УИД 74RS0032-01-2025-000576-13
Дело № 2 – 969/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 мая 2025 г. г. Миасс Челябинской области
Миасский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Захарова А.В.
при помощнике судьи Пановой И.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Миасского городского округа Челябинской области к ФИО1 ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка
УСТАНОВИЛ:
Истец Администрация Миасского городского округа Челябинской области (далее – Администрация МГО) обратилась в суд с иском к ФИО1 (ответчик) о взыскании с последнего:
- задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР за период с ДАТА по ДАТА в размере 102 589, 49 рубля;
- пени по указанному выше договору арены земельного участка за период с ДАТА по ДАТА в размере 31 395, 59 рубля;
- пени по названному выше договору аренды земельного участка в размере 0, 1 % за каждый календарный день просрочки, начисленные на сумму основного долга 102 589, 49 рубля, за период с ДАТА по день фактической уплаты.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДАТА между сторонами (по итогам открытого аукциона) был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР, согласно которому истец предоставил ответчику в аренду земельный участок площадью 1 451кв.м., кадастровый НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, для индивидуального жилищного строительства, сроком до ДАТА. Пунктом 3.1 договора аренды установлен ежегодный размер арендной платы (определён по результатам аукциона) в сумме 3 609 920 рублей. Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя ежемесячно вносить арендную плату. За ненадлежащее исполнение договорных обязательств предусмотрены пени. Ответчик в нарушение принятых на себя договорных обязательств не вносит арендную плату, что влечёт необходимость взыскания задолженности и пени. ДАТА между истцом и третьим лицом ФИО4 на основании договора об уступки права требования от ДАТА, заключили дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендатором является ФИО4 ДАТА между истцом и третьим лицом ФИО3 на основании договора об уступки права требования от ДАТА, заключили дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендатором является ФИО3 (л.д. 6 – 7, 59 – 61).
В судебное заседание представитель истца Администрации МГО не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, письменно ходатайствовала о рассмотрении дела в своё отсутствие (л.д. 84).
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён своевременно и надлежащим образом, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в своё отсутствие (л.д. 73).
В письменных возражениях ответчик ФИО1 полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, по причине заключения им договора уступки права требования с третьим лицом ФИО4 (затем перезаключенного последней с ФИО3). Поскольку при передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу происходит полная замена арендатора и обязательств по договору аренды, ФИО1 не является надлежащим ответчиком и выбыл из спорных материальных правоотношений. Правопреемник ФИО3 полностью приняла на себя весь объём прав и обязанностей по спорному договору аренды земельного участка (л.д. 71 – 72).
Третьи лица ФИО4, ФИО3, представитель третьего лица Территориального отдела «Сыростанский» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежаще
Исследовав все материалы дела, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Часть 2 ст. 45 Конституции РФ закрепляет право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами.
Гражданское законодательство (ст. ст. 209, 606) Гражданского кодека РФ регламентирует право собственников распоряжаться своим имуществом, в т.ч. путём сдачи его в аренду, что подразумевает право сторон на заключение соответствующего договора.
В п. 7 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если договор аренды недвижимого имущества не зарегистрирован, судам надлежит исходить из следующего. Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.
В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч. 2 ст. 1 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу п. 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из материалов дела следует, что постановлением главы МГО от ДАТА НОМЕР было постановлено провести открытый аукцион в электронной форме на право заключения договора аренды спорного земельного участка, с разрешённым видом использования – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - л.д. 12.
По результатам аукциона с ответчиком ФИО1, предложившим наиболее высокую цену (стоимость) арендной платы по сравнению с иными участниками аукциона, ДАТА Администрацией МГО был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР, согласно которому арендодатель (ФИО2) предоставил арендатору (ответчику) во временное пользование на условиях оплаты, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 1 451кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, сроком до ДАТА. Участок передан ответчику по акту приёма – передачи земельного участка от ДАТА. Приложением к договору (расчет арендной платы) установлена обязанность арендатора ежемесячно вносить арендную плату в срок до 01 числа месяца, следующего за отчётным, в размере 300 826, 67 рубля, начиная с ДАТА по ДАТА. Сумма задатка в размере 23 200 рублей, внесенная арендатором для участия в аукционе, включается в общий размер арендной платы. Не использование участка арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы в установленные сроки (л.д. 15 – 22).
