Дело № 2-313/2025

72RS0013-01-2024-010039-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куртамышский районный суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Дзюба Н.Д.,

при секретаре Пономаревой А.А.,

с участием представителя истца ООО УК «Алма» ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Куртамыше 23 апреля 2025 года гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Алма» к ФИО3, ФИО2 об обязанности демонтировать наружный блок кондиционера и восстановления фасадной стены после демонтажа,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «Алма» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО2 об обязанности демонтировать наружный блок кондиционера и восстановления фасадной стены после демонтажа. Свои требования мотивирует тем, что является управляющей компанией многоквартирного дома по адресу: <адрес>. 24.07.2023 в адрес ООО УК «Алма» поступило заявление собственника <адрес> по адресу: <адрес> об оказании содействия в решении вопроса по кондиционеру, создающему излишнюю влагу/конденсат в ее квартире и на террасе, установленному собственником <адрес> без соответствующего согласования с другими собственниками многоквартирного дома. 01.08.2023 в адрес собственника <адрес> была направлена досудебная претензия, после чего собственник <адрес> все указанные недостатки устранил, а именно отвод для конденсата (трубку) удлинил, однако это кардинально не изменило ситуацию. 15.09.2023 по просьбу собственника <адрес> была создана комиссия для осмотра устройства и работы кондиционера, составлен акт осмотра. В результате осмотра установлено – выброс конденсата от работы кондиционера установленного собственников <адрес> после удлинения трубки производится в водоотводный лоток, расположенный между световым приямком и террасой <адрес>. 08.07.2024 в адрес управляющей компании вновь проступило заявление от собственника <адрес> по поводу кондиционера, так как ситуация с намоканием террасы не изменилась. 15.07.2024 при проведении технического осмотра фасада МКД было выявлено нарушение при установке наружного блока кондиционера. 23.07.2024 было вынесено предписание о демонтаже внешнего блока кондиционера, во избежание попадания выброса конденсата на общедомовое имущество многоквартирного дома. 02.09.2021 при повторном техническом осмотре фасада МКД на предмет исполнения предписания были выявлены нарушения в размещении дренажной трубки, выброс конденсата осуществляется на световой приямок подвального этажа с периодическим попаданием на террасу <адрес>, данные нарушения были отражены в акте осмотра. 03.09.2024 истец направил ответчикам досудебную претензию, предложив в добровольном порядке в течении двух недель с момента получения претензии устранить нарушения. Ответчиком были нарушены правила распоряжения общим имуществом МКД, а именно отсутствует согласование с управляющей компанией и/или разрешение других собственников помещений на размещение наружного блока кондиционера, произведено самовольное переустройство общего имущества МКД, установленный кондиционер нарушает права других собственников помещений, соответствующие действия ответчика по размещению блока кондиционера препятствуют исполнению обязанностей истца как управляющей организации, ответственной за содержание общего имущества дома, по соблюдению правил содержания и ремонта жилых домов. Просит обязать ответчиков демонтировать внешний блок кондиционера и привести в первоначальное состояние фасад многоквартирного дома, взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 20000 руб., в случае неисполнения данного решения взыскать с ответчиков в пользу ООО УК «Алма» судебную неустойку в размере 500 руб. в день со дня вступления решения в законную силу и по дату его исполнения.

Представитель истца ООО УК «Алма» ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснения дал в соответствии с исковым заявлением, дополнительно пояснил, что ответчиками признается факт размещения внешнего блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома. Фасад многоквартирного дома является общим имуществом собственников помещений дома. Лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Органом управления многоквартирного дома является общее собрание собственников помещений. Несоблюдение установленного порядка пользования общим имуществом и размещение на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего разрешения общего собрания собственников помещений противоречит требованиям закона и нарушает право общей долевой собственности, принадлежащее всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Просит обязать ответчиков демонтировать внешний блок кондиционера и привести в первоначальное состояние фасад многоквартирного дома, взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 20000 руб., в случае неисполнения данного решения взыскать с ответчиков в пользу ООО УК «Алма» судебную неустойку в размере 500 руб. в день со дня вступления решения в законную силу и по дату его исполнения.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что 01.08.2022 приняла квартиру в собственность, внешний блок кондиционера установили до 10.08.2022, то есть до решения общего собрания собственников многоквартирного дома о выборе управляющей компании ООО «Алма». Информация о том, как получить разрешение на установку кондиционера, нигде не размещена, правила установки кондиционеров нигде не прописаны. Направляла запросы в ГЖК, предписания не выдавались.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, поддержал пояснения ответчика ФИО2

