дело № 3а-279/2022
УИД 26 ОS0000-04-2022-000116-42
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июля 2022 года г. Ставрополь
Ставропольский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ситьковой О.Н.
при секретаре судебного заседания Ивашовой К.С.
с участием представителей административного истца ООО «Лукойл-Югнефтепродукт» ФИО2, заинтересованного лица ГБУ СК «имущество» ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости
установил:
ООО «ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском, уточненным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, к Министерству имущественных отношений , Управлению Росреестра по , в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2 854 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: под автозаправочной станцией (литер «А» - основное строение, «Н» - навес), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы, в размере 11273870,80 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ГБУ СК «имущество» исключено из состава административных ответчиков и переведено в статус заинтересованного лица.
Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость спорного объекта на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 18 652 088,68 рублей, его рыночная стоимость согласно отчету об оценке, составленному ООО «Агенство «Русспромоценка» об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № определена в размере 6359000 рублей, согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Глобал Траст» (эксперт ФИО4) от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 11273870,80 рублей.
Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта.
В судебное заседание представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (представлены возражения с просьбой рассмотрения дела в отсутствии представителя), заинтересованных лиц Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, администрации г.Ставрополя, КУМИ г.Ставрополя, извещенные надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что с учетом требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Представитель административного истца в судебном заседании поддержала заявленные требования с учетом их уточнения.
Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» просила отказать в требовании, возражений к заключению судебной оценочной экспертизы не выразила.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении утоненных требований административного иска по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).
Согласно разъяснениям в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.
Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.
Согласно материалам дела административному истцу на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2 854 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: под автозаправочной станцией (литер «А» - основное строение, «Н» - навес), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: , ш. Старомаревское,26-А, квартал 503. что подтверждается выпиской из ЕГРН №КУВИ-001/2022-32530159, выданной ДД.ММ.ГГГГ Данный земельный участок фактически используется для эксплуатации комплекса АЗС №.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории » и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 18 652 088,68 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости №КУВИ-001/2022-42608289, выданной ДД.ММ.ГГГГ.
Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке ООО «Агенство «Русспромоценка» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 359 000 рублей.
Общество ДД.ММ.ГГГГ обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости (исх. №а) в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений .
Решением комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ заявление, поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ, отклонено.
К отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № истцом представлены пояснения оценщиков на решение № от ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта ООО «Глобал Траст» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 273 870,80 рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы от 15 июня 2022 года № 97 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Объект исследования осмотрен оценщиком 13 мая 2022 года.
Участники процесса при производстве судебной экспертизы не присутствовали.
Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.
Эксперт сопоставил данные, использованные в материале административного дела, с данными, полученными при визуальном осмотре и из альтернативных источников информации.
Идентификация объекта проведена при визуальном осмотре, а также по материалам административного дела. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фотоиллюстрации.
При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.
Экспертом в заключении произведен анализ рынка земельных участков, ценообразующих факторов на рынке недвижимости, выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.
Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.
При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.
Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.
При расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом описаны примененные корректировки. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.
Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.
Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельного участка не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.
Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете независимого оценщика, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.
Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного земельного участка. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендной платы.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены, в связи с чем, его требования подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы в размере 11 273 870,80 рублей.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной на ДД.ММ.ГГГГ, подлежат удовлетворению.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в Комиссию, а именно ДД.ММ.ГГГГ.
С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление генерального директора ООО «Глобал Траст» ФИО4 о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 60 000 рублей.
Согласно ст.106, ч.3 ст.108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Согласно разъяснениям в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенных в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.
Разрешая в порядке ст.111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца, не представившего доказательств исполнения определения суда о назначении судебной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу экспертного учреждения, также принимая во внимание результаты рассмотрения административного дела и то обстоятельство, что согласно положенному в основу решения суда заключению судебной оценочной экспертизы разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости и кадастровой стоимостью (39,6% укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение к конкретному объекту недвижимости.
В данном случае постановленное решение суда не может расцениваться как принятое против административного ответчика, который не имеет противоположных с административным истцом юридических интересов, поскольку действовал при утверждении акта о государственной кадастровой оценке в соответствии с действующим законодательством и в рамках своих полномочий, ошибок при проведении массовой оценки в оценке объекта недвижимости истца не выявлено. Удовлетворение требований административного истца в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной и не может служить основанием для взыскания судебных расходов за проведение судебной экспертизы с Министерства имущественных отношений .
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 854 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: под автозаправочной станцией (литер «А» - основное строение, «Н» - навес), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: , ш.Старомаревское,26-А, квартал 503, равной его рыночной стоимости в размере 11 273 870,80 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №
Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт» в пользу ООО «Глобал Траст» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:
общество с ограниченной ответственностью «Глобал Траст», ООО «Глобал Траст»
юридический адрес: , офис 306
фактический адрес: 355041, , офис 306
ИНН: <***> КПП 263401001
ОГРН: <***>
Расчетный счет: 40№
БИК: 044525092
Кор/счет: 30№.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через вой суд.
Дата изготовления мотивированного решения суда –ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Ситькова О.Н.