Пунктом 3.1 указанного выше договора аренды установлен ежегодный размер арендной платы (определён по результатам аукциона) в сумме 3 609 920 рублей.
Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя ежемесячно вносить арендную плату.
Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендатору пени из расчета 0, 1 % от размера не внесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Пунктом 5.3.5 предусмотрено право арендатора передавать права и обязанности по договору аренды только с письменного согласия арендодателя (л.д. 15 - 16).
Из выписки ЕГРН следует, что спорный земельный участок имеет обременение в виде договора аренды сроком по ДАТА, лицом, в пользу которого установлено ограничение права, является ответчик ФИО1 (л.д. 23 – 25).
Договором уступки права по договору аренды земельного участка от ДАТА (с учетом дополнительного соглашения к договору аренды от ДАТА), ответчик ФИО1 передал третьему лицу ФИО4 права и обязанности, предусмотренные спорным договором аренды. Сведения о ФИО4 были внесены в ЕГРНДАТА (л.д. 26 – 30).
Следовательно, арендатором спорного земельного участка с ДАТА по ДАТА (до внесения сведений о новом арендаторе в ЕГРН) являлся ответчик ФИО1
Договором уступки права по договору аренды земельного участка от ДАТА (с учетом дополнительного соглашения к договору аренды от ДАТА), третье лицо ФИО4 передала третьему лицу ФИО3 права и обязанности, предусмотренные спорным договором аренды. Сведения о ФИО3 были внесены в ЕГРН ДАТА (л.д. 31 – 35, 66 – 67).
Поскольку спорный договор аренды земельного участка подписан сторонами, его существенные условия соблюдены, предмет договора исполнен (земельный участок передан во владение и пользование ответчику ФИО1), доказательств его расторжения не имеется, срок договора не истёк, его условия не действительными (ничтожными) не признаны, суд полагает договор аренды земельного участка заключенным, что предопределяет обязанность сторон соблюдать приятые на себя обязательства.
Фактические обстоятельства дела, изложенные в иске (включая факт заключения между сторонами договора аренды и договоров уступки прав), сторонами признаются и не оспариваются.
Письменная претензия истца об оплате ответчиком имеющейся задолженности и пени оставлена без удовлетворения (л.д. 8 – 9).
Доказательств внесения арендной платы (полностью или в части), а так же доказательств внесения пени стороной ответчика в материалы дела не предоставлено.
С учётом вышеприведённого суд приходит к выводу, что на ответчика ФИО1 распространяется обязанность оплатить арендные платежи за спорный период договора аренды.
Суд не соглашается с доводами ответчика ФИО1 о переходе всех его прав и обязанностей (включая обязанность по внесению арендных платежей) по спорному договору аренды на третье лицо ФИО3 (в силу заключенных договоров уступки прав), в силу следующего.
Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Положения п. 1.1 и 2.2 договора уступки права по договору аренды земельного участка, заключенного между ФИО1 и ФИО4, устанавливают, что новый арендатор с согласия арендодателя принимает права и обязанности, вытекающие из спорного договора аренды, в том числе обязанность по уплате арендной платы. Плата новым арендатором вносится не позднее 5 дней с момента государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды о замене арендатора на нового арендатора) между арендодателем и новым арендатором путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на счет арендатора.
Таким образом, из содержания слов и выражений указанного пункта договора не следует, что к новому арендатору перешли обязательства по внесению арендной платы, за период, предшествующий заключению настоящего договора.
Суд отмечает, что договор уступки права требования содержит в п. 1.1 ссылку на иной договор аренды (от ДАТА), нежели спорный договор аренды, заключенный между Администрацией МГО и ФИО1 (л.д. 26).
Суд при буквальном толковании договора уступки права по договору аренды земельного участка от ДАТА, в его системной взаимосвязи также не приходит к выводу о наличии в его иных положениях условия о переходе к новому арендатору обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий его заключению.
