86RS0№-35
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 апреля 2025 года <адрес>
Сургутский городской суд <адрес> – Югра, в составе:
председательствующего судьи Петуховой О.И.
при секретаре Чернявской Д.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Салаир» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки
с участием представителя истца ФИО3, ответчика ФИО2, третьего лица ФИО4
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Салаир» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ истец являлся собственником квартиры по адресу: <адрес>. В 2022 году истец продал квартиру ФИО4 на основании устной договоренности за 5 000 000 руб. В июне 2024 года истец узнал от ФИО4, что ответчик ФИО2 обратилась с исковым заявлением о выселении их из квартиры. Полагает, что ФИО2 не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку договор участия в долевом строительстве заключен всего за 9 дней до ввода дома в эксплуатацию, акт приема-передачи подписан ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности за ответчиком зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени ответчик не въехала в квартиру. На момент подписания акта приема-передачи квартиры ФИО4 с семьей проживал в квартире, сделал там ремонт. Просит признать недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО СЗ «Салаир», применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес> за ответчиком.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Представитель истца ФИО3 в судебном заседании на требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что фактически со стороны ответчика ООО СЗ «Салаир» имело место двойная продажа объекта долевого строительства истцу и ответчику, при этом, договор участия в долевом строительстве с истцом расторгнут не был.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку истцом не представлено доказательств заключения договора участия долевого строительства между истцом и ООО СЗ «Салаир», а также документов, подтверждающих исполнение обязательства по оплате объекта долевого строительства. ФИО1 не является стороной по договору от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с чем у него нет оснований для признания сделки недействительной.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представители ответчика ООО СЗ «Салаир», третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.
Заслушав объяснение представителя истца, ответчика, третьего лица исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как установлено в ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).
Как разъяснено в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Пунктом 1 ст. 8.1 и ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее-Закон № 218-ФЗ), государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, установленных в ч.ч. 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ и настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ).
В силу положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Частью 1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец указывает, что между ним и ООО «Салаир» был заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 2.1 Договора Застройщик (ответчик) обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства Дольщикам, а последние обязались уплатить обусловленную договором цену и принять объект строительства в собственность при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Объектом долевого строительства является – трехкомнатная <адрес>, 2 этап строительства 5-6 секции, расположенной на 4 этаже, 6-го подъезда, площадью 71,31 кв.м. в «Многоэтажном кирпичном жилом <адрес> со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м и подвальных этажах, подземной парковкой на придомовой территории, с комплексной инфраструктурой в 41 микрорайоне <адрес>», адрес объекта: Россия, ХМАО-Югра, <адрес>, 41 мкр., территориальная зона Ж.4-41 по <адрес>, кадастровый номер земельного участка 86:10:0101046:43.
Стоимость объекта долевого участия определена 4 438 200 рублей (п.4.1 договора).
Согласно п. 4.3 договора оплата стоимости объекта производится после регистрации договора в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре путем безналичного перечисления на расчетный счет застройщика или внесением наличных денежных средств в кассу застройщика.
В полном объеме вклад дольщика должен быть внесен до ДД.ММ.ГГГГ (п.4.6 договора).
Документов, подтверждающих исполнение обязанности по оплате объекта долевого строительства, истцом не представлено.
Согласно п. 9.7. договора, договор считается заключенным с момента его регистрации.
Вместе с тем, указанный договор участия в долевом строительстве надлежащим образом в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре не был зарегистрирован.
С учетом изложенного, поскольку указанный договор участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию, он не может считаться заключенным, и не влечет для участников этой сделки возникновение прав и обязанностей.
Кроме того, согласно п. 7.12. договора установлено, что если по истечении 10 рабочих дней стороны не предоставят договор на государственную регистрацию, обязательства сторон из настоящего договора прекращаются. Застройщик будет вправе заключить (и зарегистрировать) аналогичный договор на объект долевого строительства указанный в п. 2.2. настоящего договора с другим дольщиком.
Также судом установлено и следует из материалов, что право собственности на <адрес> по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, кадастровый №, зарегистрировано за ответчиком ФИО2
Как следует из материалов реестрового дела, право собственности на указанную квартиру за ФИО2 зарегистрировано на основании оспариваемого договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО СЗ «Салаир» и ФИО2, договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно указанному договору объектом долевого строительства являлась двухкомнатная <адрес>, расположенная на 2 этаже, 7-го подъезда в многоэтажном жилом <адрес> со встроено-пристроенными помещениями на 1-ом и подвальных этажах, подземной парковкой и придомовой территории, с комплексной инфраструктурой в 41 микрорайоне <адрес>, общей площадью 70,63 кв.м, площади балконов, и лоджий 3,28 кв.м; адрес объекта: <адрес>, 41 мкр., территориальная зона Ж.2.-41 по <адрес>, кадастровый номер земельного участка 86:10:01 01 046:43. (п.2.2 договора).
Также между ООО СЗ «Салаир» и ФИО2 заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в п. 2.2., 4.1 договора № участия в долевом строительстве внесены следующие изменения относительно предмета спора, а именно дополнено, что объектом долевого строительство также является трехкомнатная <адрес>, расположенная на 4 этаже, 6-го подъезда в многоэтажном жилом <адрес> со встроено-пристроенными помещениями на 1-ом и подвальных этажах, подземной парковкой и придомовой территории, с комплексной инфраструктурой в 41 микрорайоне <адрес>, площадью 71,31 кв.м + площадь лоджий 2,66 кв.м.
Кроме того, на регистрацию права собственности на спорную квартиру ФИО2 и ООО «Салаир» представлены справка от ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Салаир» о том, что ФИО2 произвела оплату долевых взносов в полном объеме на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ за спорную квартиру и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая изложенное, поскольку истец не является стороной оспариваемого договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры между истцом и ООО «Салаир» является незаключенным, стороны по оспариваемой сделке ФИО2 и ООО СЗ «Салаир» претензий друг к другу не имеют, то суд приходит к выводу, что права и законные интересы истца оспариваемым договором не нарушаются, применение последствий недействительности ничтожной сделки не может повлечь за собой восстановление прав и интересов истца, в связи с чем исковые требования истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Салаир» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд <адрес> – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через суд, принявший решение.
Решение в окончательном виде составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья подпись О.И. Петухова
КОПИЯ ВЕРНА «07» мая 2025 г.
Подлинный документ находится в деле №
СУРГУТСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ХМАО-ЮГРЫ
Судья Сургутского городского суда
Петухова О.И. _________________________
Судебный акт не вступил в законную силу
Секретарь судебного заседания ____________________