Дело № 2-3188/2025

УИД 50RS0044-01-2025-004497-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 сентября 2025 года г.о. Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Заречновой И.Ю.,

секретаря судебного заседания Бабучаишвили С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3188/2025 по исковому заявлению АО «АЛЬФА-БАНК» к ФИО1 о признании собственником и залогодателем объекта незавершенного строительства, взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Альфа-Банк» обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит:

- признать ответчика ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства;

- признать ответчика ФИО1 залогодателем, АО «АЛЬФА-БАНК» залогодержателем объекта незавершенного строительства;

- взыскать с ответчика ФИО1 задолженность по соглашению о кредитовании <номер> от 06.05.2024 в размере 11 569 577,80 руб., а также государственную пошлину в размере 92 493,52 руб.;

- обратить взыскание на земельный участок и объект незавершенного строительства, по адресу: Московская область, Серпуховский район, в районе д.Семеновское, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную цену земельного участка в размере 264 800 руб., начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 11 331 200 руб.

Свои требования истец мотивирует тем, что 06.05.2024 между АО «АЛЬФА-БАНК» и ФИО1 был заключен кредитный договор <номер> на сумму 11 190 000 руб. на 362 мес. под 6% годовых для приобретения земельного участка по договору подряда предмета ипотеки №ЕКС-<номер> от 27.04.2024 на строительство индивидуального жилого дома, заключенному между ответчиком и ИП ФИО2 (подрядчик, третье лицо), с обеспечением исполнения обязательства залог прав на предмет ипотеки. Пунктом 11 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору. Наличие обременения на предмет ипотеки подтверждается копией выписки из ЕГРН на земельный участок. Заемщик на протяжении длительного времени не исполнял свои обязательства по кредитному договору, и на основании пункта 8.4.1. Правил кредитования истец предъявил заемщику требование о досрочном возврате суммы кредита, а также начисленных процентов и неустоек. По состоянию на 10.06.2025 сумма долга составляет 11 569 577,80 руб. в том числе: просроченный основной долг 11 157 355,75 руб., начисленные проценты 386 950 руб., штрафы и неустойки 25 272,05 руб. Согласно отчету об оценке 07-04-2025/141 от 17.04.2025 стоимость земельного участке оставляет 331 000 руб. (80% * 331 000 руб. = 264 800 руб.). По соглашению сторон кредитного договора залоговая стоимость жилого дома на дату подписания договора определена в 14 164 000 руб. (80% * 14 164 000 = 11 331 200 руб.

Представитель истца АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, в исковом заявлении просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в соответствии со ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства уважительности причин неявки суду не представлены.

Третье лицо ИП ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежаще.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 06.05.2024 между АО «АЛЬФА-БАНК» и ФИО1 заключен кредитный договор <номер>, на предоставление кредита в размере 11 190 000 руб. на 362 мес. под 6% годовых. Возврат суммы займа и процентов предусмотрен аннуитетными платежами каждое 20 число месяца в размере 67 089,70 руб. (п.7). Согласно п. 13 договора за ненадлежащее исполнение условий кредитного договора предусмотрена неустойка в размере 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. В соответствии с п. 18 договора предметами ипотеки определены: земельный участок с кадастровым <номер>, общей площадью 835 +/- 20 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, в районе д.Семеновское, и строящийся жилой дом по договору подряда с залоговой стоимостью 14 164 000 руб. на земельном участке. Пунктом 11 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору (л.д. 10-17, 28-38).

Договор подписан заемщиком с помощью УКЭП, личность подтверждена копией паспорта А. (л.д.39,40).

Представленными истцом денежными средствами ответчик воспользовался, что подтверждается выпиской по счету ФИО1 (л.д. 9).

По договору подряда №ЕКС-<номер> от 27.04.2024 на строительство индивидуального жилого дома, заключенному между ответчиком и ИП ФИО2, последняя приняла на себя обязательства по строительству индивидуального жилого дома объекта на земельном участке с кадастровым <номер>, по адресу: Московская область, Серпуховский район, в районе д.Семеновское, в соответствии с указанными в приложениях техническими характеристиками, цена работ согласована в размере 13 850 000 руб., в срок до 26.07.2024, но не позднее 24 мес. с даты заключения договора, дополнительным соглашением от 27.04.224 определены сроки оплаты работ по договору подряда (л.д. 18-27).

Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым <номер>, общей площадью 835 +/- 20 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, в районе д.Семеновское, установлено, что собственником с 08.05.2024 является ФИО1 с установленным обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу истца (л.д. 42-46, 61-62).

Согласно расчету представленного истцом, задолженность ФИО1 по состоянию на 10.06.2025 составляет 11 569 577,80 руб., из которых просроченный основной долг 11 157 355,75 руб., начисленные проценты 386 950 руб., штрафы и неустойки 25 272,05 руб. (л.д. 7,8).

Из ответа Администрации Г.о.Серпухов Московской области следует, что ФИО1 за получением уведомления о начале и окончании строительства на земельном участке с кадастровым <номер>, расположенном по адресу: Московская область, Серпуховский район, в районе д.Семеновское, не обращался (л.д. 77).

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 1 ст. 809 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При определении задолженности ответчика по кредитному договору, суд принимает во внимание представленный истцом расчет задолженности и соглашается с ним, поскольку он составлен в соответствии с принятыми ответчиком на себя обязательствами и условиями заключенного договора, а также с учетом периода просрочки ответчиком выполнения обязательств по договору. Представленный расчет ответчиком не спорен, равно как и не представлено доказательств оплаты задолженности.