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Согласно ходатайству просит рассмотреть дело без ее участия. В отзыве на возражения ответчика указывает, что полностью поддерживает требования истца о демонтаже кондиционера и восстановлении фасадной стены.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

На основании пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 Правил N 491 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с положениями ч. ч. 1, 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила N 170), которые определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

Организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением, в том числе крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения (абзац 9 пункта 3.5.8 Правил N 170).

На основании п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Таким образом, передача в пользование общего имущества многоквартирного дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома.

Из материалов дела следует, что управление многоквартирным домом по адресу: <адрес> осуществляет истец на основании протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме от 10.08.2022 (л.д. 8-12).

Между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, и ООО УК «Алма» заключен договор № АФ/6/2022 управления многоквартирным домом от 10.08.2022 (л.д. 23-27).

Согласно приказу № 03-16-1207/2022 от 24.08.2022 Государственной жилищной инспекцией Тюменской области с 01.09.2022 многоквартирный дом по адресу: <адрес> внесен в реестр лицензий <адрес> и включен в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО УК «Алма» (л.д.13).

ФИО2 и ФИО3 с 05.08.2022 имели на праве общей совместной собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. ФИО2 на основании брачного договора с 22.09.2022 является единственным собственником квартиры, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23.04.2025 (л.д. 103-107, 155-157).

В связи с чем, ФИО3 не является надлежащим ответчиком по заявленным исковым требованиям, суд в удовлетворении требований к нему отказывает.

В связи с поступлением заявления от владельца <адрес> нарушении технологии монтажа кондиционера в адрес ФИО2, ФИО3 была направлена досудебная претензия исх. № 366 от 31.07.2023 (л.д.14).

Из ответа ФИО2 на досудебную претензию следует, что все указанный недостатки устранены, а именно отвод для конденсата (трубку) удлинили, конденсат при работе кондиционера капает в линевку, тем самым не приводит к загрязнению окон и порче фасада дома, козырька подвального помещения и личного имущества граждан, в том числе деревянного покрытия террасы, принадлежащей собственнику <адрес> (л.д. 16).

15.09.2023 по просьбе собственника <адрес> была создана комиссия для осмотра устройства и работы кондиционера. В ходе обследования комиссией ООО УК «Алма» в присутствии собственника <адрес> установлено, что выброс конденсата от кондиционера, расположенного на фасаде дома по адресу: <адрес> из <адрес>, после удлинения трубки производится в водоотводящий лоток, расположенный между световым приямком и террасой <адрес>, произведена видеофиксация выброса конденсата кондиционера в водоотводящий лоток, что подтверждается актом осмотра от 15.09.2023 (л.д. 17).

15.07.2024 при проведении технического осмотра фасада многоквартирного дома со стороны <адрес> комиссией ООО УК «Алма» установлено, что выброс конденсата из дренажной трубки кондиционера, установленного в <адрес> осуществляется на световой приямок подвального этажа, периодически попадая при рассеивании в зависимости от направления наружного воздуха на террасу жилого помещения № 118, находящуюся в частной собственности, что подтверждается актом осмотра от 15.07.2024 (л.д. 18).

На основании акта осмотра от 15.07.2024 было вынесено предписание от 23.07.2024 ФИО2, ФИО3 о демонтаже внешнего блока кондиционера с внешней стороны фасада здания в срок до 01.09.2024 (л.д. 19).

Согласно акту осмотра от 02.09.2024 при повторном осмотре наружного блока кондиционера, установленного в жилом помещении № 141, комиссией ООО УК «Алма» установлено, что размещение дренажной трубки не изменено, выброс конденсата по прежнему осуществляется на световой приямок подвального этажа с периодическим попаданием на террасу жилого помещения № 118. Комиссия пришла к выводу о необходимости демонтажа наружного блока кондиционера, установленного в жилом помещении № 141 (л.д. 20).