Кроме того, в силу п. 2 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Доказательства, подтверждающие получение такого согласия от истца, ответчиком не представлены.
Такое согласие представителем истца в предыдущем судебном заседании также не выражено.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что без согласия истца (арендодателя) на переход к ФИО4 обязанности по погашению задолженности по арендной плате, возникшей за период с ДАТА поДАТА, ответчик не может быть освобожден от исполнения данной обязанности.
Из представленного истцом расчёта задолженности по арендной плате и пени следует, что задолженность ответчика по спорному договору аренды за период с ДАТА по ДАТА составляет 102 589, 49 рубля, пени за не своевременное внесение арендных платежей по состоянию на ДАТА составляет 31 395, 59 рубля. Расчёт задолженности выполнен с учётом внесённого ответчиком задатка по аукциону в размере 23 200 рублей (л.д. 10). Арифметически расчеты выполнены правильно (с учетом правила округления), с учетом начала действия договора аренды с ДАТА по количеству дней использования ответчиком земельного участка.
Арифметический расчёт задолженности и пени (правильность совершения арифметических действий) ответчиком не оспаривается.
Контррасчет задолженности и пени стороной ответчика не предоставлен.
С учетом изложенного суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате и пени в указанном выше размере.
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки (0,1%) по дату фактического погашения долга.
В п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу ст.330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Таким образом, суд считает необходимым рассчитать пени на день вынесения судом решения.
Размер пени за период с ДАТА по ДАТА составляет 31 395, 59 рубля (л.д. 10).
Размер пени с ДАТА по ДАТА составляет 12 148, 47 рубля (102 953, 12 рубля (сумма задолженности) х 118 дн. (период с ДАТА по ДАТА) х 0, 1 % = 12 148, 47 рубля).
Итого размер пени с ДАТА по ДАТА составляет 43 544, 06 рубля (31 395, 59 рубля + 12 148, 47 рубля), подлежащие взысканию с ответчика.
Суд так же полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца пени в установленном договором аренды размере 0, 1 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму основного долга 102 589, 49 рубля, начиная с ДАТА по день фактической уплаты, поскольку возможность взыскания пени за не своевременное внесение (не внесение) арендных платежей предусмотрено договором и является правом истца.
Как следует из разъяснений, данных в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 Кодекса) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и тому подобное).
Предоставляя суду право уменьшить размер неустойки, закон не определяет критерии и пределы ее соразмерности. Определение несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства осуществляется судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание отсутствие ходатайства ответчика о снижении размера неустойки, а равно отсутствие доказательств наличия у ФИО3 тяжёлого материального (финансового) положения, которое не позволит ей без значительного ущерба выплатить размер взыскиваемой неустойки, с учётом всех обстоятельств дела, учитывая, что именно ответчик являлась инициатором заключения договора аренды (добровольно предложив максимальную цену на аукционе), ответчик имела возможность надлежаще оценивать своё финансовое и материальное положение (отсутствуют доказательства тому, что ответчик не может осознавать значение и последствие своих действий), принимая во внимание не внесение ответчиком платы на протяжении всего действия договора аренды, учитывая, что размер неустойки установлен добровольно и не имеет признака несоразмерности, суд не усматривает оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки (пени).
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд находит необходимым взыскать с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 384, 01 рубля (п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации Миасского городского округа Челябинской области (ОГРН <***>) к ФИО1 (ИНН НОМЕР) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Миасского городского округа Челябинской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР за период с ДАТА по ДАТА в размере 102 589рублей 49 копеек, пени за период с ДАТА по ДАТА в размере 43 544 рубля 06 копеек.
Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Миасского городского округа Челябинской области пени по названному выше договору аренды земельного участка в размере 0, 1 % за каждый календарный день просрочки, начисленные на сумму основного долга 102 589, 49 рубля, начиная с ДАТА по день фактической уплаты.
Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 5 384рубля 01 копейку.
Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок со дня вынесения решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.
Председательствующий:
Мотивированное решение суда составлено 03.06.2025 года.