данное помещение на протяжении длительного времени, являясь добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома, ответчик до Дата не могла знать о том, что способ восстановления прав граждан будет изменен на выплату возмещения гражданам. При таких обстоятельствах суд с учетом необходимости обеспечения баланса интересов сторон приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в данной части.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная им государственная пошлина в общей сумме 6 000 руб., что подтверждается платежным поручением № от Дата.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства ........» удовлетворить частично.

Запретить ФИО1 (паспорт №) эксплуатировать объект недвижимости, находящийся в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: Адрес, угол улиц Адрес, на земельном участке с кадастровым номером: №, - двухкомнатную квартиру проектной площадью № кв.м., общей площадью № кв.м., площадь лоджий и/или балконов № кв.м., строительный №, на 3-ем этаже блок-секции № жилого дома.

Возложить обязанность на ФИО1 освободить незаконно занимаемое помещение: двухкомнатную квартиру проектной площадью № кв.м., общей площадью № кв.м., площадь лоджий и/или балконов № кв.м., строительный №, на 3-ем этаже блок-секции № жилого дома, расположенного по адресу: Адрес, угол улиц Адрес, на земельном участке с кадастровым номером: №.

В удовлетворении требований о приведении помещения - двухкомнатной квартиры проектной площадью № кв.м., общей площадью № кв.м., площадь лоджий и/или балконов № кв.м., строительный №, на 3-ем этаже блок-секции № жилого дома, расположенного по адресу: Адрес, угол улиц Байкальская и Дыбовского, на земельном участке с кадастровым номером: №, в первоначальное состояние в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от Дата отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Адрес» (ИНН №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд ........ в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Судья ФИО8

Мотивированное решение суда составлено Дата.