Таким образом, на основании установленных обстоятельств суд находит требования АО "Альфа-Банк" о взыскании с ответчика ФИО1 задолженности по кредитному договору обоснованными и подлежащими удовлетворению, в размере 11 569 577,80 руб., оснований для снижения неустоек, заявленных истцом, на основании ст. 333 ГК РФ суд, с учетом отсутствия возражений и соответствующего ходатайства, не находит.

Относительно требований истца о признании ответчика собственником объекта незавершенного строительства, суд считает, что данное требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено из материалов дела, объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и на него произведена государственная регистрация прав в порядке федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу ч. 1 ст. 15 указанного закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс (п. 1).

Поскольку из содержания искового заявления не усматривается факт нарушения прав АО "Альфа-Банк" отсутствием государственной регистрации права ответчика на объект незавершенного строительства, а такой способ защиты нарушенного права присущ лицу, чье право нарушено либо оспаривается, постановка объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него производится в заявительном порядке в соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Кроме того, для признания права собственности на объект незавершенного строительства, объект должен иметь определенную законом форму, а именно, степень завершенности строительства, возможность им пользоваться по назначению.

Для установления указанных обстоятельств истцом не были предприняты необходимые меры, в ходе судебного разбирательства ходатайство о назначении судебной экспертизы истец не заявлял, доказательств иного не представил. При этом суд учитывает, что Банк как субъект профессиональной предпринимательской деятельности в сфере кредитования, не был лишен возможности контроля за действиями ответчика, в том числе предоставления соответствующих доказательств в рамках рассматриваемого дела.

Поскольку в требованиях о признании ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства отказано, также не подлежат удовлетворению вытекающие из этого требования о признании ФИО1 залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК» - залогодержателем объекта некапитального строительства, поскольку факт его возведения в ходе судебного разбирательств не установлен.

Разрешая требования об обращении взыскания на предмет залога, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В настоящем случае суд не усматривает обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ, а также ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ею обязательств.

В силу п. 1 ст. 64 указанного Закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу ст. 76 указанного Закона при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В силу вышеуказанных норм и п. 18 кредитного договора право залога распространяется на объект недвижимости в границах земельного участка, в связи с чем дополнительного решения суда о признании ответчика залогодателем, а истца - залогодержателем, не требуется.

Согласно п. 2 ст. 54 указанного Закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Как указано выше, поскольку объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него не произведена в ЕГРН, отсутствует возможность выполнить требования п. п. 2 п. 2 ст. 54 указанного Закона, в связи чем, не подлежит удовлетворению требование об обращении взыскания и установлении начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства.

Согласно представленному истцом Отчету об оценке <номер> от 17.04.2025, составленному ООО «Русоценка», стоимость земельного участка составляет 331 000 рублей (л.д. 47), соответственно, начальная продажная цена заложенного имущества составит 264 800 руб. (331 000 * 80%).

Поскольку ответчиком стоимость заложенного имущества не оспорена, доказательств иного размера не представлено, суд признает оценку ООО "Русоценка" допустимым доказательством по делу.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком нарушены условия кредитного договора, задолженность до настоящего времени не выплачена, следует обратить взыскание только на земельный участок с кадастровым <номер>, общей площадью 835 +/- 20 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, в районе д.Семеновское, путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере 264 800 руб.

В соответствии со ст. ст. 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесенные на оплату государственной пошлины, относятся к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела. Судебные расходы присуждаются той стороне, в пользу которой состоялось решение суда, поэтому требования АО «АЛЬФА-БАНК» о взыскании с ответчика уплаченной государственной пошлины в сумме 92 493,52 руб. подлежат удовлетворению (л.д.6).

Кроме того, поскольку при подаче иска истцом не была оплачена госпошлина за требования об обращении взыскания на имущество, она подлежит взысканию с ответчика ФИО1 в сумме 20 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования АО «АЛЬФА-БАНК» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, <дата> рождения, уроженца <адрес> СНИЛС <номер>, в пользу АО «АЛЬФА-БАНК», ОГРН <***>, задолженность по Соглашению о кредитовании <номер> от 06.05.2024 по стоянию на 10.06.2025 в размере 11 569 577 (одиннадцать миллионов пятьсот шестьдесят девять тысяч пятьсот семьдесят семь) рублей 80 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 92 493 (девяносто две тысячи четыреста девяносто три) рубля 52 копейки.

В целях погашения задолженности по Соглашению о кредитовании <номер> от 06.05.2024 обратить взыскание на предмет залога: земельный участок с кадастровым <номер> общей площадью 835 +/- 20 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, в районе д.Семеновское, принадлежащий ФИО1, определив способ реализации заложенного имущества путем его продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 264 800 (двести шестьдесят четыре тысячи восемьсот) рублей 00 копеек.

В удовлетворении исковых требований о признании ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства, а также залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК»- залогодержателем объекта некапитального строительства, в обращении взыскания на объект незавершенного строительства – отказать.

Взыскать с ФИО1, <дата> рождения, уроженца <адрес>, СНИЛС <номер>, в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 20 000 (двадцать тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Серпуховский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: И.Ю.Заречнова

Окончательный текст решения составлен 15.09.2025