03.09.2024 ФИО2, ФИО3 была направлена досудебная претензия с требованием в течении двух недель с момента получения претензии устранить нарушения, допущенные при установке внешнего блока кондиционера: установить диссипатор для конденсата, переоборудовать системы выброса конденсата в канализацию, либо полностью демонтировать внешний блок кондиционера с фасада многоквартирного дома (л.д. 21).

Согласно ответу на претензию от 24.09.2024 ФИО2, ФИО3 выразили свое несогласие с претензией, указали, что акты осмотра носят формальный характер, установка кондиционера не является переустройством и перепланировкой, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов, поскольку не влечет за собой внесение изменений в кадастровый (технический) паспорт на квартиру, жилой дом. Положениями Жилищного кодекса не предусмотрено получение каких-либо разрешений на установку кондиционеров собственниками помещений многоквартирного дома, не регламентирован порядок выдачи таких разрешений, не указаны органы, которые имеют полномочия по выдаче таких разрешений. Не представлены доказательства, что в результате установки кондиционера общее имущество жильцов жилого дома уменьшилось либо ухудшилось его состояние, в связи с чем согласие собственников общего имущества дома на проведение указанных работ не требуется. Ранее указанные недостатки (попадание выброса конденсата на общедомовое имущество МКД) ими были устранены (л.д. 22).

Протокол №1 внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома от 10.08.2022 подтверждает, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома не давалось согласие ответчикам на размещение наружного блока кондиционера на фасаде жилого дома (л.д.8-12).

Как следует из пояснений сторон, других собраний собственников помещений многоквартирного дома не проводилось.

Таким образом, в отсутствие согласования с собственниками помещений многоквартирного дома размещение кондиционера на фасаде здания является нарушением требований действующего законодательства и прав собственников помещений как участников права общей долевой собственности на такое имущество.

При указанных обстоятельствах имеются основания для возложения на ответчика ФИО2 обязанности демонтировать внешний блок кондиционера и привести в первоначальное состояние фасад многоквартирного дома.

В соответствии с ч.2 ст.206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм и, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

В данном случае, суд считает возможным установить ответчикам срок исполнения судебного акта – один месяц со дня вступления решения в законную силу.

Устанавливая указанный срок, суд исходит из необходимости реального исполнения судебного постановления, обеспечения наиболее разумного и справедливого баланса интересов сторон в указанный период времени, с учетом необходимого объема работ. Установление более длительного срока демонтажа кондиционера отдалит исполнение судебного акта, что приведет к необоснованному нарушению прав на своевременное его исполнение, а, следовательно, и к нарушению баланса прав и законных интересов сторон.

Пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта.

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Как разъяснено в пунктах 31 и 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре; судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения. Соразмерность судебной неустойки определяется исходя из степени сопротивления должника в исполнение обязательства, и, соответственно, присуждается в целях преодоления имеющегося сопротивления и побуждения к исполнению.

На основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ, ст. 35 ГПК РФ, суд считает возможным взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца на случай неисполнения им решения суда денежную сумму в размере 500 руб. в день, начиная со дня, следующего за днем окончания срока исполнения решения, установленного судом по день фактического исполнения решения суда.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20 000 руб. (л. д.33).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Алма» к ФИО2 об обязанности демонтировать наружный блок кондиционера и восстановления фасадной стены после демонтажа, удовлетворить.

Возложить на ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.р. (паспорт №) обязанность в срок один месяц со дня вступления решения в законную силу демонтировать наружный блок кондиционера и привести в первоначальное состояние фасад многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В случае неисполнения решения суда с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.р. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Алма» взыскать судебную неустойку в размере 500руб. начиная со дня после окончания срока исполнения решения, установленного судом, по день фактического исполнения решения суда.

Взыскать с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.р. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Алма» государственную пошлину в размере 20 000руб.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Алма» к ФИО3 об обязанности демонтировать наружный блок кондиционера и восстановления фасадной стены после демонтажа, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Куртамышский районный суд Курганской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 30.04.2025.

Судья Н.Д. Дзюба